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【關(guān)鍵詞】建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1.建筑面積的概念

建筑面積是指建筑物的水平平面面積, 即外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中, 可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中, 亦稱“居住面積”。輔助面積, 是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和, 使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2.建筑面積的作用

建筑面積是一項(xiàng)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 在國民經(jīng)濟(jì)一定時(shí)期內(nèi)完成建筑面積的多少, 也標(biāo)志著一個(gè)國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

建筑面積在編制工程建設(shè)概算時(shí), 是計(jì)算工程量的基礎(chǔ), 如計(jì)算出建筑面積之后, 利用這個(gè)基數(shù), 就可以計(jì)算地面抹灰、室內(nèi)填土、地面墊層平整場地等項(xiàng)目的工程量及其價(jià)值。

建筑面積作為結(jié)構(gòu)工程量的計(jì)算基礎(chǔ), 不僅重要, 而且也是一項(xiàng)需要認(rèn)真對待和細(xì)心計(jì)算的工作, 任何粗心大意都會(huì)造成計(jì)算上的錯(cuò)誤,不但會(huì)造成結(jié)構(gòu)工程量計(jì)算上的偏差, 也會(huì)直接影響概預(yù)算造價(jià)的準(zhǔn)確性, 造成人力、物力和國家建設(shè)資金的浪費(fèi)及大量建筑材料的積壓。

建筑面積與使用面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定的比例關(guān)系, 設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行建筑或結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí), 都應(yīng)在計(jì)算建筑面積的基礎(chǔ)上再分別計(jì)算出結(jié)構(gòu)面積、有效面積及諸如平面系數(shù)、土地利用系數(shù)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。有了建筑面積, 才有可能計(jì)算單位建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如工程總價(jià)值除以總建筑面積, 就是單位工程每平方米建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或稱單方造價(jià)(元/m2),建筑面積的計(jì)算對于建筑施工企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制、投標(biāo)報(bào)價(jià)編制施工組織設(shè)計(jì)、配備施工力量、成本核算及物資供應(yīng)等, 都具有重要意義。

3.建筑面積計(jì)算的思路

《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353規(guī)定了建筑面積的計(jì)算方法。總共24條，詳細(xì)規(guī)定了建筑面積的計(jì)算方法，該規(guī)范可以分為三部分：計(jì)算全面積的規(guī)定條款；計(jì)算一半面積的條款和不計(jì)算建筑面積的條款。規(guī)定條款雖然不多，但是全部熟練掌握還需下一定的功夫。

計(jì)算工業(yè)與民用建筑物的建筑面積，總的規(guī)則是：凡在結(jié)構(gòu)上、使用上形成具有一定的使用功能的建筑物和構(gòu)筑物，并能單獨(dú)計(jì)算出其水平面積及其相應(yīng)消耗的人工、材料和機(jī)械用量的，應(yīng)計(jì)算建筑面積；反之，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。通俗理解總結(jié)一下可以看出建筑物內(nèi)只要不受風(fēng)吹雨淋，放一張床就能睡覺的地方就得計(jì)算建筑面積。比如層高在2.2米下建筑物、門廳大廳、陽臺(tái)等部位就得計(jì)算面積，因?yàn)檫@些地方能睡覺但是不舒服故而只計(jì)算一半建筑面積。掌握建筑面積的大原則以后，然后再細(xì)看條款的特殊規(guī)定，把握住重點(diǎn)，再通過適度的練習(xí)，相信學(xué)會(huì)并掌握建筑面積計(jì)算規(guī)范不是一件難事。

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一、建筑面積的作用

建筑面積是一項(xiàng)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),在國民經(jīng)濟(jì)一定時(shí)期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個(gè)國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。建筑面積在編制工程建設(shè)概算時(shí),是計(jì)算工程量的基礎(chǔ),如計(jì)算出建筑面積之后,利用這個(gè)基數(shù),就可以計(jì)算地面抹灰、室內(nèi)填土、地面墊層平整場地等項(xiàng)目的工程量及其價(jià)值。

建筑面積與使用面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定的比例關(guān)系,設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行建筑或結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí),都應(yīng)在計(jì)算建筑面積的基礎(chǔ)上再分別計(jì)算出結(jié)構(gòu)面積、有效面積及諸如平面系數(shù)、土地利用系數(shù)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。有了建筑面積,才有可能計(jì)算單位建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如工程總價(jià)值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或稱單方造價(jià)(元/m2)。

建筑面積的計(jì)算對于建筑施工企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制、投標(biāo)報(bào)價(jià)編制施工組織設(shè)計(jì)、配備施工力量、成本核算及物資供應(yīng)等,都具有重要意義。

二、建筑面積計(jì)算的規(guī)范

隨著我國加入世界貿(mào)易組織,建設(shè)工程全面實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)已是大勢所趨。工程量清單計(jì)價(jià)屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則,有效控制數(shù)量,徹底放開價(jià)格,正確引導(dǎo)企業(yè)自主報(bào)價(jià),市場有序競爭形成價(jià)格”。所以,有一個(gè)完善、合理的計(jì)算規(guī)則,對建筑市場規(guī)范、健康發(fā)展就顯得十分重要。

1、建筑面積計(jì)算規(guī)范與規(guī)則的比較

（1）單層建筑物的建筑面積計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:單層建筑物的建筑面積,應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計(jì)算全面積,高度不足2.2m者計(jì)算1/2面積。利用坡屋頂內(nèi)空間凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。

規(guī)則規(guī)定:單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計(jì)算。并未明確利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)建筑面積的計(jì)算方法。另外,值得注意的是,規(guī)范比規(guī)則更加突出了高度在建筑面積計(jì)算中的控制作用(高度在2.2m以上者計(jì)算全面積;高度不足2.2m者計(jì)算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據(jù)其凈高分三類(凈高超過2.1m的部位計(jì)算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計(jì)算1/2面積;凈高不足1.2m時(shí)不計(jì)算面積)進(jìn)行計(jì)算,如多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺(tái)下等。

（2）多層建筑物的建筑面積計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面計(jì)算，二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積;層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。轉(zhuǎn)規(guī)則規(guī)定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計(jì)算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算,二層及二層以上按外墻結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算。由比較可見,《規(guī)范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進(jìn)行計(jì)算,而規(guī)則并沒有突出層高高度在計(jì)算建筑面積中的作用。

（3）立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算,有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算分面積;層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

規(guī)則規(guī)定:書庫、立體倉庫設(shè)有結(jié)構(gòu)層的,按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積;沒有結(jié)構(gòu)層的,按承重書架層或貨架層計(jì)算建筑面積。

由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結(jié)構(gòu)層的計(jì)算建筑面積,《規(guī)范》與規(guī)則存在很大差別,一個(gè)是按一層計(jì)算,一個(gè)是按承重書架層或貨架層計(jì)算。

（4）有永久性頂蓋的室外樓梯的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定有永久性頂蓋的室外樓梯,應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算;而規(guī)則規(guī)定室外樓梯,按自然層投影面積之和計(jì)算建筑面積。

（5）有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚和貨棚等以及雨篷的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站、場館看臺(tái)等,應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。《規(guī)范》規(guī)定:雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者,應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。規(guī)則規(guī)定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等,按柱水平面積計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等,按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。規(guī)范》計(jì)算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變?yōu)榘错斏w和結(jié)構(gòu)板的水平投影面積考慮。

2、建筑面積計(jì)算規(guī)范的優(yōu)點(diǎn)

(1)《規(guī)范》更加細(xì)化。例如,在計(jì)算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時(shí),更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個(gè)界限:計(jì)算全部建筑面積;計(jì)算1/2建筑面積;不計(jì)算建筑面積。

(2)《規(guī)范》更加簡便、明確。例如:計(jì)算雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等建筑面積時(shí),取消了有柱與無柱的界限,使計(jì)算起來更加簡便。

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關(guān)鍵詞:建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1建筑面積的概念

建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2建筑面積的作用

建筑面積是一項(xiàng)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),在國民經(jīng)濟(jì)一定時(shí)期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個(gè)國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

建筑面積在編制工程建設(shè)概算時(shí),是計(jì)算工程量的基礎(chǔ),如計(jì)算出建筑面積之后,利用這個(gè)基數(shù),就可以計(jì)算地面抹灰、室內(nèi)填土、地面墊層平整場地等項(xiàng)目的工程量及其價(jià)值。

建筑面積作為結(jié)構(gòu)工程量的計(jì)算基礎(chǔ),不僅重要,而且也是一項(xiàng)需要認(rèn)真對待和細(xì)心計(jì)算的工作,任何粗心大意都會(huì)造成計(jì)算上的錯(cuò)誤,不但會(huì)造成結(jié)構(gòu)工程量計(jì)算上的偏差,也會(huì)直接影響概預(yù)算造價(jià)的準(zhǔn)確性,造成人力、物力和國家建設(shè)資金的浪費(fèi)及大量建筑材料的積壓。

建筑面積與使用面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定的比例關(guān)系,設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行建筑或結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí),都應(yīng)在計(jì)算建筑面積的基礎(chǔ)上再分別計(jì)算出結(jié)構(gòu)面積、有效面積及諸如平面系數(shù)、土地利用系數(shù)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。有了建筑面積,才有可能計(jì)算單位建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如工程總價(jià)值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或稱單方造價(jià)(元/m2),

建筑面積的計(jì)算對于建筑施工企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制、投標(biāo)報(bào)價(jià)編制施工組織設(shè)計(jì)、配備施工力量、成本核算及物資供應(yīng)等,都具有重要意義。

3建筑面積計(jì)算的規(guī)范

隨著我國加入世界貿(mào)易組織,建設(shè)工程全面實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)已是大勢所趨。工程量清單計(jì)價(jià)屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則,有效控制數(shù)量,徹底放開價(jià)格,正確引導(dǎo)企業(yè)自主報(bào)價(jià),市場有序競爭形成價(jià)格”。所以,有一個(gè)完善、合理的計(jì)算規(guī)則,對建筑市場規(guī)范、健康發(fā)展就顯得十分重要,但是以往的建筑面積計(jì)算規(guī)則,存在很多有爭議的地方,為了解決這些問題,2005年,中華人民共和國建設(shè)部編制了國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建設(shè)面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353—2005)(以下簡稱《規(guī)范》),并規(guī)定自2005年7月1日起執(zhí)行,這充分標(biāo)志著國家對規(guī)范建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

3.1建筑面積計(jì)算規(guī)范與規(guī)則的比較

3.1.1單層建筑物的建筑面積計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:單層建筑物的建筑面積,應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計(jì)算全面積,高度不足2.2m者計(jì)算1/2面積。利用坡屋頂內(nèi)空間凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。

規(guī)則規(guī)定:單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計(jì)算。并未明確利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)建筑面積的計(jì)算方法。

另外,值得注意的是,規(guī)范比規(guī)則更加突出了高度在建筑面積計(jì)算中的控制作用(高度在2.2m以上者計(jì)算全面積;高度不足2.2m者計(jì)算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據(jù)其凈高分3類(凈高超過2.1m的部位計(jì)算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計(jì)算1/2面積;凈高不足1.2m時(shí)不計(jì)算面積)進(jìn)行計(jì)算,如多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺(tái)下等。

3.1.2多層建筑物的建筑面積計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面計(jì)算二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積;層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

規(guī)則規(guī)定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計(jì)算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算,二層及二層以上按外墻結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算。

由比較可見,《規(guī)范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進(jìn)行計(jì)算,而規(guī)則并沒有突出層高高度在計(jì)算建筑面積中的作用。

另外,《規(guī)范》中,以高度2.2m為界分兩類進(jìn)行計(jì)算建筑面積的還有:單層建筑物內(nèi)局部樓層;建于坡地的建筑物吊腳架空層,設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的深基礎(chǔ)架空層地下室、半地下室、回廊,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊、落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊、眺望門,不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物;舞臺(tái)燈光控制室;建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。

3.1.3立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算,有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算分面積;層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。規(guī)則規(guī)定:書庫、立體倉庫設(shè)有結(jié)構(gòu)層的,按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積;沒有結(jié)構(gòu)層的,按承重書架層或貨架層計(jì)算建筑面積。

由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結(jié)構(gòu)層的計(jì)算建筑面積,《規(guī)范》與規(guī)則存在很大差別,一個(gè)是按一層計(jì)算,一個(gè)是按承重書架層或貨架層計(jì)算。

3.1.4陽臺(tái)的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:建筑物的陽臺(tái)(不論封閉與否)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。

規(guī)則規(guī)定:封閉陽臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算建筑面積;凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

顯而易見,規(guī)范的此條規(guī)定解決了陽臺(tái)建筑面積在以往房屋買賣中出現(xiàn)的很多爭議。

3.1.5有永久性頂蓋的室外樓梯的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定有永久性頂蓋的室外樓梯,應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算;而規(guī)則規(guī)定室外樓梯,按自然層投影面積之和計(jì)算建筑面積。

3.1.6有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚和貨棚等以及雨篷的計(jì)算《規(guī)范》規(guī)定:有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站、場館看臺(tái)等,應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。《規(guī)范》規(guī)定:雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者,應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。

規(guī)則規(guī)定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等,按柱水平面積計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等,按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

《規(guī)范》計(jì)算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變?yōu)榘错斏w和結(jié)構(gòu)板的水平投影面積考慮。

3.1.7建筑物通道的計(jì)算

《規(guī)范》明確規(guī)定建筑物的通道,指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房的底層和有道路穿過建筑空間的樓層,不計(jì)算建筑面積;而規(guī)則規(guī)定可計(jì)算建筑面積。

3.1.8其他

《規(guī)范》規(guī)定建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的,應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積;而規(guī)則不計(jì)算保溫層厚度所占的建筑面積。《規(guī)范》增加了以幕墻為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物,應(yīng)按幕墻外邊線掛牌建筑面積。

3.2建筑面積計(jì)算規(guī)范的優(yōu)點(diǎn)

(1)《規(guī)范》更加細(xì)化。例如,在計(jì)算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時(shí),更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個(gè)界限:計(jì)算全部建筑面積;計(jì)算1/2建筑面積;不計(jì)算建筑面積。

(2)《規(guī)范》更加簡便、明確。例如:計(jì)算雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等建筑面積時(shí),取消了有柱與無柱的界限,使計(jì)算起來更加簡便。

(3)《規(guī)范》更加合理。例如:陽臺(tái)的計(jì)算,不論其設(shè)置形式如何,一律按其水平投影面積的1/2計(jì)算,避免了以往的許多爭端。

4結(jié)語

建筑面積的計(jì)算絕不是單純的計(jì)算工作,它不僅為編制概預(yù)算、撥款、與貸款提供指標(biāo),同時(shí),對建筑面積的合理利用,合理進(jìn)行平面布局,充分利用建筑空間,不斷促進(jìn)設(shè)計(jì)部門、施工企業(yè)及建設(shè)單位加強(qiáng)科學(xué)管理,降低工程造價(jià),提高投資經(jīng)濟(jì)效果等都具有很重要的意義。

參考文獻(xiàn)

篇4

關(guān)鍵詞:建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1建筑面積的概念

建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2建筑面積的作用

建筑面積是一項(xiàng)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),在國民經(jīng)濟(jì)一定時(shí)期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個(gè)國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

建筑面積在編制工程建設(shè)概算時(shí),是計(jì)算工程量的基礎(chǔ),如計(jì)算出建筑面積之后,利用這個(gè)基數(shù),就可以計(jì)算地面抹灰、室內(nèi)填土、地面墊層平整場地等項(xiàng)目的工程量及其價(jià)值。

建筑面積作為結(jié)構(gòu)工程量的計(jì)算基礎(chǔ),不僅重要,而且也是一項(xiàng)需要認(rèn)真對待和細(xì)心計(jì)算的工作,任何粗心大意都會(huì)造成計(jì)算上的錯(cuò)誤,不但會(huì)造成結(jié)構(gòu)工程量計(jì)算上的偏差,也會(huì)直接影響概預(yù)算造價(jià)的準(zhǔn)確性,造成人力、物力和國家建設(shè)資金的浪費(fèi)及大量建筑材料的積壓。

建筑面積與使用面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定的比例關(guān)系,設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行建筑或結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí),都應(yīng)在計(jì)算建筑面積的基礎(chǔ)上再分別計(jì)算出結(jié)構(gòu)面積、有效面積及諸如平面系數(shù)、土地利用系數(shù)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。有了建筑面積,才有可能計(jì)算單位建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如工程總價(jià)值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或稱單方造價(jià)(元/m2),

建筑面積的計(jì)算對于建筑施工企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制、投標(biāo)報(bào)價(jià)編制施工組織設(shè)計(jì)、配備施工力量、成本核算及物資供應(yīng)等,都具有重要意義。

3建筑面積計(jì)算的規(guī)范

隨著我國加入世界貿(mào)易組織,建設(shè)工程全面實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)已是大勢所趨。工程量清單計(jì)價(jià)屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則,有效控制數(shù)量,徹底放開價(jià)格,正確引導(dǎo)企業(yè)自主報(bào)價(jià),市場有序競爭形成價(jià)格”。所以,有一個(gè)完善、合理的計(jì)算規(guī)則,對建筑市場規(guī)范、健康發(fā)展就顯得十分重要,但是以往的建筑面積計(jì)算規(guī)則,存在很多有爭議的地方,為了解決這些問題,2005年,中華人民共和國建設(shè)部編制了國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建設(shè)面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353—2005)(以下簡稱《規(guī)范》),并規(guī)定自2005年7月1日起執(zhí)行,這充分標(biāo)志著國家對規(guī)范建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

3.1建筑面積計(jì)算規(guī)范與規(guī)則的比較

3.1.1單層建筑物的建筑面積計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:單層建筑物的建筑面積,應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計(jì)算全面積,高度不足2.2m者計(jì)算1/2面積。利用坡屋頂內(nèi)空間凈高超過2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。

規(guī)則規(guī)定:單層建筑物不論其高度均按一層計(jì)算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計(jì)算。并未明確利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)建筑面積的計(jì)算方法。

另外,值得注意的是,規(guī)范比規(guī)則更加突出了高度在建筑面積計(jì)算中的控制作用(高度在2.2m以上者計(jì)算全面積;高度不足2.2m者計(jì)算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據(jù)其凈高分3類(凈高超過2.1m的部位計(jì)算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計(jì)算1/2面積;凈高不足1.2m時(shí)不計(jì)算面積)進(jìn)行計(jì)算,如多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺(tái)下等。

3.1.2多層建筑物的建筑面積計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面計(jì)算二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積;層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

規(guī)則規(guī)定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計(jì)算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算,二層及二層以上按外墻結(jié)構(gòu)的水平面積計(jì)算。

由比較可見,《規(guī)范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進(jìn)行計(jì)算,而規(guī)則并沒有突出層高高度在計(jì)算建筑面積中的作用。

另外,《規(guī)范》中,以高度2.2m為界分兩類進(jìn)行計(jì)算建筑面積的還有:單層建筑物內(nèi)局部樓層;建于坡地的建筑物吊腳架空層,設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的深基礎(chǔ)架空層地下室、半地下室、回廊,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊、落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊、眺望門,不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物;舞臺(tái)燈光控制室;建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。[

.1.3立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算,有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算分面積;層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。規(guī)則規(guī)定:書庫、立體倉庫設(shè)有結(jié)構(gòu)層的,按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積;沒有結(jié)構(gòu)層的,按承重書架層或貨架層計(jì)算建筑面積。

由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結(jié)構(gòu)層的計(jì)算建筑面積,《規(guī)范》與規(guī)則存在很大差別,一個(gè)是按一層計(jì)算,一個(gè)是按承重書架層或貨架層計(jì)算。

3.1.4陽臺(tái)的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定:建筑物的陽臺(tái)(不論封閉與否)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。

規(guī)則規(guī)定:封閉陽臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算建筑面積;凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

顯而易見,規(guī)范的此條規(guī)定解決了陽臺(tái)建筑面積在以往房屋買賣中出現(xiàn)的很多爭議。

3.1.5有永久性頂蓋的室外樓梯的計(jì)算

《規(guī)范》規(guī)定有永久性頂蓋的室外樓梯,應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算;而規(guī)則規(guī)定室外樓梯,按自然層投影面積之和計(jì)算建筑面積。

3.1.6有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚和貨棚等以及雨篷的計(jì)算《規(guī)范》規(guī)定:有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站、場館看臺(tái)等,應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。《規(guī)范》規(guī)定:雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者,應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。

規(guī)則規(guī)定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等,按柱水平面積計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等,按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

《規(guī)范》計(jì)算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變?yōu)榘错斏w和結(jié)構(gòu)板的水平投影面積考慮。

3.1.7建筑物通道的計(jì)算

《規(guī)范》明確規(guī)定建筑物的通道,指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房的底層和有道路穿過建筑空間的樓層,不計(jì)算建筑面積;而規(guī)則規(guī)定可計(jì)算建筑面積。

3.1.8其他

《規(guī)范》規(guī)定建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的,應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積;而規(guī)則不計(jì)算保溫層厚度所占的建筑面積。《規(guī)范》增加了以幕墻為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物,應(yīng)按幕墻外邊線掛牌建筑面積。

3.2建筑面積計(jì)算規(guī)范的優(yōu)點(diǎn)

(1)《規(guī)范》更加細(xì)化。例如,在計(jì)算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時(shí),更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個(gè)界限:計(jì)算全部建筑面積;計(jì)算1/2建筑面積;不計(jì)算建筑面積。

(2)《規(guī)范》更加簡便、明確。例如:計(jì)算雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等建筑面積時(shí),取消了有柱與無柱的界限,使計(jì)算起來更加簡便。

(3)《規(guī)范》更加合理。例如:陽臺(tái)的計(jì)算,不論其設(shè)置形式如何,一律按其水平投影面積的1/2計(jì)算,避免了以往的許多爭端。

4結(jié)語

建筑面積的計(jì)算絕不是單純的計(jì)算工作,它不僅為編制概預(yù)算、撥款、與貸款提供指標(biāo),同時(shí),對建筑面積的合理利用,合理進(jìn)行平面布局,充分利用建筑空間,不斷促進(jìn)設(shè)計(jì)部門、施工企業(yè)及建設(shè)單位加強(qiáng)科學(xué)管理,降低工程造價(jià),提高投資經(jīng)濟(jì)效果等都具有很重要的意義。[論/文/網(wǎng)LunWenNet/Com]

參考文獻(xiàn)

篇5

準(zhǔn)確的房屋建筑面積測量，首先需對房屋建筑面積的概念有著正確認(rèn)識(shí)。房屋建筑面積一般包括：陽臺(tái)、地下室、挑廊、室外樓梯等房屋外墻各勒角的水平投影面積的總和，且層高需要≥2.20米，有上蓋，具有牢固結(jié)構(gòu)性的建筑。在實(shí)際的測量過程中，需要采集房屋的數(shù)據(jù)、要測量房屋建筑的準(zhǔn)確面積以及成果資料的整合與審查，最后準(zhǔn)確無誤歸檔等。

1.測量精度要求

1.1邊長測量的精度要求

如果房屋面積測量無顯著的系統(tǒng)誤差，隨機(jī)誤差占主導(dǎo)地位，即邊長測量誤差與房屋面積誤差都服從正態(tài)分布，則可推出邊長測量的精度標(biāo)準(zhǔn)，不同面積的房屋各級(jí)面積精度的限差于（表一）種：

（表一）

1.2房屋邊長、層高多次測量的限差規(guī)定

多次測量邊長、層高結(jié)果較差絕對值應(yīng)滿足：|D|（或|H|）≤0.005D（或H）（D、H為實(shí)測值，小于10米按10米計(jì)）。 實(shí)測邊長與經(jīng)批準(zhǔn)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸較差絕對值滿足下式要求時(shí)，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長與設(shè)計(jì)值相符（其中D為實(shí)測邊長，以米為單位）:

|D|≤0.03米（D≤10米時(shí)）；|D|≤0.003D （10米＜D≤30米時(shí)）；|D|≤0.10米 （D＞30米時(shí)）。

1.3面積測量的精度要求

由于房屋建筑面積測量的精密度受到不同區(qū)域中的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)發(fā)展水平以及房屋建筑自身的條件影響限制，當(dāng)前國家現(xiàn)行的GB/l7986.1―2000國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，將對房產(chǎn)建筑的面積精密度劃分為三個(gè)等級(jí)，詳（見表二）：

（表二）

2.建筑面積計(jì)算的方法

2.1施工設(shè)計(jì)圖房屋面積計(jì)算

一般來說，對于房屋建筑面積的測量有兩種，一種是根據(jù)圖紙測量，另外一種是根據(jù)房屋的實(shí)地勘測測量，本文先從施工圖紙的計(jì)算方法來介紹。首先，測算工作人員在依據(jù)房屋建筑施工圖紙來計(jì)算建筑物面積時(shí)，應(yīng)先從房屋對應(yīng)邊進(jìn)行校核，對分段邊長之和與總長度進(jìn)行較核，若測量出校核數(shù)據(jù)不符時(shí)，應(yīng)把施工圖紙立即返回工程建設(shè)單位進(jìn)行修整。對于已竣工且有施工圖紙的房屋建筑，若在實(shí)測中，邊長與圖紙邊長之差絕對值滿足限差規(guī)定時(shí)，則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計(jì)算面積。

2.2房屋面積的實(shí)地測量

在哲學(xué)原理中，我們得知實(shí)踐不僅是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)，而且是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，對于房屋的實(shí)地測量是目前房屋測量中使用最普遍且精算度最準(zhǔn)確的測算方法。在實(shí)地測量中，實(shí)地量距法和坐標(biāo)解析法是最為常見的計(jì)算方法。但在實(shí)地測量中，也要講究因地制宜，不能多種方法混為一談，如：當(dāng)測算面積≤100m2時(shí)，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要高；而又當(dāng)測算面積≥100m2時(shí)，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要稍低。所以，我們在面積測算中，使用了實(shí)地量距法與坐標(biāo)解析法結(jié)合的辦法。對于邊長不超過一個(gè)尺段的房屋，實(shí)地測量每一條邊，平差后計(jì)算房屋建筑面積；反之，可采用全站儀實(shí)測坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長值。

2.3房屋層高測量

在房屋建筑面積竣工測量時(shí)，必須對測繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進(jìn)行層高測量。當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高＜2.10m或＞2.30m，可只測量一個(gè)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在＞2.10m和＜2.30m之間范圍時(shí)，應(yīng)在不同位置測量3個(gè)以上層高值取平均值作為實(shí)測層高值，層高測量取位至0.01米。

3.房屋實(shí)地測量應(yīng)注意的問題

1）建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為公用建筑面積時(shí)，該段墻體不取半外墻，公用建筑面積的邊長量取至墻體外側(cè)。建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積的邊長應(yīng)包含半墻厚度。建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻。分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長；2）當(dāng)一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成層高在＞2.20m和＜2.2m兩部分時(shí)，應(yīng)分別測量兩部分的邊長數(shù)值；3）實(shí)測房屋外墻的邊長時(shí)，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應(yīng)現(xiàn)場記錄裝飾貼面厚度，裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況盡可能實(shí)測。

4.總結(jié)

總的來說，房屋面積的測量工作是房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的重要依據(jù)，是一項(xiàng)當(dāng)之無愧的技術(shù)性強(qiáng)、要求度高、服務(wù)于消費(fèi)者切身利益的重要工作。因此，測算人員在測量的實(shí)際工作中需要細(xì)致縝密、一絲不茍，嚴(yán)格遵守國家測算實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在高質(zhì)量、高效率的工作中為房產(chǎn)事業(yè)做出更大貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 高幫勝. 淺談房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理[J]. 黑龍江科技信息，2008（18）.

[2] 王海燕. 如何做好房屋面積的預(yù)測繪和竣工測量[J]. 中國集體經(jīng)濟(jì)，2008（25）.

篇6

1、房地產(chǎn)測繪的目的

房地產(chǎn)測量是一項(xiàng)專業(yè)測量。房地產(chǎn)測量單位受政府或房屋權(quán)利相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房地產(chǎn)測量活動(dòng)。房地產(chǎn)測量主要為委托人提供所需圖件、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息，其目的，第一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)戶籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第二是為城市規(guī)劃、城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)、通訊線路、環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

2、房地產(chǎn)測量的內(nèi)容

房地產(chǎn)測量包括房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測量、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

在以上諸多內(nèi)容中，最重要的是房地產(chǎn)調(diào)查。這項(xiàng)工作必須做精做細(xì)，通過調(diào)查弄清哪些是套內(nèi)面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分?jǐn)偅男┕灿忻娣e要一個(gè)單元各戶按比例分?jǐn)偅男┕灿忻娣e要一個(gè)單元同一層各戶按比例分?jǐn)偅男┕灿忻娣e不能分?jǐn)偨o各產(chǎn)權(quán)戶等。這樣最后測量計(jì)算出來的產(chǎn)權(quán)面積才能真實(shí)、準(zhǔn)確、合理，才能保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3、房地產(chǎn)的建筑面積

房地產(chǎn)建筑面積是指該房地產(chǎn)水平投影的面積乘以層數(shù)，得出的面積。進(jìn)單元門口的雨棚、滴水檐、與室內(nèi)不通的飄臺(tái)、無頂蓋的陽臺(tái)、獨(dú)立使用的地下室、車棚、庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、變電室、設(shè)備間以及作為人防工程的地下室、空間垂青高度低于或等于2.2米的閣樓等都不能計(jì)入房地產(chǎn)的建筑面積。

4、房地產(chǎn)建筑面積的確定

房地產(chǎn)測量，最終的結(jié)果是確定一個(gè)單位主體房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積即建筑面積。

一個(gè)單位主體的建筑面積=套內(nèi)房屋的建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

4.1 套內(nèi)房屋的建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分組成。（未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)房屋建筑面積）

4.2 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是由電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、公共門廳以及為整幢樓服務(wù)的警衛(wèi)室、地下室、公共用房和管理用房的水平投影面積以及山墻水平投影面積的一半建筑面積組成。

5、怎樣分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

共有面積應(yīng)本著誰受益誰承攤的原則進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ≌瑯且詶潪閱挝磺蟮梅謹(jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，由各套房屋按比例分?jǐn)偹薪ㄖ娣e：綜合樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按功能誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偢髯詰?yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。目前，房地產(chǎn)測量的范圍主要包括：企事業(yè)單位辦公及廠房產(chǎn)權(quán)面積測量，居民住宅產(chǎn)權(quán)面積測量，綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)面積測量三個(gè)方面。因企事業(yè)單位房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本歸一個(gè)單位所有，不涉及共有面積分?jǐn)倖栴}。在實(shí)際測量中只需要測量準(zhǔn)確、計(jì)算準(zhǔn)確便可得到正確的產(chǎn)權(quán)面積。所以這里主要對居民住宅、綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有面積如何分?jǐn)傔M(jìn)行探討。

5.1 居民住宅共有面積的分?jǐn)?/p>

一套住宅的產(chǎn)權(quán)面積即建筑面積按下式計(jì)算得出：

S=S1+S2+S3+S4

S為一套住宅的建筑面積M2

S1為一套住宅的套內(nèi)建筑面積M2

S2為整棟樓各套住宅分?jǐn)偟慕ㄖ娣eM2

S2={∑a÷∑s}×S1

∑a為整棟樓服務(wù)的設(shè)備間、變電室、警衛(wèi)室等建筑面積之和M2

∑s為一棟樓各套套內(nèi)面積之和M2

S3為一棟樓同一樓層各套住宅分?jǐn)偟慕ㄖ娣eM2

S3={a1÷∑S}×S

a1為山墻水平投影一半的建筑面積M2

∑S為同一棟樓同一層各套套內(nèi)面積之和M2

S4為同一單元即同一樓口、同一樓層各套住宅分?jǐn)偟慕ㄖ娣eM2

S4={a2÷∑S1}×S

a2為電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等建筑面積之和M2

∑S1為同一單元、同一樓層各套套內(nèi)面積之和M2

利用以上公式計(jì)算相加便可得出一棟樓任意一套住宅的產(chǎn)權(quán)面積即建筑面積。

5.2 綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有面積的分?jǐn)?/p>

綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共有面積的分?jǐn)偱c居民住宅基本相同，只是綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加了公共衛(wèi)生間、公共洗漱間、消防通道室內(nèi)部分以及室外消防疏散樓梯等共有面積，需要調(diào)查清楚，測量計(jì)算按比例分?jǐn)偨o各業(yè)主，分別計(jì)算出各業(yè)戶的產(chǎn)權(quán)面積。

6、房產(chǎn)測量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房產(chǎn)測量為“房屋產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、征收稅費(fèi)”等服務(wù)，具有一定的法律性。這就要求調(diào)查和測量成果必須達(dá)到“權(quán)界清楚、面積準(zhǔn)確”這一要求。房產(chǎn)測量以房產(chǎn)調(diào)查為基礎(chǔ)，在調(diào)查階段，對于房屋的座落、產(chǎn)權(quán)人、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認(rèn)真仔細(xì)丈量。由于城市中的私房比較密集，調(diào)查時(shí)一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、他墻還是公墻，而且內(nèi)外墻的厚度是否一樣等。否則，將會(huì)導(dǎo)致測量面積不準(zhǔn)，也得不到正確的房產(chǎn)分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對照。差別大時(shí)應(yīng)到實(shí)地檢查，分析原因，消除錯(cuò)誤。

6.2 工作流程

結(jié)論，確定屬性（套內(nèi)面積、公攤面積如何公攤），是房產(chǎn)測量中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，測量作業(yè)人員要有高度的責(zé)任感和耐心，必須深入到實(shí)際工作中，把所有權(quán)屬關(guān)系確定清楚，在測算過程中，應(yīng)有兩個(gè)獨(dú)立的測算小組進(jìn)行獨(dú)立測算，或一個(gè)小組分別測算兩次，把兩次測

算結(jié)果進(jìn)行比較，若兩次獨(dú)立測算結(jié)果在誤差規(guī)定范圍內(nèi)，則可取兩個(gè)結(jié)果的中數(shù)作為最終確定的產(chǎn)權(quán)面積，否則應(yīng)進(jìn)行重新測算，這樣才能保證房屋產(chǎn)權(quán)面積的精確，保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

參考資料

篇7

關(guān)鍵詞：城中村改造 建筑面積 測繪方法

前言

為改善城市面貌和人居環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，建設(shè)宜居現(xiàn)代城市，廣州市啟動(dòng)了舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房(以下簡稱“三舊”) 改造工作。“三舊”改造也是在當(dāng)前土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設(shè)空間、保障發(fā)展用地、推進(jìn)節(jié)約集約用地的重要途徑。根據(jù)三舊辦的規(guī)劃首先啟動(dòng)獵德村、冼村、林和村、小新塘村、楊箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、蕭崗村9條城中村的改造。城中村改造首先要對村里常住人口數(shù)、建筑面積、基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行摸查，為后期規(guī)劃、評(píng)估、賠償?shù)裙ぷ鞣?wù)。通過在琶洲村的建筑面積摸查的工作，對摸查方案進(jìn)行一下總結(jié)，有利于其它城中村的順利開展。

1加強(qiáng)宣傳與協(xié)調(diào)溝通

要將政府的有關(guān)三舊改造的重要精神和文件加強(qiáng)對城中村村民的宣傳，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及給村民帶來的好處，使村民解除后顧之憂，才能積極配合改造。

城中村改造牽涉的人多地廣，改造過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，一個(gè)問題得不到及時(shí)的解決就有可能影響改造的進(jìn)度。所以要成立專門的部門來具體負(fù)責(zé)某個(gè)村的所有事務(wù)，部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常去到村里與村干部和村民進(jìn)行交流和溝通，一定要保障該渠道的暢通，否則村民將不配合，而建筑面積的丈量必須到每戶進(jìn)行，所以加強(qiáng)溝通是必不可少。

2資料準(zhǔn)備與人員組織

進(jìn)村摸查之前，收集已發(fā)房產(chǎn)證的復(fù)印件和地籍圖。首先應(yīng)該在該村所在地的最新地籍圖上進(jìn)行編號(hào)，統(tǒng)一編號(hào)后分成幾組。準(zhǔn)備外業(yè)記錄紙，最好做一個(gè)模板，包含有自編號(hào)，門派號(hào)，戶主姓名，人口數(shù)，繪圖者，丈量者，日期，戶主簽名欄等。還要打印一張整個(gè)村的大圖，掛在墻上，每天干完的工作及時(shí)的上到圖，便于隨時(shí)掌握進(jìn)度。

通過與村委協(xié)商，具體分幾組同時(shí)作業(yè)。建議最好一個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社一個(gè)組同時(shí)進(jìn)行，大規(guī)模的展開，有利于影響個(gè)別不同意拆遷的想法。一個(gè)組四個(gè)人，其中測量人員2人，村委帶測人員2人。村委帶測2人分工為一個(gè)人帶測，另一個(gè)人到社里進(jìn)行預(yù)約，為第二天的順利進(jìn)行做好準(zhǔn)備，每天預(yù)約的戶數(shù)一般不要超過20戶，如果太多有時(shí)量不完，會(huì)耽誤村民的工作。測量員2人的分工為同時(shí)出外業(yè)，交叉畫圖，外業(yè)誰畫的圖，內(nèi)業(yè)就誰做。該安排的好處在于高效的完成任務(wù)的同時(shí)，又不耽誤村民的工作。

3建筑面積摸查

3.1外業(yè)丈量和拍照

首先嚴(yán)格檢校外業(yè)使用的測距義和鋼尺，保證外業(yè)量測尺寸準(zhǔn)確無誤。外業(yè)丈量一定要嚴(yán)格認(rèn)真，各邊均需實(shí)量。城中村房屋大多都有夾層和閣樓，即使不滿足房產(chǎn)測繪規(guī)定的2.2米的層高，也要實(shí)測出夾層和閣樓的面積，在備注中注明層高及其面積。城中村老區(qū)一般比較凌亂，房屋的樓層較低，結(jié)構(gòu)大多為B、C結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)很少。不同的結(jié)構(gòu)對應(yīng)不同的補(bǔ)償價(jià)格，所以對于老區(qū)的測量要仔細(xì)核對其房屋結(jié)構(gòu)。對于老區(qū)另外一個(gè)值得注意的問題是，由于歷史的原因，有些老房子外觀看是一棟，其實(shí)分好多戶主，對于這種房屋要求所有戶主均須到場對于墻的歸屬進(jìn)行確認(rèn)。城中村新區(qū)規(guī)劃整齊，樓層較高，以框架結(jié)構(gòu)為主，基底的寬度基本一致，飄樓和陽臺(tái)飄出距離基本一樣。基于這些特點(diǎn)，新區(qū)的外業(yè)丈量會(huì)較快。正因?yàn)橛羞@些特點(diǎn)，所以很多情況下，測量員在樓底通過瞄準(zhǔn)瓷片的縫隙，在樓底就可以量出樓頂?shù)奶菸莼虬雽拥某叽纾行┤藛T到不了地方通過數(shù)馬賽克個(gè)數(shù)，來計(jì)算出尺寸。這樣可以大大提高作業(yè)效率。但是在用的過程中，一定要仔細(xì)，最好兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)行瞄準(zhǔn)或者數(shù)瓷片塊數(shù)。由于樓間距較小，有時(shí)在樓底很難看清樓頂?shù)那闆r，最好能找到較高的樓，爬到樓頂對周邊的樓頂在地籍圖上進(jìn)行調(diào)繪。才不會(huì)導(dǎo)致樓頂層形狀錯(cuò)。

每棟房屋必須要現(xiàn)場拍照，以防搶建加建，對后期成果產(chǎn)生爭議。將自編號(hào)用油漆噴到大門口的墻上，有門牌的噴到門牌附近，便于照相，一般每棟拍三張相片，選取有利的角度進(jìn)行拍攝，最好能完全反映出建筑現(xiàn)狀。

3.2內(nèi)業(yè)處理

城中村改造的建筑面積計(jì)算一般都為整棟出圖，不需要做分割或者做公共面積分?jǐn)偟扔?jì)算，相對計(jì)算較簡單。每天的內(nèi)業(yè)最好當(dāng)天處理完。內(nèi)業(yè)的即時(shí)處理，可以在處理的過程中發(fā)現(xiàn)外業(yè)遺漏量的邊長、樓層、結(jié)構(gòu)、標(biāo)注的陽臺(tái)、票樓或柱廊等屬性。第二天再去測區(qū)時(shí)首先對第一天遺留問題進(jìn)行處理，能保證成果的即時(shí)出來。

3.3成果檢查及驗(yàn)收

城中村改造的房屋一但協(xié)議談好就有可能隨時(shí)拆遷，所以房屋面積一定要準(zhǔn)確無誤，要保證成果的準(zhǔn)確，檢查是非常重要的環(huán)節(jié)。檢查應(yīng)該遵循自查、互查、外檢、內(nèi)檢、交村委驗(yàn)收、交征地單位驗(yàn)收等檢查過程。成果一但做好，首先要自己對成果進(jìn)行檢查，主要核對外業(yè)草圖與內(nèi)業(yè)成果是否一致，重點(diǎn)檢查尺寸、樓層、結(jié)構(gòu)。然后要進(jìn)行互檢，一組兩人對各自的成果進(jìn)行交叉檢查。自檢和互檢都是在內(nèi)業(yè)的檢查，通過兩遍的內(nèi)檢后，要進(jìn)行外檢，要將成果打印出來，到實(shí)地進(jìn)行核對，外檢是非常關(guān)鍵的，要對成果的各個(gè)方面都要核對，特別是樓層、結(jié)構(gòu)、形狀、門牌、戶主，還要抽查部分外業(yè)尺寸。最后一關(guān)是內(nèi)檢，所有前期的檢查工作完成后，還要對成果進(jìn)行最后一遍內(nèi)檢，內(nèi)檢的重點(diǎn)是檢查各棟房屋的面積，以及每戶的匯總面積。驗(yàn)收，一般測繪成果的驗(yàn)收都是由質(zhì)檢站來進(jìn)行，但城中村改造的成果一定要經(jīng)過村民的驗(yàn)收最有效，成果打印出來后發(fā)放到每戶戶主手里，讓戶主對自己的房屋報(bào)告進(jìn)行檢查，如有疑異，作業(yè)員和檢查員要到現(xiàn)場對戶主提出的疑異進(jìn)行處理。由征地單位對上交成果進(jìn)行驗(yàn)收。好處在于雙方都無異議，有利于后期拆遷賠償順利進(jìn)行。

3.4成果整理和匯交

成果以戶為單位的裝訂成冊，內(nèi)容主要包括封面、目錄、成果說明、面積匯總表、總平面位置關(guān)系圖、分戶圖、照片。其中封面主要有戶主姓名、房屋座落、自編號(hào)、測量單位、征地單位、測繪日期。成果說明主要是對成果使用的坐標(biāo)系統(tǒng)、使用的儀器設(shè)備及其編號(hào)和作業(yè)過程進(jìn)行的描述。面積匯總表里包含每棟房屋的結(jié)構(gòu)和總面積，以及以每種結(jié)構(gòu)分類匯總的總面積。總平面位置關(guān)系圖是以該戶為中心，用來反映該戶四至關(guān)系。分戶圖是按一定比例繪制的房屋平面圖，標(biāo)注有各邊尺寸和樓層、結(jié)構(gòu)、自編號(hào)、門牌號(hào)及各種結(jié)構(gòu)、陽臺(tái)、飄樓的面積。成果裝訂一式4份，測量單位一份，業(yè)主一份，征地單位兩份。

成果的匯交，首先是由測量單位蓋章交給村民，村民檢查確認(rèn)簽字并按手印，由測量單位收回后再交給征地單位確認(rèn)蓋章。三方對成果無爭議并簽字蓋章后，交給村民一份，測量單位保留一份。

篇8

關(guān)鍵詞 套內(nèi)建筑面積;共有建筑面積;套型建筑面積

Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal.

Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area

中圖分類號(hào)： F287.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

在住宅建筑設(shè)計(jì)、銷售、確權(quán)的三個(gè)階段中，出現(xiàn)了三個(gè)不同的“套型建筑面積”，即設(shè)計(jì)面積、銷售面積和產(chǎn)權(quán)面積，造成了開發(fā)與設(shè)計(jì)、銷售與確權(quán)、房主與開發(fā)之間的矛盾。究其原因，是現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)住宅面積計(jì)算的規(guī)定存在不統(tǒng)一的問題。筆者對這些問題經(jīng)過長期研究，在分析論證的基礎(chǔ)上，提出了一些修改意見，供有關(guān)部門修訂相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考。

1 套內(nèi)建筑面積的組成與計(jì)算

1.1陽臺(tái)建筑面積均應(yīng)按1/2計(jì)算。1999年6月1日實(shí)施的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003版以下簡稱《設(shè)計(jì)規(guī)范》）國家標(biāo)準(zhǔn)第3.5.4條規(guī)定：“陽臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。”該條文解釋說：“本條明確規(guī)定將陽臺(tái)包括凹陽臺(tái)、封閉式陽臺(tái)單獨(dú)計(jì)算面積，這便于客觀反映住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……。”不難看出，該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定陽臺(tái)面積單獨(dú)計(jì)算，單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，均不應(yīng)計(jì)入每套住宅面積。

2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規(guī)范》)國家標(biāo)準(zhǔn)第8.2.1條規(guī)定：“挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算。”又在第8.2.2條規(guī)定：“未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。”該條文在附錄B第B1.4條中進(jìn)一步提示說：“套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。”勿容置言，該標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于陽臺(tái)面積的計(jì)算，規(guī)定得十分嚴(yán)密，天衣無縫。

2005年7月1日實(shí)施的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T 50353-2005(以下簡稱《計(jì)算規(guī)范》)國家標(biāo)準(zhǔn)第3.0.18條規(guī)定：“建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。”該條文說明如下：“建筑物的陽臺(tái)，不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)均按其水平投影的一半計(jì)算。”顯而易見，該標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于陽臺(tái)面積的計(jì)算，規(guī)定得言簡意賅，概念明確，不容置疑。

以上三個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于住宅陽臺(tái)面積的計(jì)算規(guī)定是不一致的。設(shè)計(jì)單位依據(jù)《設(shè)計(jì)規(guī)范》將陽臺(tái)面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入套型建筑面積。開發(fā)單位依據(jù)《計(jì)算規(guī)范》將陽臺(tái)面積的1/2計(jì)入套型建筑面積。房管部門則依據(jù)《測量規(guī)范》將封閉陽臺(tái)的全部，未封閉陽臺(tái)的1/2計(jì)入套型建筑面積。三方理由充分，各行其道。

一般地說，規(guī)范中某些條文的修訂，是經(jīng)過了多年工程實(shí)踐的檢驗(yàn)，人們有了新的認(rèn)識(shí)，需要對那些被實(shí)踐證明有爭議、有錯(cuò)誤的條文進(jìn)行必要地修訂。這不僅僅是對某一規(guī)范原有條文的修訂，同時(shí)也是對相關(guān)規(guī)范中相同條文的修訂。只有這樣，才能做到統(tǒng)籌兼顧，同步執(zhí)行。在上述三個(gè)規(guī)范中，《計(jì)算規(guī)范》是最新版本，有關(guān)陽臺(tái)面積的規(guī)定是符合實(shí)際情況的。一方面規(guī)定陽臺(tái)面積應(yīng)計(jì)入套型建筑面積，防止濫設(shè)陽臺(tái)，惡意炒作；另一方面規(guī)定陽臺(tái)面積均應(yīng)按1/2計(jì)算，體現(xiàn)了半室外空間的陽臺(tái)與室內(nèi)空間，在功能與造價(jià)上的本質(zhì)區(qū)別。《計(jì)算規(guī)范》的實(shí)施，是有關(guān)陽臺(tái)面積計(jì)算的最新規(guī)定，也是對其他兩個(gè)規(guī)范中該條文的否定，具有普遍的意義。如果在新規(guī)范的同時(shí)，對相關(guān)規(guī)范相同條文修改令，就不會(huì)出現(xiàn)目前的尷尬局面。

為此，建議住建部借鑒最高人民法院司法解釋的經(jīng)驗(yàn)，對規(guī)范條文及時(shí)統(tǒng)一修改令或條文解釋，在理論和實(shí)踐的結(jié)合上做好建筑規(guī)范的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作。

1.2套內(nèi)外墻（包括山墻）是不能分?jǐn)偟摹！稖y量規(guī)范》附錄B第B1.3條規(guī)定：“各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。”第B3.1條又規(guī)定：“共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。”下面我們來討論“外墻（包括山墻）”是不是共有墻？其“水平投影面積一半的建筑面積”是不是共有建筑面積？套內(nèi)“外墻（包括山墻）”能不能分?jǐn)偅恳约巴鈮Φ睦c弊。

首先，“外墻（包括山墻）”不是“共有墻”。因?yàn)椤肮灿袎Α庇腥齻€(gè)明顯的特征：一是建筑內(nèi)墻，二是雙邊共有，三是面積均分。套與套之間、套與公共空間之間的分隔墻，具有內(nèi)墻、共有、均分的特征，屬于“共有墻”；而外墻（包括山墻）不具備這些特征，因此，不能劃在“共有墻”的范疇之內(nèi)。

其次，“外墻（包括山墻）”水平面積的大部分不是“共有建筑面積”。住宅外墻是室內(nèi)空間的護(hù)結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)空間的性質(zhì)，外墻應(yīng)分為套內(nèi)外墻和公共外墻兩部分。套內(nèi)外墻的總長度占了外墻的大部分，公共外墻只有一小部分。外墻分成這樣兩部分，是由外墻圍合空間的性質(zhì)決定的。它客觀反映了內(nèi)容和形式的統(tǒng)一，是符合辯證法原理的。所以說，只有公共外墻水平面積的全部，屬于“共有建筑面積”；而套內(nèi)外墻（包括山墻）水平面積的全部，屬于套內(nèi)建筑面積。

第三，套內(nèi)外墻（包括山墻）是不能一分為二的。外墻的作用是保障居住空間的安全，由此構(gòu)成了結(jié)構(gòu)與空間的統(tǒng)一體，彼此之間是不能分離的。兩套或多套住宅拼聯(lián)，相鄰?fù)鈮D(zhuǎn)變?yōu)楣灿袃?nèi)墻（即分戶墻），其余外墻仍然是各套住宅的外墻。多層或高層住宅，由于增加了公共交通空間，又有一部分外墻轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿袃?nèi)墻，剩余外墻仍為各套住宅所有。在外墻轉(zhuǎn)變共有內(nèi)墻的過程中，只有量變，沒有質(zhì)變。從量上看，此消彼長，總長不變，墻體的寬度減少了一半；從質(zhì)上看，共有內(nèi)墻和外墻一樣，都是各套住宅的圍護(hù)墻，其實(shí)質(zhì)沒有發(fā)生根本的改變。由此可見，在各套住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，除了套與公共部分的共有墻外，套內(nèi)外墻不存在“共有建筑面積”，是不能分?jǐn)偟摹?/p>

最后，說說套內(nèi)外墻的利于弊。外墻長，面積大，使用面積相對減小，這是不利的方面；但外墻長，開窗的機(jī)會(huì)多，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量相對較好，這是有利的方面。獨(dú)棟住宅，四面有墻，自由開窗，采光通風(fēng)良好。拼聯(lián)住宅，失去的外墻越長，朝向越多，開窗的機(jī)會(huì)越少，采光通風(fēng)越差。一梯三套的單元式住宅，邊套三面外墻，均可開窗采光通風(fēng)，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量良好。中套只有南墻開窗采光，無穿堂風(fēng)，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量與邊套相去甚遠(yuǎn)。相比之下，外墻長，利大于弊；外墻短，弊大于利。如果讓中套分?jǐn)傔吿椎牟糠滞鈮γ娣e，這公平嗎？那么，中套因外墻少而失去的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，又有誰來補(bǔ)償呢？

綜上所述，套內(nèi)外墻（包括山墻）既不是“共有墻”，也不存在“共有建筑面積”；套內(nèi)外墻是套內(nèi)建筑面積不可分割的一部分。將其一半分?jǐn)偢鲬羰菦]有道理的。

1.3外保溫隔熱層不應(yīng)計(jì)入建筑面積。《設(shè)計(jì)規(guī)范》第3.5.2條第4款規(guī)定：“……當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算。”《計(jì)算規(guī)范》第3.0.22條規(guī)定：“建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。”《測量規(guī)范》沒有保溫隔熱層的計(jì)算規(guī)定，但在房屋建筑面積計(jì)算時(shí)，強(qiáng)調(diào)“勒腳以上各層的水平投影面積”和“永久性建筑”。其實(shí)質(zhì)是按結(jié)構(gòu)外墻計(jì)算。因此，建議保溫隔熱層不計(jì)入建筑面積。其理由如下：

1、非永久性。《民用建筑通則》第3.2.1條規(guī)定，普通建筑的設(shè)計(jì)使用年限為50年。外保溫隔熱層是由強(qiáng)度低、構(gòu)造松散的材料組成，使用年限短，易受潮、易破損、易脫落，不能按永久性建筑界定。

2、非結(jié)構(gòu)性。房屋建筑是維護(hù)結(jié)構(gòu)與使用空間的統(tǒng)一體，二者相互依存，共同消亡。房屋建筑的保溫隔熱層是外裝修層，就像人穿的衣服一樣，其安裝或拆除對房屋建筑的安全使用，沒有任何影響。

3.非同一性。我國地域遼闊，南北氣候差異較大，房屋建筑的保溫隔熱層存在有無之分，厚薄之別，同一套型的建筑面積就會(huì)出現(xiàn)不同的計(jì)算結(jié)果，影響評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如90m2經(jīng)濟(jì)適用房，同一套型在南方不超標(biāo)，在北方就有可能超標(biāo)。

4、非合理性。保溫隔熱材料價(jià)格低廉，造價(jià)便宜。以70毫米厚模塑聚苯板為例，建筑層高2.8米時(shí)，材料價(jià)和人工安裝費(fèi)，每延米造價(jià)不過200元左右；如果計(jì)入建筑面積，則身價(jià)倍增，以房價(jià)每平方米1萬元計(jì)算，每延米售價(jià)達(dá)700元，住戶購買這部分面積，顯然是不合理的。

綜上所述，外保溫隔熱層不具有永久性、結(jié)構(gòu)性、同一性和合理性，在計(jì)入建筑成本后，不再計(jì)算建筑面積。

1.4變形縫應(yīng)按自然層計(jì)入總建筑面積。變形縫是否計(jì)算建筑面積，《測量規(guī)范》和《計(jì)算規(guī)范》的規(guī)定是不一致的。《測量規(guī)范》第8.2.3條規(guī)定：“與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫”不計(jì)算建筑面積，住宅建筑適用這條規(guī)定。然而，《計(jì)算規(guī)范》第3.0.23條規(guī)定：“建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。”住宅建筑也不例外。從理論上講，變形縫的功能是在內(nèi)力或外力作用下，保證建筑結(jié)構(gòu)的安全，是建筑物的重要組成部分；從實(shí)踐上講，變形縫是四周封閉的空氣層，如同室內(nèi)的煙道風(fēng)井一樣，按自然層計(jì)算建筑面積的理由是同一的。但是，變形縫兩側(cè)的墻體，本質(zhì)上仍屬于外墻，在計(jì)算套內(nèi)建筑面積時(shí)，應(yīng)以結(jié)構(gòu)外墻線計(jì)算。另外，變形縫周邊封閉空氣層的建筑成本極低，如果按自然層計(jì)入共有建筑面積分?jǐn)偅I房人將以高價(jià)購買空氣層，豈不冤枉！因此，變形縫按自然層計(jì)算的建筑面積，既不屬于套內(nèi)建筑面積，也不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積，只能合并計(jì)入總建筑面積內(nèi)。

1.5套內(nèi)建筑面積的組成與計(jì)算方法。前邊討論了有爭議的四個(gè)問題。其結(jié)論是：①陽臺(tái)建筑面積均按1/2計(jì)算；②套內(nèi)外墻面積不能作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅虎弁獗馗魺釋硬粦?yīng)計(jì)入建筑面積；④變形縫按自然層計(jì)算的建筑面積，既不屬于套內(nèi)建筑面積，也不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積。當(dāng)這四個(gè)問題得到統(tǒng)一后，套內(nèi)建筑面積的計(jì)算就得到了統(tǒng)一。

套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體（包括外墻、內(nèi)墻和共有墻的一半）建筑面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法是：套內(nèi)結(jié)構(gòu)外墻線與共有墻中心線圍合的水平投影面積，加上套內(nèi)陽臺(tái)水平投影面積的一半。

2共有建筑面積的組成與計(jì)算

2.1住宅地下部分不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。《測量規(guī)范》附錄B第B3.1條規(guī)定“共有建筑面積”的內(nèi)容包括地下室（不含獨(dú)立使用的地下室），這與《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005(以下簡稱《通則》)的有關(guān)規(guī)定相矛盾。《通則》第2.0.11條規(guī)定：容積率是指“在一定范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。”該條文解釋說：建筑面積總和是“指地上部分建筑面積總和”。換句話說，居住區(qū)容積率所統(tǒng)計(jì)的建筑面積，只含地上部分，不含地下部分。事實(shí)上，住宅容積率是在滿足日照條件（或其他衛(wèi)生條件）的前提下，僅與地上建筑密度和建筑層數(shù)相關(guān)，與地下建筑的面積及其層數(shù)無關(guān)。如果把地下部分的建筑面積統(tǒng)計(jì)到地上建筑面積內(nèi)，與容積率的定義相違背，勢必突破容積率限值。因此，盡管住宅地下部分（包括人防地下室，地下自行車庫，設(shè)在地下室的強(qiáng)電間、弱電間、報(bào)警閥室、熱計(jì)量室、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備用房及地下室公共交通空間）為全體業(yè)主共有，但只能計(jì)入地下建筑面積內(nèi)，不應(yīng)計(jì)入地上共有建筑面積進(jìn)行公攤。

2.2住宅室外地面上的設(shè)備用房不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。《測量規(guī)范》附錄B第B3.1條規(guī)定：公攤面積包括“變電室、設(shè)備間”。此項(xiàng)規(guī)定沒有說明是地上還是地下，室內(nèi)還是室外。實(shí)際工作中多從嚴(yán)掌握，無意中增加了公攤面積。對于無地下室住宅，或有地下室但未設(shè)置設(shè)備用房的住宅，建在室外地面上為單幢或多幢共有的設(shè)備用房（包括變電室、配電室、熱交換站、供水加壓站、燃?xì)庹{(diào)壓站、消防泵房等）雖然為全體業(yè)主共有，但有專人管理，所有業(yè)主一概不能擅自使用。因此，設(shè)在住宅室外地面上的所有設(shè)備用房，具有專用性，不具有公共性，只能計(jì)入總建筑面積內(nèi)計(jì)算成本，不應(yīng)計(jì)入室內(nèi)共有建筑面積進(jìn)行公攤。

2.3住宅屋頂為多幢服務(wù)的設(shè)備用房不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。《測量規(guī)范》附錄B第B3.1條規(guī)定：“……為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房……不計(jì)入共有建筑面積”。住宅建設(shè)實(shí)踐證明，還有一些為多幢或整個(gè)小區(qū)服務(wù)的屋頂設(shè)備用房，如消防水箱間，采暖系統(tǒng)膨脹水箱間，太陽能集中供熱水箱間等，雖然建筑面積已計(jì)入該幢住宅總建筑面積內(nèi)，但是此類設(shè)備用房除電梯機(jī)房外，均不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。

2.4住宅共有建筑面積不應(yīng)以幢為單元進(jìn)行公攤。《測量規(guī)范》附錄B第B3.3條規(guī)定“住宅樓以幢為單元”進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偂?shí)踐證明，這樣做是不公平的。以單元式住宅為例，如果樓幢由不同建筑面積、不同層數(shù)的單元組合，那么每個(gè)單元的共有建筑面積是不相同的。很顯然，讓共有建筑面積少的單元分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e多的單元一部分面積，是不公平的。《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005第9.5.1條明確提出了“住宅單元”的概念，準(zhǔn)確地揭示了若干套住房圍繞交通核組成生活單元的基本規(guī)律，是建筑空間理論的正確應(yīng)用。“住宅單元”即包括了塔式住宅樓及其多塔組合樓，也包括了單元式住宅組合樓。廣義地講，通廊式住宅也是一個(gè)擴(kuò)大的住宅單元。住宅單元是一個(gè)獨(dú)立的居住空間，組合單元之間除了共有分戶墻或變形縫外，各層平面（除了防火疏散連通的屋面）沒有任何聯(lián)系，也不存在共有建筑面積。因此，可以說不顧住宅樓的具體組合形式，簡單地“以幢為單元”分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，是不合理的；只有以“住宅單元”分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，才是公平合理的。

2.5住宅單元共有建筑面積的組成與計(jì)算方法。前面討論了四個(gè)問題。其中三個(gè)問題是不應(yīng)計(jì)入公攤的共有建筑面積：①住宅地下部分；②住宅地上室外部分；③住宅屋頂設(shè)備用房。第四個(gè)問題是計(jì)算單元應(yīng)以住宅單元為計(jì)算單元，不應(yīng)以幢為計(jì)算單元。由此得出結(jié)論，能夠計(jì)入住宅單元公攤的共有建筑面積，應(yīng)具有地上、室內(nèi)、單元三個(gè)特征，也就是單元公共部分共有建筑面積。

住宅單元公共部分共有建筑面積是由交通（包括樓梯、電梯、前室、合用前室、走廊、安全通道、門廳等）建筑面積、墻體（包括外墻、內(nèi)墻和共有墻的一半）建筑面積、僅為單元共有的其他（包括門衛(wèi)、值班室、電梯機(jī)房、管道豎井、送風(fēng)井等）建筑面積三部分組成。

住宅單元公共部分共有建筑面積的計(jì)算方法是：單元公共部分結(jié)構(gòu)外墻線與套房共有墻中心線圍合的各層水平投影面積之和，加上單元屋頂共有建筑面積。一句話，住宅單元共有建筑面積等于該單元地上公共部分總建筑面積。

3 套型建筑面積的組成與計(jì)算方法

3.1建筑成本與單方造價(jià)。在討論套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的組成與計(jì)算時(shí)，有的不計(jì)算建筑面積，有的只計(jì)算1/2的建筑面積，有的只計(jì)入總建筑面積，但不計(jì)入共有建筑面積。表面上看減少了銷售面積，好像建設(shè)單位吃了虧，實(shí)際上這些問題只涉及建筑面積計(jì)算規(guī)則，并不影響建筑成本。一幢住宅樓或一個(gè)住宅小區(qū)，從征地到竣工驗(yàn)收，整個(gè)建設(shè)過程發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，叫做建筑成本。為了評(píng)價(jià)建筑的經(jīng)濟(jì)性，需要把建筑成本平均到建筑面積上去，這樣的結(jié)果就是單方造價(jià)。當(dāng)建筑成本一定時(shí)，建筑面積越大，單方造價(jià)越低；反之，建筑面積越小，單方造價(jià)越高。用總建筑面積做分母所得的單方造價(jià)，就是綜合平均成本價(jià)；用銷售面積做分母所得的單方造價(jià)，就是商品房面積的成本價(jià)。總之，建筑成本是一個(gè)絕對數(shù)，單方造價(jià)是一個(gè)相對數(shù)，面積計(jì)算規(guī)則的變化，只影響單方造價(jià)，不影響建筑成本。因此，不存在吃虧的問題。

3.2套型建筑面積的組成與計(jì)算：

1套型建筑面積等于套內(nèi)建筑面積加上公攤建筑面積；

2公攤建筑面積等于套內(nèi)建筑面積乘以公攤面積系數(shù)；

3公攤面積系數(shù)等于住宅單元共有總建筑面積與該單元套內(nèi)總建筑面積的比值，用小數(shù)表示。

3.3套型建筑面積計(jì)算公式：

Sx=（1+α）?Sn…………………………………………（1）

式中：

α= ……………………………………………………（2）

注： Sx ――――套型建筑面積；

Sn ――――套內(nèi)建筑面積；

α ――――公攤面積系數(shù)；

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關(guān)鍵詞：房屋共有建筑；面積分?jǐn)偅粏栴}研究

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.13.126

0 引言

隨著近幾年來我國建筑行業(yè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，房屋建筑已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中極其重要的一部分。并且為了更好的促進(jìn)房屋建筑行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，我國相關(guān)政府在房屋建筑方面制定了一系列的政策，尤其是在房屋共有建筑面積分?jǐn)偡矫妫翘岢隽嗽S多的分?jǐn)傇瓌t，進(jìn)而為建筑企業(yè)的工作提供了一定的便利。盡管如此，我國許多建筑企業(yè)所始終不能正確的認(rèn)識(shí)房屋共有建筑面積分?jǐn)偟闹匾裕谶M(jìn)行房屋共有建筑面積分?jǐn)偟臅r(shí)候，不能聘請專業(yè)的技術(shù)人員開展工作，而是聘請一些非專業(yè)的工作人員，這就大大的降低了房屋共有建筑面積分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性。

1 房屋共有建筑面積分?jǐn)偟膯栴}

在整個(gè)房屋建設(shè)的過程中，房屋共有建筑面積分?jǐn)倖栴}一直是主要的問題之一，并且到目前為止，我國也沒有找出一種能夠完全解決房屋共有建筑面積分?jǐn)倖栴}的有效對策。下面對房屋共有建筑面積分?jǐn)傊薪?jīng)常出現(xiàn)的一些問題做了簡要的分析和探討。

1.1 面積分?jǐn)傊写嬖诘挠?jì)算問題

在房屋共有建筑面積分?jǐn)倖栴}中存在的一個(gè)主要問題就是計(jì)算困難，從而給整個(gè)年級(jí)分?jǐn)偣こ處砹嗽S多的困難。當(dāng)我們對房屋共有建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，不僅僅需要相關(guān)技術(shù)人員具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，而且需要他們在進(jìn)行計(jì)算之前對整個(gè)樓盤全部的數(shù)據(jù)有一個(gè)準(zhǔn)確的了解和掌握并且許多技術(shù)人員在進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)受到相關(guān)資料以及專業(yè)水平的限制，導(dǎo)致他們無法準(zhǔn)確的計(jì)算出數(shù)據(jù)，最終使得雙方不能都滿意。

例如，對于一個(gè)市場商住樓而言，這一樓房的二樓以及三樓住房內(nèi)面積在實(shí)際的設(shè)計(jì)和測量中是完全的一樣的。但是，我們知道。二樓和三樓在設(shè)計(jì)格局方面存在著一定的差異，一般情況下，三樓比二樓多一個(gè)回廊式的挑廊，并且人們在進(jìn)入三樓的時(shí)候，必須要首先經(jīng)過這一挑廊才能進(jìn)入到房屋中，但是，與三樓不相同的是，二樓的住房是通過直接使用一樓的屋面進(jìn)戶的。因此，當(dāng)我們在對二樓和三樓的面積進(jìn)行分?jǐn)偟臅r(shí)候。由于需要將挑廊分?jǐn)偟饺龢侵校@就導(dǎo)致二樓和三樓分?jǐn)偯娣e的方法不完全相同。但是，在實(shí)際的計(jì)算過程中，許多建筑企業(yè)卻不能高度的重視這一問題，始終采用相同的方法對二樓和三樓進(jìn)行面積的分?jǐn)偅@就給整個(gè)房屋建筑過程帶來了許多的困難。

1.2 房屋共有建筑面積分?jǐn)傊械恼J(rèn)定比較困難

在房屋共有建筑面積分?jǐn)傊写嬖诘牧硪粋€(gè)主要問題就是認(rèn)定存在著許多困難，進(jìn)而嚴(yán)重的阻礙了整個(gè)房屋建設(shè)的進(jìn)程。尤其是對于許多公共用房、設(shè)備用房以及管理用房等，這些房屋在設(shè)計(jì)的時(shí)候與實(shí)際的使用情況有時(shí)出現(xiàn)無法準(zhǔn)確認(rèn)定的情況，進(jìn)而導(dǎo)致房屋的實(shí)際面積以及空間不能得到合理的利用。例如。對于一小區(qū)電梯樓一層有一間幾十平方米的管理用房。當(dāng)相關(guān)建筑企業(yè)在對這一房屋進(jìn)行測量的時(shí)候，房屋還沒有開始使用，并且確定這一管理房屋僅僅是為這一層的電梯樓進(jìn)行服務(wù)的。然后，為了更加的了解并且掌握這一管理用房的實(shí)際面積分?jǐn)偳闆r，相關(guān)測量人員在進(jìn)行準(zhǔn)確的測量，并且將這一管理用房分?jǐn)偟搅苏麠澋姆课荩M(jìn)而導(dǎo)致有一部分的住房面積剛剛超過了144平方米。并且在這棟樓房中，部門業(yè)主認(rèn)為這些管理用房的使用性質(zhì)不能僅僅的局限于為本棟電梯樓進(jìn)行服務(wù)，而是屬于小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的一部分，因此，他們提出管理用房并不能分?jǐn)偟诫娞輼抢锩妗５歉鶕?jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，要求為本棟服務(wù)的設(shè)備用房以及管理用房應(yīng)該計(jì)入到房屋共有建筑面積中去，而相關(guān)的物權(quán)法卻明確管理用房并不能計(jì)入到房屋共有建筑面積內(nèi)的。

1.3 事實(shí)上的服務(wù)功能與面積分?jǐn)傆?jì)算不能進(jìn)行完全的統(tǒng)一

對于我國大部分房屋建筑企業(yè)而言，在進(jìn)行房屋共有建筑面積分?jǐn)傔^程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房屋的服務(wù)功能與面積分?jǐn)傆?jì)算不能完全的統(tǒng)一。眾所周知的是，對于當(dāng)代大部分的房屋建筑而言，建筑內(nèi)部的格局相關(guān)存在著一定的關(guān)系，并且十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分每一個(gè)部位的適用情況幾乎都無法做到，許多房屋建筑的共有部門無論如何計(jì)算都不能滿足建筑企業(yè)和房屋用戶。例如，在我國存在著許多大型的綜合樓，在一般情況下，對于這些綜合樓而言，商業(yè)部分的分?jǐn)偮士梢赃_(dá)到百分之三十以上，但是，對于臨街門面而言，它的價(jià)值要比鋪面高出許多，這就導(dǎo)致許多門面業(yè)主認(rèn)為房屋共有建筑面積分?jǐn)偛粔蚝侠恚M(jìn)而導(dǎo)致他們不能利用鋪面內(nèi)公共的面積。

2 結(jié)束語

總而言之，在整個(gè)房屋建設(shè)過程中，房屋共有建筑面積分?jǐn)偸菢O其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此，各個(gè)建筑企業(yè)必須要高度的重視這一工作，不斷的提高房屋共有建筑面積分?jǐn)偟暮侠硇裕沟梅课葜兴械拿娣e都可以得到充分的利用。

參考文獻(xiàn)：

[1]周明良.房屋共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄌ接慬J].測繪與空間地理信息，2012（03）.

[2]朱志勇.關(guān)于《房產(chǎn)測量規(guī)范》商品房共有建筑面積分?jǐn)偡椒ǖ奶接慬J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2001（05）.

篇10

關(guān)鍵詞：建筑面積；產(chǎn)權(quán)面積；共有面積；分?jǐn)傇瓌t；質(zhì)保措施；房產(chǎn)軟件對算

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

前言

隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房價(jià)的飆升，各地對房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪的準(zhǔn)確性和合理性要求越來越重視，房產(chǎn)建筑面積測繪維權(quán)的案例也逐漸增多，各級(jí)政府管理部門也高度重視起來。本文以寧波國際金融服務(wù)中心這個(gè)大型復(fù)合地塊的房產(chǎn)面積預(yù)測工程為例，介紹復(fù)雜樓盤如何進(jìn)行預(yù)測方案設(shè)計(jì)，確保預(yù)測成果質(zhì)量和提高預(yù)測生產(chǎn)效率。房產(chǎn)測繪項(xiàng)目具有地方性政策強(qiáng)、地方性測繪軟件選擇受限、具體項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)目的復(fù)雜性等諸多因素影響，房產(chǎn)測繪執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）》也存在特殊結(jié)構(gòu)部位未涵蓋，分?jǐn)倧?fù)雜性等問題，本文通過對大型復(fù)合地塊房產(chǎn)面積預(yù)測方案設(shè)計(jì)進(jìn)行探討，期待能拋磚引玉，與房產(chǎn)測繪同行們共同提高。

1房產(chǎn)測量的目的

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。

2房屋建筑面積的基本概念

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。

房屋的共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

房屋的使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的室內(nèi)面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 

3共有共用面積分?jǐn)偟幕驹瓌t

4.1共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，應(yīng)以幢為基本單位。

4.2產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。  

4.3產(chǎn)權(quán)各方無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4預(yù)測方案設(shè)計(jì)思想

4.1作業(yè)流程設(shè)計(jì)

作業(yè)流程直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)測進(jìn)度和質(zhì)量，應(yīng)充分重視。首先：進(jìn)行合同評(píng)審、人員和計(jì)算軟件配備；第二步：項(xiàng)目原始資料收集，包括立項(xiàng)相關(guān)資料、規(guī)劃相關(guān)資料等；第三步：熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)意圖和業(yè)主單位銷售方案；第四步：確定測算基本單元、平面圖和立面高度，進(jìn)行建筑面積計(jì)算和分類，重點(diǎn)對幢的認(rèn)定、物業(yè)等相關(guān)配套用房的認(rèn)定、權(quán)屬單元的認(rèn)定等問題進(jìn)行認(rèn)真梳理；第五步：根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的共有部位和服務(wù)范圍，確定分?jǐn)偡桨福坏诹剑悍謹(jǐn)傆?jì)算和檢核；第七步：生成房產(chǎn)面積測繪成果報(bào)告。每個(gè)環(huán)節(jié)均需嚴(yán)格檢查，確保無誤后進(jìn)入下一步。

4.2幢的認(rèn)定、復(fù)雜部位計(jì)算與分?jǐn)?/p>

寧波國際金融服務(wù)中心（北區(qū)）是有4個(gè)地塊8個(gè)塔樓和三層的地下室組成，建筑總面積約36萬平方米，其中G樓大部份為單一產(chǎn)權(quán)酒店，配套功能區(qū)和主樓不可分割。4個(gè)地塊中1至3層為群樓，主要是商業(yè)功能區(qū)、金融等。二層有橢圓型空中走廊將四個(gè)地塊相連。每個(gè)地塊均有1個(gè)共享大廳，供各自地塊群樓和塔樓使用。每個(gè)地塊1樓營業(yè)廳與地下室金庫相通。管道井也相當(dāng)復(fù)雜，有專為地下室通風(fēng)和汽車庫排煙的，也有專為二層廚房油煙設(shè)計(jì)的。電梯、樓梯和玻璃幕墻也比較復(fù)雜，玻璃幕墻龍骨架厚度變換較多。總之，該項(xiàng)目比一般綜合地塊要復(fù)雜很多，在幢的認(rèn)定、建筑面積核算和共有建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，必須嚴(yán)謹(jǐn)，只有這樣，才能保證測繪的準(zhǔn)確性和精度。

4.2.1幢的認(rèn)定

房屋建筑面積測算的基本單元是幢。所以任何一個(gè)項(xiàng)目測算前對于幢的認(rèn)定至關(guān)重要，如何劃分幢，直接影響房屋各戶建筑面積的大小。幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。該項(xiàng)目建筑形式比較復(fù)雜，既有群樓建筑，又有通過橢圓型空中走廊將不同各幢相連的連體樓，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）》相關(guān)規(guī)定，群樓式建筑按單幢處理，連體樓按多幢處理，故該項(xiàng)目地面4個(gè)地塊按照4幢認(rèn)定，地下室按照獨(dú)立幢認(rèn)定。

4.2.2復(fù)雜部位面積計(jì)算及平面矢量面積圖繪制

（1）玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計(jì)單位出具的說明書為準(zhǔn)。 本項(xiàng)目涉及的玻璃幕墻構(gòu)造比較復(fù)雜，測點(diǎn)問題直接影響面積計(jì)算，提出了如下處理方案，經(jīng)過了寧波市房產(chǎn)測繪專家組討論通過，對以后房產(chǎn)測繪項(xiàng)目幕墻處理有借鑒意義：

A、當(dāng)幕墻外掛于主體結(jié)構(gòu)外，套內(nèi)建筑面積取值至結(jié)構(gòu)板邊，幕墻與結(jié)構(gòu)之間的挑空作為外墻計(jì)算，或當(dāng)幕墻外掛于主體結(jié)構(gòu)外，套內(nèi)建筑面積取值至結(jié)構(gòu)板邊，幕墻結(jié)構(gòu)以龍骨構(gòu)架的厚度作為外半墻，幕墻與結(jié)構(gòu)之間的空隙不計(jì)算建筑面積。

B、當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取外半墻。

C、當(dāng)上方有梁，下方無梁，幕墻直接落地，安放于結(jié)構(gòu)樓板之上的圍護(hù)性幕墻，取幕墻構(gòu)架厚度作為外半墻。

D、上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為外半墻處理。

（2）穿越夾層的樓、電梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。

（3）公用部位、分戶線是否正確，應(yīng)當(dāng)注意一層公用部位與二層的變化，尤其應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查建施平面圖與所繪平面圖細(xì)部尺寸。

（4）陽臺(tái)、入戶花園、空中花園等是否有上蓋，是否封閉，該項(xiàng)目中是否封閉，由項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位出具詳細(xì)的說明。

（5）房屋用途是否與建施圖一致。

（6）計(jì)算半面積的部位線型是否正確，權(quán)屬是否明確。

（7）樓層、幢號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是否正確。

（8）面積計(jì)算時(shí)應(yīng)當(dāng)注意面域是否與其權(quán)屬分界線一致。

（9）應(yīng)當(dāng)把不計(jì)面積的部位畫出，但應(yīng)作好標(biāo)識(shí)。本項(xiàng)目中主體結(jié)構(gòu)外走廊部分不計(jì)算建筑面積。

（10）對于不能明確的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以書面的形式與對方溝通，做到有據(jù)可查。內(nèi)業(yè)成圖是計(jì)算的依據(jù)，一定要與委托方提供的建施平面圖及其他相關(guān)資料仔細(xì)檢查核對！

4.2.3分?jǐn)傆?jì)算注意事項(xiàng)

分?jǐn)傇瓌t應(yīng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）》的若干規(guī)定進(jìn)行，本項(xiàng)目中各幢功能區(qū)較為復(fù)雜，遵循從整體到局部，從大到小逐級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行。

（1）第一級(jí)分?jǐn)偂睌?/p>

A、外墻計(jì)算處理：應(yīng)遵循“地上外墻地上分?jǐn)偂⒌叵峦鈮Φ叵路謹(jǐn)偂钡脑瓌t，該項(xiàng)目中的外墻處理，涉及到商業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)有夾層的，兩部分層高都大于2.20米時(shí)，下面一層在測繪軟件中生成外墻，上面一層外墻部位按凈空尺寸計(jì)算；其中一部分層高低于2.20米時(shí)，有產(chǎn)權(quán)部分在測繪軟件中生成外墻，無產(chǎn)權(quán)部分與外墻交接處按凈空處理；兩部分層高都大于2.20米，其中一部分設(shè)計(jì)成獨(dú)立權(quán)屬單元不屬于商業(yè)，下面部分在測繪軟件中生成外墻，上面外墻部位按凈空尺寸作為套內(nèi)建筑面積計(jì)算。

B、為整幢服務(wù)的配電房、水泵房、共享大廳、設(shè)備用房以及其他功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，均作為幢攤處理。

（2）第二級(jí)分?jǐn)偂诵耐膊课粚訑?shù)比例分?jǐn)?/p>

A、核心筒的認(rèn)定

該項(xiàng)目核心筒比較復(fù)雜，《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）》中對于從底層升至頂層的電梯、樓梯等應(yīng)根據(jù)穿越不同功能區(qū)來進(jìn)行層數(shù)比例分?jǐn)偅娞荨翘葜虚g的前室的認(rèn)定問題，為該項(xiàng)目的難點(diǎn)，因在施工圖上前室與水平通道（走廊）沒有明顯的界限，范圍很難認(rèn)定，從設(shè)計(jì)功能上來講前室為樓、電梯不可分割的一部分，該項(xiàng)目中前室范圍認(rèn)定方案為核心筒中過道與水平通道重疊部分按垂直通道（前室）處理。

B、分?jǐn)偡秶恼J(rèn)定

對于底層中的為二層以上某一部分服務(wù)的共有部位是否參與層數(shù)比例分?jǐn)傋鳛樵擁?xiàng)目處理的難點(diǎn)。按照以下原則進(jìn)行：

a、為一個(gè)功能區(qū)以上（含一個(gè)功能區(qū)）服務(wù)的門廳、樓梯等，與層數(shù)比例分?jǐn)偟年P(guān)系是互不參與分?jǐn)偅T廳、樓梯等為幢攤的除外；

b、為一個(gè)功能區(qū)局部服務(wù)的門廳、樓梯等，與層數(shù)比例分?jǐn)偟年P(guān)系是上下級(jí)關(guān)系，即要承接層數(shù)比例分?jǐn)?/p>

（3）第三級(jí)分?jǐn)偂獮槟骋粋€(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有部位（垂直方向）

因裙樓部分功能比較復(fù)雜，從設(shè)計(jì)上看，分為金融、商業(yè)、辦公等，故有專門為金融和辦公服務(wù)的門廳和樓梯，應(yīng)按照各自的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。

（4）第四級(jí)分?jǐn)偂獙訑?/p>

層共有建筑面積即包括了層通道、為整層服務(wù)的設(shè)備用房等，在各層內(nèi)部以各戶套內(nèi)建筑比例分?jǐn)偲涔灿薪ㄖ娣e。

（5）特殊部位分?jǐn)傉f明

A、G樓大部份為單一產(chǎn)權(quán)酒店，餐飲和廚房等配套功能區(qū)和主樓不可分割。

B、每個(gè)地塊1樓營業(yè)廳與地下室金庫相通，計(jì)算時(shí)將地下室金庫調(diào)至地面計(jì)算。地下車位超越用地紅線的按暫不申請產(chǎn)權(quán)處理。

4.3基于數(shù)據(jù)庫的房產(chǎn)軟件對算與核查

寧波市房產(chǎn)測繪管理部門首選奧維測繪之星 AVCAD作為建筑面積計(jì)算軟件，奧維測繪之星 AVCAD軟件擁有自主的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，AVCAD根據(jù)國家新的房地產(chǎn)測量規(guī)范，采用圖上分?jǐn)偡绞剑峁╈`活的面積定義方法，對房屋的層、功能區(qū)、幢等多種方式進(jìn)行公用面積的多級(jí)分步分?jǐn)偂?/p>

奧維測繪之星 AVCAD房產(chǎn)計(jì)算最關(guān)鍵的是設(shè)置功能區(qū)和分?jǐn)偧?jí)別：

配置分?jǐn)偨Y(jié)構(gòu)樹：

奧維測繪之星 AVCAD可方便提取測繪報(bào)表，用戶可以根據(jù)自己的需求來選擇模板的樣式，同時(shí)在打印分戶圖時(shí)AVCAD提供了可以將所在的層作為背景的功能，可以將分戶圖在該層上的位置明確顯示。軟件提供了方便直觀的打印報(bào)表，將層建筑面積、分?jǐn)傁禂?shù)、房號(hào)及其下面的面積屬性一目了然地顯示出來。

本項(xiàng)目根據(jù)寧波市房產(chǎn)交易中心要求，全部采用奧維測繪之星 AVCAD按寧波樣式，自動(dòng)生成房產(chǎn)測繪成果報(bào)告。

作為對算軟件，本項(xiàng)目選擇了上海數(shù)維WalkFloor房屋面積計(jì)算與分?jǐn)傁到y(tǒng)，具有房產(chǎn)數(shù)據(jù)采集與加工，面積計(jì)算與分?jǐn)偅瑘?bào)表制作與打印，以及簡單網(wǎng)絡(luò)查詢和辦公等功能。也能夠滿足本項(xiàng)目房產(chǎn)圖的繪制和面積計(jì)算的要求。

Walkfloor的操作簡單快捷，操作流程為：

（一）新建工程文件；

（二）分幅圖繪制；

（三）分戶圖的制作；

（四）拓?fù)錁?gòu)面；

（五）面積類型指定；

（六）基層和層數(shù)賦值；

（七）產(chǎn)生戶室號(hào)、自有面歸屬指定；

（八）產(chǎn)生外墻；

（九）面積分?jǐn)偅篧alkfloor房產(chǎn)計(jì)算最關(guān)鍵的還是面積分?jǐn)偂Ｊ紫仍O(shè)置自選分?jǐn)偯妫谠O(shè)置手工分?jǐn)偯妗Ｒ磺卸荚O(shè)置完畢，保存文件后，點(diǎn)擊計(jì)算面積按鈕，系統(tǒng)計(jì)算驗(yàn)證后彈出對話框，可以看到各種面積計(jì)算結(jié)果，以及面積檢核差值，在限差范圍內(nèi)符合標(biāo)準(zhǔn)，點(diǎn)擊‘是（Y）’ ，系統(tǒng)就將計(jì)算的結(jié)果存到數(shù)據(jù)庫里。

（十）查詢面積計(jì)算結(jié)果。

（十一）打印成果表

本項(xiàng)目經(jīng)過兩套基于數(shù)據(jù)庫的房產(chǎn)軟件對算，地上4個(gè)地塊和地下室的計(jì)算結(jié)果總面積最大相差0.26平方米（相同矢量平面圖），分?jǐn)偤髴羰颐娣e最大相差0.01平方米，能夠滿足對算精度要求。

4.4質(zhì)量保證措施

（一）確保測繪精度，分?jǐn)傁禂?shù)的精度保留6位小數(shù)，計(jì)算過程的精度要保留到4位小數(shù)，最后取結(jié)果保留到2位小數(shù)。

（二）嚴(yán)格檢查與核對經(jīng)審核蓋章的建筑施工圖與業(yè)主提供的電子數(shù)據(jù)的一致性。

（三）分戶圖的制作過程，嚴(yán)格執(zhí)行自檢、組檢、隊(duì)檢等三道工序過程檢查，重點(diǎn)對平面圖的尺寸，立面圖的高度2.2米限值，特別是房屋的特殊部位如陽臺(tái)、樓梯、電梯等進(jìn)行檢查。

（四）拓?fù)錁?gòu)面時(shí)嚴(yán)格檢查漏面、重面等問題。

（五）面積分類，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)單位提供的使用性質(zhì)、服務(wù)范圍確定。

（六）分?jǐn)傟P(guān)系與結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行自檢、組檢、隊(duì)檢等三道工序過程檢查。

測繪成果報(bào)告，嚴(yán)格按寧波市房產(chǎn)交易中心認(rèn)定格式生成。

5結(jié)束語

本文描述房產(chǎn)測繪在實(shí)際操作中遇到的房屋層次、結(jié)構(gòu)、功能區(qū)都很復(fù)雜的、具有一定特殊性預(yù)測工程案例，為大型復(fù)合地塊房產(chǎn)建筑面積預(yù)測工作提出了系統(tǒng)的工作流程和工作思路，對以后項(xiàng)目預(yù)測繪有一定的借鑒意義。但隨著房屋造型設(shè)計(jì)的新奇多變，建筑材料的創(chuàng)新，主體結(jié)構(gòu)也越來越復(fù)雜多樣，房產(chǎn)測量工作的難度必然也越來越大，在《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）》中沒有涉及到的有關(guān)問題也會(huì)越來越多，尋找解決問題的新途徑是房產(chǎn)測繪工作人員的新課題。積累工作經(jīng)驗(yàn)，拓寬工作思路，努力推進(jìn)房產(chǎn)測繪事業(yè)的健康發(fā)展是我們房產(chǎn)測繪工作人員的光榮使命。

參考文獻(xiàn)：