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一、我國房地產經濟周期研究的現狀

根據著名財經專家所述，我國的房地產行業是一種“畸形行業”，權利和市場需求是行業市場的核心部分。這主要是因為，專權者可以利用手中對于某個地方房地產經紀控制的權利，向消費者收取高價費用。之所以說它是一個畸形行業，是因為國家政府出臺的政策可實行性不強，再加上開發商人貪婪的心理，土地政策失誤和投機投資者的消費活動。我國的房地產行業經濟周期波動較大，并且一直沒有得到抑制。從理論上來說，無論是哪個行業，它的內在和外在表現應當是具有一致性，內在和外在力量是一個整體的兩個表現方面，兩者相互調諧促使行業發展。

二、房地產周期類型

在西方發達國家的經濟專家眼中，房地產行業的周期大致可以分為短周期、中長周期和長周期三種。短周期主要指的是行業中經濟浮動時間長度不超過40個月的周期，中長周期指的是經濟浮動時間長度在8年到10年之間的周期，而長周期指的是行業中經濟浮動時間在50年左右的周期。縱觀我國的房地產行業，可以發現主要存在中、短浮動周期，其中短周期最為常見，這也是我國房地產行業不同于國外的原因之一。

三、房地產行業經濟周期理論

筆者認為經濟周期波動的主要原因是外部沖擊和內部傳導機制的相互作用結果。著名經濟學家費里希曾經說過，經濟周期的波動好比是鐘擺的波動狀況，內部結構是主導部分，它既決定了擺動的周期也決定了擺動的長度。而外部沖擊力量則是一個輔助力量，主要能導致行業經濟周期呈波浪式運動，無論系統是不是穩定性結構，只要存在外部力量的沖擊，就會呈現不規則變化趨勢。根據筆者的調查結果顯示，自2003年之后，我國的房地產行業開始迅速崛起發展，各地的房價漲幅比較大，相應的經濟周期性變化幅度也在加大。其中波動幅度最大的還要屬2006年～2011年間，這個時期的房價周期浮動狀態讓人瞠目結舌。比如：2006年12月，全國房價同比指數為108.13。到了2008年6月，由于全球經濟危機的影響，全國房價同比指數下降到93.32，到了2009年1月時，全國房價的同比指數又回升到110.5的高位狀態，之后又呈現下滑趨勢。之所以在2006年突然增長，是因為對于房地產行業來說，三年是一個突破點。房地產行業由2003年開始崛起，房地產開發商的增多和投資者的加入，我國房價在這個時期處于高速增長的狀態，到2006年就出現爆發情況，這就是外部沖擊力量。房價之所以會在2008年出現大幅度下滑的情況，主要是因為2008年爆發了全球性的經濟危機，在這種大環境的沖擊下，導致了全國房價大幅度下滑。這同樣也屬于外部沖擊力量。筆者認為，無論是從短期還是長期角度，房價浮動過高對國家和行業的發展都是不利的，應該盡力避免這種問題。除了房價在大幅度波動之外，投資者的加入更是加劇了這個行業的宏觀經濟危機風險，這主要是因為房地產行業具有“空手套白狼”的特點。一些沒有足夠資金，但是有投資想法的開發商，可以從銀行借貸出大部份投資資金進行住房開發，賺取的利潤遠遠超過當初從銀行借來的款項。舉一個很簡單的例子：開發商以2000元每平方米的價格收購了一個樓盤，在兩年后以6000元每平方米的價格賣出，這樣他就可以凈賺4000元每平方米。在還完銀行的貸款之后，還會剩余很多資金進行下一個項目的開發，讓一個沒有足夠資金進行投資的商人，在短時間內迅速擁有開發投資的能力。這可以很直觀的表現為房地產商的銷售利潤，并且可以解釋為什么有那么多人熱衷于房地產開發。據調查，在2006年～2011年間，我國銀行對于房地產行業的投入就占到房地產整體投資的11.%左右。再加上流動性資金的加入和越來越多的相關政策出臺。到了2009年上半年時，我國銀行在房地產信貸方面的余額達到了2490.3億元，與2008年上半年相比，出現了接近50%的漲幅。

四、結束語

房地產行業是我國的基礎行業之一，也是宏觀經濟產業的主要組成部分，它對我國的社會發展和民生問題都有重大的影響。對于房地產行業的經濟周期研究，我國還處于初級階段，還未形成較為完善的認知體制。在研究房地產的經濟周期波動中，設定的研究時間不能過長，基本上以3-5年為好，并且需要結合內部結構特征和外部沖擊力量。

作者：張晨琛