關鍵詞：城中村；改造機制；BOT

提要：科學系統的處理好城中村問題，已成為眾多城市發展面臨的巨大挑戰。筆者試圖使城中村問題與公租房建設供應聯系起來，設想以產權及其收益分配為核心，以BOT為改造開發方式，最終實現城中村改造及其功能的合理替代，以期對統籌解決這兩大難題有所幫助。

在工業化、城市化全面加速的今天，城市持續擴張發展，城郊結合部不斷外推，許多農村在外生型的城市化進程中迅速完成了非農化轉變，但這種轉變并沒有使這些村落社區順利融入城市，而是在眾多因素的影響下演變成了城市中難以徹底城市化的區域，即形成了所謂的“城中村”。與此同時，城市化的高速進行也使得我國各大城市流動人口劇增，而由于我國特殊的戶籍制度及城鄉二元結構，這些進城務工農民、小手工業者以及剛剛踏入社會的大學畢業生成了游離于社會保障體制之外的弱勢群體，其住房保障問題日益突出。對在社會經濟二元結構與城市發展碰撞磨合的過程中所產生的錯綜復雜的城市問題，本文嘗試用統籌系統的思維研究以下兩個困擾眾多城市政府的難題：城中村問題和保障房問題。

一、城中村形成機理

改革開放后，我國城市化進入了“跨越式突進”的快速發展時期。這種現象在我國一些沿海城市更為明顯。在城市化快速推進的過程中，城市空間迅速向周圍城郊農村擴張。這些條件啟動了城郊農村的“外生型”城市化進程，即由外部經濟力量推進村莊自身的城市化。

首先，外生型城市化改變了這些村落土地的相對區位，提高了集體剩余土地的地價。在快速城市化過程中，城市的基礎設施迅速向周邊延伸，原來處于城郊的農村陸續被繁華城區包圍，周邊環境的優化帶動了地價飛速飆升。地價的上漲提高了剩余農用地繼續保持農用的機會成本，為了實現收益最大化，剩余集體農用地陸續被土地收益能力更高的非農產業占用。這就促使了這些村落在大部分耕地被征用后集體剩余土地也陸續非農化，進而經濟結構也向二三產業轉變。

根據國家七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》文件及省和市有關精神，為有效實施我市2012年公共租賃住房項目建設，特制定以下實施方案：

一、工作思路

實行政府主導，社會參與的資金籌措機制。政府以土地、財稅、金融等政策支持，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公租房的積極性。

二、組織領導

為加大項目推進力度，保障項目完成時限，我市成立以市政府主要領導為組長，分管市領導為副組長，各相關單位為成員的項目建設領導小組（領導小組成員名單附后），領導小組下設辦公室在市住建局，負責協調項目建設的日常事務。

三、供應范圍

公租房在我國是近兩三年剛才開端鼓起樹立的保證性住房種類，而在歐美等國自二戰今后曾經發展了較長的一段期間。這些分歧的國家和地域在公租房運營治理上，碰到了某些遍及性問題，如縣政府財務擔負加劇，低收入者過于集中激發的窮人窟、犯罪率升高級社會問題。這些經驗和個中一些國家所積聚的應對經歷，值得我國在構建住房保證準則的進程中借鑒接收，從初期的形式和準則構建上防止相似問題發作。

繞不開的運營難題

研討團隊以為，隨著我國各地公租房建立進度的推進，縣政府的工作重點將逐步從建立期的保證資金和地盤供給，轉向運營治理。個中，以公租房運營能夠面對的財務擔負加劇和公租房社區建立等社會問題尤為惹人存眷。

“公租房建完了，誰來管？是延聘物業公司、縣政府機構本人打理，照樣由第三方組織治理？物業治理的收費規范若何設定？運營資金從哪里出？”滿燕云透露表現，“公租房建成后的運營治理是個長期而深重的工作，需求縣政府賜與補助、添加財務支出。美國歐洲等良多當地在二戰后紛繁樹立保證性公共住房系統，但最終不少國家在公共住房上的財務補助支出難認為繼，縣政府被逼中止了此類什物補助政策。因而，若何選擇合理的公租房運營形式、節制運營治理的財務支出、進步運營效率，是縣政府在公租房運營治理初期急需思索的?！?/p>

“公租房運營治理發生的經濟擔負，不只觸及縣政府財務支出，也能夠關系公租房租戶的荷包子。比方公租房的物業價錢規范假如設定偏高，能夠會加劇某些租戶的經濟擔負；而假如設定偏低，物業公司又能夠難以進出均衡。這些問題都需求考量。”北京大學—林肯研討院研討員景娟引見，“在此前的廉租房中，就有因物業費、取暖費等較高添加租戶經濟擔負的狀況。”此外，公租房所需的房子維修、共有設備改換等費用，誰來承當，在將來也需求逐個在準則上清楚、保證。

比擬經濟問題，公租房能夠帶來的社會問題，則更需求縣政府未雨綢繆?！吧鲜兰o70年月，美國公共住房社區內，陸續發作了因極端貧窮家庭過度集中激發的社會治安惡化、暴力犯罪和販毒活動猖狂等社會問題。爾后，歐美國家逐步中止了此類公共住房的建立?！睗M燕云如是說，“此外，國際上早期的社會保證性住房遍及存在間隔寓居者工作就業以及醫療、教育等根底設備較遠的問題，甚至呈現了所謂的‘睡城’。這不只形成了交通壓力，也不克不及為寓居地的社會發展、稅收帶來奉獻。”

為進一步建立健全住房保障體系，加快發展公共租賃住房，根據《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔〕10號）及住房和城鄉建設部等七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建?！病?7號）精神，結合實際，現就本市發展公共租賃住房提出如下工作意見。

一、指導思想

全面貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，深入貫徹落實科學發展觀，按照全面建設小康社會和構建“兩型”社會的目標要求，進一步盤活資源，培育住房租賃市場，引導居民合理住房消費，完善住房供應體系，促進人才創業發展和勞動力有序流動，著力保障和改善民生，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會和諧發展，把推進舊城改造與發展公共租賃住房有機結合起來，加大政策支持力度，積極穩妥地推進公共租賃住房建設，實現住有所居。

二、總體目標

把發展公共租賃住房與保障和改善民生、促進城市發展、提升城市綜合競爭力、構建和諧社會結合起來，以有效緩解城市中等偏下收入家庭、新就業大學生及外來務工人員的階段性居住困難為目標，以高新區、經開區、國家生物產業基地、各區的產業園區等區域根據需要建設公共租賃住房為重點，加快推進全市公共租賃住房建設，進一步完善住房保障體系。

三、基本原則

根據縣人民政府《關于印發鄉和鄉公租房分配與管理實施方案的通知》文件規定，確保鄉公租房公開抽簽分配工作公平、公正、公開，陽光操作，保證抽簽分配儀式的順利實施，特制定本工作方案。

一、抽簽分配時間

2014年11月19日上午9點半

二、抽簽分配地點

鄉政府四樓會議中心

參加單位人員

摘要：公租房學校作為政府的民心工程，學生來自全國各地，文化背景多元，學生的德育工作具有很大的挑戰性。本文從公租房學校德育工作的再認識、再實踐、再創新上做了一定的探索與思考。

關鍵詞：公租房學校；德育工作；實踐探索

一、公租房學校德育工作的再實踐

就當前而言，學校教育內容實在是繁多，各種教育都要集中在學生身上。諸如：養成教育、生態教育、安全教育、禁毒教育、掃黑除惡、責任教育、感恩教育、傳統文化教育、心理健康教育、體衛藝教育等等，可見學校德育工作的任務是多么繁重。學校如何根據實際情況，找到德育工作的突破口？是學校管理者必須要思考的問題。我們學校在德育工作“123”上下功夫，全面做好育人工作。（一）抓細抓實一日常規，使學生逐漸養成文明的習慣。德育目標具有多層性，我們首要抓的就是最低層目標。什么是最低層目標呢？我們認為“培養學生成為熱愛社會主義祖國、具有社會公德、文明行為習慣、遵紀守法的公民”是對全體學生的要求，是最低層次目標。因此，作為學校必須把學生日常規范抓細抓實抓接地氣，以確保最低目標的達成。我們遵循小學生的心理特點和認知規律，擬定了《十二學期德育訓練重點》以及《愛滿校園禮儀少年》等校本教材，分年段對學生實施以規則、責任、進取、理想為重點的養成教育。（二）抓牢抓實“兩類課程”，充分發揮課堂教學的主渠道作用，落實社會主義核心價值觀的培養。強調人人都是德育工作者，建立各學科綜合教研機制，積極探索整合各學科蘊含的德育資源，做好銜接、滲透，充分發揮課堂主渠道作用。通過德育課程：道德與法制、品德與社會課、班隊課、德育微課，其他課程：國家課程、校本課程等。引導學生學習良好習慣，學會明辨是非，增強情感體驗，促進良好行為習慣的形成。我們要求教師備課，先備德育目標，再備知識技能目標。我們認為，知識沒學過手，可以重來，而德育出了問題，就是大問題了。所以，每位老師必須想清楚學科蘊藏的德育資源，結合學生實際，切實做好課堂育人。（三）創新三大主題實踐活動，聚焦德智體美勞全面發展。一是注重節日活動的組織策劃。在常規訓練和興趣培養的基礎上，每學年定期開展“讀書節、科技節、藝術節、體育節”等生動活潑的校園節日。每次主題節都精心設計活動的內容，并組織全體學生參與活動，豐富校園生活，增添生活情趣。切實鍛煉學生的綜合能力，為培養擁有陽光心態、學業優異、個性鮮明的學生而努力。二是培育打造學校特色活動。四季課程作為我校主打特色活動，根據兒童身心發展規律，結合校園節日，傳統節日及年級綜合實踐活動而開設的綜合體驗類課程。該課程以活動為載體，以研究性學習為主導的學習方式，通過兒童親身體驗，促進學生自主學習、合作探究，獲得生活經驗，解決問題，鍛煉合作交往能力，感悟傳統文化；小課題研究活動，根據學生年齡特點及認知水平，分段定主題開展小課題研究。如，一二年級結合德育訓練目標，結合“自我服務”開展小題研究；三、四年級則開展“家政”小課題研究；五六年級則圍繞科技、信息創新開展小課題研究。這些活動有效整合了科技、藝術、語文、數學、德育等相關綜合實踐內容，讓學生享有更充分的綜合學習、實踐探索、拓展研究的機會，使核心素養得到更好的培養。三是注重家校共育實踐活動。在教育這塊園地里，任何花朵的開放都離不開學校、家庭與社會的澆灌，單靠學校一方面的努力是不夠的。只有學校、家庭、社會三位一體，緊密配合，共同關注，才能形成教育的合力，取得良好的教育效果。我們每學期將定期開展“黨員教師訪千家”活動，并加大家長學校的建設力度，制定家長學?！墩鲁獭?，努力將學校教育與家庭教育、社會教育緊密地結合起來；充分發掘社會教育資源，定期聘請專家、名師等來校講學。這樣，家庭與社會配合學校教育學生，各界聯手，多管齊下，不僅給學校教育增添育人力量，也將大大改善學生在校外的成長環境。

二、公租房學校德育工作管理的再創新

（一）最美的遇見——我與學生的那些事兒。身為教師，每一天都要和學生在一起，經常要和家長交流，這其中肯定有太多的教育故事。這些故事產生于課堂教學及班級管理中，如師生交流碰撞產生的誤會，家校溝通中產生的困惑等等，這些內容都來自我們老師自己，是我們的親身經歷。把我們的這些故事寫出來，讓大家分享，值得每一位老師學習借鑒。主要包括愛心故事，教師對學生的關注和幫助轉化為典型故事；智慧故事，教師面對教育問題，機制處理的典型故事；師德故事，教師從事教育工作中的一些能體現自己熱愛工作，廉潔自律，一心從教的典型故事等。（二）最美的遇見——“名”師工作研究室。我們充分利用本土“名師”的優勢，積極組建德育研究工作室，開展德育工作研究，具體包括：心理健康教育、傳統美德教育、傳統文化教育、規則教育、生命教育、責任教育、道德實踐教育等等。每個工作室給予一定的經費保障，組織教師、班主任有計劃、有目的、有重點的深入研究德育工作，從中探索有效育人方法。（三）最美的遇見——特色班級的創建與評選。一是班級診斷活動（確定目標）：我的班級特色在哪里？學生、老師共同診斷，召開班級、家長會議，群策群力，從觀念意識、行為活動、學習習慣、能力培養、才藝特長等方面確定本班發展特色。如，觀念意識特色：感恩班級、誠信班級、賞識班級等；行為活動特色：衛生管理特色、文明禮儀特色、課間管理特色等；學習習慣特色：閱讀特色、習作特色、書法特色等；能力培養特色：自主管理特色、小干部輪換特色等；才藝特長特色：科技特色、健體特色、樂器特色等等。二是班級創建活動：圍繞班級創建目標，教師與學生共同商量擬定創建計劃，并付諸實踐。三是特色班級評估活動，具體由德育處、校長室負責。

為認真貫徹國務院《關于解決城市中、低收入家庭住房困難的若干意見》精神，切實保障城鎮中低收入家庭基本住房需求，2012年我縣按照中央、省、市的要求繼續實施公租住房建設，項目由政府劃拔土地，按規定減免行政事業性規費和政府性基金，公開招標確定施工企業。

一、項目選址

我縣公租住房小區項目規劃選址在溫泉開發區天恒溫泉東側。

二、項目概況

用地總面積4258平方米，建筑總面積5000平方米，占地面積1200平方米，建筑密度25%，容積率1.5，綠化率40%，住房2幢，戶型套數共100套，套型面積約50平方米，房屋為磚混結構4層。

三、投資金額

2014年6月12日，由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。

近年來，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟須改善。這部分游離于中國住房保障制度之外的住房困難群體通常被稱作“夾心層”。

解決“夾心層”的住房困難是各級政府的責任。當前，如果全部依靠擴大廉租住房、經濟適用住房覆蓋面，一方面財政無力承受，另一方面，部分“夾心層”群體隨著收入增長，幾年后將具備通過市場解決住房的支付能力，對政府保障房的需求是階段性的。因此，大力發展公共租賃住房，是解決“夾心層”住房困難的有效途徑。

重要提示：

1.政府加強了資金投入

意見明確指出：各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障，加大對公共租賃住房的投入，中央以適當方式給予資金補助。對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優惠，涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。

“住有所居”是黨的十七大提出的全面建設小康社會的重要目標。近年來，隨著xx經濟社會的快速發展，新就業人員和外來務工人員急劇增加，蘇南少數經濟發達的縣（市）常住人口與外來人口比例已經達到或超過1：1，解決基數巨大的新就業人員和進城務工人員的居住問題，不但是促進社會和諧和保持社會穩定的需要，也是外來人口自身的迫切要求。為此，我們在著力解決城市低收入家庭住房困難的同時，積極探索新就業大學生、外來務工人員等特殊群體住房困難問題，遵循“政府主導、企業參與、市場運作”的原則，堅持“規劃合理化、用地合法化、投資多元化、建設標準化”，推行“集中居住、集中服務、集中管理”，大力實施公共租賃住房制度，不斷延伸住房保障工作的內涵和覆蓋面，取得了明顯的成效。

一、制度先行，為公共租賃住房建設提供保障

省委、省政府高度重視住房保障工作。省委十一屆三次全會提出，要以建立城鎮低收入家庭住房保障制度為重點，以政府為主導，增加廉租房房源，擴大經濟適用房建設，優先安排建設用地，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起經濟適用房，新就業人員租得起房，真正做到“住有所居”。省政府制定下發了《全省住房保障三年行動計劃》，進一步明確了住房保障目標任務。通過兩年的實踐，目前，xx已經建立健全了“3+2”的住房保障制度框架，即：以廉租房制度保障低保家庭，以經濟適用房制度保障低收入家庭，以公共租賃住房制度保障新就業人員為主體，以住房公積金制度和租賃補貼制度為輔助的住房保障體系。

作為住房保障體系中的重要一環，公共租賃住房制度主要解決的是新就業人員的住房問題。2008年7月，省委省政府出臺了《關于切實加強民生若干問題的決定》，提出“以發展公共租賃住房為主解決新就業人員租得起房問題”。要求保障新就業人員的住房權益，新就業人員隨勞動關系就地參加住房公積金制度，用工企業按月隨工資發放就業人員的住房補貼，提高新就業人員的住房消費能力；按照政府主導、企業運作的原則，引導社會資金建設適應新就業人員租住的租賃型住房，鼓勵新就業人員較多的大中型企業和單位建設一定數量的集體宿舍和公寓，供新就業人員租住；到2012年，基本解決新就業人員租得起、租得到住房問題。

根據省委省政府的決策部署，我們在住房保障工作實施過程中，積極引導新就業人員、外來務工人員比較集中的城市、縣城、鄉鎮、工業園區、大中型企業，開展公共租賃住房試點工作，努力探索公共租賃住房投資、項目建設和租賃經營管理模式。據統計，全省已累計投資191.8億元，建成各種類型的公共租賃住房1034萬平方米，可入住160多萬人。常州、無錫、南通、江陰等地印發了關于公共租賃住房建設、租賃經營的管理規定。在總結各地經驗的基礎上，已形成《xx省公共租賃住房管理辦法》征求意見稿。作為住房保障體系的內容，公共租賃住房建設基本制度和方法已經形成。

二、多元投資，多種模式推進公共租賃住房建設

各縣、市、區人民政府，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為加快住房保障體系建設，積極發展公共租賃住房，切實解決城市中等偏下收入家庭的住房困難，根據《省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》和《省人民政府辦公廳轉發省住房城鄉建設廳等部門關于加快發展公共租賃住房的實施辦法的通知》精神，結合我市實際，特制定本意見：

一、充分認識加快發展公共租賃住房的重要意義

近年來，我市大力推進住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但應當看到，住房仍是社會高度關注的民生問題，一些深層次矛盾和普遍存在的問題需要認真加以解決：住房保障體系亟待完善，住房供應結構不盡合理，住房價格上漲過快；城市中等偏下收入家庭既不符合現行住房保障條件，又無力通過市場租賃或購買住房，“夾心層”問題比較突出；隨著城鎮化快速推進，新就業職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件亟需改善。大力發展公共租賃住房，不斷滿足城市住房困難群體的基本住房需求，對于完善住房保障體系、加大民生保障力度、調整住房供應結構、合理引導住房投資和消費、促進社會和諧穩定具有重要意義。各級各有關部門和單位要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。

二、基本原則

(一)政府組織，社會參與。在加大政府對公共租賃住房投入的同時，在用地、稅收、金融等方面給予大力支持，利用市場機制調節社會資源配置，調動全社會投資、經營公共租賃住房的積極性。