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房地產業作為國民經濟發展的支柱產業后，其對提高人民生活水平和經濟發展的影響也越來越大。央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱“新政策”)的出臺，更被房地產商稱作為央行十年來出臺的最嚴厲的措施。眾所周知，房地產增長對經濟增長的拉動作用和相關產業的帶動作用非常大，但如果在發展中不謹慎，一旦出現問題，將導致商品房貶值，空置房增多，以及銀行貸款變成負資產等一系列問題。

一、新政策出臺的背

1.央行檢查房地產貨飲問題顯現?！笆濉逼陂g房地產行業作為國民經濟的支柱產業，管理層一向非常重視。為了監控房地產信貸可能引發的金融風險，中國人民銀行對部分城市商業銀行2(X)1年7月1日至2儀犯年9月3O日發放的房地產貸款進行檢查。調查發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%，這一比例引起了管理層的極大關注。因此，在銀監會還未成立時，央行就開始著手起草相關文件來減少房地產業迅速擴張可能引發的金融風險。

2.商業銀行房地產開發貨欲增長迅速。根據央行的統計，商業銀行房地產開發貸款和個人住房貸款的增速都遠遠超過同期GDP的增速。2(X犯年下半年以來，部分地區出現了房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了這些地區房地產投資的過熱傾向。這種情況再次加大了管理層對房地產業出臺“新政策”的決心。

3.央行貨幣供應1增長過快。今年上半年，央行兩次統計均表明貨幣供應量過快。而近年來不少房地產巨頭依靠銀行信貸和不規范的土地批租暴富起來，近期某些房地產民營企業因為違規使得這一問題再次基露。為保證房地產業今后的良好發展，為減少金融風險，上述幾方面綜合作用，就促成了管理層近期開始出臺相關的政策措施來規范房地產企業的經營發展。

二、新政策調整的實質

6月5日，央行出臺的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，進一步強化房地產信貸管理。新政策主要是對房地產開發的四個主要環節的運作加以嚴格的限制，其主要內容包括:

1.開發方面:房地產企業自有資金不得低于項目總投資的3O%，需要“四證齊全”才能獲得開發貸款，嚴禁房地產開發流動資金貸款。

2.土地方面:嚴格控制土地儲備貸款的發放和嚴禁向房地產開發企業發放用于交納土地出讓金的貸款。

3.建筑方面:嚴格控制建筑施工企業流動資金貸款用途和嚴禁建筑施工單位使用銀行貸款墊資房地產項目。

4.消費方面:商品房主體結構封頂才能發放個人住房貸款，提高第二套以上住房和商業用房的首付比例，提高別墅、高檔商品房、商業用房和第二套以上住房利率。

三、新政策預期的目標為使我國房地產穩定健康發展，央行貨幣政策必須適時和充分發揮調控作用，以彌補市場自發調控不足帶來的負面影響。此次央行的房貸政策力求達到四方面調控目標。

1.保持供需平衡。在保持房地產總體供需基本平衡的前提下，還必須保持房地產內部的結構基本平衡，這是實現總體長期平衡的基礎。目前特別要關注超過地區實際齋求能力的高價房和別墅大量開發，而地區齋求比較旺盛的中低價房相對緊張的狀況。要通過利率、貸款期限、貸款投人時間和規模等信貸政策的窗口指導，使房地產資金投向保持合理水平，以此促進房地產總體和內部供需結構的基本平衡。

2.進免大起大落。央行必須通過信貸政策的調控作用，使房地產市場保持合理的資金規模，避免資金過量涌人，避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目，避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現，確保房地產業持續、穩步和健康發展。

3.防范金融風險。貸款過于集中于一個行業，且大量信貸資金違規投資于房地產項目，不僅會降低對其他行業的支持，也會加劇風險的集聚。所以，必須未雨綢繆，超前預替，防范金融風險于未然。

4.兼顧公平和效率。貨幣政策在尊重市場規律和原則、發揮經濟金融調控作用時，也要體現一定的政策目標，必須關注市場中大多數人的利益。這就要求在注重提高房地產企業和銀行效率的同時，促使房地產社會需求處于比較公平的狀況。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價房才有真正存在的基礎，市場房價才能得到整固，購買高價房者的資產縮水概率也會降低。

四、新政策影響估計

新政策以近年來少有的嚴厲措施對房地產開發進行規范和約束。若全面嚴格實施該政策，將產生“急剎車”效應，可能對當前房地產市場帶來較大的沖擊。主要體現在:

1.中小房地產開發企業溯臨困境。若全面實施央行房貸政策，將直接導致中小房地產業資金鏈繃緊，部分房地產項目停工，爛尾樓涌現。據業內有關人士估計:該政策實施將使約5o%房地產企業陷人困境，70%以上的項目無法繼續。

2.房地產消費勢頭受到抑制。該政策在限制部分商檔住房和商業用房消費的同時，中低價住房消費由于提高預售門檻，也會受到一定的影響。

3.市場發展的信心受壓制。部分消費者可能形成價格下降預期，持幣觀望、延遲購房，削弱房地產市場的活力和動力。

4.高檔住房受到嚴格限制。從新政策中不難看出，今后的房地產開發高檔、大戶型和別璧等住宅將受到銀行貸款的限制，此類住房的供應t將有所減少。然而，正因為此類住宅的成本上升，供應減少，所以高檔、大戶型和別墅價格還將上升。

五、房產開發的對策

1.信托業將成為房地產企業新的資金源。作為連接貨幣市場、資本市場和產業市場的特殊紐帶，在目前金融業分業經營的格局下，信托業可以完成其他金融業“不可能完成的任務”。其中就包涵央行新政策中明文規定禁止的未獲“四證”房地產開發項目的貸款，因此，在新政策出臺后，房地產商加強信托產品的設計和運用有了廣闊的前景。目前，發達國家70%的金融資產由信托業經營，盡管我國對信托業的界定有所保留，但市場份額依然誘人。

2.積極做好中小型房地產企業的兼并重組工作。中小型房地產商面臨新一輪兼并!組，其手頭的部分土地也急于出手，有實力的房產商可結合自身的房地產業發展戰略和國家的房地產政策，有選擇的同一些中小型房地產企業進行接觸，通過兼并重組，為新一輪的發展打下堅實的基礎。

3.房地產企業應注重吸引外資。房地產企業可以通過改制時吸收外企人股和同境外房地產企業合作開發房地產項目吸引外資。一且和境外房地產企業達成合作協議，那么資金鏈就會非常牢固，因為國外的金融和房地產是緊密相連的，被統稱為房地產金融。另外，隨著我國加人WDO，2(X巧年后外資銀行就可向中國房地產企業貸款，將為我國房地產業注人大t陽光資金。

4.房地產開發要注重政策傾向。此次央行新政策的出臺，受沖擊最大的是“高檔”、“大面積”和“別壁”等商品房。然而，分析發現，新政策實施后因為此類樓盤開發t減少，開發成本增加和人們需求增長會使“高檔”、“大面積”和“別璧”等商品房的價格進一步上漲，因此，有實力的大型房地產商在自有資金充足的情況下可積極涉足新政策實施后此類商品房的空間，其增值和盈利的機會會大于以往。