導語：如何才能寫好一篇建安企業稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：建筑安裝企業 稅收籌劃 技巧與措施

納稅籌劃指的是企業在符合國家法律及稅收法規前提下，通過對涉稅事項的預先安排以達到減輕或免除稅收負擔、延期繳納稅款的目的，使企業稅收利益最大化的理財活動。納稅籌劃是企業合理、合法納稅及獲得利益最大化的關鍵，它既可以給國家提供合理的稅收，還能夠使企業通過合法的節稅與非違法的避稅獲得最大利益。本文主要研究我國建筑安裝行業納稅籌劃特點意義，針對出現的問題提出解決技巧，為我國建筑安裝行業納稅籌劃的進一步發展提供借鑒。

一、建筑安裝企業的稅收籌劃特點

建筑安裝企業的稅收籌劃同其他行業的納稅籌劃基本相似，都具有合法性、事先籌劃性及明確的目的性。下面對建筑安裝企業的稅收籌劃特點做較為詳細的闡述：

（一）合法性

合法性是建筑安裝企業的稅收籌劃的重要原則和特點，非法的納稅籌劃會給國家稅收帶來嚴重影響，必然會受到國家相關政策及法律的制裁。因此，納稅籌劃必須在國家法律法規的許可范圍內進行，遵守國家法律及稅收法規的前提，在多種納稅方案中，做出選擇稅收利益最大化的方案。只有合法的納稅籌劃才會被國家認可，才會受國家政策和法律保護，使國家、企業雙方受益。

（二）事先籌劃性

在經濟活動中，由于企業經濟行為在先，向國家繳納稅收在后，這必然導致納稅籌劃的事先籌劃性。這樣，我們就可以完全按照國家法律法規進行納稅籌劃，選擇最佳的納稅方案，爭取最大的經濟利益。如果企業在納稅時沒有事先籌劃好，那就會在納稅時出現問題，很可能與國家法律法規相抵觸，最終還是對企業本身的發展產生不利影響。因此，事前納稅籌劃，對于企業發展至關重要。

（三）明確的目的性

稅收籌劃的目的是最大限度地減輕企業的稅收負擔，這是企業納稅籌劃的公認事實。企業在遵守國家法律法規的前提下，通過對涉稅事項的預先安排以達到減輕或免除稅收負擔、延期繳納稅款的目的，使企業稅收利益最大化。

二、建筑安裝企業的稅收籌劃意義

國家財政收入主要靠納稅收入，企業納稅是國家財政收入的重要來源。建筑安裝企業的稅收籌劃不僅可以使企業利益達到最大化，而且是增加國家財政收入的重要途徑。總體而言，建筑安裝企業的稅收籌劃意義主要體現在以下兩點：

（一）有利于企業經濟行為有效率的選擇，增強企業競爭能力

建筑安裝企業納稅籌劃能夠使企業通過合法的節稅與非違法的避稅增加企業的可支配收入，使企業獲得延期納稅的好處，還有利于企業正確進行投資、生產經營決策，獲得最大化的稅收利益，為企業的進一步發展提供資金保障，從而增強企業的競爭能力。所以，納稅籌劃對于企業的發展有著至關重要的作用。

（二）有利于實現國家稅法的立法意圖，充分發揮稅收杠桿作用，增加國家收入

納稅籌劃不僅使企業通過合法的節稅與非違法的避稅獲得最大化的稅收利益，還可以增加國家稅收，發揮國家稅收調節經濟的杠桿作用。國家財政收入主要靠納稅收入，企業納稅是國家財政收入的重要來源，納稅籌劃不僅可以增加國家稅收，還有利于國家稅收政策法規的落實，從而警惕各大中小企業進行納稅籌劃，依法納稅。

三、建筑安裝企業的稅收籌劃原則

我國建筑安裝企業的發展速度極快，建筑安裝企業在實際的稅收籌劃過程中必須遵循一些特定的原則，這樣才能為建筑安裝企業獲得最大利益提供保障。總體而言，建筑安裝企業稅收籌劃過程應遵循的原則主要有以下幾點：

（一）不違背稅收法律規定的原則

建筑安裝企業的稅收籌劃必須在國家相關稅收法律范圍內進行，任何違背國家稅收法律的行為都會受到法律制裁。違背稅收法律規定的稅收籌劃不僅會對企業發展產生重要影響，而且對國家財政收入及國家稅收政策的執行產生消極影響。因此，建筑安裝企業稅收籌劃的法律性原則是第一原則，在法律規定范圍內進行納稅籌劃才會真正的促進企業健康快速成長。

（二）事前籌劃的原則

事前籌劃指的是建筑安裝企業的稅收籌劃必須事前做出，這樣做的目的是保證企業獲得最大的稅收利益，同時保證企業合理合法向國家繳納稅收。事后的納稅籌劃必然導致漏稅、偷稅現象的發生，這對企業來說無疑是違法行為。因此，事前籌劃保證的是企業與國家的雙方利益，使企業的發展與國家財政收入做到互利雙贏。

（三）效率原則

納稅籌劃的效率原則主要包括以下幾個方面：第一，提高稅務行政效率，使征稅費用最少。第二，對經濟活動的干預最小，使稅收的超額負擔盡可能小。第三，要有利于資源的最佳配置，達到帕累托最優。這三條是納稅籌劃效率性的主要方面，因此，在實際的納稅籌劃當中，建筑安裝企業要加強對這三方面的管理，力圖促進納稅籌劃的高效率運轉。

四、建筑安裝企業的稅收籌劃技巧

對建筑安裝企業納稅籌劃的特點、意義及原則有了深刻的了解后，納稅籌劃的技巧也就迎刃而解。目前。建筑安裝企業在納稅籌劃中的技巧主要有以下幾點：

（一）業務形式轉化的籌劃技巧

建筑安裝企業有許多業務直接可以通過變通或轉化尋求籌劃節稅空間，其技術手段靈活多變、無章可循。例如，建筑安裝企業中的購買、銷售、運輸等業務可以通過合理轉化為代購、代銷、代運等業務，這就使得企業通過業務形式轉化的途徑減少稅收，增加企業收入，是企業稅收利益達到最大化。

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關鍵詞：施工企業；稅收籌劃；遠程

稅收籌劃作為企業財務管理體系中的組成部分，對企業財務及會計管理工作有著不可忽視的影響。施工企業稅收籌劃工作開展的水平決定了企業財務及會計管理工作的質量，通過稅收籌劃可以使企業對自身的財稅狀況更加了解，使企業效益水平得到有效提升。本文首先對施工企業經營特點與其稅收籌劃之間的關系進行簡單介紹，結合棗莊礦業集團中興建安工程有限公司稅收籌劃中存在的問題對施工企業稅收籌劃工作的開展及落實途徑進行相關分析。

一、施工企業經營特點與其稅收籌劃的聯系

對施工企業而言，其在經營上的諸多特點使企業的稅收籌劃工作具備一定的復雜性與特殊性，同時也正是企業經營的特點為其稅收籌劃工作的有效開展提供了空間。可以說，企業經營特點及其稅收籌劃之間有著相對微妙的聯系。

第一，從經營上看，施工企業工程項目的投資數額通常比較大，稅收的金額因此而相對較高，因此，企業稅收籌劃工作的科學性影響著企業的整體經營。

第二，相比于一般的生產企業而言，施工企業“產品”的生產周期相對較長，整個施工過程中所涉及的不確定性因素較多，在施工階段，稅收政策的調整與變化很可能對企業稅收籌劃的有效性形成影響。

第三，施工企業開展的不同工程項目通常是分離與企業所在的注冊地，異地工程項目在施工企業的項目結構中占據絕大部分，這為施工企業利用“組織形式”進行稅收籌劃提供了更多的空間，同時也帶來了一定的風險。

第四，施工企業的業務形式可謂多種多樣，總承包、分包及轉包，這些不同的業務形式下，企業所需承擔的納稅義務也存在差異，這也使施工企業稅收籌劃具備多樣性的特點。

不難看出，施工企業在經營上的特點對其稅收籌劃工作有著不同的影響，因而，施工企業稅收籌劃工作必須結合企業經營的特點及經營現狀進行有效開展。

二、施工企業稅收籌劃的開展現狀

按照我國相關法律及制度規范的規定來看，施工企業在經營發展的過程中所應繳納的稅種相對較多，增值稅、營業稅、企業所得稅、土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅及車輛購置稅等這些不同的稅種均包含在企業應繳納的稅種當中。因此，施工企業的稅收籌劃工作必須對各稅種進行全面且充分的考慮、計算與籌劃，以便于保證稅收籌劃效益的最大化。

但在實際的操作中，企業對于稅收籌劃效益的“效益”理解存在一定的偏差，片面地將稅收籌劃效益與企業經濟效益之間畫上對等號，這種理解實際上并不準確，影響了企業稅收籌劃的最終效果。另外，基于目前異地工程項目在施工企業的項目結構中占據絕大部分的影響，施工企業對異地項目的遠程稅收籌劃工作在開展上也存在一定的問題，企業本部駐地的稅務部門不愿開具外出施工的證明，部分工程所在地區為了地方利益，即使施工企業已經開具施工證明卻依然要在當地繳納企業所得稅。以下主要從企業所得稅與營業稅這兩個方面對施工企業稅務籌劃的開展與落實問題進行探討。

三、施工企業稅收籌劃的開展與落實

（一）施工企業所得稅籌劃

一般情況下，施工企業的異地工程需要開具外出經營證明，若在未辦理外出經營證明的前提下進行施工，將會被項目所在地的稅務部門依照營業額的2%收取所得稅。與此同時，受我國現行稅收征管制度的影響，征管系統還沒有突破跨省及跨市的聯網限制，企業在項目所在地所繳納的所得稅并不能在主管稅務部門的系統當中體現。需要注意的，部分稅務部門要求企業必須在工程開工之前攜帶外出經營證明及其他的相關材料進行備案，所以企業在簽訂合同之后，應當即刻去相關部門開具證明，否則項目所在地的稅務部門依然要向施工企業征稅稅額為營業額2%的所得稅。

另外，在施工過程中，企業的各種物資采購所獲取的發票當中，客戶名稱必須與施工企業公章上的名稱保持一致；辦公用品采購必須列明采購的項目并加蓋發票的專用章；項目過程中所涉及的各種收款的收據也必須加蓋企業財務的專用章，以避免各種成本及收入被重復列入，影響企業所得稅的籌劃效果。

（二）施工企業營業稅籌劃

從營業稅籌劃的角度來看，施工企業必須對甲供材料、分包工程營業額以及合同中稅款約定等方面的涉稅問題進行有效籌劃。

1.甲供材料，主要指施工環節施工企業直接采購的各種材料與動力，對于甲供材料的處理，施工企業在與材料供應方簽訂合同的過程中，合同條款中一定要簽訂“包工包料”的相應條款，若企業要自行采購相應的原材料的話，需在合同中注明，并將該部分費用計入到企業安裝營業額當中，作為稅金的組成部分。

2.分包工程營業額，按照我國營業稅的暫行條理來看，若納稅人把工程項目分包給其他的單位，所取得的所有價款及價外費用在扣除支付給其他企業的分包款之后的余額則是企業的營業額。如果工程承包企業與相應的建設單位簽訂了建筑安裝的工程承包合同不管是否真正參與到施工活動中， 都需要按照建筑行業的稅目進行營業稅的征收，如果不簽訂該合同，則只是勞務施工，不能進行營業稅金的抵扣，這點企業在進行稅務籌劃的時候需要注意。

3.合同中的稅款約定，項目承包施工的過程中，為節約成本，很多企業往往會與施工方簽訂不含稅的肩寬合同，施工企業一旦簽署該合同，則會陷入相對被動的局面，所以在簽署合同的時候，施工企業必須要求項目投資方在合同中提供代扣或者是代繳稅款的相關憑證，以避免陷入被動，影響自身的營業稅籌劃。

四、結論

對施工企業來講，隨著市場競爭環境及其行業屬性的影響，使其稅務籌劃工作帶有一定的特殊性，尤其是在異地項目不斷增多的條件下，要通過遠程管理的方式對其稅收工作進行有效籌劃則更為困難，所以企業必須結合自身稅務管理的現狀，在結合現行政策與法規的基礎上，對不同稅種籌劃工作中可能存在的問題進行有效分析，并制定出相應的應對策略，以便于提升企業稅收籌劃的整體水平，實現企業稅收籌劃效益的全面提升。

參考文獻：

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3.張錦蓉.淺議新企業會計準則下施工企業的稅收籌劃[J].中國集體經濟,2010(7).

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關鍵詞：增值稅稅制改革；房地產開發企業；納稅籌劃

一、增值稅稅制改革對房地產業的影響

（一）對房地產業稅負的影響

宏觀稅負是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個國家稅負水平的重要指標。2015至2018年我國宏觀稅負率呈逐年下降趨勢，平均宏觀稅負率為17.69%。2018年的宏觀稅負率為17.37%，同比下降0.08個百分點。相比較而言，房地產業宏觀稅負率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營改增”之前，房地產業面臨著較為沉重的稅負壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個百分點，說明“營改增”政策的實施對房地產業的納稅起到了一定的減負效果，并且對降低我國整體稅負起著積極的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次調低1%的房地產業增值稅稅率（10%9%），從2019年上半年的數據可以看出房地產業宏觀稅負又有所降低。經過對以上房地產開發企業稅負及經營狀況分析數據可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負擔，房地產開發企業的稅負率仍然遠高于國家整體的宏觀稅負，在稅制改革階段，房地產開發企業依然存在不小的稅負壓力。

（二）對房地產開發企業現金收支的影響

從眼前的利益來看，可以直接影響到企業日常的現金收支。稅制改革對房地產開發企業的影響基本體現到了其各個項目上的投資情況。房地產開發企業作為以接收建筑安裝服務為主要建設成本的行業，需采購大量的建筑材料及機械設備來開發工程項目。“營改增”三年多來的稅制改革，相關行業在稅目和稅率上都有不斷地變化和調整，由于采購和建安成本的進項稅可以用于銷項稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業在銷售環節的現金流出。

（三）對房地產開發企業營業利潤的影響

從長遠的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業整體的營業利潤。政府推行“營改增”政策并進行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產開發企業的納稅成本以及納稅負擔進一步降低，使房地產開發企業獲得更大的利潤空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節流資本投入到企業其他的項目中去，來擴充企業的發展項目。

二、納稅籌劃必要性分析

從國家角度上來講，納稅籌劃有利于整個行業的產業結構調整。通過對房地產開發企業進行系統的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構建和充實增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動國家稅收法律政策的優化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對稅收監管，通過有效地稅收籌劃，企業可以合理地降低稅負，自然會規避偷稅、逃稅的行為，對于國家的稅收也是一種保障。從企業角度上來講，現有大多數財務人員都擅長于賬務處理，對稅務的知識了解不夠全面，想要達到納稅人原所具備的專業水平還有一定的困難，因為他們很難將財務、稅務、政策統一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導納稅籌劃思路，可以為房地產開發企業繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進而規范企業的經營活動和會計核算能力，提高財務從業人員水平，從而降低納稅風險和營業成本，最終為企業創造出更大的價值。

三、納稅籌劃思路

房地產開發企業的增值稅納稅環節主要在開發建造和銷售環節，所以納稅籌劃也應從上述這兩個方面著手。

（一）在開發建造環節多獲取進項稅額

在房地產建造環節，企業首先考慮的是如何節約建筑成本以獲取更大的利潤空間。所以在建筑成本不變的情況下，應將如何在建造環節多獲取進項稅額作為籌劃的目標。例如，在采購工程材料時，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購時，企業應優先選擇一般納稅人的企業購進工程材料。再如，在選擇建造方式時，企業應根據具體的資金投入數額，權衡多方面的稅率，合理利用相關行業的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務公司，房開企業只負責購買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務所取得的進項稅。

（二）與規模較大的企業合作，盡量開具增值稅專用發票

從進項稅抵扣的角度進行來講，房地產開發企業在購進貨物或者接受勞務時，一定要盡可能取得正規的增值稅專用發票，才能在納稅環節進行有效的抵扣，所以企業應盡可能和一般納稅人身份的供應商、建筑企業、勞務派遣企業進行合作。若合作方為小規模納稅人，則應盡量要求其申請代開專用發票，以達到正常抵扣的要求。同時應注意辨別專用發票的真偽，為避免稅負加重，一定要非常小心謹慎。

（三）加快銷售環節的轉型升級

目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢，這說明廣大的消費者群體越來越青睞于購買精裝房。根據現行稅收政策規定，房地產開發企業開發樣板房、精裝房的所有費用無論數額大小，均應計入其建造成本，進項全部可以抵扣（建安、設計等成本均可納入抵扣項目），而裝修費用在房產成本中所占比例非常可觀。因此為吸引更多的消費者同時拓寬進項稅的抵扣途徑，企業可以適當擴大精裝房的建設比例，逐漸發展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業，成功轉型升級，從而能夠進一步提高企業的產業競爭力。

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【摘要】稅收籌劃是納稅人的合法權利，本文結合電網企業經營特點，對電網企業涉及主要稅種稅收籌劃方法進行探討。

在依法經營的前提下，如何圍繞現行法律法規開展適合電網企業經營特點的稅收籌劃方案，用好用足稅收政策，盡最大努力降低企業稅收成本，是當期財務管理的一項重要內容。本文結合電網企業就主要稅種稅收籌劃談相應對策。

一、增值稅稅收籌劃

增值稅作為電網企業最大稅種，稅收籌劃的關鍵是進項稅額如何足額、及時抵扣。

(一)進項稅的籌劃

電網企業涉及進項稅抵扣的成本項目主要有購電費、材料費、修理費、低值易耗品、辦公用品、運輸費、取暖費等，其中加強修理費和材料費進項稅的籌劃是增值稅稅收籌劃的重點。

1.改變大修理工程結算方式

目前電網企業部分單位大修理工程管理上主要采取包工包料結算方式委托給多經工程公司。工程公司為建安企業繳納營業稅，自己取得的進項稅發票不能抵扣，也不能開具增值稅專用發票，使電網企業無法抵扣進項稅。

因此，應改變大修理工程管理和結算方式，對大修理工程采取包工不包料的管理和結算方式，材料統一由電網企業自行采購，及時取得增值稅專用發票，一方面公司增加進項稅抵扣，另一方面多經工程公司通過節約工程材料成本可以增加利潤，實現雙贏。改變多經企業承包管理方式。

電網企業與多經企業大都簽訂了各種各樣的承包服務合同，且大部分為總包方式，統一開具發票，由于大部分多經企業為服務業(物業、運輸業等)，不能開具增值稅專用發票，減少了進項稅抵扣。

因此，應改變承包合同的結算方式，降低合同額，將可以抵扣的材料費和修理費項目由主業承擔。例如：運輸承包服務合同，可以規定車輛燃油費、修理費由承租方承擔，取得外部增值稅專用發票在承租方報銷抵扣。購進商品或應稅勞務應盡量采取商業匯票支付費用。

這樣可以得到兩點好處，一是可以推遲付款時間，減少現金流出量；二是可以視同支付費用，獲得進項稅額抵扣，減少當期應納稅額，從而達到遞延納稅的效果。

2.加強進項稅發票管理

一是加強增值稅專用發票取得的考核力度，提高增值稅專用發票取得率。購置貨物、接受勞務盡可能取得合法、完整的增值稅發票。在價格相同的情況下，要購買具有增值稅發票的貨物。在發生運費時，要取得合法的扣稅憑證。電網企業在采購固定資產時，可以將部分附屬部件單獨作為材料或低值易耗品購進，抵扣進項稅額。二是在取得增值稅專用發票后，“認證”、“申報”和“抵扣”要及時有效。根據稅務部門的規定，增值稅一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票，必須自該專用發票開具之日起90日內到稅務機關認證，否則不予抵扣進項稅額。因此應在最短的時間內按照規定進行專用發票認證，及時抵扣當期的進項稅，為企業爭取資金的時間價值。

(二)銷售使用過的固定資產增值稅籌劃

按稅法規定，企業銷售自己使用過的屬于貨物的固定資產，只要同時滿足以下條件，可以免征增值稅，條件一是屬于企業固定資產目錄所列貨物；二是按固定資產管理，并確認已使用過；三是銷售價格不超過原值。

電網企業涉及的業務主要有更換固定資產變價處理和抵債收回固定資產的處理。應注意事項，一是對于電網企業取得抵債來的固定資產，要先將該抵債資產入帳使用和管理一段時間后再出售，可以免繳增值稅；二是對于更換固定資產如果出現升值，需要繳納增值稅時，應確定適當的價格，計算凈收益增減平衡點，保證銷售價格與原值之差大于應繳納的增值稅稅額，提高凈收益。

通過以上分析可以看出，電網企業的主營業務雖然單一，但是在增值稅稅收籌劃方面仍然有所作為，且非常必要。

二、企業所得稅稅收籌劃

企業所得稅由納稅人按照應納稅所得額的一定比例計算繳納，其應納稅額與收入、成本、費用等密切相關，降低應納稅所得額的關鍵在于如何合法、合規地加大當期成本費用、減少當期收入確認。

(一)技術開發費的稅收籌劃

根據稅法規定，企業在一個納稅年度內實際發生的技術開發費項目，在按規定實行100%扣除基礎上，允許再按當年實際發生額的50%在企業的所得稅前加計扣除。

2006年國家對技術開發費優惠政策進行了調整，一次性提足折舊進成本的科研設備價值標準由10萬元提高到30萬元，由于科研設備既可以一次性提足折舊及時收回資本性資金，又可以享受稅前加計扣除，因此電網企業應充分利用技術開發費優惠政策，合理安排預算資金，一是適當增加設備購置的資本性支出預算，在實現所得稅加計扣除的同時，解決公司資本性資金不足問題，從而達到企業整體稅收優惠利益最大化；二是改變目前技術開發費核算和管理模式，運用科學合理的核算方法，將科技機構人員工資、設備折舊、管理經費等其他直接費用納入技術開發費管理，加大加計扣除金額。

(二)專用設備投資抵免企業所得稅的稅收籌劃

稅法規定，企業購置并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的，該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。

電網在安全生產、節能減排、環保方面投入持續增加，利用該項政策可以為電網企業節省大量所得稅支出。

(三)固定資產修理與改良支出的籌劃

《企業所得稅實施條例》規定，納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，需增加固定資產價值或作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：1.發生的修理支出達到固定資產原值50%以上；2.經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上。

電網企業固定資產修理支出能否稅前扣除，關鍵是發生的修理支出是否達到固定資產原值的50%以上，因此，為了加大當期費用扣除，修理工程支出要合理安排，盡量不要超過固定資產原值50%。

(四)固定資產折舊和無形資產攤銷的籌劃

新企業所得稅法對企業固定資產由于技術進步原因采用加速折舊的優惠政策力度更大，規定確需加速折舊的，經稅務機關審批，可以采用直接縮短折舊年限的方式實行加速折舊。

對于軟件攤銷年限問題，新稅法也制訂了優惠措施，按照《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》財稅[2008]1號規定，“企事業單位購進軟件，凡符合固定資產或無形資產確認條件的，可以按照固定資產或無形資產進行核算，經主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短可為2年。”

因此，電網企業應充分運用優惠政策，利用電網企業設備技術進步較快的原因，與主管稅務機關加強溝通，征得同意后縮短折舊和攤銷年限。

三、營業稅稅收籌劃

電網企業涉及營業稅業務較少，主要是降低電網工程涉及的營業稅，以有效降低工程造價。

目前電網企業營業稅稅收籌劃主要是落實建安企業不計營業稅的設備清單。根據財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》有關政策規定，通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件等物品均屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。另外還規定其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。

目前在實際工作中經常有稅務部門對電網施工企業設備和材料劃分標準不理解，將電纜統一作為材料作為營業稅計稅依據，加大了工程成本。電網企業要與稅務機關協調，確認電網企業不計入營業額的設備清單，該稅收政策的落實有利于進一步規范電力施工企業稅收管理，降低施工成本。

四、個人所得稅稅收籌劃

個人所得稅主要從以下兩個方面進行籌劃：

(一)獎金發放方式的稅收籌劃

個人所得稅由于采用九級超額累進稅率計算，因此個稅稅收籌劃主要是從如何降低適用稅率入手，從目前執行政策看主要包括兩個方面，一要盡量做到獎金在各月均衡發放，減少季度獎、加班獎、節日獎等專項獎致使個別月份稅率偏高的影響，從而達到均衡各月稅負的目的；二要合理利用全年年終獎稅收特殊政策實現節稅，根據《國稅總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》，該通知一是規定了納稅人取得年終獎獎金，單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅；二是專門制訂了年終獎適用稅率，比日常薪金適用稅率有所降低，因此當年終獎適用稅率比月工資收入適用稅率低一檔次時，可以有效降低個稅。舉例說明：

某職工收入如下：月實發工資1500元，月獎4000元，扣除費用1600元，應納稅額為3900元，適用稅率15%，需繳個稅460元。

年終獎7000元，年終獎適用稅率為10%，需繳納個稅675元。

可見由于年終獎使用稅率偏低，稅率差為5%，存在節稅空間。該職工年收入為73000元，在年收入不變的情況下，可減少發放月獎，每月減少1900元，共計22800元，將月獎稅率降到10%，增加年終獎發放22800元，可年節稅22800×5%=1140元。

(二)轉化所得或轉化所得類型

把現金性工資轉化為提供非貨幣利，即通過提供各種補貼，降低名義收入，比如提供免費工作午餐、手機話費補貼、交通補貼等，這樣既可以增加員工福利，又可少繳個人所得稅。

五、房產稅稅收籌劃

房產稅是電網企業的一項小稅種，稅率不高，造成對房產稅稅收籌劃不夠重視。由于房產稅計稅依據是房產原值扣除一定比例后繳納，因此只要房產存在就必須納稅，構成了企業的一項長期稅負，假設房產使用壽命按50年左右測算，房產稅將達到房產原值的40%-50%，稅負很重。

房產稅暫行條例規定，房產稅的征稅對象是房屋，包括與房屋不可分割的各種附屬設備、一般不單獨計價的配套設施。因此房產稅稅收籌劃的關鍵是如何劃分和核算房產附屬設備。

即將實施的新會計準則的一些新變化，對房產稅稅收籌劃提供了空間，一是《企業會計準則第6號-無形資產》規定，土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產核算，土地使用權和地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊；二是《企業會計準則第4號-固定資產》規定，對于構成固定資產的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，企業應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。根據以上規定，房產稅稅收籌劃要把握好以下幾點：

一是土地使用權要單獨作為無形資產核算，不再結轉到房屋建筑物價值。

二是減少列入房產價值的附屬設備價值。要準確把握房產稅暫行條例所列舉房產附屬設備，對于所列舉以外的附屬設備盡量不計入房產價值。

三是要充分利用稅務總局對中央空調是否計入房產原值有關規定。根據規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產設備中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房產原值不包括中央空調。因此要按照新準則規定對中央空調單獨入賬，減少房產稅支出。

總之，稅收籌劃是納稅人在法律規定許可的范圍內，通過合理運用國家稅收法規對企業的籌資、投資、經營、理財等經營活動進行事先籌劃和安排，以達到稅收負擔最小化的目的。企業在加強稅收籌劃，用足用好各種優惠政策，有效降低納稅成本的同時，還要樹立以風險控制為核心的安全理念，提高風險的辨識和分析能力，切實防范經營風險。一是充分借助會計師、稅務師事務所等外部力量，以稅法條款為依據，通過深入研究各項稅收政策，制訂出合法合規的稅收籌劃方案，為企業的稅收籌劃營造一個安全的環境。二是及時掌握政策變化，并適時對稅收籌劃方案進行調整，保證稅收籌劃行為在稅收法律法規范圍內實施。三是加強風險控制，充分考慮稅收籌劃的風險，在認真考慮經濟環境及其他變數后，再做出決策，不能因為短期利益而進行盲目的稅收籌劃。

參考文獻：

陳曉瑜.個人所得稅的稅務籌劃[J].時代經貿，2007(9).

姚曉東.論個人所得稅的納稅籌劃[J].經濟師，2006(12).

李紅巖.對個人所得稅問題的幾點看法[J].會計之友，2007(1).

篇5

關鍵詞：施工企業；稅收籌劃

近年來，隨著國內建筑市場的變化，施工企業面臨的環境越來越復雜，如何提高企業的經營管理水平成為廣大財務管理人員共同思考的問題。稅費作為企業資金流出的一部分，對企業的現金流的重要性日益凸顯，企業的稅收籌劃也隨之成為一個重要課題。

一、施工企業稅收籌劃現狀

目前，施工企業的稅費主要以營業稅的就地繳納和企業所得稅的匯總繳納為主，增值稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅的繳納為輔。但由于各種主、客觀原因，施工企業在各項稅費的繳納和籌劃上存在以下問題：

（一）缺乏專業的稅收籌劃人才

從事稅收籌劃的人員，必須熟知稅法和企業的財務會計制度，同時對企業的生產經營、財務管理、市場預測等也有相當程度的了解才能勝任稅收籌劃工作。而現階段施工企業普遍缺乏既精通稅法，又了解相關知識的人才。

（二）稅收籌劃存在認識誤區

在施工企業，許多人不了解稅收籌劃對企業的巨大意義，認為稅收籌劃就是采取一切手段少繳稅、不繳稅，甚至偷稅、漏稅。沒有真正理解稅收籌劃是在遵循國家稅收相關法律、法規的前提下，對納稅方案進行優化選擇，以減輕稅收負擔，取得正當合法的稅收利益的一種活動。

（三）對稅收籌劃中的風險重視不夠

企業在稅收籌劃過程中，因征納雙方對稅收法規認識存在差異等原因，使得稅收籌劃具有風險性。如不考慮這些風險因素，將會因錯誤的稅收籌劃給企業造成損失。

二、施工企業具體稅收籌劃

（一）營業稅稅收籌劃方法

新的《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》于2009年1月1日起正式實施。新的暫行條例與以前條例在許多方面發生的明顯變化。根據新條例，施工企業在進行營業稅納稅籌劃時可從以下幾方面著手。

1.努力加強材料管控

施工企業在施工過程中大部分繳納的是營業稅，而企業為施工生產而采購的材料、設備、配件等均為增值稅稅目。施工企業作為增值稅流轉最后一個環節，成為事實上的負稅人，其采購的材料、設備、配件均無抵扣項目。所以，在企業的日常施工管理中，材料的節超成為降低稅負的關鍵。企業應努力降低不必要的材料浪費和設備采購。

一個工程項目材料將占據總成本60%-70%的份額，對于規格相同或相似的材料,應避免貨出多門，與不同的材料供應商采購相同材料往往導致企業的計稅依據混亂，稅負居高不下。企業應堅持陽光采購和大宗材料招標，與信譽較好的供應商建立一種長期合作的關系，最大限度地降低原材料的價格，節約原材料采購費用，降低計稅依據，從而給企業帶來了明顯的經濟效益。

2.合理選擇施工場地

國家稅務總局《增值稅若干具體問題的規定》（國稅發[1993]154號）的通知：基本建設單位和從事建筑安裝業務的企業附設的工廠、車間，用于本單位或本企業的建筑工程的，應在移送使用時征收增值稅。但對其在制造的預制構件，凡直接用于本單位或本企業建筑工程的，不征收增值稅。因此，施工企業生產水泥預制構件、其他構件或建筑材料的工廠、車間應盡可能的設在施工現場，以適用于稅率較低的營業稅（建筑業3％），而避免繳納增值稅的納稅風險。

3.巧妙利用營業差額納稅

新的《營業稅暫行條例》刪除了舊條例中關于建安企業實行分包或轉包的，以總包人為扣繳義務人的規定。《財政部、國家稅務總局關于公布若干廢止和失效的營業稅規范性文件的通知》（財稅[2009]61號）也廢止了“建筑業工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人；企業從事跨地區工程建筑業應稅勞務的以及企業在勞務發生地沒有辦理稅務登記或臨時稅務登記的，無論工程是否實行分包，稅務機關可以建設單位和個人作為營業稅扣繳義務人”的規定。

新法條的執行，意味著施工企業與無論是否實行分包，建設單位和施工企業均不再具有法定扣繳義務。舊《營業稅暫行條例》扣繳義務人規定的執行，使得施工企業和所屬勞務隊伍的營業稅以施工企業繳納為主。勞務隊伍和分包隊伍憑施工企業稅票，為施工企業開具勞務或分包發票。按照新的《營業稅暫行條例》施工企業法定扣繳義務人資格取消后，勞務隊伍和分包隊伍的發票以其自主繳納為主，若施工企業仍然代勞務隊伍和分包隊伍繳納稅款，則勞務隊伍和分包隊伍不能憑借施工企業稅票開具發票。

4.重視工程承包合同的簽訂

不同合同適用的稅率是不同的，施工企業在簽訂合同時應該引起足夠重視，在合法的前提下應當盡量選擇稅率教低的合同方式，比如施工企業與建設單位簽訂承包合同就適用建筑業3％的稅率，如果不簽訂承包合同就適用服務業5％的稅率。當承包有關安裝工程業務時，無論是否參與施工都應按照“建筑業”稅目適用3％的稅率繳納營業稅，如果施工企業只是單純地負責工程的協調業務，與建設方沒有簽訂建筑安裝工程合同按5％繳納營業稅。

（二）企業所得稅稅收籌劃方法

1.合理選擇公司設立地點

利用西部大開發企業所得稅稅收優惠政策規定，財政部、國家稅務總局、海關總署《關于西部大開發稅收優惠政策問題的通知》規定對設在西部地區國家鼓勵類的內資企業，在2001年至2010年期間，減按15％的稅率征收企業所得稅。經省級人民政府批準，民族自治地方的內資企業可以定期減征或免征企業所得稅。對在西部地區新辦的交通、電力、水利、郵政、廣播電視企業，上述項目業務收入占企業總收入70%以上的，可以從生產經營之日起享受“兩免三減半”的稅收優惠政策。

因此，在西部及民族自治地區投資設立子公司，進行主要經營業務的轉移，一方面可以支持西部地區建設，同時也可以享受到較低的稅率優惠。

2.積極申請高新技術企業認定

根據新實施的《企業所得稅法》，國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。同時，國務院《關于經濟特區和上海浦東新區新設立高新技術企業實行過渡性稅收優惠的通知》規定，五個經濟特區和上海浦東新區內新設立的高新技術企業，還可以享受“兩免三減半”的定期稅收優惠。

3.恰當地設立子（分）公司

企業所得稅以法人為單位匯總納稅。因此，企業在設立業務部門時，可以適時選擇設立分公司或子公司。設立的辦事機構或分公司可匯總納稅，而設立獨立法人的子公司，則要分別納稅。據此，對于企業新設立的業務部門，由于剛開始運作時，一般虧損較多，因此組織形式以分公司為宜，以實現總分機構盈虧互抵，實現節稅。對于目前虧損的子公司，可以考慮通過工商變更，將子公司變更為分公司，匯總繳納所得稅，從而起到降低集團稅負的作用。

4.做好子公司之間的合并、分立

除考慮企業集團整體戰略目標外，從稅收角度，對集團成員企業進行合并、分立等并購重組，可以降低企業集團的整體稅負。由于各成員企業所享受的優惠政策、收入的確認時間及方法、資產的計稅基礎、費用的扣除標準、應稅所得的實現過程、繳納稅款方式都存在差異，因此，按照有利于降低集團整體稅負的目標對各成員企業進行并購整合，能大大減少集團整體稅負，降低稅收風險，實現企業集團整體戰略目標。

結束語：目前，我國稅收政策變化很快，各種新的法律、法規不斷出臺，作為財務管理人員和稅收籌劃人員要不斷更新稅法知識，時刻關注財稅政策的變化，實時了解國家的稅收動態，從全局的角度把握好企業的稅收籌劃。一個成功的籌劃方案往往意味著企業對稅收法律、法規的全面理解和運用，對國家稅收政策意圖的準確把握。企業在具體稅收籌劃的過程中，其方法和思路并不應局限于本文闡述，還應以系統的觀點來精心安排，妥善籌劃，為企業實現預期利潤及目標，提高核心競爭能力而努力做好稅收籌劃工作。■

參考文獻

[1]全國注冊稅務師職業資格考試教材編寫組 2011年全國注冊稅務師執業資格考試教材 稅法（Ⅰ）中國稅務出版社

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關鍵詞：營改增 房地產企業 發展 對策

營改增是指原來企業應該繳納營業稅的稅目，現在改成繳納增值稅。增值稅是針對企業產品和服務增值部分繳納的一種稅費，其目的是為了減少企業重復征稅。我國營改增的稅負改革，從根本上和制度上處理了營業稅體制下“全額征稅、道道征收”的重復納稅問題，從而實現了增值稅制度下“層層抵扣、環環征收”的合理納稅，無論從哪個方面看，增值稅都是更合理的、更科學的、更符合國際的發展慣例。

一、房地產行業實行營改增的必要性

目前，對房地產行業而言，營改增是對房地產行業、建筑業、施工企業以及租賃、銷售和使用不動產等產業的多項環節，不斷流轉的稅制改革。房地產企業在征管體制、征管主體及征管程序上都具有多樣性和復雜性，因此，營改增既有一定的改革困難，又有必然的改革必要性。

（一）營改增是避免房地產行業重復征稅的重要手段

以前房地產行業使用營業稅，我國的不動產企業在生產、流轉和使用等環節普遍存在嚴重的重復性征稅問題，在對房屋的銷售中，轉讓的次數越多，重復性征稅問題越嚴重。營業稅是屬于價內稅，企業根據營業額或銷售額全額計稅，而增值稅是屬于價外稅，企業主要依據經營生產活動所產生的增值額計稅，事后用銷項扣減進項的抵扣方法繳納稅費。二者相互比較，增值稅的抵扣制度能更好地避免重復性征稅。可見，就房地產企業而言，營改增是更好解決其項目開發過程中重復性征稅問題的重要手段。

（二）營改增是規范房地產企業稅款抵扣的有效途徑

建筑施工企業是房地產最重要的上游企業，根據稅負在流轉稅嫁接的原理，建筑施工企業的稅負可直接關系到房地產行業的建筑成本和稅費。根據以前稅法規定，建筑施工企業在銷售自產產品時，應繳納增值稅，在提供勞務時，應繳納營業稅，在建筑物竣工后均不得抵扣稅費。由此可見，這不僅僅增加建筑房屋的成本，提高了房屋價格，抑制了購房者的生活需求和投資需求。而且營業稅與增值稅的同行，阻礙了增值稅的抵扣鏈條，嚴重影響增值稅在稅負中的作用。

國家實施營改增之后，上述情況就已經不復存在了，與此同時無論是銷售自產產品還是提供勞務都繳納增值稅，并且在實現銷售的同時還可以進行抵扣稅款。增值稅制度的核心價值在于稅款抵扣制，這樣有利于合理規范我國的稅收體制，加強企業上下游的監督力度，從而推進我國房地產行業的健康發展。

二、“營改增”改革對房地產新舊項目的影響

（一）房地產新舊項目開發成本的不同

1、房地產行業舊項目的成本核算

營改增對房地產行業的影響首先在于企業成本結構。房地產行業的成本結構中，占比最大的就是土地成本、財務成本和建安成本。其中，土地成本現在仍然無法進行抵扣。因此，對于一二線城市中的土地價格越來越高，實行營改增后，房地產行業的稅負沒有降低反而更高了。對于三四線城市中的房地產市場來說，實行營改增后，土地成本與總成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企業的建安成本可以抵扣稅額，那么實行營改增對房地產行業最終可以實現降低稅負的現象。

2、房地產行業新項目的成本核算

房地產行業涉及的建筑環節較多、建筑鏈較長，從目前來看，營改增對房地產行業的成本核算產生消極的影響。從建筑材料供應商來說，它包括有鋼筋、水泥、石沙和五金等材料，其稅率有11%和6%，當房地產行業的增值稅稅率為11%時，為了運用增值稅抵扣原則，會導致房地產企業增加5%的建筑成本。從房地產行業的勞動力使用情況來看，房地產行業屬于勞動相對密集型企業，需要很多人工，其中農民工占有很大比例，然而對其工資無法開具增值稅的專用發票，使得支付工人工資這項重要的費用無法實行進項抵扣，因此，房地產企業的建筑成本再次增加。

（二）房地產新舊項目計稅方法的確定

增值稅的計稅方法分為簡易計稅和一般計稅。

1、房地產行業新項目的計稅方法

至2016年5月房地產行業營改增后，一般納稅人在銷售企業自建或自產的不動產，如果使用一般計稅方法，都以其取得的所有價款與價外費用之和，作為應納稅的銷售額，按照稅法規定的11%計算增值稅。

房地產行業的企業是一般納稅人，無論新舊項目都在不動產的歸屬地預繳稅款，同時又向企業歸屬地的稅務機關審核進行納稅申報。

2、房地產行業舊項目的計稅方法

房地產行業的舊項目可以參考簡易計稅和一般計稅，二者選其一，一經選擇使用，在36個月內不得任意變更。針對房地產舊項目的一般納稅企業，如何選擇對企業有利的計稅方法，企業一般視情況而定。具體可分為以下幾個方面：

第一、假如房地產企業現在已經竣工完畢，但仍在房屋銷售過程中，企業營改增之后，尚未銷售的繼續銷售，可按照征收率為5%簡易計稅。

第二、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且已經開發的項目總體占比比例很小，項目的成本發票還沒有接收，這時房地產可以選擇對企業有利的計稅方法，按照征收率為11%一般計稅，因此，房地產企業大批量的成本發票就可以進行抵扣稅額，降低項目的成本費用。

第三、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且存在已經開發的項目整體占比比例較大，其項目的成本發票大部分已經入賬，這就說明房地產企業未來收到的增值稅發票金額很小，沒有多少可以進行抵扣。因此，房地產企業可以選擇按照征收率為5%簡易計稅。

三、“營改增”改革對房地產新舊項目的對策

（一）合理實施稅收籌劃

無論是對新項目還是舊項目，房地產行業實行營改增以后，在財務管理方面要積極展開合理的稅收籌劃，加權平均各個開發環節的成本費用，最大程度的降低增值額，實行節流成本的原則。首先，在實行合理的稅收籌劃時，主要從房地產行業的建筑施工方面來著手，適當選擇能夠提供增值稅的專用發票企業為材料供應商和勞務公司。其次，房地產行業的增值稅稅收政策比較多，企業在實行合理的稅收籌劃過程中，可以積極運用各項稅收優惠政策，降低房地產企業的稅負，減少其開發建筑成本。

（二）加強增值稅發票的管理，提高增值稅專用發票抵扣意識

房地產行業營改增之后財務處理上，主要關注新舊項目互相交替期間，在共同經營和共同生產的前提下，必須采用分開采購、分開決算以及分開核算。即也就是說房地產行業營改增之后，舊項目增值稅的銷項稅和進項稅，不可以用新項目的稅費進行抵扣。對于房地產行業來說，增值稅征收環節最重要的就是銷項稅扣減進項稅，此次房地產稅收改革是一次合理完善稅收制度的具體措施，減少企業的重復性征稅。同時，也能夠促進房地產行業在新舊項目中，規范使用發票制度，提高增值稅專用發票抵扣意識。

（三）熟悉稅改政策，加強稅改制度的輔導

政府應該建立房地產行業的過渡性暫時條款，例如在實施營改增稅制改革后，對于一些稅負不減反而增加的房地產企業，在新舊項目建設中給予一定的財稅補貼，盡可能實實在在地幫助企業渡過困難時期。國家可以適當出臺一些降低增值稅稅率的文件，暫時把一些新舊項目為11%稅率，因企業的壓力和困難視情況而定，暫時使用6%的增值稅稅率。政府還應與財政部門就房地產行業營改增的各項細節和新舊項目進行商討，實現材料供貨商的小規模納稅企業和農民工的人工費，如何合理進行稅款抵扣，減少房地產企業的建筑成本。同時，財稅部門要定期對相關人員進行政策輔導和培訓，幫助工作人員掌握營改增稅改的宗旨、要點及內容等方面。

四、結束語

綜上所述，房地產行業實施營改增以后，對企業未來長遠的發展是把雙刃劍，其影響利弊的大小主要取決于房地產行業自身的財務管理方式和方法。營改增既是房地產行業未來一段時期里經營面對的重要機遇，也是實現其良好發展的重大挑戰。總體來說，2016年是營改增稅負改革的收尾之年，在其帶動下加快促進國內外的財稅體制接軌步伐，減少重復性征稅，增加房地產企業的綜合競爭力，推進企業長遠發展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014， （12）

[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].現代經濟信息，2015， （03）

篇7

一、營業稅納稅籌劃

企業應從影響營業稅稅額的兩個因素，營業額、適用稅率，人手尋求營業稅的籌劃策略。

(一)價外費用的籌劃

房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入的組成部分，而應作“其他應付款”處理。但在計算繳納營業稅時，仍需將其作為價外收費包括在營業稅的計稅依據之內。但是，專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的房地產企業的“價外費用”，也就不用征收營業稅。

(二)利用稅率不同的籌劃

銷售不動產適用的是5％營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3％稅率。稅法規定，納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，并按各自適用稅率分別計算應納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計算應納稅額。若裝修費用包含在總房款內，則按銷售不動產的5％的營業稅率征收營業稅，而如果單獨簽訂裝修合同，分別核算銷售不動產和裝飾工程兩種經營行為，則裝修部分收入適用3％的稅率。通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進行準確劃分，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀況，又降低了稅負。

二、土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。如將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價等。(2)增加扣除項目金額。如可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準等。

(一)設立獨立核算單位的銷售公司

通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公司，先將房地產銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20％以內，這樣這個環節就可以免征土地增值稅，而只就子公司的對外銷售征收土地增值稅。

(二)將銷售和裝修分開核算

在現實中，很多房地產企業在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨的業務獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔；二是降低營業稅額。

(三)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20％。

1　充分計劃利息費用支出

現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和(以下簡稱“合計數”)的5％以內計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10％以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出。

在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中合計數的5％(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按合計數的10％扣除全部費用。

2　與建筑公司關聯交易轉移利潤

開發企業建安成本所占比例較大，并且容易操作，可以通過向關聯建安企業支付較高的建安成本(注意：因為是關聯交易，定價要合理，否則存在風險)，轉移利潤，從而達到少繳納土地增值稅和企業所得稅的目的。

(四)利用稅收優惠政策進行稅收籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。納稅籌劃的方法有兩種：一是增加普通標準住宅的扣除項目金額；二是降低普通標準住宅的銷售價格。

三、企業所得稅納稅籌劃

房地產開發行業作為國家宏觀調控的對象，給予的企業所得稅的稅收優惠政策很少。從稅率角度分析，房地產開發企業享受低稅率政策的機會較小，而從所得額的角度分析，納稅籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額。主要有以下四種常用方法：

(一)銷售收入調節法

縮小應稅收入主要考慮及時剔除不該認定為應稅收入的項目，或設法增加免稅收入。在實踐中具體采取的方法有：

1　對銷貨退回及折讓，應及時取得有關憑證并作沖減銷售收入的賬務處理，以免虛增收入；

2　多余的周轉資金，用于購買國債，其利息收入可免交企業所得稅。或者將多余的周轉資金直接投資于其他居民企業，取得的投資收益也可免交企業所得稅。

(二)膨脹成本費用策略

1　分散利息費用

稅法規定，納稅人在生產、經營期間向金

融機構借款的利息支出，按實際發生數扣除，向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。

企業向金融機構貸款的利息支出都可據實在稅前列支。但有些企業融資困難，不得不向其他企業拆借或向非金融機構私下高息借款，也有些企業在企業內部職工中高息集資。以上高于金融機構同類同期貸款利率以外的部分利息支出，不得在稅前列支。所以企業融資應盡量避免高息借款。若發生高息借款后，應考慮將高息部分分散為其他名目開支。按照現行稅法和財務制度規定，利息支出手續費、匯兌損益等在財務費用中核算。金融機構手續費無限額開支。企業若是向非金融機構、向職工集資，部分高息可以轉為金融機構手續費；或者在企業內部由工會組織集資，部分手續費等可分散至工會經費中開支；若是同行業互相拆借的高息支出，可轉化為企業之間的業務往來開支，在產品銷售費用中列支，從而擴大在稅前扣除的支出范圍。

2　分散業務招待費

企業所得稅法實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的千分之五。超過列支標準部分，應于稅后開支。企業應于申報前自行計算業務招待費。若超過限額，企業應自行調整，將開支的招待費轉換為其他項目在稅前扣除。例如企業贈送客戶禮金、禮券等費用，可考慮以傭金費用列支，從而這部分也可以稅前扣除。此外，企業還可以把招待費轉換為會議費，通過“管理費用”科目在所得稅前列支，同樣可以節稅。

3　合理安排工資及其他三項費用

企業所得稅法規定：企業發生的合理的工資薪金支出，準予扣除；企業發生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準予扣除；企業撥繳的工會經費，不超過工資薪金總額2％的部分，準予扣除；除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。針對上述有關規定，企業從獲取節稅利益角度，可采取以下一些措施：

(1)適當提高職工工資標準，超支福利以工資形式發放。新企業所得稅法取消計稅工資的規定，但企業一定要注意合理性，注意同行的工資水平。否則，稅務機關對不合理支出可進行納稅調整。

(2)加大教育投入，增加職工教育、培訓的機會；

(3)兼任企業董事或監事職務的內部職工，可將其報酬計人工資薪金；

(4)持有本企業股票的內部職工，可將其應獲股利改為以績效工資或年終獎金形式予以發放。

(三)會計政策和會計估計選擇法

1　合理預計企業效益和發展規模，合法調節固定資產折舊金額

如果預計近若干年內企業效益良好，則應以合理縮短折舊年限或以雙倍余額遞減法、年數總和法等其他的形式加速折舊固定資產，以抵減應納稅所得額；如果預計以后若干年后企業經營規模會擴大、效益會增加，則應適當延長固定資產折舊年限，并以平均年限法計提折舊，以遞延固定資產折舊金額至以后若干期內抵減應納稅所得額。

2　合理攤銷無形資產，調節各期應納稅所得額

稅法規定無形資產攤銷期限一般情況下“不得低于10年”。無形資產也可通過預計企業效益、適當縮短或延長攤銷年限等方式，合法調節攤銷額對應納稅所得額的影響；此外，通過合理控制無形資產的轉讓或受讓的時間，也可對企業應納稅所得額產生影響。

篇8

關鍵詞：勘察設計 工程總承包 內部預算 措施

一、要重視前期的財務管理工作

由于總包業務造價高，周期長，往往跨年，占用資金量大，因此承攬總包工程，要改變原有觀念，財務管理應從合同談判介入，提高合同擬定過程的風險管控能力：

（1）企業資信的評審。建立企業客戶資信數據庫，納入招投標評分機制。

（2）各項保函的選擇和管理。保函的管理分為提交業主保函和對外分包、采購收取的保函兩類，對于前者，總包企業在合同談判過程中盡量使用銀行提供的授信額度內開出保函，對預付款保函，鑒于其金額較大，時間跨度較長，可在合同談判過程中，研究使用預付款分期償還方式，逐步降低資金風險，減輕財務壓力。對于后者，選擇資金保障率等同或者更高，時間期間和辦理節點等同或者更嚴格的保函要求，作為分包和采購合同限定的必要條件。

（3）提前考慮合同條款對稅金的影響。以依法納稅為原則，以合理的稅收籌劃降低稅賦為目標，財務人員對各類合同條款進行剖析，避免業務劃分不清晰，時間不確定帶來的稅收風險，下面將在稅收籌劃環節進行詳細敘述。

（4）資金鏈測算對合同簽訂的影響。財務的理論最優方案是收到業主款項后，支付給分包商或采購方，盈利對應的資金流沉淀入企業，但在實際工程中，往往有各種不確定因素，導致出現頻繁的墊支行為，在合同簽訂的談判中，財務人員應協調工程人員研究工程進度節點，爭取利于本企業的結算方式，增加收款到付款的過渡期時間，降低資金墊付風險。

二、要強化單項工程的財務預算工作

具體應包括前期市場投入效益分析，工程進度預算，項目部內部預算管控，現金流量預算四個部分，分別從效益籌劃、生產經營持續穩定開展、內部挖潛增效、資金集約化管理方面強化預算管理水平：

（一）市場投入效益分析

在合同簽訂前期，我們勘察設計企業競爭的手段主要是通過對質量以及價格的有效控制，企業應根據招投標價格預算和項目部責任書預算測評項目收益，匯總企業整體預算，分析利弊，保證價位要控制在企業一定的利潤空間內，避免惡性競爭。

（二）工程進度預算

根據合同要求，規劃工程施工、設備材料安裝進度，精細化月度產值的預算和執行分析，保證總包工程收入、成本確認的穩定與可持續性，降低波動。制定統一的施工單位量價清單報表和設備送貨、驗收、移交報表，月度通過匯總各項數據，比較預算與實際，通過會議通報的形式尋找差異原因，探討改善措施。

（三）項目部內部預算管控

項目成本主要包含兩方面，一是工程建設成本，即項目本體的設計費、施工分包、設備、材料費等。主要通過項目前期設計優化、設備、施工招標等環節進行成本壓縮，這里主要通過前期招投標工作進行管控。二是項目建設過程的自營成本，即項目建設期間，企業在項目建設現場成立的項目運維成本、經營成本及其他必要開支，這里主要通過內部預算進行控制。

三、要抓緊項目建設期的資金管控工作

勘測設計企業的大型總包工程，因大量采購及施工后續所需資金，普遍存在流動資金緊張，在項目開展前期，就要制定最優化的現金流量預算，以此預算方案為執行基礎，研究具體管理手段，保證監督、控制、考核的有效性。

（一）資金管理的集中化

統一銀行開戶管理，確保資金安全，如項目部單獨開立賬戶，配備財務專員進駐項目部開展核算和資金給付工作，嚴格要求其日清月結，月末上劃，月初根據現金流量預算下撥，全面監控資金收付，統管資金。

（二）資金預算的控制手段

一是及時收取工程預付款；二是工程開工后，財務部一方面監督月度施工報表的遞交情況，一方面及時掌握業主反饋信息，提早安排需支付的采購和施工資金需求是否存在問題；三是質量保證金和各類保函的催收和解凍，財務人員做好保函統計、催費賬齡的統計工作，監督工程管理部門盡早提交合同結算資料，向業主索回全部質保金和解凍各類保函。

四、要重視研究納稅條款，依法納稅，合理籌劃

總包合同的如何簽訂，決定著稅務方案的確定，通過預測，把稅務風險適時考慮進去。

（1）合同執行初期，明確該項目是否符合有關免稅規定，如有，應在合同內明確可免除的稅收種類和需要辦理的免稅手續。

（2）對于總價開口合同或成本加酬金合同，應明確總價調整或成本有關的稅金由誰繳納，對于管理費用所需繳納的稅金及附加費用，需測算稅賦，并列入管理費用支出預算內。

（3）混合銷售風險的避免。單項總包合同的承攬，則符合稅收政策中的“混合銷售”定義，主管稅務機關會按照總合同中價款比例較高的一項對應稅率，對合同總價進行統一征收增值稅。因此，在簽訂合同時，爭取將總包合同拆分為設計施工和設備材料銷售兩項單獨的合同，按拆分后的合同分別繳納增值稅和營業稅。

（4）合同中報價分類問題對稅費的影響。設計施工合同應明確勘測設計價格和建筑安裝價格，但對建筑安裝的內部結構分類，主動積極同業主溝通，避免單獨出現管理費、調試費、其他費用等字樣，應作為建筑安裝項內進行分類，使用建安營業稅率，同時在抵扣分包稅款時，爭取該部分費用在建安總額內實現抵扣。

設備材料銷售合同的簽訂應包括設備材料清單，可以歸納整理為整套設備材料的，應注明匹配的采購設備、材料的品目、數量、單價，明確銷售合同的每一項設備、材料品目，對應采購合同的什么物資。避免在稅務檢查中，對購進物資是否出庫，是否屬應移交業主范圍產生異議。

篇9

【關鍵詞】“營改增”；房地產企業；影響；概念；策略

“營改增”的稅收政策可以說是我國稅制改革上的一次飛躍，有利于完善我國的稅收制度。對房地產企業而言，“營改增”的稅收政策，既可以說是一項挑戰又可以說是個機遇。因此，房地產企業的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業的經濟效益。

一、“營改增”的基本概述

在我國的流轉稅中，營業稅與增值稅都是其中的重要組成部分。而增值稅與營業稅的概念及其納稅范圍有所不同。增值稅的計稅依據主要是對商品在其流轉的過程中增值的部分。一般來說，增值是指的對單位或者是個人就其銷售貨物、提供修理修配勞務、加工、進口貨物等，對其實現的增值額來進行征收的稅種。在營業稅改增值稅后，增值稅是我國最重要也是最主要的稅種之一，其稅收收入在我國的稅收總收入中占據主要的份額。“營改增”是我國稅制上的一項重要的改革，有利于完善我國的稅收制度，也有利于促進我國產業結構的優化調整，促進第二、第三產業的進一步融合發展，從而推動我國經濟的發展。

二、“營改增”對房地產企業的影響

1.對企業開發成本的影響

對房地產企業而言，開發成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業來承建的，在“營改增”后，房地產企業和施工企業納稅的稅率均變為11%，稅負會發生明顯的變化。第一，房地產的開發需要設計到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發票進行抵扣外，對于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規模納稅人為主，需要按照固定的稅額進行納稅，不具備開具增值稅專用發票的資格，就會使得企業的進項稅額無法進行抵扣，使得施工企業的納稅負擔加重。第二，施工企業常常會使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅，施工企業只能按6%進行抵扣，而部分的銷項稅額就會大于企業的進項稅額，增加施工企業的納稅成本。第三，對施工企業來說，需要大量的人員，在建筑造價成本中人工成本占據很大的比例，高達30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的，這大大加重了施工企業的納稅成本，使得企業的成本居高不下。由于上述因素的存在，使得施工企業的稅負增加，而施工企業作為房地產企業的上流企業，在增值稅的稅負轉嫁理論下，施工企業在招投標過程中將會抬高報價，這勢必導致房地產企業開發成本的增加。

2.對企業稅負的影響

房地產企業的售房款，以之前的營業稅進行征稅，其稅率是5%。而在“營改增”后，房地產企業的應納稅額就會有所變化，由當期的銷項稅額減去進項稅額后的余額。換個角度說，對房地產企業各個流通環節所增值的部分進行征稅。而房地產企業的售房款征收的增值稅的稅率為11%，設企業的應稅收入為X，可以進行抵扣的進項稅額在應稅收入中的比例為Y，則其所需要繳納的增值稅的稅額為0.099*X*（1-Y），在假設所需要繳納的增值稅與原來的營業稅相等，則0.099*X*（1-Y）=X*5%，推算的增值稅與營業稅稅負率相等時的值Y=0.495，所以就能夠得出以下結論，當企業可抵扣的進項稅額在應稅收入的比重中占據49.5%時，企業繳納的增值稅與營業稅的稅負率是一樣的。而當企業的進項稅成本小于49.5%時，企業所繳納的增值稅的稅負率就會大于營業稅，反之則相反。

3.對企業現金流量的影響

房地產企業的特殊性會使得它的現金流量受到極大的影響。在房地產企業的開發建設前期階段，會投入大量的資金，而對這些資金的整合與優化配置就會影響到房地產企業的整體效益。因此，在“營改增”后，就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發票，比如工程施工費，在取得專用發票后，就能夠進行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業現金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產企業在取得預售證之后進行房產銷售，所取得的售房款能夠根據增值稅稅率計算銷項稅額，企業預售階段的一段時間內不用再繳納增值稅稅款，但是在當前市場經濟與金融市場的發展下，房地產企業的資金總體來說較為緊張，開發前期額外承擔大額進項稅金成本，就會加大企業現金流出與流入之間的差額，從而影響到企業的發展。

4.對企業稅務管理的影響

“營改增”后，對房地產企業的稅務管理會造成一定的影響。房地產企業繳納的增值稅的征稅地點有兩項：一是企業機構所在地；二是企業的房地產項目所在的地點。用房地產企業的機構所在地進行納稅，其納稅就會是一項艱難的工作，十分復雜。而房地產企業與其他行業的企業有所不同，在各個房地產項目的所在地進行納稅申報，當涉及到某個進項稅額極大的時候，難免在進項與銷項稅額之間的抵扣出現問題。因此，在“營改增”后，需要著重考慮企業的納稅申報應該如何進行選擇。

三、房地產企業面對“營改增”應采取的策略

1.加強納稅意識，做好細節工作

“營改增”會對房地產企業的納稅及其經營管理造成極大的影響。因此，在“營改增”政策下，財務人員需要改變企業的會計核算方法，保證企業會計核算的質量，并且需要進一步提高自身的專業素質，做好本職工作，同時協助好財務主管，做好企業的稅收籌劃工作。其次，在“營改增”后，房地產企業的成本在一定程度上會有所增加，為了進一步控制好企業的納稅成本，就需要企業員工加強納稅意識，做好細節工作。如在選擇一些原材料的供貨商時，盡量選擇一般增值稅納稅人，來取得增值稅的專用發票，可以用來抵減銷項稅額，從而降低企業的成本。

2.改善運營模式，進行稅務籌劃

對于“營改增”后，會給房地產企業的資金帶來壓力的問題，就需要改善企業的運營方式，開展企業的稅務籌劃工作。如減短房地產企業在開發建設階段的生產周期，來釋放出資金空間，從而做好資金的優化配置。又或者堅持貫徹和諧理念，走房地產企業可持續發展的開發建設道路。提高住房的質量與舒適度，來提高企業的核心競爭力，從而為企業占據更多的市場。此外，還需要完善企業的稅務籌劃工作，從企業經營的實際環境出發，進一步控制好企業的納稅成本，來增加企業的經濟效益。

3.梳理企業業務流程，緩解資金壓力

對房地產企業來說，要盡可能減輕企業的稅負重擔，減輕“營改增”對企業帶來的影響，就需要對企業的業務流程進行詳細梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業的項目源頭入手，提高對項目的了解程度，分析其中有多少能夠進行抵扣的項目，除了進行這部分的項目抵扣外，還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目，企業還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業還可以通過加強財務管理，來完善對企業資金的管理，緩解其資金壓力。

4.加強稅務發票管理，制定管理方法

“營改增”后，增值稅的專用發票在企業的納稅中具有重要的作用，既是企業業務發生的憑證，也是稅務機關進行檢查的依據，因此，需要加強對企業增值稅發票的管理。如對于在日常經營中取得的增值稅專用發票，需要完善對發票的稽查程序，確保發票是正規的，開具的項目是齊全的等等。對企業來說，需要按照在相關法律法規的要求下，結合企業生產經營的特點，制定一套適合企業的稅務發票管理制度，來提高發票管理的效率。

四、結束語

“營改增”是我國稅制改革上一項重大的事項，同時也是影響到各個企業發展的生產經營環境。對房地產企業來說，在“營改增”下，需要研究其帶來的影響，并依據這些改變，來完善企業的納稅籌劃，在法律允許的范圍內，通過完善內部管理，改變納稅意識等等，來盡可能降低企業的納稅負擔，從而促進企業的進一步發展。

參考文獻：

[1]陳玉嬌.試論“營改增”――對房地產企業財務管理的影響[J].財經縱橫.2015，03：43-44.

篇10

關鍵詞：土地增值稅 規劃 節點

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟爭力如加大公共配套設施投人，改善小區環境，提高房屋質量；調控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發票、建安發票、虛構零星工程項目和工程量等行為。

一、選擇多元化方式處置開發產品

多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有物業，開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。

房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。

首先，將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠據了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值二這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預提費用的稅前扣除政策

稅法允許三項預提費用預提時依法在所得稅前扣除的規定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用〕此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業完善費用可以按規定預提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預提費用，所有扣除項目必須提供發票或合法憑據。

三、地下停車場作為公共配套設施處理

當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務機關認定，地下車庫應計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結轉銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計人己售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷作收人形成配比。

企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎設施形成的停車場所，則作為公共配套設施進行處理。

四、利用稅收優惠政策納稅籌劃

隨著社會的發展，城市的現代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業態開發越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內的整體納稅籌劃。

例如：某房產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發成本20億元，售價28億元。按規定，此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。依據上述規定，如果企業先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款。

五、結束語

隨著社會的進一步發展，稅收的各項法律法規日益完善，政府也加大對企業的稅收的宏觀調控，財政部門的執法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業開發商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業自身的經濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務工作和納稅籌劃進入良性發展的軌道。

參考文獻：

[1]楊建英.論房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃[J]當代經濟， 2011， （13）