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[摘要]08年的經濟危機是由房地產行業引起的，對中國房地產沖擊很大。如何很好地利用這個機遇，從而變危機為生機，并最終理清社會主義中國在房地產體制上的整體思路。本文研究者就上述所提問題發表了個人看法。本文將在解釋《烏托邦》房屋供給體制之后，應用模型來分析問題、指定戰略，以求對后繼研究有些許參考價值。

[關鍵詞]烏托邦輪換房屋房屋供應體制

一、《烏托邦》

無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結構上與中國現行的社會結構有著驚人的相似，即奉行“民主與專政共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區，幾個小區組成一個大區，幾個大區組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區、大區、小邦、烏托邦的首領都是選舉產生的;而各個層面上的首領權力足夠大。由此可以得出結論:中國具備推行《烏托邦》之中先進治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質。研究者發現:在烏托邦中，“意識反作用于物質”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡述了一些關于意識形態的細節之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調研結果，來合成一個綜合比較模型，進而推進研究。調研采用抽樣調研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規模上的比較典型的城鎮為切入口，尋找適合所有城鎮規模的發展之路。

模型是這樣的:

大背景:經濟危機、中國人口老齡化、當前中國各級城市房屋空置率高。

政府出資購買上面提到的四種不同區域的房產，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進行，辦公部分按網絡信息化辦公、農場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進行，而第三產業就是各種形式得以實現的基礎，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統一供給以及辦公場所固定，農業、工業、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調查發現:受經濟危機影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權威的信息統計機構都有相應的數據支持研究者這一觀點。也就是當前經濟危機下房地產商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。

基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關。

再來談政府購買的可行性問題，有關常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據供求關系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權到期后的狀況

70年的房屋使用權一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經房地產市場交易，這種方式過于強硬，且對房屋進行了重復收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內輪換、城市間輪換、城市與農村輪換、農村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。

而且隨著科技的發展，人類現在從事的基本勞動將被機械化的設備所完成，人類所從事的大多是創新和探索這類腦力勞動。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網絡來完成。值得一提的是，中國現行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國，城鄉居住條件之間的差距按現在的發展勢頭來講將趨于零。到時候，農村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節奏。

應當搞清的一點是:“輪換住房”可以發生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設備基本相同，統一的電視、統一的電腦、統一的洗衣機……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產品更新換代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應對突發性事件。

主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養”之良性的社會養老機制，主要的原理是:依靠優質的第三產業，實現城市老年人首先輪換到農村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個世紀后，中國將成為中等發達國家，將實現農業、工業信息化，也就是大多數農民和工人只需平時在家里上網工作，定期檢查機械即可完成工作。

五、經濟危機下政府購房的初衷

政府在房地產商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產，如醫院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰略布局已形成的基礎上，調整全國各地的戰略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎設施得到全國范圍內的提高后，實現各省范圍內，乃至全國范圍內的集聚中心化。公務員之家

即國家在回收房地產比較集中且有一定基礎的省份，可以建立示范點，將居住環境劃分為兩大區，培養“養身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經濟中心”，在配套基建如交通、水電、網絡、醫療等普遍健全的條件下，實現人員的合理流動，最終實現房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現房屋的輪換。

關于配套基建的提升，研究者認為可仿照社會科學院在全國各地建分院的模式來進行。

六、結語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

參考文獻:

[1]THOMASMORE.UTOPIA.1516

[2]華偉.房地產經濟學.復旦出版社，2008，(6).