摘要：在全球化經(jīng)濟(jì)背景下，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項(xiàng)目成本的管控，并進(jìn)行良好的管理，加強(qiáng)項(xiàng)目前期建設(shè)以及后期的經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)招商等工作的有序進(jìn)行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問題進(jìn)行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理;優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進(jìn)行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報(bào)周期長且盈利方式獨(dú)特的特點(diǎn)，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權(quán)投資等方式拓展自身的收益，并強(qiáng)化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展起到有效的推動作用。但是在對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行拓展時，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項(xiàng)目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當(dāng)中，會存在土地成本費(fèi)用以及前期費(fèi)用等。且對于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費(fèi)用也相對較高，使得企業(yè)利潤較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)做好成本控制工作，對整體的成本費(fèi)用支出影響因素進(jìn)行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的問題

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體構(gòu)成

摘要：新常態(tài)下，我國的市場經(jīng)濟(jì)體制開始進(jìn)一步完善，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭也隨之激烈起來。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營，也開始從傳統(tǒng)的粗放管理模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化集約管理模式，在提高項(xiàng)目管理效率的同時也可以達(dá)到成本管控的目的。成本管理在企業(yè)中往往占據(jù)著舉足輕重的地位，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者達(dá)不到預(yù)期的效果，將使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也無法在目前激烈的市場競爭中占據(jù)相應(yīng)的市場份額，基于此，對商業(yè)地產(chǎn)的全過程成本控制是非常必要的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);全過程成本;控制

1研究背景

較于西方發(fā)達(dá)國家，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，目前仍然處于初步探索發(fā)展階段，而隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開始朝著高檔次和大規(guī)模的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，因此，要使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在既定的時間內(nèi)達(dá)到預(yù)定的建設(shè)規(guī)模，還要滿足企業(yè)降低成本的需求，這是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個困境。企業(yè)進(jìn)行一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，全過程往往涉及土地征用、開工建設(shè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)以及最后的商業(yè)交付等過程，這一過程往往需要2～3年的時間，有些規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至可能需要3～5年的時間去完成。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，往往會呈現(xiàn)出多種多樣的問題，這些問題往往是由于一些無法預(yù)見或者不可控的因素產(chǎn)生的，這些問題會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)發(fā)生一個動態(tài)變化，例如工人工資的動態(tài)變化、施工材料價(jià)格浮動等因素都會直接使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本的變化。基于以上原因，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本在整個建設(shè)開發(fā)過程都是處在一個不確定狀態(tài)下，一旦不對整個開發(fā)建設(shè)過程的成本進(jìn)行持續(xù)有效的科學(xué)管控，必然會造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本增加。

2商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制存在的幾個問題

2.1商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控存在的問題。我國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要耗費(fèi)大量的人力、物力，同時對資金的需求量也是非常龐大的，因此，一旦開始項(xiàng)目啟動程序，就不可隨意發(fā)生項(xiàng)目間斷或者一些較大的變化，不然會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的不利影響，嚴(yán)重的情況下可能會出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象，企業(yè)前期的投入將無法全部收回。基于以上原因，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的正式啟動就必須慎之又慎，在進(jìn)行投資決策時也要充分考慮各種因素對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。但是，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認(rèn)識投資決策階段可行性研究的必要性，僅僅將可行性研究流于報(bào)告的形式，沒有進(jìn)行深入、客觀的分析研究。商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究往往涉及項(xiàng)目所能調(diào)動的資源、市場、社會以及技術(shù)等各個方面，并根據(jù)這些情況對未來的收益和發(fā)展進(jìn)行一個較為準(zhǔn)確地預(yù)測，但是較多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編著可行性研究報(bào)告的人員，個人職業(yè)素養(yǎng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可研需求，除此之外，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析和研究的過程中，因?yàn)闀r間及經(jīng)費(fèi)等原因，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過決策人員的主觀判斷和一些歷史數(shù)據(jù)得到的，這對于可行性研究報(bào)告結(jié)論的可靠性會造成較大影響，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策缺乏必要的事前控制體系，同時，在進(jìn)行投資估算的過程中，隨意性較大也使得大部分?jǐn)?shù)據(jù)存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r。2.2商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段對成本管理管控會造成較大的影響。其一，招投標(biāo)制度本身存在不健全的問題。目前，雖然我國頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》，意味著我國的商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)工作開始進(jìn)入法制管理階段，但是，我國各省市的執(zhí)法主體和監(jiān)管主體又進(jìn)行了相關(guān)制度的頒布，兩個主體之間由于各自立場的不同而導(dǎo)致了某些制度之間存在一定的矛盾之處，這些矛盾可能會在一定程度上造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的不公平競爭。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案時，由于設(shè)計(jì)制度的缺乏使得成本因素沒有在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行綜合考慮，導(dǎo)致項(xiàng)目的后續(xù)階段在成本管控方面出現(xiàn)問題。其二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作沒有到位。規(guī)范的合同可以在一定程度上減少后續(xù)的責(zé)任糾紛，從而減少某些成本的支出。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)過很多由于沒有重視合同管理而造成項(xiàng)目成本上升的案例，在合同中沒有對雙方的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確描述，一些需要提前進(jìn)行約定的條款沒有在合同中進(jìn)行清晰列明，這使得在實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)了較為重大的分歧，這必然會造成成本的增加，這些成本不單單包括實(shí)際的支出，還包括一些時間成本。2.3商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中呈現(xiàn)出成本較高的主要原因是由于施工人員的管理制度存在混亂的情況。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般需要較多的人力予以支撐，而且施工的時間往往較長。而商業(yè)地產(chǎn)施工人員較多往往會增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理難度。在很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場的管理中，都沒有對施工生產(chǎn)安全給予足夠的重視，甚至對出現(xiàn)的隨地休息、不戴安全帽等違規(guī)行為置之不理，這必然會造成商業(yè)地產(chǎn)的施工階段面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的安全成本進(jìn)一步增加，從而增加了項(xiàng)目的全過程成本。同時，由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有對項(xiàng)目的工作量和整個工程進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)估量和預(yù)測，從而使得施工現(xiàn)場的人力資源無法進(jìn)行合理安排，就可能使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場呈現(xiàn)出施工人員過剩的現(xiàn)象，或者呈現(xiàn)出人員不足的情況，緊急進(jìn)行人員招工必然會造成人工成本的增加，嚴(yán)重的情況下會呈現(xiàn)出停工待人的現(xiàn)象，從而使得項(xiàng)目工期延誤，不論是哪種情況的產(chǎn)生，都會使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段總成本的增加。

商業(yè)地產(chǎn)宣傳文案

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)公務(wù)員之家版權(quán)所有業(yè)努力，同時也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點(diǎn)，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質(zhì)流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅(jiān)持與有能力掌控未來的人展開策略，實(shí)現(xiàn)組織與個人的增值和完美展現(xiàn)。

內(nèi)容摘要:近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨(dú)立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運(yùn)營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財(cái)務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過提高商鋪售價(jià),完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開發(fā)商利益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)常可以看到,商業(yè)項(xiàng)目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。

內(nèi)容摘要：西安作為陜西省的省會，隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也十分迅速。本文指出，西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢包括經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，政策變化等，但同時也存在開發(fā)模式落后、融資渠道單一、政府規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)缺乏等問題，只有理性分析經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式西安

近段時間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業(yè)項(xiàng)目，都呈現(xiàn)出迅猛上升的勢頭。西安等房地產(chǎn)發(fā)展初級市場，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上呈現(xiàn)一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，另一方面各國零售業(yè)巨頭也紛紛進(jìn)駐西安，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為以后更好的開發(fā)提供建議。

西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及特點(diǎn)

（一）經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是重要保證

西安市經(jīng)濟(jì)保持發(fā)展的良好勢頭，全市生產(chǎn)總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實(shí)現(xiàn)總量翻一番。人均生產(chǎn)總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2579.3億元，年均增長29.2％。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資穩(wěn)步增加，在2005年達(dá)到100億元。這些數(shù)據(jù)表明西安市正邁入一個高速發(fā)展的階段，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

內(nèi)容摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn),對現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了理論分析,認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿,實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合,并從實(shí)證角度,以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)構(gòu)成

摘要：商業(yè)地產(chǎn)是用于各種零售、餐飲、休閑、批發(fā)、健身等經(jīng)營用途的工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)的投資和使用主要是企業(yè)，也有部分個人參與投資和利用。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者主要是各大房地產(chǎn)上，經(jīng)營模式也包括租、售等多種模式組合。我國的商業(yè)地產(chǎn)從2010年以來經(jīng)歷了爆發(fā)、飽和、過剩到過量的過程，這其中的影響因素包括宏觀政策波動、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國際經(jīng)濟(jì)格局變化、城市化進(jìn)程等。相比于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營影響因素更多，基于目前我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢，商業(yè)地產(chǎn)必須更加精細(xì)化經(jīng)營，強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略。本文首先介紹了浙江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并分析了商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)的成功案例和經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)而探討浙江省商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)和發(fā)展的思路及對策。

關(guān)鍵詞：浙江；商業(yè)地產(chǎn)；品牌建設(shè)；品牌發(fā)展

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最初主要以商業(yè)街為主，零售百貨、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)相互較為獨(dú)立，圍繞人氣旺盛的核心地段集聚。而新型的商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、CBD、專業(yè)街區(qū)等都主要借鑒西方發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)。從2010年開始，隨著普通住宅市場緊縮調(diào)控大幕拉開，過剩的資金被擠出，加上新經(jīng)濟(jì)創(chuàng)業(yè)人造開始興起，商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)增長，2010年-2011年兩年辦公樓和商業(yè)經(jīng)營用房銷售增長率均保持在2位數(shù)。但自2012年以來，商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局，二、三線城市尤為嚴(yán)重，新增投資和建設(shè)增速逐漸放緩，市場趨于理性。2016年國年務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，商改住政策必定為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營帶來新的機(jī)遇。浙江省無論是整體城市化水平還是經(jīng)濟(jì)活力，在全國范圍內(nèi)都處于領(lǐng)先位置，建設(shè)和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)品牌的條件優(yōu)越，但本土地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)和發(fā)展上與國內(nèi)外知名品牌企業(yè)還存在不小的差距。因此本文通過對浙江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、及商業(yè)地產(chǎn)案例進(jìn)行分析，探討浙江商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)思路和發(fā)展的對策。

一、全國及浙江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著2018年一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的推行以及經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌，一些中小型房企因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破產(chǎn)，而大型房企也在2018年加快了內(nèi)部調(diào)整的進(jìn)度，重組、轉(zhuǎn)型、合作、共享成為我國房地產(chǎn)市場的主旋律。商業(yè)地產(chǎn)在早幾年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪降溫，2018年看似一如既往，但實(shí)際也有了很多變化。例如萬達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管，專注商業(yè)管理運(yùn)營，而地產(chǎn)開發(fā)則移交給新成立的萬達(dá)地產(chǎn)；萬科與印力聯(lián)合收購凱德在我國的20個購物中心項(xiàng)目，并更名為印象系列等。從商業(yè)地產(chǎn)界在2018年發(fā)生的諸多大事件不難發(fā)現(xiàn)，各大地產(chǎn)商開始圍繞地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多元化、精細(xì)化經(jīng)營，而弱化純粹的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)簽；此外，地產(chǎn)企業(yè)與零售、文化娛樂、餐飲品牌開展廣泛深入的合作，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、資源共用、收益共享。概括而言，就是我國城市化發(fā)展進(jìn)行了階段性的平穩(wěn)期，快速的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)诙唐趦?nèi)不會出現(xiàn)。因此在成熟區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的投資重心應(yīng)從新增建設(shè)，轉(zhuǎn)為精細(xì)化運(yùn)營，而在空白區(qū)則面臨著激烈的競爭，例如萬達(dá)計(jì)劃未來十年將有1000座萬達(dá)廣場開業(yè)，直接覆蓋中國九成有消費(fèi)能力的人口。浙江省2018年新增商業(yè)項(xiàng)目51個，商業(yè)面積超過3萬平米，總體量超過400萬平方米，相比2017年均有增加。這些新增項(xiàng)目分布于杭州、寧波、溫州、嘉興、紹興、湖州、臺州和金華，其中杭州新增22個，占比為43%。杭州新增項(xiàng)目中不僅有知名品牌大悅城，為全國第10座，這座超大綜合體在開業(yè)季6天內(nèi)總客流量僅80萬人，70多家零售店鋪多的區(qū)域銷售冠軍、100多個店鋪開創(chuàng)店鋪?zhàn)詈脴I(yè)績，更有樂町、三只松鼠等品牌輕松拿下全國銷售冠軍。同時還有阿里“新零售”的試驗(yàn)田親橙里，融合了天貓國際、淘寶心選、盒馬鮮生等線上成熟品牌；而作為萬科在杭州的首個“知識消費(fèi)體驗(yàn)場”，坤和萬科•黃龍萬科中心K-Lab集合了華為智能生活館、得到大學(xué)、藝術(shù)跨界店、科技體驗(yàn)館、新媒體數(shù)字美術(shù)館等新物種商家，為杭州市民打造了全新知識體驗(yàn)消費(fèi)場所。隨著杭州影響力的提升，不僅一些全國性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛將目光投向杭州市場，同時近兩年下沉至三四線市場發(fā)展也十分迅猛，例如新城開業(yè)的項(xiàng)目7個吾悅廣場，分別位于寧波慈溪、臺州黃巖、嘉興平湖、臺州仙居、金華義烏和玉環(huán)。從體量上看，浙江本土企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目集中在5萬方-10萬方，超過10萬方的大體量項(xiàng)目則依然掌握在資金和運(yùn)營能力更強(qiáng)的全國連鎖品牌開發(fā)商手中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、城市化發(fā)展水平呈明顯的正相關(guān)。除了北、上、廣、深，浙江與江蘇兩省經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工業(yè)化水平、城市化率、基礎(chǔ)設(shè)施完善度以及要素引力等各方面都處于全國前列，因此不僅是省會城市杭州成為各大商業(yè)地產(chǎn)品牌的必爭之地，省內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)競爭也已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段。與萬達(dá)、萬科等全國性的知名品牌相比，浙江省內(nèi)目前的地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理、品牌建設(shè)與發(fā)展能力、經(jīng)驗(yàn)等都較為欠缺。未來的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營必然需要深根細(xì)作，浙江商業(yè)地產(chǎn)本土企業(yè)應(yīng)加快學(xué)習(xí)領(lǐng)先者的經(jīng)驗(yàn)，及時卡位，建立起根植于浙江，又可全國甚至全球發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)品牌。

二、商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及案例———以萬達(dá)廣場為例

摘要：由于其行業(yè)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面往往呈現(xiàn)出高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，因此，如何根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理是現(xiàn)階段我們必須解決的問題。在此，結(jié)合現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的實(shí)際情況，分析商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，針對其中存在的問題，進(jìn)行相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式策略的提出，希望能夠起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制模式

一、前言

隨著近年來我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形勢風(fēng)云變幻，國家關(guān)于土地與金融方面的政策趨緊。根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司的實(shí)際情況發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)地產(chǎn)公司普遍存在償債能力薄弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)等問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為一個較為典型的資金密集型行業(yè)，這一行業(yè)的主要特征為資金投入量大、存貨的周期長、回收周期以及變現(xiàn)能力較差等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)直接決定著商業(yè)地產(chǎn)公司存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時，由于處于后金融時代，政府根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，跟進(jìn)出臺的多種經(jīng)濟(jì)政策，直接或是間接影響到我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這也加劇了商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們必須對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)以及存在的主要問題

1.資金周轉(zhuǎn)率偏低

摘要：在行業(yè)集中度不斷提高，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷蠶食市場的情況下，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難，直接影響中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)生存發(fā)展。本文對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)常用的融資手段進(jìn)行對比分析，并提出解決中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困難的一些對策。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；企業(yè)；融資

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從競標(biāo)土地到房產(chǎn)開發(fā)，甚至到后期營銷，均需要大量資金作為支撐。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資能力對企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要。在“去庫存、促消費(fèi)”的背景下，逐漸形成了房地產(chǎn)市場二元分化的現(xiàn)象，即一線二線城市價(jià)量齊漲，而部分二線城市及三四線城市房價(jià)及成交量表現(xiàn)乏力。以百強(qiáng)房企為代表的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所占市場份額繼續(xù)增加，2015年百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額提升至36.7%，銷售面積市場份額提升至23%，進(jìn)一步蠶食中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存空間。隨著一線城市及熱門二線城市土地價(jià)格不斷上漲，因此融資能力對中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)顯得格外重要。

一、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資主要通過以下途徑

1.銀行開發(fā)貸款

銀行的信貸資金是中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是非上市公司，因此無法利用股權(quán)或是發(fā)行公司債券完成融資，而信貸資金的融資成本相對較低，因此成為中小型房企主要的資金來源。但是銀行貸款受政策影響頗大，因此常常出現(xiàn)各家銀行對地產(chǎn)企業(yè)惜貸的情況。