導語：漫談房地產權屬登記問題的幾點認識一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：以保障交易安全為目的的不動產登記制度是民法物權理論中的一個重要課題。不動產是任何民事主體及整個人類社會存在的基礎。不動產物權乃是諸財產權中的重要權利，是世界各國財產立法的重要內容之一。分析不動產物權的享有和變動，研究不動產登記制度特別是不動產登記的審查模式，對建立運作良好實效突出的不動產登記制度意義甚大。

關鍵詞：房產；權屬；登記

房屋權屬登記，是房屋權屬法律化的重要標志。隨著市場經濟的發展和城市建設步伐的加快，房地產開發、利用和房地產權益保護問題也越來越引起人們的關注。從各地法院審理的涉及城市房屋權屬登記類的訴訟案件情況看，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益任重而道遠，需要進行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過事實證據審查，確認房屋權屬登記行為的客觀性

事實證據審查主要是審查房屋權屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據的證據是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權屬登記行為案件的事實證據審查主要是對總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

（一）總登記

總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

（二）初始登記

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關申請辦理的房屋權屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關應當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當向登記機關提交用地證明等有關文件。登記機關應對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經確認無誤后，填發制式《房屋所有權證》并頒發給申請人。《房屋所有權證》所記載的內容即是登記機關所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權證》所載內容的證據，二者應相互統一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據確實、充分。

（三）轉移登記

轉移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋權屬轉移登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文書等有關文件。登記機關經核實確認后所頒發的房屋權屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（四）變更登記

變更登記是指權利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現狀發生其他變化的，權利人據此向登記機關申請辦理的房屋權屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件，如相關的審批手續、證明等等。

（五）他項權利登記

他項權利登記是指權利人為設定房屋抵押權、典權等他項權利而向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理房屋他項權利登記，申請人應當提交房屋權屬證書、設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書、相關的證明文件、身份證件等。

（六）注銷登記

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人據此向登記機關辦理的房屋權屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應當提交原房屋權屬證書，他項權利證書、相關的合同、協議、證明等文件。

二、辦理房屋登記中存在的問題

（一）忽視實體審查和違反法定程序

有的在共有人不明和房屋權屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉移登記。

（二）房屋登記機關在申請人未提供有關繼承的相關文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應屬房屋權屬轉移登記，房屋登記機關辦理房屋權屬變更登記屬于適用法律錯誤。

（三）登記機關未盡到審查義務，侵犯了權利人的財產權，相關人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現行法律雖然沒有明確房產登記機關有義務對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真偽以及買賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規所設定的要件事實，被告未盡到審查義務，判決予以撤銷。針對在不動產登記過程中出現的弄虛作假問題，建設部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。如張某訴房地產管理處注銷房屋所有權證一案，原告于1997年涂改他人已作廢的房產執照到被告處換領房屋所有權證，被告工作人員因審核不細為原告換發了房屋所有權證。1999年，原告的房屋在動遷時被群眾舉報，被告作出了注銷原告房屋所有權證的決定。原告不服，以注銷決定屬于行政處罰行為，且涂改行為在兩年內未被發現，不應再給予行政處罰，被告的行為違反了行政處罰法的規定，請求予以撤銷。本案經一、二審法院審理后認為，原告所持房屋所有權證是用經涂改作廢的房照換領形成的，是不具備合法條件的房屋權屬證書，房地產管理處未認真審查即為原告換發的房屋所有權證是錯誤發證。房地產管理處在查明原告的違法行為及本機關的錯誤發證后所作的注銷房屋所有權證行為，是依職權作出的一種行政管理行為，并非是對原告違反行政法規的行為給予的處罰，故該注銷決定不適用行政處罰法的規定。原告的訴訟理由不能成立，判決維持了被告的注銷決定。

（四）違反法定程序辦理房屋權屬轉移登記，如將已經被人民法院查封的房產辦理房屋權屬轉移登記，違反法律禁止性規定。有的在權屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

以上筆者對土地房屋權屬登記程序中的相關問題，在現行法的框架內進行了探討。雖然認識上比較膚淺，理論支撐尚不夠充分，但是，其目的在于使土地房屋行政主管機關或其委托的土地房屋權屬登記機構及其工作人員，充分認識到權屬登記程序的重要性，依法、審慎地進行權屬登記，規范登記行為，保護土地房屋權利人的合法權益，保障土地房屋交易安全。