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[摘要]本文針對近年來外資大量涌入我國房地產市場這一現象，深入分析了外資進入的主要成因及其對我國房地產市場發展的影響，并在此基礎上提出了加強對外資宏觀調控的有關對策建議。

[關鍵詞]外資房地產市場宏觀調控

近年來，隨著我國宏觀經濟環境的日益轉好和城市化進程的加快，房地產市場逐漸活躍,大量外資不斷涌入我國房地產行業,并呈逐漸膨脹之勢。據有關資料顯示，房地產市場已成為外商直接投資的第二大行業。2006年一季度，境外機構和個人購買境內房地產結匯12.49億美元，增長211.4%。外資已經成為我國房地產市場的重要參與者，其影響和作用不可忽視。

一、外資進入我國房地產市場的成因

1.我國現行房地產業政策的不完善和監管不力

我國目前對產業基金沒有明確的法律法規依據，因此無法以法律的形式對房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則做出明確的規定，房地產基金處于無法可依的狀態,這為國外投資機構大規模進入房地產提供了便利條件。另一方面，我國各級政府和部門對外資進入房地產市場監管不力。例如，2004年11月我國的《外商投資產業指導目錄》中，將普通住宅作為鼓勵類外商投資產業目錄,將土地成片開發、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項目。

2.人民幣升值預期

近幾年，由于我國對外貿易規模增長迅速和進出口順差不斷擴大，使得我國成為貿易摩擦的“眾矢之的”。美國、日本等國家把本國的貿易逆差和失業歸罪于我國的外匯制度和貨幣政策，不斷對人民幣升值進行施壓。因此，我國一直承受著較大的貨幣升值壓力,這給國際資本進入我國提供了較好的獲利預期。對人民幣升值的預期使得國際資本源源不斷地進入我國房地產市場。

3.我國國民經濟的持續增長和房地產業較高的市場利潤

近年來,我國國民經濟的持續增長和穩定開放的市場環境為房地產市場的發展提供了極大的發展空間。同時,按照國家計劃2020年達到小康水平,人均住房面積達35平方米的基本目標測算,到2020年我國房地產住宅市場平均每年增長速度至少應在7%～10%。房地產業的快速發展也帶來了較高的市場利潤,在資本逐利本質的驅動下，海外資本大量流入我國房地產業，并且集中投入熱點地區的房地產。

二、外資進入我國房地產市場的影響

1.有利的一面

(1)彌補了我國房地產行業資金的不足,帶來了先進的房地產金融運作理念

長期以來，我國房地產行業的主要融資模式過于單一，資金來源渠道狹窄。據統計，房地產開發投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進入,尤其是具有金融投資性質的海外投資機構的進入,不僅帶來了大量的資金，彌補了我國房地產行業資金不足的問題,也帶來了許多新的房地產金融理念和金融工具，有利于豐富和發展我國房地產金融體系，促進房地產金融創新。

(2)加劇了房地產市場的競爭，促進國內房地產企業不斷提高競爭能力

我國房地產市場是一塊巨大的蛋糕，房地產企業數量眾多，競爭十分激烈。但是多數企業規模不大，資金實力較弱，管理體制陳舊，營銷手段落后，企業活力和市場競爭力不足。而各方面實力雄厚的海外房地產企業的紛紛進入無疑進一步加劇了房地產市場的競爭，直接影響和沖擊國內各大房地產開發企業原有的利益分配。中小開發企業則面臨著更加嚴峻的生存挑戰。因此，國內房地產企業為了提高自身競爭能力，必然會加快企業間的并購重組，同時不斷改進技術和設備、強化創新及管理理論，降低開發成本、提高產品品質，生產出更高水平的、更適合消費需求的房地產產品，從而提升整個行業的發展水平。

(3)提供了高品質的房地產商品，滿足了消費者的需要

隨著國民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對房地產商品的品質要求也越來越高，不僅關注住宅或辦公的面積大小，也開始強調環保節能以及人性化設計等要求。由于海外房地產開發企業大多具備雄厚的資金實力、先進的技術和開發理念、成熟的管理體系，能夠在房地產規劃、設計、開發、物業服務等各個環節做到更加科學合理，更富有人性化，從而能為國內消費者提供高品質的房地產商品，滿足人們對優質的辦公環境和住宅的需要。

2.不利的一面

(1)制約了我國宏觀調控政策的有效性,增大了調控難度改革開發以來，由于國民經濟發展的需要，我國政府長期實行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產業政策等方面具有相應的優勢,并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國內許多房地產企業不僅沒有同等的優惠政策，還經常受到國家各項宏觀調控措施的約束，例如當前房地產“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國內房地產企業資金緊張的局面。這樣一來，許多國內房地產企業為了自身發展的需要紛紛尋求外資的合作，通過與外資的相互融資,逃避國家產業政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國宏觀調控政策的實施效果，增大了調控難度。

(2)加劇房地產市場價格波動,助推房地產價格上漲

外資在投資市場中對國內投資者的心理影響非常大。以股票市場為例，2002年以后，我國股票市場開始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對我國股票市場的投資理念和投資行為產生了巨大影響。因此，外資大規模進入房地產市場,也將推動非居民機構和個人購房的比例不斷增加,形成較強的房地產市場“標桿效應”,促使國內房地產價格持續上漲。另外,外資對高檔住宅和商業地產的炒作,也會由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產的投資,造成中低檔住宅市場供求失衡,從而進一步抬高其市場價格。

(3)加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力,增加了金融體系風險

只要國際資本對人民幣升值預期的存在，它們進入我國投資的勢頭就不會減弱，而且會更加強勁。而隨著境外資本特別是國際游資的不斷增加,將進一步拉大我國國際收支差額，加劇各國對人民幣升值的壓力。一旦對人民幣升值預期消失,大量投機性資金就會迅速撤離樓市,匯出國外,這樣一來不僅會對以銀行貸款為主要融資渠道的我國房地產行業造成致命打擊，也會嚴重危及到我國金融體系的安全，影響到整個國民經濟的健康發展。

三、對策建議

1.要充分認識加強對外資進入房地產市場的管制的必要性

房地產作為國民經濟的支柱產業，其產業相關性高，帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，183個成員中，有137個成員對外資投資房地產進行管制，其中既有發展中國家也有發達國家，既有貨幣可兌換國家也有不可自由兌換的國家。而我國作為發展中國家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國情，房地產業發展又正處于初級階段，市場比較脆弱，法制還不健全。因此，加強對外資流入房地產的管制，不僅符合國際上大多數國家保證和促進房地產市場健康發展的通行做法，更是維護國家經濟安全防止國民財富外流的需要。

2.改革現行的外匯管理體制,建立靈活的市場匯率機制

穩步推進我國匯率制度改革，降低結匯的強制性,擴大售匯的自主性,形成相對中立的外匯管理政策框架,并采取較為靈活的浮動匯率機制。對人民幣進行小幅升值是目前解決人民幣升值問題的最佳方案。因為這樣一方面可以增加國際游資的投機成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預期，從而在一定程度上抑制境外投機性資本投機“人民幣匯率”的意圖。

3.綜合運用稅收、信貸等手段調控外資在房地產市場的投資

在房地產消費環節,對于非居民購房,要以自用為基本原則，而對于購買多套住宅和短期內轉手交易的境外非居民,應實施嚴格的管制措施,加大稅收征收力度，提高其投機成本；針對外資產業基金大量進入商業地產,應及時制定針對外資進入商業物業的調控政策,提高營業稅和收入所得稅的比例。同時，加強對房地產貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,提高境外投資者購買住房按揭貸款的比例,禁止境內銀行為境外非居民個人和機構在境內購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。

4.建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系

當前，我國對房地產市場的監測和管理手段仍相當落后，為防止外資大量流入房地產而引發各種風險，要加強對外資流入房地產市場的監測和預警。例如，針對目前外資流入房地產市場底數不清等問題，要加強統計分析，建立外資購買房地產的登記體系，全程跟蹤資金的流動，防止外資對房地產進行炒作；充分發揮專業統計部門的信息主渠道作用，根據外資流動和房地產交易的有關數據設計一套科學的、可操作性和定量化的風險評價指標體系，以便及時掌握市場運行態勢，制定有效的房地產市場調控政策和措施。

參考文獻:

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