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一、贊成宅基地流轉、城鎮居民可以購買農村房屋和宅基地

贊成宅基地流轉、城鎮居民可以購買農村房屋和宅基地的學者意見紛呈，主要有以下幾種觀點。

任何一項財產，無論來源如何，只要它在法律上確定地屬于某個人，這個人就可以自由地處分，除非該處分行為有害于社會公共利益或者設定該項財產權時當事人對其處分作了限制性約定，農村宅基地使用權在設立方面有其特殊之處。但它一經設立，就成為農村居民的私權，可以被自由處分。因為其處分對社會公益無害。世界上不存在“福利分配的東西不得自由處分”這條定律。

不允許宅基地流轉違背了平等保護的原則，農民需要資金發展生產，限制宅基地使用權的轉讓和抵押，也可能會使農民的不動產難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農民的融資手段，農民的宅基地使用權是一個沒有市場價值的權利，這是對農民利益的一大損害。從人權和公平平等的角度，這種局面應當扭轉。

還有學者進一步指出，“不能流通的財產不是真正意義上的財產，禁止農村宅基地交易實際上是不承認宅基地是農民的財產”，“農民的財產本來就不多，能值錢的宅基地及房屋不能抵押或轉讓，是在逼農民賣血，賣地總比賣血人道，應該讓農民多一樣可以賣的財產”。

農村承包經營權流轉機制的建立客觀上要求宅基地使用權的轉讓不宜再局限于本集體內部，當本集體以外的農戶取得土地承包經營權后，其建造住房所需的宅基地，只能通過受讓本集體農戶的宅基地使用權來解決。非本集體經濟組織成員受讓宅基地使用權，有利于保證農地承包經營權的順利流轉。

針對建立怎樣的宅基地流轉制度，學者提出了不同的主張。最有說服力的是韓世遠教授的“法定租賃權說”，即農村房屋的買受人在取得房屋所有權的同時，對于房屋的宅基地并非取得作為物權的村民的“宅基地使用權”而是取得作為債權的“宅基地租賃權”，該債權房屋買受人可以占有、使用宅基地，達到對宅基地用益的目的。這一結果并非出于農村房屋買賣雙方的自由意愿，而是出于法律的直接規定，是基于法律規定而當然發生的結果。租賃的標的物是“宅基地”，而非“宅基地使用權”，因此，租賃關系的當事人并非房屋買賣的當事人，出租人不是作為房屋買賣的村民，而是作為宅基地所有人的村集體組織。出賣了房屋的村民仍然擁有“宅基地使用權”，在立法政策上，可以讓其權利人主張相應的收益，即房屋買受人定期支付的租金。該租金可以成為失房農民的基本生存保障。

二、宅基地只能在本集體經濟組織內部流轉，禁止城鎮居民購置農村房屋及宅基地

土地管理法應當堅持農村宅基地不得交易，其他形式的流轉必須有明確的法律依據。農村宅基地的使用權必須以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉給集體組織以外的自然人和法人；除繼承外，農村宅基地使用權在集體組織內部的移轉必須經過集體組織的同意，并且必須具備土地管理法及其他法律規定的移轉事由。禁止集體經濟組織以外的人取得農村宅基使用權，理由在于：農村宅基地交易與農村宅基地分配制度互不相容。農村宅基地分配制度有兩個含義：其一，農民有權基于生存的理由無償取得定量的宅基地。每戶居民只能分得一處宅基地以及每戶用地標專，確保了每戶農民都能得到一塊棲身之地。無論貧富，結果均等，富者不能多占，貧者不會少得，體現了強烈的社會公平，實現了基本的社會保障。其二，宅基地分配必須真正起到使農戶安居樂業的作用。宅基地使用權不得抵押、轉讓或被強制執行，確保了每戶居民不因貧窮而流離失所。按戶分配一處住宅決定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性決定了按戶分配一處住宅的有效性。如果農戶可以多次或多處分得宅基地，就沒有必要禁止宅基地交易，反正賣地不怎么影響農民的安居；如果宅基地可以交易，就很難堅持按戶分配一處宅基地，因為賣了地后農戶還得生存下去，總得有存身之處。

農村宅基地交易主要是滿足強勢群體的利益訴求。財產并不是因為流通而成為真正意義上的財產，農村宅基地交易可以解農民的燃眉之急，卻帶來農民無家可歸的后果，這種救濟的代價過于昂貴。得益于農村宅基地交易開禁的是中國社會中屬于強勢群體的那些人：有本事分到多處或超標準宅基地的農民，有能力在農村買地蓋房的城里人，從事房地產行業的商人、掮客和投機者。農民不能從中得到實實在在的利益。

學者進一步指出，當地上權不得或限制轉讓時，地上物的所有權也只能不得或限制移轉，不然，一定會發生名為移轉地上物所有權，實為移轉土地使用權的法律規避行為，農村宅基地使用權屬于不得或限制移轉的土地使用權，因此，宅基地上的房屋所有權也不得或限制轉讓。土地管理法應當規定農村宅基地的分配原則、標準和程序等。農村宅基地的分配不能解釋為平等主體之間的行為和意思，無論農戶還是集體經濟組織，都不能自由分配農村宅基地，必須服從國家的土地管理意志。農村宅基地的供應必須隨著人口和經濟的發展而合理、有序的進行，因此，有必要把農村宅基地納入統一的土地管理體系中。

三、宅基地流轉的制度構想

筆者認為宅基地的流轉應該區分單純宅基地使用權的流轉和其上有房屋的宅基地的流轉，單純宅基地的流轉應該限于集體經濟組織內部農戶之間，而其上有房屋的宅基地流轉則可以發生在不同集體經濟組織的農戶之間。（1）單純宅基地的流轉限制在集體經濟組織內部，以防止集體土地的流失，造成集體經濟組織之間的矛盾。一方面可以解決有兩處以上宅基地或確有宅基地流轉需要的農戶的資金流轉等問題，另一方面，也可以為需要宅基地的農戶提供便利。曾經申請過宅基地，因宅基地流轉而沒有宅基地的農戶，不得再申請宅基地。因宅基地流轉而擁有兩處以上宅基地的農戶，應該向集體繳納一定的宅基地使用費，因宅基地流轉而擁有一處住宅的農戶，仍然可以申請宅基地，但應該繳納宅基地的使用費，集體經濟組織內部因房屋的流轉與單純宅基地的流轉適用相同的規則。（2）其上有房屋的宅基地的流轉則可以發生在不同經濟組織的農戶之間，不同集體經濟組織之間的農戶進行的宅基地流轉，往往是出于更好的行使土地承包經營權或經商的便利，把該宅基地使用權的流轉限制在必須其上有房屋的范圍，一方面，可以滿足農戶的正當需求，另一方面，也可以避免出現集體經濟組織變相搶占宅基地的問題。

參考文獻：

［1］韓世遠.宅基地的立法問題——兼析物權法草案第十三章“宅基地使用權”[J].政治與法律，2005，（5）.

［2］孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005，（4）

[摘要]目前，我國宅基地使用權的流轉問題已經成為社會各界普遍關注的問題，如何構建我國的宅基地流轉制度，對于維護農民合法權益、促進經濟發展具有重要的意義。本文對此問題進行了探討和分析。

[關鍵詞]宅基地流轉土地承包經營權宅基地使用權