同志們：今天，我們在這里召開學習實踐科學發展觀專題民主生活會，主要任務就是總結交流我部學習實踐活動學習調研階段工作，并在此基礎上，安排部署第二階段的工作任務。重點是認真查找與科學發展觀的基本要求和房產開發工作實際要求相比，我們的班子和我本人還存在的哪些問題和差距，通過深入分析原因、總結經驗教訓、明確努力方向，推動科學發展，為推動房管事業的全面、協調、可持續發展做出我們應有的貢獻。下面，我講三點意見。

一、精心謀劃、扎實推進，第一階段工作成效良好

按照市局的統一部署和要求，我部緊密聯系實際，全面開展深入學習實踐科學發展觀活動，緊緊圍繞“提升境界，謀求單位長遠發展的出路”為主題，堅持高起點謀劃、高標準展開、高強度推進，突出解決問題，突出實踐特色，圓滿完成了第一階段的各項任務，真正做到了規定學習內容到位、自選學習內容創新。簡要回顧第一階段工作，我們主要做了以下三個方面的工作。

1、加強領導，確保準備工作走在前面。黨支部對這次學習實踐活動高度重視，將其作為一項重大政治任務，擺到重要議事日程，先后召開3次支部會議，對學習實踐活動進行了專門研究和部署。成立了以支部書記為組長，由分管副職擔任副組長，班子成員及綜合科負責同志為成員的活動領導小組，為我部學習實踐活動的全面展開提供了組織保障。二是結合工作實際，精心制訂方案。方案制訂前，我們專門召開了黨員大會，廣泛征求意見，聽民生、解民意、找問題，把制約我部發展的突出問題作為學習實踐科學發展觀活動的重點，有針對性地研究制定了學習實踐活動實施方案和學習計劃配檔表，對學習實踐活動指導思想、基本原則、方法步驟、目標任務和組織領導都提出了要求，精心謀劃安排，認真組織實施，為學習實踐活動的順利開展打下了堅實的基礎。三是按照部署要求，開好動員大會?！隆?，我部召開了學習實踐科學發展觀活動動員大會，全部干部職工——人參加了會議。會上下發了《實施方案》，提出了工作要求，指出了學習的方向和活動的重點，切實提高了全體干部職工參與實踐活動的積極性和主動性。

2、周密部署，確?！叭齻€環節”不走樣。為有力有序有效推進學習實踐活動的各項工作，我們針對第一階段的特點，狠抓三個環節，確保了整個活動開好頭、起好步。一是以組織學習培訓為抓手，深化思想認識。把學習貫穿第一階段活動始終，努力在深化理論武裝、提高思想認識上下功夫，在學以致用推動實踐上見成效。堅持原原本本學理論。采取集中學習、專題培訓和個人自學等多種形式，截止目前，已組織班子成員學習4次，黨員集中學習13次，加上自學時間超過40學時。同時組織廣大黨員、干部重點學習田局長動員講話精神以及學習黨的十七大報告《鄧小平論科學發展》、《科學發展觀重要論述摘編》等規定內容，并認真做好讀書筆記，撰寫心得體會。堅持扎扎實實抓培訓。我們聘請了市委黨校徐建華主任為我部全體干部職工進行了專題講座，圍繞學習實踐科學發展觀的重大現實意義和緊迫性、科學發展觀的科學內涵和精神實質、切實抓好科學發展觀的落實三個內容，詳略分明地為我部所有黨員、干部職工作了深刻剖析。堅持擴大輿論宣傳。我部為了進一步加大宣傳力度，在會所大門口及會議室懸掛活動標語；在一樓走廊及會議室懸掛宣傳板報，將活動的主題、實踐載體、領導小組名單、領導聯系點等向我部廣大職工公布，營造了濃厚的學習氛圍，把每位干部職工學習的積極性調動起來，為后期的學習鋪墊了道路。二是以獻計獻策活動為抓手，提高學習成效。結合學習貫徹局會議精神，圍繞工作調整不快，質量效益不高，發展后勁不足，整體合力不夠大，素質能力不夠強等急需解決的問題，組織大討論，請大家提出解決問題的具體措施。會上，廣大干部職工紛紛為我部的科學發展獻計獻策，并對我部如何在工作中搶抓發展機遇，優化科學發展外部環境提出了大量建設性的意見和建議。三是以開展調研活動為抓手，理清工作思路。圍繞解決影響我部科學發展的難點問題，以及如何應對當前經濟危機，我們深入開展了調查研究活動。結合調研成果，4月初黨支部召開學習實踐活動專題討論，圍繞存在的工作作風不實、服務能力不強、發展境界不高、觀念創新不夠，廉潔意識不強等問題作了重點發言，查找問題不足，深入剖析了問題根源，明確了下步努力方向。同時，還通過與兄弟單位互相交流學習，坐下來研究工作新路子等方式，進一步明確了下一步的工作思路。

3、結合實際，確保自選動作創特色。開展學習實踐活動是破解房產開發工作發展難題，提升科學發展水平的重大契機，是進一步完善工作機制，加強制度建設的有力推手，更是推動房產開發事業上臺階的必然要求。在第一階段的活動中，我們緊緊圍繞“提升境界，謀求單位長遠發展的出路”這一主題，以“強化管理，服務平臺”為載體，注重聯系實際，強化素質建設，努力在創特色、重實效上下功夫突出，著力提高工作質量和效益，實現整體工作深入發展，真正使學習實踐過程成為破解發展難題，推動科學發展的過程。

房地產業是我國國民經濟支柱產業之一，隨著經濟的持續高速發展，住房商品化和城市化進程的推進，房地產業將處于持續飛速發展的態勢。然而我國房地產業融資渠道單一，70%左右的房地產開發資金來自于銀行貸款。房地產業存在著所需資金量大、資金周轉時間長的特點，隨著房地產投資規模的擴大，開發商對銀行貸款的依賴程度加重，銀行承擔的貸款風險也就更高了。

一、銀行房地產開發項目貸款評估中存在的問題

1、銀行與房產開發企業信息不對稱在房地產貸款市場中，房地產企業是擁有私人信息的參與主體，商業銀行是不擁有私人信息的參與主體。銀行和房地產開發商之間信息不對稱普遍存在，開發商對自身的綜合開發實力、項目預計收益、真實貸款用途、還款能力和還款意愿等情況心知肚明，而銀行靠開發業績、財務報表等有限信息，很難審查其還貸能力。信息不對稱大致分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、不受當事人控制的。令一類信息是內生的，取決于當事人，它出現在簽訂合同之后。第二類信息將產生道德和法律風險。這兩種情況都在貸款市場上造成信貸風險。

2、房地產企業信用問題房地產開發企業還表現出信用意識差、還款意愿低的現象。我國房地產開發企業普遍存在著資金籌集能力有限，融資渠道單一等問題。開發企業為了獲得銀行貸款，往往向銀行提供不完整信息，刻意隱瞞甚至偽造自身的財務狀況和償還能力，即使銀行在發放貸款后了解到借款企業的真實狀況，也難以有效解決問題，造成銀行不良貸款的產生。

3、房地產貸款項目評估體系銀行在辦理房地產開發貸款時，往往缺乏一個客觀的評價標準。目前商業銀行有的采用委托評估的辦法，而外部評測機構往往不夠專業，評估可信度低，職業道德受到現實利益的影響。眾多商業銀行在房地產開發項目上都有自己的評價體系，并且各家銀行所選取的指標不盡相同。企業償還能力受很多因素的影響，而這些因素難以用指標量化，指標的權重設計往往憑個人經驗主觀判斷。這些問題都加大了銀行的信貸風險。

4、項目評價過分依賴可行性研究商業銀行的可行性研究一般是從股東的角度出發的，而股東對風險的態度和債權人不一樣，因此對項目的評價股東和銀行有不同的看法。因此，對貸款項目評價時，銀行應該親自對項目的市場、投資、風險等關鍵因素進行調研。

2014年，在公司的整體經營戰略指導下，在領導班子的指引下，以及同事的關心和幫助下，我獲得了收獲同時也在不斷進步。作為一名房產開發部的工作人員，我始終緊密部署、努力拼搏，嚴格貫徹公司的各項工作任務方針及目標，對每一項工作都全力以赴，盡職盡責。一年以來，按照公司的工作發展方向以及任務目標，結合公司的實際情況，和全體工作人員一道，勤勤懇懇的工作，取得了一定的成績，先對2014年的表現以及工作情況述職如下，請予以審議：

一、公司房產的策劃、銷售

在公司房產的策劃和銷售方面，經過一年的努力拼搏，房產開發部取得了一定的成就。完成了曲江影視演藝大廈、曲江銀座、曲江新坐標等3大項目的前期策劃以及產品功能定位，并在項目未取得土地權證的情況下，實現前置銷售。

1、曲江影視演藝大廈、曲江銀座

曲江影視演藝大廈、曲江銀座作為公司的首個自建寫字樓項目，其成功的策劃定位，將為整個會展產業商務區域樹立標桿的效應。我部針對西安寫字樓市場進行了市場調研工作，從寫字樓品質、去化速度、以及后期運營管理等多方面的研究，總結出適合于本區域中產品定位。

2曲江.新坐標

一、房地產業在國民經濟發展中的重要地位

（一）房地產業是國民經濟發展的基本保障

房地產是房產和地產的總稱，它是當前社會所有產業部門的所必須的物質空間，也是各產業部門構成中不可缺少的基礎條件。各類不同使用功能的房屋建筑構成了各行各業的基本場所，如工業、服務業、商業、以及金融業等等?？梢哉f房地產是各個產業部門中固定資產的主要組成部分之一，其直接參與生產及價值實現的經濟過程。對物業的租賃或是購置是生產經營企業的重要內容之一。故此，房地產是社會財富構成的一個重要體現，也是國民經濟發展過程中的基本保障。

（二）房地產業是社會進步的前提條件

眾所周知，國民經濟的發展主要取決于社會生產力的發展，而在整個社會生產力當中，勞動者是最活躍也是最基本的因素之一。現階段，隨著國民總體收入水平的不斷提高，對居住環境也提出可更高的要求。對于當前的人們而言，房屋住宅已經不僅僅是一個供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺和載體，它已經升華成為一種發展及享受的資源，是居住者自身運用和發展智力及創造力的場所，也是其體現社會價值和學習、工作、娛樂、社交等活動的必備場所。這都在一定程度上體現了社會的發展和進步，所以說房地產是社會進步的前提條件。

（三）房地產業是經濟發展的物質基礎

摘要：采用綜述方法對主要學者關于我國房地產開發投資與經濟增長之間的關系問題的研究成果作了介紹和分析，在此基礎上提出了此問題需要進一步研究的方向，力圖為政府、房地產開發商和金融機構做出決策提供更可靠、更科學的參考依據。

關鍵詞：研究綜述;房地產開發投資與經濟增長的關系;研究與展望

1主要學者的研究成果

關于房地產開發投資和經濟增長關系的問題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學者所選取的指標和樣本空間不同。

1.1認為兩者之間為雙向因果關系的研究

龔寧（2007）通過對房地產投資完成額和GDP兩個變量進行協整關系檢驗，得出兩者之間存在長期穩定的均衡關系，且通過實證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運用計量及經濟學方法模型和應用統計分析軟件對深圳市房地產開發投資和GDP的關系進行了定量分析，證實兩者之間存在雙向因果關系，且兩者之間的影響存在一年的時滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進了一步，具有更實際的參考價值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結論的應用具有局限性。

編者按：本文主要從房地產開發成本的構成；控制房地產開發成本的措施進行論述。其中，主要包括：土地成本、國家一直嚴格控制土地出讓一級市場、開發企業應關注房地產市場運行情況,掌握市場數據、建筑與安裝費用、建筑與安裝成本是房地產開發成本的主要組成部分、政府規制費、房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門、配套設施開發成本、間接費用、努力做好房地產投資決策、房地產開發決策階段的基本特征是智力化或知識密集性、做好設計階段成本控制、設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂、在企業內部引進競爭機制、積極引進市場機制和競爭機制等，具體請詳見。

摘要:房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本,在金融危機背景下加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。根據房地產開發企業對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產開發可控成本的方法。

關鍵詞:房地產;開發項目;成本控制

隨著世界金融風暴對我國影響的深入,社會公眾對房價下調給予了很大的期望,廣大需求者繼續持幣觀望,購買行為也繼續向后推遲,這使得房地產市場低迷、房地產開發企業面臨較大的困境。房地產的銷售價格依賴于房地產開發成本,加強管理實現房地產開發的成本控制對房地產開發具有重大的現實意義。

1房地產開發成本的構成

1.1土地成本

在全國房地產開發中，建筑材料采購占工程總造價的60%~70%，降低工程造價、實現高效率低成本、實現低價中標是最大的競爭優勢。本文，筆者運用運籌學方法，對建筑材料的采購成本進行控制，以達到降低成本的目的。

一、常見問題

在工程項目中，由于人們單純地要求價格，致使建筑材料的采購出現了一些問題。

1.采購部門和建筑材料供應商之間矛盾突出。過低的產品定價迫使采購部門因為單純的價格要求和供應商陷入曠日持久的討價還價。

2.施工部門和采購部門之間溝通不足。施工部門迫不及待地向采購部門索取原材料，采購人員以犧牲集體利益為代價，根本不管成本的高低，導致采購的建材成本高、質量低。

3.建筑材料供不應求。全球性建筑材料資源緊缺，導致建筑材料價格上漲，采購成本增加。

一、房地產市場定位分析

（一）房地產市場定位的價值分析

進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。

第一，準確的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標顧客群，制定相應的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標客戶為都市單身白領，市場定位為為都市白領精心打造的高尚居所。

第二，精確的市場定位具有很強的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領，他們對生活要求較高，是新生活的倡導者，所以單身公寓在戶型設計、配套設施、物業管理、智能化設計、裝修標準、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標客戶的切實需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標客戶的注意，同時會產生很強的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點。

（二）房地產市場定位的概念分析

經過十幾年的發展，中國的房地產業正處于向規?；⑵放苹⒁幏痘\作的轉型時期。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產行業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。這些變化對于房地產企業本身將提出更高的要求和更大的挑戰。行業經濟的發展以及與國際接軌的需要，使得房地產行業的各企業不得不應對市場行業的變化而做出一些必要的改革和調整，甚至可能是制度性的變革。作為房地產行業企業中的重中之重的房地產開發企業是這一改革大潮的主要領跑者也是時代變革的主要受動者。過去十幾年來中國房地產市場的快速發展是房地產開發企業投資持續增長的原動力。投資市場的熱度使得人們對于房地產開發企業的財務信息更加的關注，于是對于房地產開發企業會計信息質量以及房地產開發企業會計核算的規范問題被一再提上討論議程。

一、房地產開發企業的業務范圍和特點

顧名思義，房地產既包括房產也包括地產。房地產開發企業就是指從事房地產開發和經營的企業，既是生產者又是經營者。通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發，也可以將土地和房屋分別開發。房地產開發企業一般來講主要進行如下業務：1、土地的開發經營，即企業有償獲得土地之后，對該土地進行開發，之后可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業務。2、房屋的開發與經營，即開發土地并建造房屋，之后將房屋作價出售或者出租。3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。4、代建工程的開發，例如接受政府或其他單位的委托。

由此可見，房地產開發企業的生產經營與其他房地產相關企業有很大的不同，這很大程度上是由于其開發經營業務的復雜性所決定的。開發產品周期長，投資大，要從規劃設計開始，經過研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經營風險也很大。

房地產開發企業的投入資金多風險大，除此之外房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。相應地，在銷售收入方面的確認也有很多情況需要注意。因此，業務自身的特點決定了房地產開發企業的會計核算有很多特殊情況。

二、房地產開發企業會計核算的特點

抓住典型。自查階段，突出重點。要把在稅源清查工作中已經發現的問題作為工作重點，采取強有力的措施確保征收入庫。對在自查階段能夠認真進行對照檢查，自查自糾，申報補稅，認真整改，并如實填報有關報表、資料的單位，對其原存在問題，依照有關規定從輕或免于處罰；對不認真或弄虛作假的單位除列為重點檢查外，對其存在問題，依照稅法有關規定從嚴、從重處分；對構成犯罪的人員，移交司法機關處置。

強化稅收征管，為進一步整頓和規范稅收秩序。堵塞稅收漏洞，確保各項稅收政策貫徹落實到位，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》中華人民共和國營業稅暫行條例》等規定，決定在區范圍內開展建造、開發、銷售房產稅收專項清查工作，為保證清查工作的順利、有效進行，特制定本方案。

一、組織領導

及時研究解決清查中出現的問題，為加強對稅收清查工作的領導。經區政府研究，決定成立區建造開發銷售房產稅收專項清查工作領導小組，具體負責領導、組織、協調稅收清查工作，成員名單如下:

組長：

成員：