導(dǎo)語(yǔ)：管控房?jī)r(jià)抑制通脹最好的方式探究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

論文關(guān)鍵詞：通脹預(yù)期，資產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格，改善型需求

論文摘要：高收入階層的投資性需求及由此誘發(fā)的“超買(mǎi)”現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是一種干擾甚至破壞，應(yīng)作為需求抑制政策的目標(biāo)對(duì)象；對(duì)初次購(gòu)房需求和改善型需求應(yīng)制定“最優(yōu)惠”的支持政策。房?jī)r(jià)是當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格上漲的領(lǐng)頭羊和資產(chǎn)泡沫形成的加速器。因此，控制房?jī)r(jià)是抑制資產(chǎn)泡沫的核心，是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的調(diào)整既是宏觀調(diào)控和改善民生的客觀要求，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的內(nèi)在要求。應(yīng)該將穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點(diǎn)。當(dāng)前，宏觀調(diào)控面臨的主要矛盾是通脹壓力及與之相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)。通脹壓力主要來(lái)自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制房?jī)r(jià)快速上漲引發(fā)的恐慌性預(yù)期。

一、今年宏觀經(jīng)濟(jì)潛在的矛盾主要來(lái)自通貨膨脹預(yù)期

總體來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)穩(wěn)定復(fù)蘇，世界主要經(jīng)濟(jì)體也已開(kāi)始復(fù)蘇，預(yù)計(jì)2010年仍將繼續(xù)保持穩(wěn)定復(fù)蘇趨勢(shì)。從影響短期均衡的三大需求角度來(lái)看，雖然受經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃完成情況的影響，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將有所下降，居民消費(fèi)在收入下降和刺激政策作用遞減背景下也將略有回落，但隨著世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，外貿(mào)出口將明顯恢復(fù)，由此帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將略高于2009年水平，預(yù)計(jì)2010年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將在9.5%左右。雖然世界經(jīng)濟(jì)二次探底和我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，但總體來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立，宏觀經(jīng)濟(jì)潛在的矛盾和問(wèn)題將有可能集中于價(jià)格穩(wěn)定和國(guó)際收支平衡方面。

從價(jià)格方面來(lái)看，2010年出現(xiàn)小幅上漲的可能性比較大，出現(xiàn)溫和通貨膨脹的可能性也不能排除。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的通貨膨脹控制目標(biāo)一般在2%左右，新興發(fā)展中國(guó)家的通貨膨脹控制目標(biāo)大多在3%左右。從理論上來(lái)說(shuō)，我國(guó)作為發(fā)展中和轉(zhuǎn)軌中國(guó)家，考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制轉(zhuǎn)軌對(duì)價(jià)格上升的影響，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)控制在3%～4%比較正常，可以不稱為通貨膨脹，當(dāng)物價(jià)漲幅高于4%以上時(shí)可以認(rèn)為出現(xiàn)了溫和的通貨膨脹。習(xí)慣了上世紀(jì)90年代中期以來(lái)高增長(zhǎng)、低價(jià)格環(huán)境的消費(fèi)者對(duì)價(jià)格上漲比較敏感，對(duì)通貨膨脹的承受能力較低。近期接近3%的價(jià)格上漲雖然不能認(rèn)為是通貨膨脹，但卻可能造成一定程度的通貨膨脹預(yù)期，4%～5%的溫和通貨膨脹水平短期內(nèi)難以接受。

從一定意義上可以說(shuō)，2010年價(jià)格上漲和通貨膨脹態(tài)勢(shì)取決于貨幣信貸和國(guó)際資本流動(dòng)、國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格走勢(shì)與輸入性因素，以及通貨膨脹預(yù)期。從理論上來(lái)說(shuō)，為了“保增長(zhǎng)”而過(guò)多投入的貨幣信貸將產(chǎn)生一定的需求拉動(dòng)型通貨膨脹壓力；同時(shí)，伴隨世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇出現(xiàn)的大宗商品價(jià)格上漲，從而對(duì)我國(guó)形成輸入性通貨膨脹壓力，但壓力不是很大。因而，如果沒(méi)有強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期，2010年我國(guó)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)將在2%～3%之間，出現(xiàn)溫和通貨膨脹的可能性不大。如果通貨膨脹預(yù)期比較強(qiáng)烈，則有可能反作用于價(jià)格水平，形成現(xiàn)實(shí)的通貨膨脹。因此，可以認(rèn)為，2010年通貨膨脹壓力主要來(lái)通貨膨脹預(yù)期。

二、通貨膨脹預(yù)期主要來(lái)自資產(chǎn)價(jià)格變化即住宅價(jià)格上漲

總體來(lái)看，我國(guó)2010年通貨膨脹壓力主要不是來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總供求缺口，也不完全來(lái)自貨幣信貸的過(guò)度供給和國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格的變化，而是來(lái)自通貨膨脹預(yù)期，且主要是住宅價(jià)格上漲引發(fā)的恐慌性預(yù)期及其對(duì)貨幣信貸需求拉動(dòng)性通貨膨脹壓力的放大對(duì)價(jià)格變化的反作用。

目前，我國(guó)的通貨膨脹預(yù)期主要來(lái)自：一是衣食類商品價(jià)格上漲所造成的適應(yīng)性預(yù)期。適應(yīng)性預(yù)期是2009年底及近期通貨膨脹預(yù)期形成的重要原因，未來(lái)將隨供給改善和新糧上市而逐步弱化。二是貨幣信貸過(guò)度供給所造成的理性預(yù)期。貨幣信貸因素是2003年以來(lái)通貨膨脹預(yù)期形成的主要因素。在現(xiàn)階段產(chǎn)能明顯過(guò)剩的情況下，貨幣信貸過(guò)度供給所造成的通貨膨脹預(yù)期并不足以造成明顯的通貨膨脹，且貨幣信貸過(guò)度供給是有限的，即使引發(fā)現(xiàn)實(shí)通貨膨脹也是可承受的溫和通貨膨脹。三是社會(huì)公眾對(duì)作為消費(fèi)升級(jí)主要對(duì)象的重要商品價(jià)格大幅度上漲可能形成的恐慌性預(yù)期。

據(jù)此，管理通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵是穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格，而穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵則是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市商品房?jī)r(jià)格。因?yàn)橐痪€城市起價(jià)格引領(lǐng)作用，其房?jī)r(jià)由真實(shí)供求和投機(jī)雙重因素決定，容易大起難以大落。投機(jī)因素決定了其大起的輕易性，而城市化和人口聚集方向所決定的真實(shí)供求因素則加大了其回落的難度。二三線城市住宅價(jià)格處于價(jià)格追隨者地位，其價(jià)格形成由真實(shí)供求、投機(jī)、預(yù)期及比價(jià)等因素共同決定，一定程度上受制于一線城市住宅價(jià)格走勢(shì)。因此，只要控制住一線城市住宅價(jià)格，就基本控制了全國(guó)住宅價(jià)格，也就基本穩(wěn)定了通貨膨脹預(yù)期。

不僅如此，穩(wěn)定房?jī)r(jià)也是當(dāng)前防范資產(chǎn)泡沫的核心。作為我國(guó)當(dāng)前最主要的資產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)是資產(chǎn)價(jià)格上漲的領(lǐng)頭羊。同時(shí)，作為危害性最大的資產(chǎn)價(jià)格，房?jī)r(jià)也是當(dāng)前資產(chǎn)泡沫形成的催化劑甚至是加速器。雖然從理論上來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格是通貨膨脹壓力比較直接和合理釋放的渠道，但通貨膨脹壓力在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的釋放效果存在較大差別。在現(xiàn)階段銀行貸款過(guò)快增長(zhǎng)、股票價(jià)格相對(duì)低迷的情況下，讓股票價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)“慢牛”式上漲既是必要的，也是十分有利的。但商品房?jī)r(jià)格上漲尤其是過(guò)快上漲則不僅不必要，反而十分有害。通過(guò)股票市場(chǎng)釋放通貨膨脹壓力，在一定意義上可以形成良性循環(huán)，而通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放通貨膨脹壓力，則有可能形成惡性循環(huán)。因此，控制資產(chǎn)價(jià)格、防范資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的核心在于控制房?jī)r(jià)。

三、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程加速為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整創(chuàng)造了有利條件

2009年下半年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的同時(shí)，住宅價(jià)格過(guò)快上漲，并引發(fā)了一定的通貨膨脹預(yù)期甚至恐慌。當(dāng)前的通貨膨脹預(yù)期與其說(shuō)是貨幣信貸過(guò)度供給的結(jié)果，不如說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲所直接誘發(fā)的恐慌性預(yù)期所致。為了穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，國(guó)家近期出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施。但考慮到在公共投資計(jì)劃基本完成后經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)的依賴，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整政策基本上處于左右為難的狀況，既希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定或略有下降，又擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)度下降影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程。如果下一步住房?jī)r(jià)格不能得到有效的控制，繼續(xù)如一些房地產(chǎn)企業(yè)所預(yù)期的那樣快速上漲，將進(jìn)一步加劇通貨膨脹預(yù)期，同樣不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定復(fù)蘇。

客觀來(lái)看，政府公共投資是危機(jī)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的第一波推動(dòng)力，在制造業(yè)受?chē)?guó)際金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊的情況下，原來(lái)增長(zhǎng)速度排行榜第二位的房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一大市場(chǎng)性推動(dòng)力量和政府公共投資計(jì)劃完成后的第二波增長(zhǎng)動(dòng)力。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展并不意味著要保持房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不僅對(duì)消費(fèi)升級(jí)不利，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展也極為不利，并有可能影響長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。近年來(lái)，房?jī)r(jià)大幅度上漲除了真實(shí)需求推動(dòng)和投機(jī)性需求助漲外，一個(gè)越來(lái)越重要的加速因素是房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)所形成的恐慌性預(yù)期。原本未來(lái)甚至下一代人的購(gòu)房需求被迫提前兌現(xiàn)，形成了強(qiáng)大的預(yù)防性超購(gòu)和恐慌性搶購(gòu)等超前性消費(fèi)。

雖然房地產(chǎn)業(yè)被越來(lái)越多的城市認(rèn)定為重要的支柱產(chǎn)業(yè)和財(cái)政收入的重要來(lái)源，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復(fù)發(fā)展也被納入了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的考慮之中，但房地產(chǎn)所涉及的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和短期問(wèn)題。從我國(guó)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，目前溫飽問(wèn)題已經(jīng)基本解決，大部分居民正處于從衣食消費(fèi)向住行消費(fèi)需求的過(guò)渡進(jìn)程中，改善型住房消費(fèi)正在成為中等收入階層消費(fèi)升級(jí)和提高生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。如果房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)度上漲，將導(dǎo)致相當(dāng)一部分中等收入階層改善住房的愿望難以實(shí)現(xiàn)、新進(jìn)入工作崗位的80后、90后的住房問(wèn)題難以解決，房?jī)r(jià)及住房問(wèn)題將從經(jīng)濟(jì)問(wèn)題發(fā)展成為社會(huì)問(wèn)題，從短期的通貨膨脹壓力問(wèn)題發(fā)展成為具有長(zhǎng)期影響的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

在外需較快恢復(fù)的情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控既是十分必要的，也是可行的。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條相對(duì)較長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲不僅阻礙房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展道路，也直接影響關(guān)聯(lián)行業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行必要的調(diào)整，既是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的客觀需要。伴隨世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，我國(guó)出口增長(zhǎng)正在恢復(fù)之中，如果未來(lái)出口恢復(fù)形勢(shì)比較好，客觀上將降低房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的地位。

四、從供求、管制和改革等方面多管齊下穩(wěn)定住宅價(jià)格

今年不僅需要把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為改善民生的措施，也應(yīng)該作為宏觀調(diào)控和結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)。建議將房?jī)r(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的主要中間目標(biāo)和重要政策著力點(diǎn)，通過(guò)穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)穩(wěn)定通脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)泡沫。同時(shí)，應(yīng)將穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格作為各級(jí)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)，從抑制投機(jī)需求、增加有效供給、建立健全政府管制和深化相關(guān)體制改革等方面入手，多管齊下進(jìn)行必要調(diào)控。

（一）針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的需求管理政策十分必要但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

現(xiàn)階段的購(gòu)房需求比較復(fù)雜，需求管理要區(qū)別對(duì)待。年輕人初次購(gòu)房需求和中老年人改善型需求具有一定剛性，不能抑制也難以抑制；外地人口流入、投靠?jī)号B(yǎng)老等遷移性需求具有一定彈性。需求抑制政策既不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，也不符合和諧社會(huì)建設(shè)要求。高收入階層的投資性需求及由此誘發(fā)的以“超買(mǎi)”為特征的預(yù)防型需求，具有買(mǎi)漲不買(mǎi)落的投機(jī)性質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是一種干擾甚至破壞因素，應(yīng)該作為需求抑制政策的目標(biāo)對(duì)象。建議對(duì)初次購(gòu)房需求和改善型需求制定“最優(yōu)惠”的支持政策，在公積金貸款、商業(yè)銀行貸款和房屋相關(guān)稅費(fèi)等方面給予進(jìn)一步優(yōu)惠和支持。

（二）供給管理政策比需求管理政策更加重要

供給管理政策是解決初次購(gòu)房需求和改善型需求、改善民生的根本舉措，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的根本途徑。供給管理政策要從土地管理、成本管理和生產(chǎn)企業(yè)支持等方面著手，努力提供有效供給。

1、土地管理政策。要按照城市化和人口遷移方向適當(dāng)增加一線城市住宅建設(shè)用地。在實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的基礎(chǔ)上，優(yōu)化土地管理制度，調(diào)整城市建設(shè)用地地區(qū)布局和用途結(jié)構(gòu)。土地指標(biāo)使用不能簡(jiǎn)單按照行政區(qū)來(lái)分配和平衡，而要根據(jù)人口城市化的方向和規(guī)模進(jìn)行必要的調(diào)整。

2、供給支持政策。要支持住房開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的健康發(fā)展。目前需要打壓的是房?jī)r(jià)而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)，不僅不能如此，還要進(jìn)一步支持住房開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，增加住房供給，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要在打擊囤地、捂盤(pán)等行為的同時(shí)，支持住房開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的正常生產(chǎn)供給行為，優(yōu)先滿足流動(dòng)資金貸款等生產(chǎn)性需求，進(jìn)一步提高住房建設(shè)和有效供給能力。

3、成本公開(kāi)政策。住宅成本公開(kāi)是國(guó)外管理城市住房?jī)r(jià)格的重要措施。為了控制房?jī)r(jià)虛高和住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的超額利潤(rùn)，有必要借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，建立商品房成本公開(kāi)制度，提高住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)的透明度。

（三）必要的結(jié)構(gòu)性管制措施也是穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格的重要內(nèi)容

政府對(duì)住宅市場(chǎng)的干預(yù)應(yīng)該包括多個(gè)層次：一是直接提供作為準(zhǔn)公共物品的保障性住房；二是作為管制物品的管制性住房；三是對(duì)作為商品提供的完全商品房提供一般性公共服務(wù)。其中，健全結(jié)構(gòu)性管制是當(dāng)前應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)的工作。結(jié)構(gòu)性管制房是住宅需求分類管理的重要手段，要根據(jù)剛性需求、彈性需求和發(fā)展享受型需求的不同特點(diǎn)，對(duì)城市住宅區(qū)建設(shè)進(jìn)行合理布局和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上，建立健全結(jié)構(gòu)性管制制度。