導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商業(yè)地產(chǎn)可行性報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1商業(yè)地產(chǎn)項目的造價管控中存在的主要問題

1)項目開發(fā)前期決策階段準(zhǔn)備不足。由于商業(yè)地產(chǎn)市場前景較好，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目競標(biāo)拿地，而企業(yè)本身的資源配備不夠充足，項目設(shè)計書及項目可行性報告水平不高，導(dǎo)致項目審查和項目批準(zhǔn)不夠嚴謹，以至于有些項目在后期成本控制管理過程中出現(xiàn)失控。2)項目開發(fā)設(shè)計與項目招商后期運營結(jié)合不夠。在項目設(shè)計階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)對項目的設(shè)計考慮不夠全面，忽略了設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性與商業(yè)地產(chǎn)的特殊性。以至于在項目施工階段為了配合招商需要頻繁出現(xiàn)設(shè)計變更，造成建造成本上升，給造價管理帶來諸多問題。3)項目施工過程中造價控制力度不夠。由于很多房企無大型商業(yè)體的開發(fā)招商運營經(jīng)驗，以至于全面成本管理實施過程中，因涉及因素較多，對這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細的措施。對工程變更和現(xiàn)場簽證把關(guān)不嚴，成本偏差越積越大，導(dǎo)致竣工核算時出現(xiàn)問題。

2清單計價模式下的商業(yè)地產(chǎn)項目各階段造價管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業(yè)劃分更科學(xué)。原清單規(guī)范中只有六個專業(yè)，2013年新清單規(guī)范為了使各專業(yè)的界定更加科學(xué)合理、更具針對性，重新調(diào)整為九個專業(yè)，建筑、裝飾專業(yè)進行了合并，仿古專業(yè)從園林中剝離了出來，劃分為一個新的專業(yè)。根據(jù)近年來工程建設(shè)領(lǐng)域新的發(fā)展形勢，新納入了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破專業(yè)三個專業(yè)，對這些專業(yè)的造價管理提供了規(guī)范化依據(jù)。2)責(zé)任界定更清晰。新清單對原清單中一些比較模糊的定義進行了明確界定，有利于建設(shè)和施工單位加強合同管理。比如，對于發(fā)包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計價方式，原清單強制性不夠，新清單將其調(diào)整為強制性條文，并且增加了補充說明，要求招標(biāo)文件要明確應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險范圍及其費用，未明確的應(yīng)提請招標(biāo)人明確。3)可操作性更強。新清單對原清單中不夠明確的條了細化說明和補充完善，清單執(zhí)行性、操作性更強。比如，對于由于工程變更引起的綜合單價調(diào)整，原清單只有原則性說明，沒有講明調(diào)整比例和計算公式。新清單對此做了細化，明確提出，若實際工程量與招標(biāo)工程量清單出現(xiàn)偏差且超過15%時，當(dāng)工程量增加15%以上時，其增加部分工程量的綜合單價應(yīng)予以調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上時，減少后剩余部分工程量的綜合單價應(yīng)予以調(diào)高，并給出了調(diào)整公式。2．2準(zhǔn)備階段的造價控制1)確定投資計劃和投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項目在投資策劃階段，首先應(yīng)了解本地區(qū)同類項目的投資成本，包括工程價格、各項費用等，再根據(jù)本項目實際情況測算工程費用，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等行政事業(yè)性收費，各地政府對這些收費項目有不同的減免優(yōu)惠政策，需要充分了解。最后根據(jù)了解到的情況擬定本項目的投資方案。2)預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)各項費用和綜合單價，合理編制目標(biāo)成本。依據(jù)項目所在地造價管理部門的人工單價預(yù)測人工單價，依據(jù)項目所在地工程建設(shè)市場機械租賃費和燃油價格預(yù)測機械單價，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)研情況結(jié)合回歸法等定量模型預(yù)測材料單價，綜合形成商業(yè)地產(chǎn)項目各項費用和綜合單價，并編制目標(biāo)成本。同時，系統(tǒng)收集類似已完商業(yè)項目的成本數(shù)據(jù)，為預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)項目各項費用奠定堅實的數(shù)據(jù)來源基礎(chǔ)。3)結(jié)合設(shè)計和工程量清單計價。商業(yè)地產(chǎn)項目往往設(shè)計復(fù)雜，設(shè)計單位在造價管控中起到非常重要的作用，設(shè)計人員要高度重視工程量清單的編制，從設(shè)計的專業(yè)角度完善清單中的項目特征描述、工程內(nèi)容描述，使其在符合設(shè)計規(guī)范和施工驗收規(guī)范要求的同時，清單內(nèi)容更精準(zhǔn)，避免清單與設(shè)計脫鉤，或者設(shè)計深度不夠，導(dǎo)致后期施工與招標(biāo)工程量清單內(nèi)容不符、工程量清單缺項等問題，避免造成施工期間費用索賠力爭成本控制在目標(biāo)成本偏差幅度范圍內(nèi)。4)擇優(yōu)選擇單位、盡量縮短項目前期的持續(xù)時間。需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計和設(shè)計監(jiān)理單位，途徑就是設(shè)計招標(biāo)和方案競選。工程量清單要選擇資質(zhì)優(yōu)秀和經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員或中介機構(gòu)編制，增強清單編制的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。5)后期商業(yè)管理部門在項目前期準(zhǔn)備階段，提出滿足商業(yè)運營需要的各項指標(biāo)，緊密配合項目決策人員對商業(yè)項目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設(shè)計和招標(biāo)階段的造價控制1)嚴格施工圖設(shè)計和審查。由于某些項目設(shè)計質(zhì)量和深度存在問題，施工、設(shè)計單位溝通不夠，審圖只注重結(jié)構(gòu)等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價迫不得已只有跟著調(diào)整。比如某商業(yè)地產(chǎn)的電影院消防工程的管道施工，因設(shè)計不詳細、專項論證又沒跟上，招標(biāo)清單上僅列估20多噸，專項設(shè)計出來后增加了10多噸，給造價控制帶來很大壓力。2)編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)文件時必須遵循工程量清單計價的原則和規(guī)律，注意把握有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定以保證招標(biāo)人和投標(biāo)人的權(quán)利和義務(wù)。要依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目實際情況，嚴格編制文件條款，做到嚴謹、明確，防止出現(xiàn)漏項、錯項，以免施工過程突破合同價甚至概算費用，造成承發(fā)包雙方的糾紛使工程造價控制局面失控。3)編制工程量清單。項目編碼、名稱、計量單位根據(jù)計價規(guī)范要求編寫。項目特征、工作內(nèi)容要根據(jù)項目實際情況準(zhǔn)確描述。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及大量裝飾工程，內(nèi)容多、程序繁、工程復(fù)雜，尤其是要規(guī)范清單項目特征和工作內(nèi)容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價控制。4)編寫合同專用條款。商業(yè)地產(chǎn)項目涉及大量分包項目，合同管理難度大，編寫細致、完善、規(guī)范、嚴謹?shù)氖┕ず贤绕渲匾＞幹坪贤瑮l款時，既要規(guī)范條款用語，語言準(zhǔn)確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環(huán)環(huán)相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項。因為合同文件的缺陷導(dǎo)致合同糾紛，不僅影響施工推進也嚴重影響造價控制。5)編制商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，項目前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業(yè)工作面，為招標(biāo)、合同簽訂打好基礎(chǔ)。6)商業(yè)管理要在設(shè)計階段緊密配合設(shè)計、招采，提出合理化建議。提早將商業(yè)考慮到的問題從設(shè)計階段便消化，編制招標(biāo)清單時將商業(yè)要求的指標(biāo)、技術(shù)要素考慮進來。2．4施工階段的造價控制1)及時調(diào)整材料價格。商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)周期少則2年～3年，多則3年～5年，時間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發(fā)生巨大波動，雖然招標(biāo)清單和合同條文中對材料價格波動、市場風(fēng)險等情況作了預(yù)測，并在預(yù)算中留了波動余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關(guān)注主要材料價格走勢，依據(jù)合同要求，及時調(diào)整材料價格。2)妥善處理工程變更。重點避免出現(xiàn)施工單位由于利益驅(qū)使而造成的設(shè)計變更，對于確需更改的公車，要嚴格管理變更程序，加強對變更工程量的驗收和審核，對索賠事項及時處理。部分設(shè)計變更沒有在施工圖范圍內(nèi)，要標(biāo)明更改時間、地點、原由以及工程原始數(shù)據(jù)等詳細情況，避免籠統(tǒng)簽注工程量和工程造價。3)加強現(xiàn)場簽證管理。要嚴格控制現(xiàn)場簽證的簽批程序，明確簽證責(zé)任人和簽證權(quán)限。一旦出現(xiàn)變更，需要及時固定證據(jù)，嚴格區(qū)分是否屬于工程量的清單范圍，對于清單范圍外的變更，必須會同預(yù)算、審計部門聯(lián)合審簽。還要嚴格區(qū)分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價以內(nèi)。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設(shè)方和施工方都要引起高度重視。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來講，設(shè)計錯誤、工程變更、現(xiàn)場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業(yè)內(nèi)部成本管理。根據(jù)確定的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本分解到對應(yīng)的職能部門。實行年度目標(biāo)責(zé)任、月度目標(biāo)責(zé)任，加強企業(yè)內(nèi)部全員成本意識，建立健全目標(biāo)責(zé)任考核體系，實行有獎勵、有懲罰的責(zé)任體系，實際行動起來進行成本管控。2．5竣工結(jié)算階段的造價控制1)做好竣工圖紙審核。工程結(jié)算中的工程量依據(jù)竣工圖，所以必須準(zhǔn)確繪制竣工圖，做到工程內(nèi)容明確、變更情況清楚。在實際施工中，當(dāng)竣工圖完成初稿繪制并經(jīng)項目經(jīng)理或技術(shù)負責(zé)人審批后，很有必要由造價人員進行審核，從有利于結(jié)算的角度出發(fā)提出修改意見，最后再正式定稿。2)準(zhǔn)確計算工程量。工程量的準(zhǔn)確程度直接決定造價的準(zhǔn)確程度。算量是竣工結(jié)算過程中最累的環(huán)節(jié)，時間耗費非常大。造價人員對施工現(xiàn)場情況要了然于胸，對定額說明和計算規(guī)則要滾瓜爛熟，對計算過程要科學(xué)高效。工程量計算書要清楚反映計算過程、相應(yīng)圖紙編號、相應(yīng)簽證編號等內(nèi)容。3)準(zhǔn)確計價。對合同范圍內(nèi)的項目按綜合單價記取，合同范圍外的項目按新增單價記取，新增單價要與綜合單價編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價，需要仔細把關(guān)，結(jié)合投標(biāo)文件按簽證時間單獨列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達招標(biāo)有限公司

篇2

這不是《哈利?波特》七季終局的夢幻延續(xù)。對于一部進口大片動輒幾億美金的票房而言，小城市的貢獻幾乎是可以忽略不計的。但在小城市開影院似乎是個不錯的主意，很多人正在嘗試。

要讓變形金剛“下鄉(xiāng)”，關(guān)鍵是要打破“囚徒困境”。

變形金剛、哈利?波特的小城市商機

如今在北京、上海這樣的一線中心城市，很少有人在用影院的數(shù)量來描述院線的實力，投資者更愿意用屏幕的數(shù)量來衡量投資的安全權(quán)重――更多更好的屏幕意味著更多的觀影者，這是院線的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同樣不能忽視，據(jù)說，一線城市里，食品銷售收入占比已經(jīng)達到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中國大陸共有放映設(shè)備 8400 臺，其中 2K 放映設(shè)備 5386 臺，1.3K 放映設(shè)備 1200 臺，另有 1800 多臺膠片放映設(shè)備，電影設(shè)備的數(shù)字化率達到78%，大大超過全球 19.8%的平均值。全國共有 3D 放映設(shè)備 2900 臺左右。 2010年中國主流電影院可統(tǒng)計觀影人次為2.86億，比2009年的2.04億增長了40% 。

這里的1.3K和2K是不同類別放映機的簡稱，分別能達到131萬和221萬像素的數(shù)字分辨率。2K機更是國際標(biāo)準(zhǔn)，解碼能力更強，價格更貴。

如此強勁的跨越增長，小城市的貢獻幾乎為零。

據(jù)統(tǒng)計，2010年我國有 2868 個縣，但是只有 20% 的縣城有影院，而這其中還有80%是20世紀(jì)70 年代建成的文化宮或者俱樂部，到現(xiàn)在已經(jīng)無法正常放映。即使是那些能夠放映的也多采用傳統(tǒng)的膠片放映，無法實現(xiàn)和一線城市同時放映大片的需求。電影拷貝數(shù)字化的發(fā)展讓二三線影院的市場空白更加凸顯。

這個空白區(qū)域，是輻射了4.6億人口的一線城市的郊區(qū)、地級市、縣（縣級市）以及較大一點的城鎮(zhèn)的觀影需求。

數(shù)字化時代的今天，流行元素的傳播越來越同步，城際反射弧、傳導(dǎo)鏈趨近于零，小城的電影消費的空間就成了很多投資人的“囚徒困境”――會有那么多人來看大片嗎？

答案似乎是肯定的。

2010國家頒布《關(guān)于促進電影產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的指導(dǎo)意見》為中小城市電影院建設(shè)做出整體規(guī)劃，未來五年國家和地方在政策上大力支持。

國家電影專資辦出臺《關(guān)于對影院安裝2K和1.3K數(shù)字放映設(shè)備補貼的通知》對安裝數(shù)字放映設(shè)備的補貼政策，一套2K設(shè)備補貼5萬元，一套1.3K 設(shè)備補貼 1―2 萬元，以鼓勵中小城市數(shù)字影院建設(shè)。對于幾百萬的電影院投資來說，這些補貼只能說是杯水車薪，但至少傳遞了積極的市場信號。

北京九州中原數(shù)字電影院線有限公司主管投資發(fā)展的副總經(jīng)理靳賦新表示：“兩年前九州中原在各個城市做市場調(diào)研時，“觀眾是誰”、“投資電影院能否賺錢”是眾多人關(guān)注的焦點。“現(xiàn)在不一樣了，大家都知道電影產(chǎn)業(yè)火起來了。找我做影院的，有地產(chǎn)商、礦產(chǎn)商、網(wǎng)絡(luò)商、圖書商，還有做珠寶生意的，哪一行都有。”靳賦新用“五花八門”來形容自己這兩年接觸的投資商。從2009年1月創(chuàng)立至今的短短兩年多時間里，九州中原已在內(nèi)地中小城市建立了153家影院，涵蓋了除和青海之外的所有省份。

變形金剛的生意經(jīng)

2002年，我國開始實行以院線為主的發(fā)行放映機制（簡稱“院線制”），這意味著只有院線才能從電影發(fā)行方拿到拷貝，所以中國目前沒有獨立電影院，全部都是以加盟院線的形式來經(jīng)營。大多數(shù)院線都是由當(dāng)?shù)厥　⑹须娪肮巨D(zhuǎn)制而成，因此中國的院線制與國外院線制有所不同，其資產(chǎn)聯(lián)結(jié)性較差，一般都為加盟形式進入院線。

資產(chǎn)聯(lián)結(jié)型模式主要以萬達為代表。影院由院線或者院線母公司直接投資興建，影院資產(chǎn)歸院線所有。國外院線普遍都是這種性質(zhì)。由于資本聯(lián)結(jié)關(guān)系，能夠?qū)崿F(xiàn)以資本和供片為紐帶，統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一排片、統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。

簽約加盟型模式以中影星美為代表，影院和院線沒有資產(chǎn)從屬關(guān)系，只是以簽約形式加入院線，只是以供片為紐帶，實現(xiàn)統(tǒng)一排片，不能完全實現(xiàn)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，是中國特有的院線形態(tài)。

無論是哪種模式，影院的盈利模式基本上是一樣的。

在電影產(chǎn)業(yè)比較成熟的北美，電影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特許產(chǎn)品銷售以及屏幕廣告組成，其中，特許產(chǎn)品銷售為影院帶來了接近 50%的利潤。相比之下，中國電影院收入比較單一，票房分成收入就占了總收入的80%以上。

中國電影產(chǎn)業(yè)鏈的利益分配以影院的票房收入為主。利益在產(chǎn)業(yè)核心環(huán)節(jié)（制片方、發(fā)行方、放映方）的分配以票房分賬的形式進行。用于利益分賬的剩余部分票房為“分賬票房”（分賬票房=實際票房―營業(yè)稅及附加稅―國家電影專項資金）。

電影院在分賬所得中，還需要上繳 5%的國家電影事業(yè)發(fā)展專項基金以及 3.3%的營業(yè)稅及其他附加稅種，最后留給影院的大概是 40%左右。再扣除房租水電人工等成本，目前國內(nèi)電影院的收回成本時間普遍在2-3年。

在國外，還有很多可以借鑒的增加收入的渠道，其中包括食品飲料、年卡收入、貼片廣告之外的座椅及燈箱廣告收入、場地租賃收入、團體票等等，這都是可以形成規(guī)模的盈利點。

變形金剛“下鄉(xiāng)”，總共分幾步？

影院投資，設(shè)備、裝修是最大的成本。

北京紅鯉魚數(shù)字電影院線有限公司陳先生介紹，按照市場價，1.3K數(shù)字放映設(shè)備每套約15萬元人民幣，2K數(shù)字放映設(shè)備每套約45萬元人民幣，3D數(shù)字放映設(shè)備目前每套約63萬元人民幣（3D數(shù)字放映機是在2K放映機的基礎(chǔ)上加裝一個7-10萬元人民幣的模塊，并要求升級音響燈光設(shè)備方能使用），偏光眼鏡每付300元，以一個80個座位的電影廳為例，裝修費用大約為25-30萬元人民幣左右，此外強電弱電、給排水、監(jiān)控系統(tǒng)、座椅、廣告燈箱、冰激凌店、售票系統(tǒng)等需要35萬元人民幣。

這樣一來，不包括場地使用費（租或買），一個電影廳的硬件投資規(guī)模大概可以算出來：按80座計算，一個1.3K的電影廳投資額在75萬，2K的在105萬，3D的就是125萬。

此外，還需要配備相關(guān)的工作人員：影院經(jīng)理、行政財務(wù)、售票員、售貨員、保潔員、保安員等，依據(jù)各地區(qū)的工資水平開支不等。

開辦電影院，要向當(dāng)?shù)厥械挠霸褐鞴懿块T（一般是各市縣的“文化局”，有些地方改制后叫“文化廣電新聞出版局”，簡稱“文廣新局”）申領(lǐng)許可證，在工商注冊之后備齊申請書、法人資格證明、建筑土地使用證明、公安消防證明后進行申領(lǐng)，并在許可證下發(fā)之后，申請影院編碼，各加盟院線售票系統(tǒng)需要編碼安裝后方可使用。

一般至少需要四個月辦完這樣的手續(xù)，而且需要注意的是，一定要將裝修做完才能辦理消防許可證。

“變形金剛看風(fēng)水”

電影院選址很重要，是其收益高低、能否可持續(xù)發(fā)展下去的核心。用行話來講就是“碼頭要好”。大到一個城市的地理人口狀況、未來發(fā)展規(guī)劃、各商圈的租金情況、經(jīng)濟文化發(fā)展情況、競爭對手的狀況等一系列因素，小到一個商業(yè)中心的樓層，都要一一考慮。

好“碼頭”大致有三個方向。

一是地區(qū)購物中心，電影院已成為商業(yè)地產(chǎn)項目中“最不愁租”的業(yè)態(tài)，但往往租金較高，以一線城市為例，租金平均達到票房總收入的20%以上。

二是合適的優(yōu)質(zhì)的人群聚集區(qū)，周圍有餐飲和小商業(yè)也可以。醫(yī)院、社區(qū)、礦區(qū)、部隊、學(xué)校都不錯。就近看，服務(wù)群眾，也是將來一大趨勢。

三就是借助小城市特色，可以在圖書館、文化站建影院，可以毗鄰網(wǎng)吧游戲廳等青年人集中的地方建影院。

變形金剛會占領(lǐng)小城市么？

目前各大院線的片源相同，經(jīng)營同質(zhì)化明顯，5年之內(nèi)“千院一片”的格局很難打破。熱錢不斷涌入電影院，競爭日益激烈，為了在固定時間內(nèi)（通常是5年，超過此年限影院硬件就要淘汰）收回投資成本甚至盈利，影院的通常做法是將高票價降低，但是這樣的做法，業(yè)內(nèi)人士并不提倡，他們認為最重要的是培養(yǎng)觀眾的觀影習(xí)慣，注重觀眾的觀影感受，讓他們覺得“票”有所值才是關(guān)鍵。

國內(nèi)票房主要靠暑期檔、春節(jié)檔等幾個黃金檔期為主力收益期，票房收入難以持久穩(wěn)定。然而，橫向比較來看，我國目前每年每人的觀看電影的次數(shù)僅為0.2次，遠落后于美國的4.3次、法國的3.3次、日本的1.2次，北京紅鯉魚數(shù)字電影院線有限公司陳先生認為，只要影院選址得當(dāng)，對當(dāng)?shù)厝说奈幕枨笥谢玖私猓磥砦迥陜?nèi)電影院還是一個很好的投資選擇。畢竟在選對地方的前提下，對于一個有市場、有需求、有政策扶持的投資，不成功？挺難的！

他們的小城鎮(zhèn)電影院開張了！

高軍：開業(yè)一周年 收支有盈余

創(chuàng)業(yè)人 高軍 創(chuàng)業(yè)時間 2010年8月8日

創(chuàng)業(yè)原因 愛好 創(chuàng)業(yè)地點 江蘇儀征

創(chuàng)業(yè)投入 400萬人民幣 創(chuàng)業(yè)難點 消防審批

推廣方式 在《揚州晚報》每周影訊，發(fā)短信，散發(fā)傳單

回本時間 預(yù)計3-4年

在軍校學(xué)土木工程的高軍，03年畢業(yè)后就成為北漂一員，現(xiàn)在一家建筑設(shè)計工作室任總經(jīng)理，年收入50萬元人民幣。他和老家的3個朋友都很愛看電影，因而萌生了開電影院的念頭。

開影院前，他們花了三個星期時間自己做市場調(diào)研，主要考察想看電影的人數(shù)。調(diào)查主要靠發(fā)問卷，問題包括“想看電影去什么地方”，“如果儀征有電影院會不會去看”，“理想的票價是多少”，“對電影院的要求是什么”等等。調(diào)研的結(jié)果讓他們大受鼓舞，30歲以下的人里有80%想看電影，30歲以上的人中則有30%到40%有此需求。

按高軍自己的說法，開電影院最主要的目的不是盈利，而是“讓儀征人民有電影看，看得起電影”。所以直到目前為止，票價基本上也定在片方規(guī)定的最低票價，20到25元左右，6點之前和10點之后都在這個價位，黃金時間稍微提價，周二、周三全天半價。高軍說，家鄉(xiāng)的平均工資在一千元左右，這樣的票價保證了每個人每個月到電影院看場電影也能負擔(dān)得起。

為了這個影院，高軍和3個朋友投了400萬，每人100萬左右，這在儀征算得上大投資了，400萬元中有60萬銀行信用貸款。因為有朋友在當(dāng)?shù)亻_工廠，貸款辦得很容易，高軍覺得，這些無形的資源也是在外打拼的回本地創(chuàng)業(yè)的一個優(yōu)勢。一年下來，影院的運營成本在100萬左右，純票房收入已達到200多萬，做到了收支盈余，高軍預(yù)計3到4年就能收回成本。

這400萬里設(shè)備和裝修占大頭：設(shè)備中光投影儀和播放器就100多萬，裝修也花了100萬。他們的場地選在儀征老電影院，將其重新裝修，隔成三個廳，小廳90個座，中廳139個座，大廳220個座，最初只配了一個3D屏幕和兩個1.3K的屏幕。

高軍覺得開影院過程中最困難的是通過消防審批。他們本來準(zhǔn)備2010年7月22號，《唐山大地震》首映的時候開業(yè)，結(jié)果被發(fā)現(xiàn)廳里面的吸音材料是易燃物，只能加班加點地扒掉重來。電影院的維護成本主要是電費和燈泡，2K放映設(shè)備的射燈每用1000個小時就要更換，一萬元人民幣一個燈泡。今年5月份，因為觀眾的需求，影院還把一個1.3K的屏幕換成了2K屏幕，因為1.3K的屏幕不能放分賬進口大片，只能放一些國產(chǎn)和買斷的外國片子。

至于推廣成本，高軍認為并不大，他說主要靠在《揚州晚報》（儀征是揚州下的縣級市）上每周影訊，發(fā)短信，散發(fā)傳單來宣傳。高軍說，當(dāng)?shù)厝丝措娪暗牧?xí)慣是培養(yǎng)起來的，在2010年賀歲檔之前，他們的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《變形金剛3》已經(jīng)火到了一票難求的程度。

王文濤：辭職回家開影院 最晚三年回本！

創(chuàng)業(yè)人 王文濤 創(chuàng)業(yè)時間 2011年8月底

創(chuàng)業(yè)原因 有市場需求 創(chuàng)業(yè)地點 安徽碭山縣

創(chuàng)業(yè)投入： 130-140萬人民幣 創(chuàng)業(yè)難點 消防審批

推廣方式 在商場電梯兩側(cè)放上大型海報、派發(fā)名片式小卡片、音樂電臺、電視臺滾動字幕等

回本時間 計劃最晚3年

王文濤現(xiàn)在的身份是影院老板，他的影院最遲就在8月底開業(yè)。已經(jīng)年近三十的王文濤，過去7年里一直在深圳搞IT，做大型網(wǎng)站架構(gòu)，辭職前月入2萬。但是，他不喜歡朝九晚五替人打工，他想有份自己的事業(yè)。

于是，2010年11月份他辭職回老家安徽碭山縣創(chuàng)業(yè)。之所以離開深圳回老家，是因為他覺得深圳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不如五六年前好，“在家里資源比較多”。

王文濤覺得開電影院可行，主要是因為確實存在需求：碭山縣已經(jīng)十年沒有電影院了，卻至少有七、八家KTV，想看場電影都得坐車去周邊縣市。開電影院之前，他也沒做過系統(tǒng)的調(diào)查，主要就是靠詢問身邊的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看電影”。開電影院需要當(dāng)?shù)叵啦块T和文化部門審批，據(jù)王文濤講，其中消防審批很嚴，而文化部門審批則很順暢。

最終，他的影院選在碭山縣比較繁華的地段，面積不大，總共設(shè)了三個廳，一個大廳80個座位，兩個vip小廳各50個座位，分別配有一塊2K屏幕和兩塊1.3K屏幕。設(shè)置vip小廳主要是因為當(dāng)?shù)仉娪跋M群體里有很大一部分是情侶，廳里安排的是可以兩個人坐在一起的情侶沙發(fā)。

王文濤準(zhǔn)備先嘗試用多種方式推廣影院：選擇當(dāng)?shù)乇容^繁華的一個購物商場，在電梯兩側(cè)的廣告位打上大型海報、派發(fā)名片式的小卡片、音樂電臺、電視臺滾動字幕等等。他準(zhǔn)備將來根據(jù)效果再調(diào)整推廣方式，而推廣的花費由票房決定。

除去后期推廣，王文濤已經(jīng)為這個影院投入了約130到140萬元人民幣，主要靠自己的積蓄、家里的支持以及向銀行貸款，因為所加盟的院線允許分期交納設(shè)備款項，減輕了他前期相當(dāng)大的一部分資金壓力。

影院的運營成本按每年租金10萬元人民幣，電費每天100到200元人民幣，雇傭的3到5名員工每月工資1500元人民幣計算，每年至少需要二十多萬元人民幣。而根據(jù)當(dāng)?shù)厝说南M能力，王文濤準(zhǔn)備把票價定在15到30元。

他對影院的將來十分樂觀，“預(yù)期兩年，最晚三年還本”。但是夢想是否能照進現(xiàn)實，還有待時間的考證！

曲聲廣：跟著肯德基開影院 半年收益超預(yù)期

創(chuàng)業(yè)人 曲聲廣 創(chuàng)業(yè)時間 2011年元旦

創(chuàng)業(yè)原因 家鄉(xiāng)人看電影難 創(chuàng)業(yè)地點 山東蓬萊

創(chuàng)業(yè)難點 影院地點 創(chuàng)業(yè)投入 300-400萬人民幣

推廣方式 媒體報道、網(wǎng)站社區(qū)、公共場所宣傳單

回本時間 預(yù)計3-4年

跟著肯德基開影院，聽起來好像很滑稽，但曲聲廣就是這么干的，從元旦開始到現(xiàn)在，他在老家山東蓬萊開設(shè)的橙果影城運營收益比預(yù)期還要好。

今年是曲聲廣來上海工作的第7個年頭，目前他在一家商務(wù)咨詢公司做管理咨詢和國內(nèi)IT產(chǎn)業(yè)投資，月收入2萬，而他哥哥在蓬萊管理兄弟倆共同投資的電影院。

萌生開電影院這個想法純屬偶然，那是在2010年春節(jié)，曲聲廣回家的時候和哥哥聊天，聊到蓬萊還沒有電影院，看電影要去煙臺。兄弟倆覺得，蓬萊的人均收入在東部沿海還算不錯，應(yīng)該能支撐一家電影院，就把投資影院這件事情定了下來。

而曲聲廣的市場調(diào)研方法則簡單得難以置信：“在一個城市走幾圈，看看有沒有一家麥當(dāng)勞，有沒有一家肯德基”，如果有，則完全足夠支撐一家數(shù)字影院。因為麥當(dāng)勞和肯德基在進入任何一個城市前，都會做十分詳實的調(diào)研，包括這座城市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入等等，只有這些達到要求，麥當(dāng)勞和肯德基才會進入。而麥當(dāng)勞、肯德基在二、三線城市針對的消費人群，和電影院針對的消費人群，在很大程度上是重合的，所以可以根據(jù)這樣的方法間接判斷。

為這個影院，曲聲廣和哥哥投資了三、四百萬積蓄，面積一千多平方米，大、中、小3個廳，總共300多個座位，其中大廳配2K屏，可放3D，另外兩個廳配1.3K屏。雖然規(guī)模不大，但效果、設(shè)施都不錯，“有些觀眾也曾到北京、上海、煙臺比較好的電影院看過電影，在這里看過后反映也都很好。相比一線影院，我們的區(qū)別只是沒有imax，座位少一點而已”，曲聲廣說。

他估計3到4年能收回成本。在自己的可行性報告里，他對第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而開業(yè)半年來影院的運行情況比預(yù)期還要好一些，現(xiàn)在的收入已經(jīng)超過運營成本了，像《變形金剛3》這樣的大片一票難求，需要提前一天甚至兩天預(yù)定才行。

他推廣影院的方式主要有：

打平面廣告，因為和當(dāng)?shù)卣P(guān)系比較好，有活動會在電影院里面進行，進而也會有一些媒體報道；

因為觀影人群年輕，而蓬萊當(dāng)?shù)赜斜容^大的社區(qū)網(wǎng)站，和這些網(wǎng)站保持比較好的合作，建立電影社區(qū)；

每月影訊的資料在賓館、酒店、臨街商家對外發(fā)放。