導(dǎo)語(yǔ)：房?jī)r(jià)走高的原因及穩(wěn)定策略綜述一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【論文關(guān)鍵詞】：房?jī)r(jià)成因?qū)Σ?/p>

【論文內(nèi)容提要】：主觀上房?jī)r(jià)只升不降引起的市場(chǎng)心理所致。解決住有所居的問(wèn)題，要從政策調(diào)節(jié)入手，完善勞動(dòng)力市場(chǎng)，理順經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的矛盾；著力營(yíng)造和諧的發(fā)展空間。城市的房?jī)r(jià)，是由于客觀實(shí)際對(duì)房屋需求增加和主觀上市場(chǎng)心理所致。客觀上一方面是由城市化過(guò)程中城市人口劇增和60年代的人口高峰引發(fā)的家庭裂變所引起，對(duì)房屋的實(shí)際需求增加。另一方面由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人需求由生存需求向安全需求的升級(jí)引起對(duì)房屋結(jié)構(gòu)性需求增加。

主觀上房?jī)r(jià)只升不降引起的市場(chǎng)心理所致。解決住有所居的問(wèn)題，要從政策調(diào)節(jié)入手，完善勞動(dòng)力市場(chǎng)，理順經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的矛盾；著力營(yíng)造和諧的發(fā)展空間。城市的房?jī)r(jià)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品的房?jī)r(jià)沒(méi)有下降反而直線上升。這主要是由于客觀實(shí)際對(duì)房屋需求增加和主觀上市場(chǎng)心理所致。客觀上一方面是由城市化過(guò)程中人口劇增和家庭裂變所引起對(duì)房屋的實(shí)際需求增加。另一方面由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人需求由生存需求向安全需求的升級(jí)引起對(duì)房屋結(jié)構(gòu)性需求增加。

一、房?jī)r(jià)走高的成因分析

①高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)準(zhǔn)入難等所致。

房子現(xiàn)在是中國(guó)供不應(yīng)求的商品，處于賣方市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)在人口眾多的中國(guó)走城市化的進(jìn)程中沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)據(jù)有關(guān)資料和業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)的利潤(rùn)高達(dá)50%。（據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的有關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)入2009年綜合實(shí)力前20名企業(yè)的總資產(chǎn)值為139.47億元，比2008年綜合實(shí)力第20強(qiáng)微降2.5%，營(yíng)業(yè)收入為34.91億元，大幅增加了70.21%，凈利潤(rùn)增加也較為顯著，增長(zhǎng)了55.04%）。造成這種局面的原因有兩方面：一方面中國(guó)隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，18億畝耕地按發(fā)達(dá)國(guó)家一個(gè)人可以耕種2000畝土地計(jì)算，只需要90萬(wàn)人即可完成耕播。即在東北、西北、華東、中南、西南各需一個(gè)縣的人口就可以耕種完。大量人口將要轉(zhuǎn)移或者正在向城市轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程加快，城市人口劇增，對(duì)房屋的需求自然旺盛。另一方面我們知道房地產(chǎn)商生產(chǎn)的目的就是追求利潤(rùn)最大化，房產(chǎn)商在生產(chǎn)過(guò)程中低價(jià)買入原材料和土地使用權(quán)，高價(jià)賣出土地使用權(quán)及其附屬物。

②房產(chǎn)市場(chǎng)心理所致

房產(chǎn)市場(chǎng)心理，是指消費(fèi)者在房產(chǎn)市場(chǎng)上所持有的心理狀態(tài)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚；在94年慢慢起步，到2002年初步形成房地產(chǎn)市場(chǎng)，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“牛市”。它的高位運(yùn)行，給人們?cè)鎏砹速?gòu)買信心，人們不但把它作為安家立業(yè)之所，而且作為一種投資理財(cái)?shù)姆绞健Ｈ藗冊(cè)诶硇缘倪x擇下屯房積居，有錢就買樓房，有的甚至買兩套、三套。樓房的單位效用不遞減反而遞增，完全反西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說(shuō)的邊際效用遞減規(guī)律。所以出現(xiàn)單位產(chǎn)品不是凝結(jié)人類的一般勞動(dòng)，而是人類一般欲望。

③人口、政策和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)造成的。

解放初，我國(guó)僅有5億多人口，隨著我國(guó)的政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人口最低年份以6.06%增長(zhǎng)。直到59—61年發(fā)生三年自然災(zāi)害，人口增長(zhǎng)率最高不到3.85%。在62-72年黨的八大的政策比較穩(wěn)定，人口以高于5.94%增長(zhǎng)。初步出現(xiàn)“高生育，低死亡，高增長(zhǎng)”，再加之建國(guó)后人口總數(shù)穩(wěn)定增加，人口的基數(shù)較大。人口增加速度最快最多達(dá)到近8.5億。72年后我國(guó)推行計(jì)劃生育（注：83年實(shí)施計(jì)劃生育），人口增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)“低生育、低死亡、低增長(zhǎng)”。

綜上所述，人口增長(zhǎng)的拐點(diǎn)在62年，增長(zhǎng)相對(duì)值的峰值在62—71年之間。這些年份出生的人現(xiàn)在大約39—48歲。在社會(huì)穩(wěn)定、政策好的大背景下；家庭、事業(yè)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)狀況最好。因此他們購(gòu)買力強(qiáng)，投資欲望高漲。人多、購(gòu)買力強(qiáng)、又有購(gòu)買欲望；在理性的選擇下優(yōu)先購(gòu)買穩(wěn)定升值的樓房。因此引起樓房供不應(yīng)求的局面。

④人的需求發(fā)展的必然結(jié)果

美國(guó)人本主義心理學(xué)家馬斯洛在1943年發(fā)表的《人類動(dòng)機(jī)的理論》（ATheoryofHumanMotivationPsychologicalReview）一書中提出的需要層次理論表明：如果生理需要相對(duì)滿足了，就會(huì)出現(xiàn)安全需要。安全需求是人們對(duì)于周圍環(huán)境的依賴和信賴。安全需求包括對(duì)人身安全、生活穩(wěn)定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的需求。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，物質(zhì)匱乏的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，我國(guó)人的需求由生理需求轉(zhuǎn)向安全需求。公民神圣不可侵犯的居所當(dāng)然是最大的安全場(chǎng)所。無(wú)論是大人還是小孩對(duì)安全感的認(rèn)同感比較強(qiáng)，因此對(duì)住所的追求是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果，是人本性的一種體現(xiàn)。

⑤中國(guó)人安家立業(yè)的習(xí)俗所致

安家立業(yè)的安家從字面意思看是指不但要有女人而且還要養(yǎng)豬，是指一個(gè)人娶妻結(jié)婚，并能獨(dú)立生活；是中國(guó)人的一種習(xí)俗。否則就認(rèn)為是孩子，沒(méi)有能力承擔(dān)社會(huì)及家庭責(zé)任。它有別于法律意義上的成人。因此，在這一習(xí)俗下，必然出現(xiàn)“父愁子妻，子愁父葬”看似合理的補(bǔ)充習(xí)俗。

父輩們?yōu)橥瓿勺约旱摹傲x務(wù)”，集中幾代人的積蓄，給子代創(chuàng)造安家的條件，使子代經(jīng)濟(jì)上存在實(shí)現(xiàn)安家的可能性。樓房是家的基礎(chǔ)，人們必然購(gòu)置樓房，這是最現(xiàn)實(shí)的要求。這樣既有實(shí)現(xiàn)的可能性又有現(xiàn)實(shí)的要求，導(dǎo)致樓房需求升高、價(jià)格上漲。在加之，人口相對(duì)峰值在62年至71年之間，這期間出生的人平均按21歲結(jié)婚，其子女大約在18到27歲之間，大部分處于結(jié)婚或者已婚年齡。結(jié)婚使家庭裂變，加劇對(duì)樓房的需求。

⑥客觀上土地供應(yīng)越來(lái)越緊張導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

有限的土地資源被擴(kuò)張的城市及村莊占用，18億畝耕地的紅線一直高壓在房子的頂上，土地供應(yīng)緊張，土地是建房的必要條件，無(wú)地建房，房屋成為空中樓閣，導(dǎo)致房源供應(yīng)緊缺。如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷市場(chǎng)的話，那么造成壟斷的是土地不是房地產(chǎn)商。因?yàn)槿w人民共同抽象的占有土地，在生產(chǎn)過(guò)程中人人都占有，就沒(méi)有考慮土地參與收入分配；而且也不進(jìn)行交換。我們知道不交換的土地，是沒(méi)有價(jià)值的。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，土地作為特殊的生產(chǎn)要素，參與社會(huì)分配的要求越來(lái)越明顯。當(dāng)土地被合法流轉(zhuǎn)時(shí)，也就是交換時(shí)，它的價(jià)值凸現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)商品流動(dòng)的規(guī)律商品是從低價(jià)者手中流到高價(jià)者手中，土地每轉(zhuǎn)讓一次就升價(jià)一次，層層加碼。土地自然的被一些人低價(jià)買入，高價(jià)捆綁賣出（房產(chǎn)與地產(chǎn)捆綁），其本質(zhì)是土地侵害了全體人民的利益。

⑦社會(huì)發(fā)展的不平衡也是造成房?jī)r(jià)取高的原因

我國(guó)的基尼系數(shù)1982年為0.3；1992年為0.3523；2002年為0.4512；2006年為0.4960073；2007年為0.5093649（注：數(shù)據(jù)來(lái)源與說(shuō)明：引自尹成遠(yuǎn)，中國(guó)人身保費(fèi)收入的實(shí)證分析與預(yù)測(cè)。[J].保險(xiǎn)研究，2008，（1）。）,基尼系數(shù)一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)按照這個(gè)趨勢(shì)判斷，我國(guó)2008,2009年的基尼系數(shù)在0.52左右。也就是說(shuō)不到20%的富人占了收入的80%以上。這種收入差距的懸殊，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中立即暴露出弊端來(lái)。由于樓房在我國(guó)是一種很矛盾的商品，現(xiàn)在非常稀缺，沒(méi)有替代品，價(jià)格也非常高，應(yīng)是奢侈品，理論上富有彈性。但是家家都得有個(gè)住所，是生活必須品，理論上應(yīng)缺乏彈性。所以樓房是一種缺乏彈性的奢侈必備品，無(wú)論價(jià)格怎樣高人都得要。從理論上講奢侈品的占有者只能是少數(shù)富人，但樓房卻是窮人也得占有。這樣富人和窮人要掙占樓房，市場(chǎng)上就只好以富人的消費(fèi)水平來(lái)決定窮人的消費(fèi)水平，抬高了樓房的價(jià)格，最終的結(jié)局是80%以上的窮人感到買樓絕對(duì)困難。

二、穩(wěn)住房?jī)r(jià)的對(duì)策

從以上的分析我們可以得出：房屋供應(yīng)緊張將在近期很難得到緩解，解決房源緊缺問(wèn)題應(yīng)標(biāo)本兼治：一方面在可約束的條件下，合理增加土地供應(yīng)，加快房源建設(shè)的治本之策。另一方面引導(dǎo)人們樹立正確的購(gòu)房觀，堅(jiān)決打擊哄抬房?jī)r(jià)，囤積房源行為，開征房產(chǎn)空置費(fèi)，按住房面積加成征收超面積住房費(fèi)。

(一)、以可持續(xù)發(fā)展的理念供應(yīng)房屋

房屋的供給要處理好房屋與社會(huì)發(fā)展、房屋與經(jīng)濟(jì)承受能力、房屋與市場(chǎng)需求三方面的關(guān)系：一方面要處理好房屋與社會(huì)發(fā)展關(guān)系。房屋與社會(huì)發(fā)展的關(guān)系就是指房屋的供給要以社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，比如大量占用耕地、破壞生態(tài)環(huán)境、影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的房屋要禁止發(fā)展。其次，房屋與市場(chǎng)需求的關(guān)系，就是在供不應(yīng)求的情況下，更要用先進(jìn)的建房理念提供給“天下寒士”之“廣廈”；要以市場(chǎng)又好又快的發(fā)展和多元化的市場(chǎng)需求為目標(biāo)。再次，在貧富差距懸殊的情況下，要考慮大部分人的承受能力。讓樓房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度低于居民可支配收入的增長(zhǎng)速度。國(guó)家在宏觀上要正確處理收入、消費(fèi)、投資三者之間的關(guān)系和正確的處理收入分配關(guān)系。既不能讓大部分人的大部分消費(fèi)集中樓房上，還要確保住有所居，確保人民的生活質(zhì)量不下降。

（二）規(guī)范土地供應(yīng)是緩解住房的基礎(chǔ)

中國(guó)人很勤勞，很能干。有地、有水泥和鋼筋就能把房子建起來(lái)。所以，緩解住房緊張、解決“天下寒士”的問(wèn)題，第一問(wèn)題是供給土地，也是核心的問(wèn)題。國(guó)家要千方百計(jì)的弄到土地，讓全體人民共同占有的生產(chǎn)資料變成能為全體人民群眾極其渴望的可享受的生產(chǎn)資料。發(fā)揮土地的最大效用，解決人民最直接、最現(xiàn)實(shí)、最迫切的住房問(wèn)題。

①國(guó)家應(yīng)在大中城市建立統(tǒng)一規(guī)范的土地供應(yīng)市場(chǎng)和統(tǒng)一的住宅規(guī)劃用地市場(chǎng)。用市場(chǎng)上的交易所得進(jìn)行土地復(fù)墾、整理，保證耕地面積不減少，破解無(wú)地建房的難題。

②建立土地兌換體制，即通過(guò)購(gòu)買農(nóng)村復(fù)墾整理的土地使用權(quán)，用農(nóng)村及城市復(fù)墾整理的土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)兌換取得城市相同面積土地的使用權(quán)，并交納價(jià)差。這樣既能促進(jìn)農(nóng)村土地的復(fù)墾整理、放活農(nóng)村土地市場(chǎng)，也能緩解城市用地的壓力，使城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。既能把全體人民抽象占有生產(chǎn)資料變的現(xiàn)實(shí)點(diǎn)，讓人民群眾從中得到實(shí)實(shí)在在的利益；也能達(dá)到“住有所居”的宏偉目標(biāo)。

③要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的壟斷趨勢(shì)進(jìn)行拆分，鼓勵(lì)農(nóng)民自己用土地進(jìn)行建房，國(guó)家搞好相關(guān)規(guī)劃。從土地供應(yīng)的源頭上拆分房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是拆分壟斷最有效的辦法。我國(guó)以前人口也不少，但沒(méi)有出現(xiàn)今天這種樓房供應(yīng)緊張，價(jià)高不下的現(xiàn)象的原因就是因?yàn)橐郧暗氖袌?chǎng)是拆分的。

（二）、加快房屋建設(shè)是關(guān)鍵

近幾年解決住房問(wèn)題，一類靠市場(chǎng)供給，一類靠政府提供的廉租房，還有一類靠租住解決。但住房支出占生活支出的比例太大，給人們的思想壓力增加，影響生活質(zhì)量的進(jìn)一步提升和引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。比如由于老人防老養(yǎng)老的積蓄被挪用，導(dǎo)致“老無(wú)所養(yǎng)，病無(wú)所依”的社會(huì)問(wèn)題。隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品凝結(jié)的人類一般勞動(dòng)在減少，因此建造樓房的價(jià)格在下降。但事實(shí)是：扣除物價(jià)上漲的因素外，樓房的價(jià)格還是在瘋長(zhǎng)。這種不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理的情況表明：房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的可能性在增加，房地產(chǎn)業(yè)的危險(xiǎn)性在增加，一但崩盤，帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題是不小的。

因此，政府要從規(guī)劃、施工、竣工和樓盤銷售入住等幾方面著手。加快樓房建設(shè)的審批立項(xiàng)步伐，嚴(yán)格執(zhí)行工程立項(xiàng)時(shí)的時(shí)間計(jì)劃，反對(duì)拖延工期。堅(jiān)決打擊囤積土地、持樓等價(jià)等行為。要增加投放市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的市場(chǎng)供應(yīng)。政府要對(duì)把好質(zhì)量監(jiān)理關(guān)，確保房屋質(zhì)量。最終要保質(zhì)、保量和按時(shí)的交給人民住房，使人民群眾住的安全舒心。

（三）、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和合理引導(dǎo)對(duì)樓房的消費(fèi)是保證

房地產(chǎn)市場(chǎng)要長(zhǎng)期穩(wěn)定，一要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；二要政府引導(dǎo)人民合理的消費(fèi)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)比較混亂，完全是賣方控制；房產(chǎn)商與個(gè)別官員勾結(jié)，利用不擇手段，虛增生產(chǎn)成本和虛核生產(chǎn)成本，從中謀取暴利。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，樓房沒(méi)有50%的利潤(rùn)不能做，這已經(jīng)是公開的秘密。20%的利潤(rùn)送給相關(guān)人士（比如發(fā)包單位、審批機(jī)關(guān)、驗(yàn)收機(jī)關(guān)、和承建單位的溝通協(xié)調(diào)）；10%的利潤(rùn)用于后期討要工程款時(shí)送禮，只有20%的利潤(rùn)是自己的。因此，不但要對(duì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格和年銷售量進(jìn)行必要管制，對(duì)房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，整頓市場(chǎng)秩序；還要防腐，嚴(yán)厲打擊腐敗給房屋帶來(lái)的高價(jià)“回報(bào)”。

由于內(nèi)需不足國(guó)家刺激消費(fèi)的政策、信貸自身的放大器作用、以及前幾代人的積蓄集中在本代人中的消費(fèi)等三方面的原因引起消費(fèi)不能準(zhǔn)確的反映收入。引起經(jīng)濟(jì)泡沫，一但泡沫破裂，勢(shì)必影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這種生活消費(fèi)方式，是一種危險(xiǎn)的消費(fèi)方式。如2009年美國(guó)的次貸危機(jī)引起全球經(jīng)濟(jì)蕭條。我們必須加強(qiáng)調(diào)控，確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全。①合理引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)以外流動(dòng)，嚴(yán)防投資理財(cái)性購(gòu)房，促進(jìn)投資結(jié)構(gòu)合理化。②鼓勵(lì)支持中青年人住過(guò)度性住房。

【參考文獻(xiàn)】:

1、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2002年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》

2、自尹成遠(yuǎn)，中國(guó)人身保費(fèi)收入的實(shí)證分析與預(yù)測(cè)。[J].保險(xiǎn)研究，2008，（1）。