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近年來，我市認真貫徹落實國務院和省政府關于進一步加強房地產市場調控工作的一系列政策措施，房地產業持續健康發展，人民群眾的居住條件進一步改善。但是，由于房地產市場需求旺盛，居民投資性購房和投機性購房逐步增加，開發總量有效供給不足，開發建設成本提高等原因，導致房價仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房價格控制目標，切實將房價控制在合理水平。現將有關情況匯報如下：

一、當前房地產市場運行情況

年，我市認真貫徹落實國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔〕1號）文件精神，通過加大監管力度，制訂配套措施，房地產增幅總體趨于平穩，但房價上漲過快的問題表現仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產開發企業信心增強，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產開發投資達6.8億元，商品房開發面積達65.35萬㎡，開發投資額比年同期4億元上升170%，顯現投資額和開發面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發量較小，每年年度規模控制在10萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產開發有限責任公司和迅達集團枝江置業公司在成功開發北奧茗苑和領秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權，新建中央山水和領秀之江二期2個樓盤，項目規模均達45萬㎡，市場需求旺盛，開發企業投資信心明顯增強。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現供不應求的局面

據調查，近幾年我市城區開發的樓盤已全部售完。年城區新開工建設的四個項目，建筑面積65.38萬㎡，已超過前8年的總和，到目前為止年辦理預售許可證的商品住房也已銷售一空，出現了通宵排隊爭購商品住房的局面。年新開發的商品房符合預售條件的面積達26萬㎡，盡管預售面積增大，但由于受前幾年開發面積小的影響，供不應求的矛盾仍然存在。

（三）市場需求強勁，房價增長較快

由于商品住房供需矛盾突出，年城區商品住房均價從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達36.4%；年城區商品住房均價達到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房價增幅呈直線上升趨勢，極大刺激了消費者買漲不買跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房價的上漲，盡管全國大中城市房價從下半年開始下跌，但我市房價下跌目前還未出現，年總體房價仍呈上漲趨勢。

（四）二手房市場日趨規范，交易市場十分活躍

由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農村相當一部分回鄉大學生在城區購房成家立業的需求增大，加之商品住房銷售旺盛，價格攀升，有效帶動了全市二手房市場，年辦理房屋所有權轉移登記1500多件，交易面積達18萬㎡，均價達1960元/㎡。

（五）住房供應結構不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大

在商品住房供應量不斷增加和二手房市場日益活躍的同時，中低價位普通商品住房和經濟適用房供應明顯不足。就我市而言，近幾年新開發的商品住房戶均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應結構看，中小套型普通商品住房的供應量明顯不足。經濟適用住房除湖北化肥和61699部隊解決職工住房困難投資建設外，政府2000年以后近十年沒有投資建設一個經濟適用房項目，導致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現行的市場價格，一個年輕的機關工作人員一年的總收入1.8萬元左右，只能購7㎡的商品住房，房價收入比明顯失調。

二、房價上漲的主要原因

（一）城區商品住房開發項目及銷售價格情況

（二）房價上漲的原因分析

1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時間用于城區商品住房建設用地面積為129630㎡，共六個開發項目，規劃建筑面積36.35萬㎡，建設總套數為2624套，而五年的實際需求量為5000套以上，供不應求矛盾非常突出。二是住房供應結構不合理。從近幾年的商品住房建設情況看，基本上是以中、高檔、大戶型商品住房為主，中小戶型的普通商品住房和經濟適用房供應量偏少，難于滿足各收入層次的住房需求。在沒有相關政策扶持的情況下，開發商不愿意承擔經濟適用房和中低價位普通商品房的建設。而政府由于“經營城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設用地，盡可能地用于中高檔商品房的開發，以期做大土地出讓收入，增強城市建設投資能力。在加大商品住房市場開發的同時，由于供應體系不完善，導致供求結構失衡。

2、需求方面。一是宏觀政策的助推。隨著國民經濟的持續快速發展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進住房制度改革、加快房地產業發展、鼓勵居民住房消費以及加快城鎮化進程等政策作用下，居民住房消費保持了強勁的增長勢頭，由此推動了房價快速上漲。二是投資置業理念的變化。當前全球金融危機、銀行利率較低、股市低迷且風險大，對中高收入群體來說，購置房產已成為一種保值增值的投資取向，進一步擴大了住房需求。三是城市發展的需要。近幾年來為改善城市面貌，加快城市基礎設施建設和舊城改造，拆遷規模越來越大，貨幣補償和產權置換政策使相當一部分被拆遷戶進入市場選購新房，由此引發被動型購房需求不斷擴大。四是在大中城市投機炒作等因素的影響下，提高了居民對房價持續上漲的心理預期，進城農民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準備提前進入樓市消費，進一步加劇了供求矛盾。

3、成本方面。一是房地產開發用地實行招拍掛后，地價快速上漲。我市城區土地購置費用占房地產開發成本的比例已從過去的25%左右上升到目前的35%左右，特別是黃金地段的土地，價格越拍越高，最高達170萬元/畝，當市場處于供不應求的時候，當期地價也轉到樓盤價格上，由消費者買單，從而為開發商獲取最大利潤創造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區一類地段“北奧茗苑”房地產開發項目拆遷為例，拆遷補償基準價格由起初1400元/㎡上調至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來越大，不僅導致二手房交易價格急劇上漲，同時也影響到新建商品住房價格的大幅攀升。三是商品住房內在品質提升，規劃設計、居住環境、配套設施等，均不同程度的增加了建設成本。由于建筑材料和建筑勞務工資漲價以及品質改善等因素，高層建筑的建筑安裝費用已達到1400元/㎡左右。

4、市場預期。房地產價格的長期走勢取決于市場供求，一定時期內，市場信心對其價格的影響也愈顯明顯。在經濟和社會快速發展的關鍵時期，國家一系列宏觀經濟政策的出臺，為房地產業發展提供了良好的預期。土地資源的稀缺導致地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種必然。而近幾年房地產價格快速上升的事實，進一步強化了這種認識，極大地影響著消費者的心理預期，促使其購房消費，造成部分住房需求的提前釋放。

三、落實房價調控目標的措施

年我市從以下八個方面落實調控措施，確保完成房價調控目標。一是合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。枝江房價控制在全市國民生產總值增長幅度（16%）內，對開盤均價超過增長幅度的，會同市物價部門進行查處。二是嚴格執行商品房銷售“一價清”制度。銷售商品房除收取房款外，只能收取辦證費、契稅、公共維修基金及前期物管費用。三是嚴格落實商品房銷售明碼標價制度。在項目開盤時，實行一房一價，對開發商因市場原因需漲價實行報批制度。四是嚴格加強商品房預售管理。所有項目必須辦理《商品房預售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時，強化預售資金監管，對開發企業35%預售資金進行重點監管，實行專戶儲存，專款專用。五是嚴格執行商品房開發信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺開辟專欄一周一，同時公布投訴舉報電話，強化群眾監管。六是加強房地產市場秩序專項整治。對房地產市場違規的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴格商品房公共維修資金歸集使用管理。對公共維修資金繳交標準進行了調整，同時強化了征管措施。八是加快保障性住房建設步伐，切實解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達我市保障性住房建設任務。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發放租賃補貼200戶，新建經濟適用房120套，城市棚戶區改造800戶。

四、抑制房價過快上漲的對策及建議

針對目前房地產市場存在的供求失衡、結構性矛盾等因素導致房價過快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進一步加強調控，以確保房價基本穩定。

（一）科學謀劃普通商品住房規模，加大保障性住房建設力度。要不斷增加普通商品住房建設規模和供應量，切實滿足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設力度，使中低收入家庭能夠購買經濟適用房、承租廉租房和公租房。進一步發揮經濟適用房“雙控”（房價、地價）和普通商品房在平抑房價、改善供應結構中的作用，合理控制房價，嚴格落實房價控制目標。

（二）合理安排開發計劃，增加房源有效供給。在優先滿足經濟適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設用地的同時，根據市場需求，及時調整房地產開發用地供應結構和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產開發項目用地。切實加強對土地市場的監管，盤活存量土地，制止土地炒買炒賣行為，對房地產開發企業通過招拍掛方式取得的土地存在的囤積現象，相關部門要通過法律、稅收、行政等手段予以調控，督促企業盡早開工。按照我市“十二五”房地產發展規劃，落實年度開發計劃，年度房地產開發總量控制在15萬㎡左右，調控和把握開發的速度和節奏，防止不切實際開發造成的資源浪費和市場風險。

（三）建立多層次供應體系，切實解決不同收入群體住房困難問題。根據不同的住房需求，合理引導住房消費，采取多種形式、多種途徑建立住房供應體系，切實解決不同收入層次城鎮居民的住房問題。一是適當擴大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶和低收入家庭無房戶的住房問題；二是適度規模的建設經濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難問題；三是加大普通商品住房的建設力度，采取單位團購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專生的住房困難問題。四是加大公租房建設力度，落實公租房建設用地，采取多種形式建設公共租賃住房，解決中低收入城鎮居民和農民工進城的住房問題。

（四）整頓和規范房地產市場秩序，優化房地產業發展環境。進一步加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處違反城市規劃、越級開發、合同欺詐、虛假廣告、面積縮水、捂盤惜售等房地產違法違規行為，加大曝光和處罰力度。嚴格商品房預售許可，強化預售資金監管，并將商品房預售資金的繳存和使用記入房地產開發企業的誠信檔案，確保預售資金用于商品房項目建設，防止挪用預售資金導致亂尾樓。嚴格執行國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》和商品房價格申報備案制，實行一房一價，對不實行明碼標價或利用標價進行商品房銷售價格欺詐等違法行為，將依法查處。

（五）加大輿論宣傳力度，積極做好房價穩定工作。采用多種宣傳形式，加強房地產政策宣傳，建立房地產信息制度，適時披露有關信息，正確引導居民住房理性消費。強化房地產市場監管，全面準確地掌握市場運行情況，增加市場信息的透明度，努力實現房地產供需平衡，切實穩定房價，促進房地產市場健康有序發展。