摘要：當前房地產市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時，重慶地區作為首批進行房產稅試點的城市，受到各方關注；而大連地區，則出臺了相關的限購細則，來確保限購令的執行。本文通過對近期重慶和大連地區房地產的相關政策和數據的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產市場。

關鍵詞：限購令房地產市場房價調控政策

2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

一、對重慶和大連房地產市場分析

（一）重慶地區

作為首批進行房產稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風波四起的一個季度，從國八條到房產稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調控措施疊加，沖擊著房地產市場。

近年來，我市按照市場經濟發展的要求，積極探索房地產測繪管理體制改革，實行“測管分離”，把房地產測繪推向市場，促進了產權登記發證速度的加快，1996年下半年至1999年共登記發證21.15萬件，面積4030.15萬平方米；年平均發證6.14萬件，面積1151萬平方米。為加強房地產產權產籍管理走出了一條新路。

一、房地產測繪推向市場是市場經濟發展的需要

我市房產測繪體制改革是伴隨著社會主義市場經濟的建立和發展逐步鋪開的。80年代中期，我市房屋產權登記開始恢復時，尚未建立專業的測繪隊伍，在房屋產權確認中作為重要依據的圖、檔以及房屋面積都是由產權登記人員用皮尺到現場手工丈量確定。1985年房屋普查結束后，原普查人員組建成市測繪處，負責全市房產測繪工作，人員經簡單培訓后上崗，測量停留在手工皮尺操作上，技術沒有規范，人員缺乏專業知識。房產測繪基礎薄弱給我市產權登記帶來不利的影響：一是80年代末全國開展房屋產權總登記，至1990年全國總登記基本結束，我市由于測繪力量薄弱滿足不了需要，1987年至1989年三年僅登記2.4萬件，未能完成任務，拖了全國的后腿。省建委為此多次督促我市加快產權總登記步伐，1990年我市專門請武漢市測繪隊伍前來支援，發揮了很好的突擊和示范作用，但他們不可能長期留下，房產測繪薄弱這一根本問題還要靠我市自己解決。二是我市是沿海開放城市，房地產市場活躍，交易量年年攀升。隨著市場經濟體制的確立，群眾的產權意識和“憑證管業”觀念增強，而我市1996年以前每年產權登記發證僅1.6萬件，面積650萬平方米。產權登記發證適應不了需求的矛盾日益突出。三是投融資體制改革促使國有企業、農業、財貿業、鄉鎮企業融資急需產權證，以用于辦理抵押貸款。四是隨著住房制度改革的深入，尤其是1998年中央下發23號文件決定停止住房實物分配，實行貨幣分配之后，公房出售加快，產權登記發證不適應問題更加突出。因此，我市下決心從房產測繪的手段、隊伍、機制等方面加大改革力度，將房產測繪推向市場，使之適應社會主義市場經濟的需求。

二、我市把房產測繪推向市場的主要做法

（一）全面提高隊伍素質。這是把測繪推向市場的關鍵。首先，要統一思想，提高認識。講清道理，使大家認識到市場經濟的大潮中，只有提高人員素質，提高技術含量，才能在競爭激烈的市場中站住腳。講明如果不走向市場，單純靠產權登記的收費撥款，由于產權登記是行政性收費，收費本來就低，撥補到房產測繪上的經費也必然很少，事業難以發展，連發工資都成問題，而房產測繪推向市場后，按國家有關規定收費，企業的經濟效益就會得到提高。思想認識的提高保證了改革的順利進行。其次是通過引進人才，加強內部培訓，并通過聘用技術人員等形式，組建了一支高素質測繪隊伍。再者是引進競爭機制，1996年下半年，我們引進了一支甲級測繪隊伍，加強市場的競爭。目前我市已有3家具有房產測繪資質的機構完全依照市場規則進入市場運作，由產權人自己選擇測量單位，我們則從技術和業務管理上嚴格把關，加強測繪工作透明度，接受社會監督，體現公正公平的原則。

（二）建立完善測量制度。幾年來，我們堅持邊試點、邊總結經驗，在摸索中提高，我們請了四家測繪單位，按照“分階段分區域實施地籍測繪和項目測繪，建立圖、數關聯數據庫”開展試點，逐步建立健全有關測繪制度：一是制定福州市測繪管理規定，對在福州市行政區域內從事房地產測繪業務和管理活動的單位和個人作出要求，大大加強了我市房地產測繪的管理，促進了測繪事業的發展。二是制定福州市房地產測繪質量管理規定，建立了符合我市具體情況的技術規定，對全市房地產測繪產品質量起到監督和管理作用。三是制定福州市數字化項目測繪（權屬登記）技術、管理規定，對數字化項目測繪要求一步到位，直接運用到房屋產權登記發證中去。四是根據建設部有關面積計算與分攤的規定，制定出適合我市具體情況的實施細則。五是制定福州市房地產統一標識技術規定、福州市測繪成果管理規定及測量標志的管理規定等等，特別是建設部頒布了《房產測量規范》后，我們又認真組織學習，加強培訓，嚴格執行，取得較好的效果。

一、緒論

（一）我國房地產供求問題研究背景

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣，它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動和流通。八十年代的中國，房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。其重要標志是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

各鄉、鎮人民政府，城區街道辦事處，經濟開發區，市政府各部門，各規模企業：

為貫徹落實《國務院辦公廳促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔〕4號）、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度有關問題的通知》（建房〔〕53號）和《省人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控防止房價過快上漲的通知》（鄂政辦發〔〕107號）以及《市人民政府關于規劃發展我市房地產業的通知》（政發〔〕4號）等精神，根據《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《房地產開發企業資質管理規定》等有關法律法規的規定，為了規范我市房地產市場秩序，進一步加強房地產市場的監管，切實維護群眾利益和保持社會穩定，促進我市房地產市場又好又快發展。現將有關事項通知如下：

一、規范房地產開發項目立項審批，加強開發建設管理

1、加強房地產開發項目管理（1）房地產開發建設必須按照統一規劃、成片開發、長期建設（中心城區每期一般不低于1萬平米，但符合控制性詳細規劃的，臨街項目符合街景規劃的除外）的原則，由市國土、規劃、房產部門按照城市規劃和年度項目開發計劃，擬定《房地產開發項目建設條件意見書》。（2）開發項目土地必須實行招拍掛供地。土地出讓年限應為國家規定的最高年限。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須依法及時收回土地使用權。（3）房地產開發企業必須具備房地產開發資質，并在核定的資質范圍內從事房地產開發經營活動，嚴禁無資質開發和借用掛靠資質開發。將資質的升級和資質年檢與企業的經營狀況結合起來，對不服從管理有違法違規行為的企業，資質主管部門依法予以降低資質等級和注銷資質證書。（4）房地產開發立項須符合下列條件：①開發企業資質證書；②企業法人營業執照；③國有土地使用權證（土地成交確認書）；④規劃圖、平面圖、戶型圖；⑤施工圖設計批準書；⑥前期物業管理服務合同；⑦白蟻防治合同。開發企業須持有房產主管部門出具的《項目確認通知單》才能到招投標管理部門辦理建筑工程的招投標。

2、嚴厲打擊各類違法違規開發項目。堅決打擊和杜絕未經審批立項批準進行房地產開發行為。在嚴格控制個人建房規劃審批工作的同時，對違規小規模開發和超范圍從事房地產開發經營行為的必須依法從嚴查處，嚴厲打擊房地產項目無資質或假冒資質開發及假冒集資建房之名進行房地產開發的行為。

3、嚴格按規劃條件進行建設。房地產開發企業必須在規劃核定的容積率、建筑密度和綠化率等指標及相應的總建筑面積以內實行開發建設；分期開發的項目，各期建設工程規劃許可證確定的建筑面積的總和，不得突破原規劃設計條件和建設用地規劃許可證的規定。規劃部門要嚴格按土地出讓規劃條件和有關規定科學規劃審批，不得隨意變更規劃條件。

摘要:物業稅的改革能夠對房地產市場帶來較大的影響，這種影響是來自供求兩方面的。從供給的角度，物業稅能在一定程度上規范政府的“賣地”行為，減輕開發商開發初期的資金投入，增加開發商“囤地”成本。從需求的角度，物業稅有利于鼓勵房地產的自住型需求，抑制投資型需求。同時在供需雙方的影響下，必然對房地產價格造成影響。

關鍵詞：物業稅；房地產；政府；開發商

一、物業稅的概念

所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其擁有者每年都要繳納一定的稅款。從種類上劃分，物業稅屬于財產稅，但是從世界范圍來看，物業稅的征收沒有統一的形式，征收對象也很不一樣。有的國家對個人持有的不動產一般不征收物業稅，對獲取收益的商業用途的房屋才征稅，例如美國。有的國家則對所有的土地、建筑物及折舊資產均征稅，例如日本。

二、物業稅對房地產市場供給的影響

（一）對政府的影響

為按照中央紀委第七次全會和國務院第五次廉政工作會議要求，認真落實《市房地產市場秩序專項整治工作方案》，進一步強化房地產市場監管，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。經研究，現就全市房地產系統開展市房地產市場秩序專項整治工作（以下簡稱專項整治）制定如下工作方案。

一、專項整治的指導思想和工作目標

（一）指導思想。按照全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發點，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產項目開發、交易、中介等環節，充分發揮自身職能優勢，開展房地產市場秩序專項整治，嚴厲打擊房地產領域違法違規、權錢交易行為，建立健全長效機制，促進我市房地產業持續健康發展。

（二）工作目標。按照八部委要求，通過專項整治，進一步規范我市房地產項目開發、交易、中介等行為，使房地產領域違法違規、權錢交易行為得到有效遏制，市場秩序有明顯好轉。

二、專項整治的工作依據

（一）法律法規規章。《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等。

[摘要]隨著我國房地產市場的發展和人們生活水平的提高,購房者情感精神層面的體驗需求被不斷激發和釋放出來,并在消費行為中顯現出越來越重要的地位。本文結合這一背景,首先對體驗經濟、體驗營銷、房地產體驗營銷進行了介紹,然后從產品體驗、人文關懷體驗、場景設置體驗、主題互動體驗方面分析了體驗營銷在房地產營銷中的應用。

[關鍵詞]體驗經濟；房地產；體驗營銷

我國房地產市場已進入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現象似乎已成為過去的記憶。房地產商傳統上具有的戰略優勢,如自然資源、資金與技術優勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優勢;企業在產品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產品物性的需求似乎不再那么迫切,而產品和服務帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經過一輪新的洗牌后,房地產商在靜心思考:從“產品為中心”向“消費者為中心”的轉移時代,應該有一種營銷創新。于是,領悟顧客感性行為,增強顧客體驗需求,提升產品附加價值,滿足顧客物質和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關于體驗營銷

1.體驗經濟

摘要:如何保持我國房地產市場平穩健康發展,這是一個需要慎重研究的課題。文章概述了我國房地產市場的現狀,并提出了促進房地產市場平穩健康發展的建議措施。

關鍵詞:房地產市場對策措施平穩健康

隨著人們生活水平的提高,我國人均居住條件將不斷得到改善。我國房地產業的潛力相當巨大,發展空間十分廣闊,在我國經濟建設中起著不可忽視的作用。然而,隨著房地產市場的迅猛發展,房地產行業的競爭必將日趨激烈。因此,如何保持我國房地產市場平穩健康發展,是一個需要認真研究的重要課題。

一、我國房地產市場發展的現狀

2008年,對于我國房地產而言是不平靜的一年,經歷了2007年房價快速上漲后,2008年房價又創歷史新高。所以,總理在2008年3月18日的“兩會”記者招待會上指出:2008年是中國經濟最困難的一年。這實際上也是中國房地產業較為困難的一年。在國際原材料價格一路上漲的國際大背景下,國內的材料價格漲幅也居高不下,再加上幾次巨大的自然災害的襲擊,中國經濟正經受著改革開放以來少有的考驗。縱觀房地產市場,在房價已經經過幾十年穩步上漲行情之后,房價問題已經是大多數購房者不堪重負的話題。近幾年來,盡管政府已經采取了多種措施來抑制過熱的房地產市場,但效果總是不太理想。

當房地產市場進入調整期后,一些此前被人為炒作較高的城市房價開始下降,房地產市場的泡沫已經開始收縮。不僅僅是開發商,一些炒房客為了避免進一步的損失,也進行降價拋售樓盤的行為。與此同時,市場買房的觀望情緒嚴重,房屋成交量不斷萎縮,房地產空置率大幅上漲。如北京、上海、廣州等一線城市的成交量僅僅是上年同期的三、四成左右,更為嚴重的是,這種觀望情緒已經蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。與之相關的大量的房產中介公司紛紛倒閉歇業。房地產市場交易環境也進一步惡化。但是,在2009年有關引導住房消費的經濟政策的支持下,住房需求重新啟動,導致房價上升。例如:北京、上海、浙江、廣東等地區住房成交量持續回升。隨著市場“量價齊升”,基于購房者“買漲不買跌”心理,進一步推動了住房價格上升。因此,如何使我國房地產市場平穩健康地發展,政府將采取什么樣的對策措施,這是要慎重研究的問題。

近年來，我市認真貫徹落實國務院和省政府關于進一步加強房地產市場調控工作的一系列政策措施，房地產業持續健康發展，人民群眾的居住條件進一步改善。但是，由于房地產市場需求旺盛，居民投資性購房和投機性購房逐步增加，開發總量有效供給不足，開發建設成本提高等原因，導致房價仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房價格控制目標，切實將房價控制在合理水平。現將有關情況匯報如下：

一、當前房地產市場運行情況

年，我市認真貫徹落實國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔〕1號）文件精神，通過加大監管力度，制訂配套措施，房地產增幅總體趨于平穩，但房價上漲過快的問題表現仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷售均價3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷售均價3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷售均價3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。

（一）房地產開發企業信心增強，投資及銷售漲幅較大

截止年10月底，我市完成房地產開發投資達6.8億元，商品房開發面積達65.35萬㎡，開發投資額比年同期4億元上升170%，顯現投資額和開發面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開發量較小，每年年度規?？刂圃?0萬㎡，市場需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產開發有限責任公司和迅達集團枝江置業公司在成功開發北奧茗苑和領秀之江一期之后，分別通過招拍掛取得大宗土地使用權，新建中央山水和領秀之江二期2個樓盤，項目規模均達45萬㎡，市場需求旺盛，開發企業投資信心明顯增強。

（二）商品住房購銷兩旺，呈現供不應求的局面

摘要:資產的虛擬升值和樓市成交量的回穩讓房地產開發商開始有了漲價的沖動,然而事實上金融危機與美元貶值已經改變了房地產市場的需求與利潤率的關系,針對此問題,文章從金融危機改變了房地產市場的需求與利潤率的關系進行了闡述。

關鍵詞:金融危機;房地產;需求;利潤率關系

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年,樓市銷售持續低迷,開發商紛紛采取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為“暴利行業”的地產企業營業利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據官方統計數據,2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產商會提供的數據顯示,天津房價整體下降20%?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關系開始出現供小于求的逆轉。