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本文作者：柳易林工作單位：長沙學院旅游管理系物業管理教研室

住宅小區物業管理中存在的問題

1、房屋工程質量問題多，配套設施不完善近些年來，有關物業服務糾紛的投訴一直居高不下，而物業服務糾紛中突出的便是房屋工程質量問題，如屋頂、陽臺滲漏水及開裂等，業主發現這些問題，一般都到物業公司反映或備案。這些大都是開發商的遺留問題，即使開發商愿意解決問題，拖的時間也比較長，這樣不僅給業主帶來很多煩惱，也激化了業主和物業公司的矛盾。另外，一些住宅項目，開發商片面追求經濟效益，盡量壓縮或拖延配套設施項目建設，給入住后的業主帶來諸多不便，也增加了業主和物業管理企業之間的矛盾。2、物業服務費收費難據統計，整個物業行業的物業服務費收繳率不足80%。目前，我國城市居住物業的物業管理屬于微利性行業，除了一些大型的、品牌的物業管理企業及政府樹立的典型小區（物業服務好，物業費低），物業費的收繳率較高之外，大部分小區的物業費收繳率不高，造成大多數物業企業處于微利經營、保本經營，甚至虧本經營狀態。究其原因，一是業主對物業服務不滿意，認為收費不透明，且服務質量不高；二是部分業主服務消費意識不強；三是相關的法律法規缺乏可操作性，對惡意拒交物業費的業主缺乏相應的約束機制。3、專業人才缺乏，從業人員服務意識差根據2008年的調查數據統計，被調查企業中管理人員具有高級職稱的僅占5.56%，中級職稱的占26.96%，操作人員中高級技工占2.89%，中級技工占7.14%。究其原因，一是物業行業還處在初級發展階段，人才儲備嚴重不足；二是物業行業的薪酬競爭力很低，無法吸引高素質人才。4、業主素質有待提高，合理維權意識有待加強當前一些業主公共意識不強，守約觀念淡薄。往往片面強調個人維權，把物業服務企業放在對立面，不遵守規約，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。部分業主的服務消費觀念不強，還有部分業主認為自己交了物業費，就可以對從業人員頤指氣使，遇到什么事情都找物管，包括不在物業服務范圍內的事情，造成業主與物業企業之間的矛盾不斷。此外，業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強，也造成業主與物業企業之間溝通不力。

完善住宅小區物業管理的對策分析

1、加強前期物業管理服務，分清開發商與物業企業的責任針對目前房屋質量突出的問題，物業企業應首先加強承接查驗工作，盡量做到防患于未然，把完好的物業交到業主手中。其次，應做好業主和開發商之間的橋梁，幫助他們相互溝通，積極解決問題，爭取得到業主的支持。再次，耐心做好對業主的解釋工作，爭取得到他們的諒解。2、加強行業培訓，提高從業人員素質目前物業管理專業人才極度缺乏，加強行業培訓工作已迫在眉睫。這方面可以借鑒美國的經驗，一是推廣物業管理師考證制度，二是開展物業管理師繼續教育工作。要求從業人員持證上崗，同時，每年應參加一定學時的繼續教育，保證從業人員與時俱進，不斷提高自身素質。當前，興辦物業管理專業的高校也越來越多。物業管理行業協會可以聯合高校，做好從業人員的培訓工作。3、加強物業服務創新，提高物業服務質量傳統的物業服務項目，已不能滿足業主的需求，這就需要不斷創新物業服務項目，拓展物業服務的業務范圍。既能滿足業主不斷發展的需求，也增加了物業服務企業的收入。同時，可以制訂細化的服務標準，不斷提高服務質量。4、加強行業宣傳工作，提高業主的認同度針對目前物業管理行業社會地位不高的情況，應加強行業宣傳工作。利用多種渠道廣為宣傳，改變物業行業在人們心中的形象。一是物業服務企業應做好公關工作，與媒體建立良好的關系；二是發揮行業協會的作用，在政府、企業和業主之間架起一座橋梁，做好相互之間的溝通、協調工作；三是切實提高服務質量，提高業主的認同度。