導語：如何才能寫好一篇公租房管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞：存在問題；發展現狀；技術內容；目的；意義

前言

公共租賃住房是我國保障性住房體系中的重要組成部分，是指政府投資或提供政策支持，限定套型面積，按優惠租金標準，向符合條件的家庭供應的保障性住房，旨在通過梯度消費逐漸改善住房條件，解決城市中等偏低收入家庭及新就業職工、外來務工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問題。為了確保公租房的安全管理，采用多級安全協同管理技術是非常必要的。針對多級安全協同管理系統在公租房中的應用展開分析，實現公租房的安全保障及科學管理，從而更好地管理公租房工程，實現我國公租房體系的科學發展。

1 公租房存在的問題

公租房在我國內地還屬于新生事物，其特點是不同的小區比較分散，居住人群素質不同，流動性也比較大。與普通的商品房相比，使用傳統的物業管理方式來管理公租房，難度較大。

例如杭州田園地塊公共租賃房項目，這是我省、我市最大的公共租賃房項目。項目建成投入使用后將面臨的“收費難”和“退出難”二大難點。田園公租房項目力求采用多級安全協同管理技術來解決上述的兩個難點。

2 國內外水平

公租房在我國內地還屬于新生事物，但是在美國、德國、香港等發達國家和地區早已成為不可或缺的住房保障形式，為眾多低收入群體提供了基本的住房保障。對于人口較多的發展中國家，人人擁有住房所有權是不現實的，絕大多數公民應得到住房居住權，而非住房所有權。發達國家的公共租賃房制度對于解決我國城鎮居民住房問題，彌補房地產市場的不足，保障居民基本的居住權利，具有重要意義。

全國最早開展公租房項目試點的城市是2005年的廈門。而直到2009年前后，各省各市公租房項目才開始逐步蔓延發展起來。由于公租房市場發展時間很短，目前市場還沒有成熟的公租房管理系統方案提供商。較為接近的模式是發展很多年的社區智能安防系統。

社區智能安防系統從90年代開始到現在，已經歷了20多年的發展歷史。而產品形態也經歷了單元模擬非可視對講、單元模擬可視對講社區、模擬門禁安防社區、數字門禁安防等多種形態變遷。近幾年隨著相關技術的成熟及社區用戶對產品需求的不斷提升，數字門禁安防在近幾年發展非常迅速。另外目前很多行業的產品形態已經從分立系統、分立設備發展到綜合管理系統、聯網系統設備上來。以中高端居民社區為例，以往的社區系統劃分為多個獨立的子系統，如梯控系統、門禁系統、路燈及噴水控制系統、車庫出入控制系統、水費電費煤氣費三表合一等等，我們預計，今后社區系統將從分散分立的模式逐漸走向綜合的統一管理模式。社區系統今后發展的重點方向是數字化、集成化、系統化、智能化，尤其是系統化和集成化更是其發展重點。

公租房是由政府或公共機構所有的，向用戶開放的公共租賃住房。目前國內公租房市場的特點是總體數量大但分散，單個社區規模不大，分布范圍廣。公租房管理主體是各地方公租房管理中心，而公租房的特點又是較為分散，結合各省各市公租房特點，我們認為一個統一的高集成高智能高信息化的綜合管理平臺將是政府迫切需要的。這種平臺和系統對于改善政府對公租房的管理有現實的意義。這種分布式系統設備加統一的綜合管理平臺模型將很好的滿足公租房管理部門的各種管理需求。我們研發的公租房多級安全系統管理系統應運而生。本項目無論是對政府管理部門還是對社區居民甚至對企業的發展來說，都有很多積極意義。

3 多級安全協同管理技術內容

3.1 三級門禁管理：一級單元門門禁管理、二級電梯門門禁管理和三級住戶門門鎖管理。即通過住戶信息卡（信息綁定、卡片加密）對承租戶進行管理，利用網絡平臺實現繳費、催費，甚至對特殊住戶（信用差、已不滿足準入標準）實行信息卡暫停或注銷等功能。承租戶將憑借住戶信息卡入住，物業管理者也憑借住戶信息卡，通過對承租戶的信息和信用額度的高低進行核對后并實行分級管理，最終解決“收費難”和“退出難”這兩大難點。

3.2 三級權限管理：系統分社區物管、公租房管理中心及遠程運維系統三級進行管理，每級平臺擁有不同的權限和分工，將系統管理工作落到實處。

3.3 三重安全管理：住戶在單元門口、電梯內以及房間門口均需刷卡授權后方可進入或使用，所有操作均留有詳細記錄可隨時追溯，小區安全性大大提高。

3.4 協同工作：各個子系統共享數據協同工作，盡可能的方便住戶和管理人員，減少辦事流程，節省時間。

3.5 信息管理：實現小區內入戶、付費一卡通管理，建立信息服務平臺，水、電表采用集中抄表。

4 目的及意義

房屋租賃管理系統是基于先進的軟件和高速、大容量的硬件基礎上的新的房屋租賃管理模式，通過集中式的信息庫、自動處理信息以及服務共享，以達到公司降低成本、提高效率、改進管理模式的目的。它通過與企業現有的網絡技術相聯系，保證房屋租賃管理與日新月異的技術環境同步發展。

近年來，全國各地開始建設大量公租房，“十二五”期間各地的建設規模更是驚人，如南京將建設9萬套500萬平方米的公租房，重慶則計劃實現4000萬平方米的目標，截止到2012年底，杭州市區已累計開工建設公共租賃住房300余萬平方米。公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業人員和外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。

隨著各地公租房建設如火如荼的進行及首批公租房的投入使用，公租房的管理問題也隨之而來。公租房的特點是不同的小區比較分散，居住人群素質不同，流動性也比較大。與普通的商品房相比，使用傳統的物業管理方式來管理公租房，難度較大。尋找一種統一的信息化服務管理系統輔助管理這些公租房社區是很有必要的。

由于目前的杭州的公租房基本都是新建小區，信息、食堂、商店、活動中心等配套設施比較完善，這些特點使得建立統一的服務管理系統是完全可能的。本項目研發的公租房多級安全協同管理系統就是結合多級安全和協同管理等概念，依托先進的全數字可視對講設備、高性能服務器以及人性化的軟件操作界面實現了公租房社區三級管理、三重安全和協同工作等特色功能，從技術層面徹底解決公租房“收費難”和“退租難”兩大難題。該平臺投入使用后，將大大節省公租房管理中心的運營成本，提高工作效率，提供更好的服務：房屋租賃管理系統可以迅速、有效地收集各種信息，加強內部的信息溝通。各種用戶可以直接從系統中獲得自己所需的各種信息，并根據相關的信息做出決策和相應的行動方案。

5 結束語

我國的公租房建設基本還處于起步階段，全國各地都在摸索適合自己的出路，可借鑒的經驗并不多，面對公租房這一新興事物，各地公租房供給主管部門不可能立刻提出一個萬全之策，更不可能在短時間之內建立起完善的公租房供給管理體系，這就需要社會各方力量廣泛參與，采用科學的管理方法，發揮科技的力量，將公租房政策這項惠民政策落實到實處。目前有一些城市或地方已經提及此方面的需求，但是還沒有看到成熟的示范應用。公租房多級安全協同管理系統實施成功，將會成為公租房的首創，也將使得杭州市公租房項目成為全國的信息化和智慧社區示范項目。

篇2

一、統一思想，充分認識規范出租車客運市場管理專項治理工作的重要意義

規范出租車客運市場管理專項治理工作，是落實科學發展觀，踐行黨的群眾路線教育實踐活動，促進出租車客運市場健康發展的需要，維護經營者和乘客的合法權益，打擊各種非法運營行為，維護全縣出租汽車行業穩定和社會穩定，為我縣在更高層次上推進新一輪科學發展、轉型發展、率先發展，提供規范、有序的客運環境。

出租車行業是反映一個地區文明水平的重要窗口，出租車服務水平是一個地方發展環境的重要標志，是我縣的一張對外宣傳的重要名片。近年來，在上級各部門的領導和支持下，我們認真貫徹落實《中華人民共和國道路運輸條例》、《道路交通安全法》、《省道路運輸條例》、《出租汽車駕駛員從業資格管理規定》和《出租汽車服務質量信譽考核辦法（試行）》等法律、法規，發揮職能，齊抓共管，積極推進統一開放、競爭有序的出租車客運市場建設，加大出租車客運市場整治力度，全縣483輛出租車全部實行了公司化、規模化、集約化經營。出租車形象有了較大改觀，全部更新為符合國家標準的雙燃料新能源汽車，引領了我縣交通運輸行業的節能減排工作。全面實行出租車“六統一”的規范化管理制度，即統一實行公司化經營；統一車身顏色；統一安裝固定式頂燈和計價器；統一核發《從業資格證》；統一執行規定運價；統一安裝衛星定位車載終端和招車服務電話。

出租車一律實行流動經營，方便群眾出行、拾金不昧、公益捐助、“愛心送考”、“治安巡防聯動”等一系列行動，受到縣委縣政府及上級主管部門的一致好評。

但是最近一段時間，我縣群眾和外地乘客對出租車經營方面投訴比較多，集中反映我縣出租車不使用計價器收費、議價、拒載、服務態度差等問題，逐步發展成一個社會熱點問題，嚴重損壞了我縣“和諧、幸福、全國文明縣城”的美好形象，這與以人為本、深入貫徹科學發展觀、構建和諧社會的大形勢相悖，已經引起了縣委縣府領導的關注。問題雖然出在少數出租車駕駛員，但是影響極壞，必須引起我們的高度重視。要以這次規范出租車客運市場管理專項治理工作為契機，從落實科學發展觀，構建和諧社會的高度，充分認識規范出租車客運市場管理專項治理工作的重要意義，將規范出租車客運市場管理工作列入重要議事日程，認真落實部門單位責任制，切實抓緊抓好專項治理工作的開展，切實抓出成效。

二、指導思想和任務目標

全縣規范出租車客運市場管理專項治理工作，要以“三個代表”重要思想為指導，按照全面落實科學發展觀和構建和諧社會的要求，堅持“標本兼治、糾建并舉”的方針，依法規范全縣出租車客運市場秩序，以解決出租車客運市場存在的突出問題為重點，優化出租車客運市場環境，強化措施，狠抓落實，完善體制，規范機制，嚴厲打擊和糾正出租車客運市場的違法經營和不良行為，依法規范出租車客運市場服務行為和市場秩序，凈化出租車客運市場經營環境，促進出租車客運市場和出租汽車行業健康發展。

規范出租車客運市場管理專項治理工作的任務目標是：（一）嚴厲查處客運出租汽車超范圍在客運班線上定點定線運營現象；（二）私自改裝計價器、不使用計價器收費、議價、不執行收費標準等行為；（三）拒載、故意繞行、未經乘客同意招攬他人同乘、不出具發票等行為；（四）不使用文明用語、服務態度差行為；（五）隨意張貼設置廣告、車容車貌臟、亂、差行為；（六）嚴厲打擊“黑車”、“黑戶”從事客運出租的經營行為。

通過在全縣范圍內進行出租車客運市場規范化運營管理活動，建立起出租客運管理的長效機制。

三、工作步驟

（一）宣傳發動階段

各部門、各客運企業要認真分析出租車客運市場經營和管理的現狀，針對其經營、管理方面存在的突出問題和矛盾，制定詳細、可操作性強的工作方案，逐條梳理，逐項治理，進一步完善企業內部管理規章制度。

充分利用新聞媒體、車體標語、橫幅等形式，進行廣泛的宣傳，動員全社會的力量參與加強出租車客運市場管理。要加強對客運出租車輛和駕乘人員的監督管理力度，及時發現問題，規范經營行為。

縣汽車出租公司、運輸公司要健全完善相關內部管理制度；認真組織召開所有出租車從業人員工作會議，對出租車客運市場規范管理工作進行全面動員和部署；與駕駛員簽訂《優質服務承諾書》、《規范經營承諾書》等相關責任書；定期聘請相關教師從職業道德、安全生產、操作技能等方面加強對出租車所有從業人員進行教育培訓。

（二）集中治理階段

縣道路運輸管理處負責相關政策法規的落實及解釋工作；負責監督兩家汽車出租公司各項日常管理工作的開展落實情況；負責對投訴舉報的落實情況進行跟蹤督導。

縣交通監察大隊負責組織專項執法隊伍，在重點路段和重點時段實施現場檢查，重點整治出租車不按規定使用計價器、拒載、拼客、故意繞道、議價、亂收費、亂漲價等違規行為；出租汽車經營客運班線行為；出租車駕駛員無從業、服務資格證非法從事營運活動。根據交通運輸部、省交通運輸廳有關法律、法規，嚴管重罰，維護道路運輸市場正常秩序。

（三）具體工作措施

1、縣交通監察大隊對“四黑”車輛，采取定點檢查與流動檢查、定時檢查與不定時檢查、集中與分散相結合的方法，重點對車站、學校、商場、醫院、高速公路服務區、縣經濟技術開發區等重點區域和夜間、惡劣天氣等重點時段進行檢查。

2、堅持依法行政，嚴肅查處出租車違法違規行為，并做到處罰公平公正。

3、對典型案例利用新聞媒體公開曝光，增加打擊違規出租車的威懾力，為專項整治營造良好的輿論環境。

4、注重源頭管理，健全出租車管理制度，督導出租客運企業完善駕駛員準入、退出機制。加強從業人員教育培訓，提高文明服務意識。

（四）具體違法違規行為及處罰措施

1、出租車內環境臟、亂、差，服務態度不好，不主動給乘客發票等被投訴的，罰款200元并停運培訓1天，累計兩次的停運培訓3天。

2、駕駛員不按規定攜帶道路運輸證、從業資格證的，發現一次停運培訓3天并處以200元罰款，發現第二次停運培訓15天，第三次停運培訓1個月。

3、出租車駕駛員議價、拒載、中途甩客或故意繞道行駛的，未經乘客同意擅自招攬他人同乘的；不按規定使用計價器的；不按規定標準收費的，被舉報一次停運培訓3天并處以200元罰款，被舉報第二次停運培訓15天處200元罰款。被舉報第三次停運培訓30天并處200元罰款。對于嚴重違章的駕駛員，一年內累計被舉報3次，吊銷其從業資格證并列入“黑名單”，3年內不得從事客運行業（出租、公交、客運班車）運營。

（五）總結階段

各單位要對此次規范出租車客運市場管理專項治理工作進行認真總結，對發現的問題、采取的措施及經驗做法歸類匯總。通過治理，建立健全執法檢查、行業自查自糾、社會舉報監督“三位一體”出租車客運市場監督管理體系，建立健全出租車客運市場管理的長效機制，進一步鞏固專項治理成果，促進我縣出租車行業文明健康發展。

四、保障措施

（一）切實加強組織領導。縣交通運輸局成立以局長為組長，副組長，道路運輸管理處、交通監察大隊、政工科、汽車出租公司、縣運輸公司等部門負責人為成員的規范出租車客運市場管理專項治理工作領導小組，領導小組辦公室設在縣道路運輸管理處，同志兼任辦公室主任。辦公室具體負責規范出租車客運市場管理專項治理工作的組織協調。

各單位要相應地成立本單位主要負責人為組長的領導小組，積極參與規范出租車客運市場管理專項治理工作。

（二）完善市場日常監管機制。縣交通監察大隊負責全縣出租客運市場日常監察管理，維護出租客運市場秩序。根據《中華人民共和國道路運輸條例》、《省道路運輸條例》、《出租汽車駕駛員從業資格管理規定》、《出租汽車經營服務管理規定》等法律、法規賦予運輸管理的職責，履行市場監察職能，查處擾亂客運秩序的非法營運、不規范運營等違法違規行為，保障良好的出租客運市場秩序。

（三）建立宣傳教育機制。建立健全宣傳教育機制，兩家汽車出租公司每月組織召開規范服務運營和安全工作例會，每月要對出租客運行業從業人員進行國家政策、法律法規、文明服務、安全常識等教育培訓，并定期通報全縣出租客運行業有關工作情況，使每名出租車客運從業人員真正樹立責任意識、法規意識、服務意識和安全意識。政工科與客運企業聯合成立宣傳辦公室，將通過公開欄、《交通》、工作簡報等形式，宣傳政策法規，公示有關客運市場情況，通報有關內部信息，弘揚先進，鞭策后進。

（四）建立長效運營管理機制。加強對出租車的監控管理，設立有專人負責接聽的舉報電話，同時向社會公布，建立客運市場快速反應機制。針對群眾來信來訪以及乘客投訴案件，制定快捷、完善、有效的投訴處理和回訪制度。舉報電話對出租車從業人員的好人好事及違法違規行為進行受理，能當時答復的當時答復，不能當時答復的根據投訴事件處理時效向投訴人進行反饋調查結果和處理意見。舉報電話：。

聘請新聞媒體和社會監督，從社會各階層中聘請100名社會監督員，定期召開社會監督員座談會，形成全社會人人參與的出租車管理的長效機制。

兩家汽車出租公司要利用GPS監控系統對車輛運行軌跡進行查檢，每天查檢車輛數不少于車輛總數的30%，對運行軌跡異常或存在明顯違規經營行為的出租車，及時通報并立即督促進行整改，限期落實。對不進行監控管理的企業，實施停業整頓。

五、獎懲管理制度

（一）兩家汽車出租公司要根據本單位實際情況，建立健全規范運營的規章制度，根據《出租汽車服務質量信譽考核辦法（試行）》，認真做好質量信譽考核工作，建立誠信臺帳。根據誠信臺帳“黑名單”記錄，建立獎懲制度，獎優劣罰，堅決將那些道德差、素質低，無理取鬧、帶頭鬧事的個別從業人員清理出去；對經營行為規范、安全管理完善、社會信譽良好的經營業戶，予以扶持優惠政策。

篇3

關鍵詞:組播;組密鑰;組安全通信;邏輯密鑰樹

中圖分類號: TP391

文獻標志碼:A

Weightedjoinexittreebased contributory

group key management scheme for key rekeying

CAO Zhenhuan,CHE Yangang

Gansu Information Center, Lanzhou Gansu 730030, China

)

Abstract: Contributory group key management works on how to make the system more scalable and time efficient due to relatively heavy computation cost. In this paper, a contributory group key management based on WeightedJoinExitTree, named as WJT was presented to get better time efficiency in key updates. First, a new key tree topology was put forward. Then, exit tree was organized as a weighted tree to reduce the key updating complexity when user leaves. Last, optimal capacity of the exit tree and the condition of activation of the exit tree were selected through optimization method. Theoretical analysis and simulations show that the asymptotic average join time and leave time are reduced to O(1).

Key words: multicast; group key; secure group communication; logical key hierarchy

0 引言

許多面向組播的應用,例如,按次付費電視、秘密聊天和遠程會議等,要求提供通信內容的保護。由于數據的私密性和完整性通常和組密鑰緊密地聯系在一起,建立和管理組密鑰就成為組安全機制中最基礎的內容。同時由于組播組中成員是動態變化的,需要實時更新組密鑰來防止新加入的成員獲得過去的通信內容,已經離開的成員獲得以后的通信內容。這就需要組成員共同協商一個密鑰建立和更新的密鑰管理算法。

貢獻型組密鑰管理算法的核心是每個成員都對密鑰的管理和產生貢獻自己的份額,減輕了在集中式和分布式組密鑰管理算法中的單點失效問題和信任問題。它使用一個包含了所有成員貢獻的函數來生成組密鑰,可以提供密鑰的獨立性和完美向前保密。但是,與集中式和分布式密鑰算法相比,貢獻型密鑰管理需要相對較重的模指數運算和額外的組成員之間的通信開銷。

文獻[1]中提出了基于樹形的貢獻型組密鑰管理方案(Treebased Group DiffieHellman,TGDH)。TGDH按照邏輯密鑰樹組織密鑰,每一個成員僅需要知道它所在路徑上的密鑰。這就表明當密鑰更新時,工作量被分配給了每個成員。文獻[2]中提出了基于加入離開樹的組密鑰管理方案(JoinExitTree key management,JET),通過采用加入樹和離開樹將成員加入和離開時間開銷的近似上界從O(log n)Ы滴O(log (log n))。JET使用多個加入事件或離開事件的平均時間開銷來衡量密鑰更新的復雜度。此外,JET中離開樹的引入也是基于一種前提,即成員在組中的停留時間已知。

文獻[3]中,假定成員的動態信息不可獲得,提出了改進的基于加入樹的組密鑰管理方案JDH(jointreebased contributory group key management),并把成員加入時間開銷的近似漸進上界降低為O(1)。

本文在JDH的基礎上,假定成員的停留信息可知,提出了基于權重加入離開樹的組密鑰管理方案WJT(WeightedJoinexitTree)。WJT由三部分組成:主樹、加入樹和離開樹。加入樹位于密鑰樹的根部,作為成員加入時的一個臨時緩存區;離開樹是一個根據成員的離開概率組成的權重樹。

1 WJT方案

1.1 樹拓撲結構

WJT的密鑰樹結構(見圖1)以樹型和DiffieHellman(DH)[4]算法為基礎,與JET的結構相似,包括三部分:加入樹(Join tree)、離開樹(Exit tree)和主樹(Main tree)。加入樹和離開樹的引入是在保證安全組通信的基礎上,借鑒了批量移動的思想,使用多個加入事件或離開事件的平均開銷來降低密鑰更新的復雜度。以前的研究[1,5]表明,如果成員從離樹根近的地方加入組或離開組將會減少組密鑰更新的開銷。基于此,本文提出了需要最少加入和離開時間的加入算法和離開算法。加入算法與JDH中相同,將新成員加入到加入樹的根部。當加入樹達到一定高度時,將加入樹中的成員合并到主樹中,合并的復雜度與加入樹中的成員個數有關,因此一個不平衡的加入樹不會帶來額外的開銷。離開算法的提出是基于與JET同樣的前提,即成員在組中的停留信息可知。因此離開樹是一個根據成員的離開概率組織的權重樹,它的高度也與它包含的成員個數相等。當批量移動條件成立時,將即將要離開的成員從主樹批量移動到離開樹。因為批量移動的開銷也與離開樹中的成員數目相同,而與樹的高度無關,因此離開樹也不需要維持為一個平衡樹。

新成員加入過程與JDH相似,包括兩部分,新成員加入加入樹的過程和從加入樹移動到主樹的過程,這里不再贅述。不同的一點是在WJT中引入了離開隊列,當成員從加入樹移動到主樹時,將可獲得的成員的離開概率加入離開隊列。本文重點描述離開算法。

圖片

圖1 WJT的密鑰樹結構

1.2 離開算法描述

1)離開樹結構。

離開樹是一個根據成員的離開概率組織的權重樹。離開樹中成員的位置是根據它們的離開概率確定的。離開概率越大,成員所在的位置越接近于離開樹的根部。圖2是一個由4個成員組成的離開樹的圖例,每個成員有一個離開概率Wi,WiУ鬧德足:

W4>W3>W2>W1(1)

u4 的離開概率W4ё畬,因此它位于距離離開樹樹根最近的位置。當u4Ю肟時,僅需要更新u4е道的密鑰K,KШ酮K,需要9次連續指數運算(其中輔助者需要進行6次摸指數運算,其他成員最多需要進行3次盲鑰計算)。從圖2可以看出,離開樹也是一個傾斜樹。由于成員離開的開銷與離開樹的結構無關,而且成員批量移動時的開銷依賴于移動成員的數目,而不是樹的組織結構,因此一個傾斜的離開樹的離開性能并不比一個平衡的離開樹差。

圖片

圖2 WJT的離開樹結構

2)成員批量移動。

當批量移動條件滿足時,將離開隊列中離開概率大的成員從主樹移動到離開樹,并將移動成員的離開概率從離開隊列中刪除。假設有xЦ齔稍北灰貧到離開樹中,移位過程如下:

①首先,在離開樹中根據算法1在離開樹中找到xЦ鲆蹲詠詰;

②根據離開隊列中的信息,將離開概率大的xЦ齔稍蓖時移動到離開樹中xЦ鲆蹲詠詰愕奈恢,從離開隊列中刪除移動成員的信息,標記需要更新的密鑰;

③自下而上的更新所有標記的密鑰。

在批量移動過程中,組通信并沒有中斷,可以使用舊的組密鑰進行通信。

算法1 在離開樹中尋找插入點。

程序前

WjАleave probability of Newuser

xАexittreeroot

While x.rightchild.Wi>Wj

xx.leftchild

End while

insertionnodex

insertionnode.rightchildNewuser

insertionnode.leftchildx

程序后

3)成員離開。

在正確的成員離開信息下,離開概率大的成員被移動到了離開樹中,因此成員大部分會從離開樹中離開[2]。當成員離開時,密鑰的更新步驟如下:

①每個成員單獨更新自己的密鑰樹,刪除離開成員的節點,由離開成員的兄弟節點代替離開成員的父節點,標記需要更新的密鑰;

②當成員從主樹中離開并且加入樹中有成員時,或者成員加入樹離開時,移動加入樹中的成員到主樹,標記需要更新的密鑰;

③當成員從離開樹離開并且滿足批量移動條件時,移動主樹中即將要離開的成員到離開樹,標記需要更新的密鑰;

④自下而上地更新所有標記的密鑰;

⑤計算新的加入樹和離開樹的容量,更新密鑰樹。當主樹的成員數目小于加入樹和離開樹激活的門限值并且加入樹和離開樹為空時,取消加入樹和離開樹。

┑1期 ┎苷皰鏡:基于權重加入離開樹的貢獻型組密鑰管理方案

┆撲慊應用 ┑30卷

2 性能分析

2.1 指標說明

1)連續指數運算的次數。

在基于DiffieHellman(DH)算法的貢獻型組密鑰算法中,一個成員的加入或離開事件包含一些連續且昂貴的模指數運算。DH算法通常要求在計算得到一個指數運算后才能進行下一個運算。因此連續指數運算的概念是指需要串行進行的一系列指數運算。指數運算的次數依賴于加入或者離開點在密鑰樹中的位置。在本文中,這個指標均指最壞情況下的指數運算次數,也即我們假定成員總是從樹的底部加入或離開。

2)時間效率。

在文獻[6,7]中,發送和接收的消息條數,以及耗費的帶寬數量都是衡量一個密鑰管理方案效率的重要指標。同樣,密鑰更新過程中輪數的數目[2]是衡量密鑰更新效率的另外一個指標。通常來說,基于DH算法的模指數運算需要比基于對稱加密運算多幾個數量級的運算開銷,在整個計算開銷中占了很大比重,因此本文使用連續指數運算次數來衡量組密鑰建立和更新的效率。在連續的加入或者離開事件中,使用平均連續指數運算次數來衡量。

①平均加入時間:定義成員的加入時間為在成員加入過程中所需的連續指數運算次數。用T┆join來表示平均加入時間,定義如下:オ

T┆join=E┆join/N┆join(1)お

其中E┆join是對于N┆join個加入事件所需的總的連續指數運算次數。オ

②平均離開時間:E┆leaveП硎徑雜詎N┆leaveЦ隼肟事件所需的總的連續指數運算次數。平均離開時間定義如下:

T┆leave=E┆leave/N┆leave(2)

2.2 批量移動條件

當成員從離開樹離開并且滿足批量移動條件時,執行批量移動。用UpП硎咀詈笠淮聞量移動后離開樹中的成員數目,UcП硎鏡鼻襖肟樹中的成員數目。當UpШ酮Uc滿足式(3)時:

Uc≤ρUp(3)お

認為批量移動條件滿足,其中Е選[0,1)是離開樹剩余率。在批量移動前,總共有 (1-ρ)UpЦ齔稍貝永肟樹中離開,因此應該重新移動主樹中 (1-ρ)UpЦ齔稍鋇嚼肟樹中。批量移動的個數bЭ梢雜衫肟樹的容量表示為:

b=(1-ρ)CE(4)

其中CE是離開樹容量。

2.3 離開樹容量

假設bЦ齔稍北慌量移動到離開樹中,離開樹的容量為CE。批量移動帶來的開銷為max(3h-3,3h′-3),其中h=「lb NMS+3是主樹的高度А釜lb NMS+1Ъ由隙鍆獾牧講;h′=CE+2是離開樹的高度CEЪ由俠肟樹之上的兩層(假設主樹是平衡的)。如前文提到的一樣,成員從主樹離開帶來的開銷為9。因此,根據式(2),一個成員離開安全組所需的平均密鑰更新開銷為:

T┆leave≤1bmax(3「lb NMS+6,3CE+3)+9(5)

其中1bmax(3「lb NMS+6,3CE+3)是從主樹移動到離開樹的平均開銷,9是成員從離開樹離開所需的密鑰更新開銷。

為了最小化Иmax(3「lb NMS+6,3CE+3),CE應該滿足:オ

CE≤「lb NMS+1(6)

結合式(4)和式(5),得到:

T┆leave≤1(1-ρ)CE(3「lb NMS+6)+9(7)

從式(7)可以看出,當x∞,T┆leaveЭ梢源锏階钚≈9。但是受到式(6)的限制,最優的離開樹的容量為:

CE=「lb NMS+1(8)

因此,平均離開開銷的上限為:

T┆leave≤41-ρ+9(9)

這表明離開樹的容量,同樣也是離開樹的高度,應該等于主樹的高度。當有了正確的成員停留信息后,平均離開時間的耗費為O(1)。

2.4 離開樹激活

離開樹激活后,采用了離開樹的平均離開耗費應該低于沒有采用離開樹的耗費。如果沒有采用離開樹,則最大平均離開時間為3h-3,其中h=「lb (NM+CE)S+1,П硎久茉渴韉母叨取S捎詎CEг緞∮詎NM,hЭ殺硎疚h=「lb NMS+2。當式(10)成立時,采用離開樹可以減小離開開銷:オ

1(1-ρ)CE(3「lb NMS+6)+9≤3「lb NMS+3(10)

或

А釜lb NMS≥2(1-ρ)CE+2(1-ρ)CE-1(11)

其中式(10)的左邊是采用離開樹的平均離開開銷,右邊是僅有主樹的離開開銷。主樹的成員個數為NM。

根據Е閻檔牟煌,式(11)滿足的條件也不同。表1列出了在不同Е血е迪呂肟樹激活的門限值;當Е選0.4時,離開樹應該在NM>8時被激活;當0.416時被激活;當Е=0.7時,離開樹應該在NM>32時被激活;當Е=0.8時,離開樹應該在NM>128時被激活;當Е=0.9時,離開樹應該在NM>4B096時被激活。

表格(有表名)

表1 不同Е血е迪碌莫NMе

Е血滿足式(11)的NMе Е血滿足式(11)的NMе

0>80.5>16

0.1>80.6>16

0.2>80.7>32

0.3>80.8>128

0.4>160.9>4B096

值得注意的是,Е血У難褚彩且恢終壑小H綣Е血Ы詠于0,那么只有離開樹幾乎為空時批量移動的條件才能滿足;當Е血設置的接近于1,批量移動的次數將會太頻繁,因此也會帶來較大的開銷。根據文獻[2]的建議,設置Е=0.5。

3 仿真驗證

3.1 成員連續加入時組密鑰的建立

在這個仿真中,假設成員連續加入安全組。圖3是三個方案WJT、JET和TGDH方案在成員連續加入時平均加入時間的比較。

圖片

圖3 成員連續加入時所需平均加入時間

從圖3中可以看出,當組規模小于8時,JET和TGDH獲得同樣的性能;但是隨著組的繼續增大,JET的性能要優于TGDH。而對于WJT,當組規模小于4時,它與TGDH和JET獲得同樣的性能,當組規模大于4時,由于加入樹的激活,它的性能開始優于TGDH和JET。圖3與文獻[2]中圖6的區別在于圖3使用連續指數運算次數來衡量平均加入時間,而在文獻[2]中的圖6使用簡單輪數來衡量。如果不考慮數量的差異,可以看出,兩個圖中的趨勢是相同的。另一個值得注意的現象是,WJT的性能并不隨著組規模的增大而下降。這驗證了WJT的平均加入時間的漸進上界為O(1)。

WJT和JET在成員加入時的平均時間優于TGDH的原因是加入樹的引入。當成員加入時,加入樹充當類似于緩存區的作用。由于加入樹較小,成員加入加入樹顯然需要較小的開銷,而批量更新開銷平均到每一個成員來說顯然是很小的。在WJT和JET方案中,因為總的移動開銷被分攤到每個成員,因此每個成員的平均批量移動開銷是恒定的。而WJT通過將成員加入加入樹根部,進一步縮短了成員加入加入樹的時間,而在JET中,成員總是入加入樹中深度最淺的最右邊節點,因此所需的加入開銷大于WJT方案。

3.2 有成員正確離開信息時的組密鑰更新

在本節,假設成員連續離開安全組,并可以獲得成員在組中的離開概率。當主樹的規模大于16時,離開樹被激活,而在JET中,離開樹在主樹大于256時被激活。圖4比較了三種方案WJT、JET和TGDH在成員連續離開時所需的平均離開時間。

圖片

圖4 成員連續離開時所需平均離開時間比較(ρ=0.5)

從圖4中可以看出,WJT與TGDH和JET在組小于4時獲得同樣的性能。當組規模大于4時,WJT中的加入樹被激活時,WJT的性能先優于TGDH和JET,然后低于TGDH和JET,最后在組規模大于16時優于它們。這主要是由于在離開樹激活前,加入樹的激活首先降低了密鑰樹的高度,然后由于相對較小的加入樹容量增加了密鑰樹的高度。對于JET,情況也是相同的。同時也注意到WJT的平均離開時間并沒有隨著組規模的增大而增加,而其他兩個方案都隨著組規模的增大而逐漸增大。這就證實了在成員動態信息可知時,通過離開樹的引入,WJT在成員離開時密鑰更新的漸近性能上界為O(1)。

引入離開樹作為一個臨時緩存區是WJT和JET相比TGDH方案獲得較好性能的一個原因。在WJT和JET方案中,成員離開的開銷包括兩部分:從主樹移動到離開樹的開銷和從離開樹離開的開銷。批量移動的開銷在兩種方案中都是恒定的,因為批量移動開銷被分配給了每個移動的成員。但是通過使用權重離開樹,WJT將成員從離開樹離開的開銷降低為常數,而在JET方案中,成員離開的開銷為O(log(log n))。

4 結語

本節在JDH方案的基礎上,引入了基于權重離開樹的貢獻型組密鑰管理方案WJT來獲得較好的成員離開時的密鑰更新性能。WJT利用加入樹和離開樹充當新加入成員和即將要離開成員的暫時緩存區,主要包括加入算法和離開算法。加入算法與JDH方案中的加入算法相同,將新成員加入到加入樹根部,當成員從加入樹移動到主樹中時,將可獲得的新成員的離開概率加入離開隊列。離開算法是假設成員在組中的離開概率可以預先獲得。當批量移動條件滿足時,將那些即將要離開的成員從主樹移動到離開樹。由于批量移動的開銷依賴于被移動成員的數目,而不是離開樹的結構。因此將離開樹根據成員的離開概率組織為一個權重樹,它的高度與所包含的成員個數相等。改進的算法可以將成員加入和成員離開時的平均密鑰更新時間的上界降低為O(1)。Х掄婧褪笛樗得WJT在密鑰建立和成員加入時,優于現有方案,在成員動態信息可知時的離開開銷也要優于其他方案。

值得注意的是,WJT的性能在成員的離開概率不確定時會下降。因此WJT的應用應該限于那些可以預先獲得成員停留時間的組播應用,例如按次付費,遠程會議等。

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篇4

由于是地震后，在特殊時期、特殊地點、特殊人物關注下修建安置同胞的房屋。工期之緊，帶著使命完成的小區可想而知。六個大門，小區規劃設計時未達到人、車分流，并且門崗未設置在出入道閘之間。地下車場只有一層并只有少得可憐的405個車位，閑置車位達到60%，地上嵌草磚車位及道路上新添加車位合計也不過1500個，其做好車輛秩序、安全令很多管理者盡折腰。1W人、2000左右輛機動車、3000余輛各類非機動車。一些單元門遭到個別不文明人士破壞，消防設施、設備原來也被孩童破壞過，經過勸導、粘貼告示說明其行為危害后果，現在基本沒有出現此類事件。

雖然小區無法跟北京的回龍觀、天通苑等巨型航母式的組團小區比。一個小區相當于一個中等城市人口！與開行4.、5站地鐵距離差不多。但獨立單個面積、及戶數在全國范圍內能擠進TOP100。外來人員、車輛的管理是否到位、車輛日常出行是否能安全暢通、人行是否安全、是否從根本上降低非機動車被盜事件等。在這樣的背景下，治安、交通秩序、消防維護工作難度很大。既然是特殊的小區，制訂管理方案依據物業服務合同的協議和服務等級的內容基礎上，還要體現出管理特點和工作細節要求。

回憶在北京的生活，一位北京中年女士過馬路時，說了一句話現在記憶深刻“中國人就是做事不認真，產品質量就是差，就買進口貨。”雖然她說話有點極端，但是反映很多問題，我們做任何工作只要用心認真，有什么難的！反之，不認真工作，再有先進的管理理念和手段都等于零！去朝陽區大山子、西城區南禮士路、昌平區北七家的八仙別墅等朋友家做客，全部門禁制度相當嚴格。業主不到門崗接客，不管出示什么證件一律不準進入小區，治安問題、牛皮癬廣告經營者在門崗處直接剎車了！套用方法是不理智的，可以學的是什么是門禁。另外在北京北辰附近的大屯醫院有個河北朋友在那當保安隊長，回憶和最近交流跟他管理的安保知識。他給手下開會指出："保安工作就是防火、防盜、防突發性事件、防恐怖事件（北京畢竟是首都，預防恐怖極端分子的破壞活動）。打開物業之窗，樂山花城物業創始人和德陽萬興物業領導層工作仔細認真帶動下手員工踏實進取、努力向上，才創造出優異的成績。這樣的精神鼓勵我不斷前進，閱歷、經驗、學習加之大腦第六感之作如下：

門崗：

門崗語言要求： 說話干脆利索，隨和。護衛人員上班時大腦幾句文明用語應該深刻印在大腦里“你好，歡迎進入東汽馨苑”，“對不起，我們要檢查一下才放行，請給予配合”，“請出示有效證件，我須登記”等。

門崗著裝、舉止要求：工裝干凈、整齊，展現良好的精神面貌。

門崗定員及車輛登記、錄入信息要求：二包一（12小時工作制）大門雙崗。現在管理方案重點大門在業主上、下班時段增添一名巡邏崗，三崗執勤。一名人員在道閘內20米區域內疏導交通，一名在道閘邊指令刷卡并要求臨時通行卡持有者繳納停車費進票箱。一名人員在崗亭內與道閘邊的護衛保持聯系對臨時通行卡在電腦操作下收費，及收回臨時停放卡片，小票收據打印給臨時停放車輛者。并查閱電腦上進出車輛信息。每日備份停放信息一次。

門崗登記制度：嚴格按照本公司制定的安防工作手冊執行，進入外來人員和車輛詳細記錄，姓名、證件、車牌、進出時間、去向地址一定要寫明了。交班記錄所有安防設備和器械數量、是否完好登記清晰。領班周檢一次，問題及時上報護衛主管處理，每月登記整理歸檔。

門崗設施整改方案一：回憶在北京時候去海淀區上地環島附近一個朋友家玩，是剛修建好的拆遷戶安置房。小區配套設施不夠完善，小區圍欄比較高，行人和非機動車通行口，象“弓”型的出入口，進出時間受到限制，給安保人員發現問題及時處理提供時間的保障。雖然添置這類圍欄要資金，由于住戶（承租戶）眾多不易安防管理、偷盜現狀不能有效遏制，物管費收繳不暢造成更大損失就沒有必要了，可以借鑒一下。

方案二：還是北京的回憶，很多小區車輛都派發有小區名字命題的出入證，象其他品質要求頗高的物業類似，門前安置鐵柵欄和樓宇對講系統。我們是否可以采用，保安流失普遍嚴重，既減少門崗保安的工作量，把精力放在外來車輛和人員管理上，成本運作壓力不算大。

禮賓崗：根據物業服務等級標準增設，除了能勝任門崗所有事務，還有以下舉止要求，站姿包括（跨列是否標準、手指并攏、手掌放置位置、雙腳并和成60度夾角、身體筆挺微向前傾等）標準軍禮，服務手勢更規范、標準。行走挺胸抬頭、交接班完全按照部隊要求，行禮、步伐、交接對講機、值班記錄表等。形象要求從身高、面貌、體質等方面比一般門崗人員高。定員最好是退伍軍人。門崗要求機智一點，遇到可疑人員大腦手機偷拍功能開啟。

巡邏崗：按照物業服務等級標準執行。巡邏屬機動崗位要求全面，崗位空缺填充到位，領班有一定格斗本領、應變能力、協調能力，基本政策與制度要會一些。個別監控盲區要重點巡查，巡視記錄字句規范、標準。與客服中心房管員配合共同參與業戶違章行為處理，協助車輛管理班組做好車輛有序停放、小區交通秩序、消防安檢、演習等工作。

監控崗：24小時不間斷監視小區動態，24小時值班電話和與各崗位對講機保持通話順暢。監控室的智能火災報警系統、監控顯示器及配套主機、三方通話主機、道閘系統服務器、空調及以上相關光纖線路運行是否正常，有故障及時上報！并能熟練操作監控、火災報警器、電梯三方通話等設備。保持室內衛生、要求屋內設施設備干凈整潔，定期拖洗地板。接聽業主求助電話時，與客服中心人員語言標準基本一致。明確填寫治安可疑情況登記說明表，日常安防值班記錄表，突發事件處理表。

車輛管理班組：車輛管理在全國小區來說，都是秩序維護工作的難點和重點。車輛管理班組人員做到腿勤、手勤、嘴勤。單兵作戰能力強、協調能力強。業主上、下班時段配合門崗梳理交通秩序外，其他工作人員在上班、下班前，提前準備錐筒，防止業主不按照標識牌匾行車。對不按照限速標志行徑車輛、小區內亂鳴笛、亂停放的車主進行阻止并有禮貌的勸解，對侵略綠化帶、消防通道的車輛直接鎖死，決不姑息。對倒車不便的業主，主動進行倒車服務。對業主投訴車輛刮蹭、人為刮花情況。告知領班抵達現場認真對待，帶著車輛是租用合同關系還是管理合同關系，是護衛人員行為義務還是車輛停放后果負責，這樣清晰的思維，靈活有禮貌的解釋。制定車輛停放投訴登記表詳細記錄處理經過，護衛主管核實后報項目經理落實責任。針對欠費車輛與客服中心收費處保持工作對接，客服中心派發XLS格式機動車欠費詳情名單，在客服中心電話催費不利情況下，根據名單停放地點進行面對面催繳，填寫催繳情況說明，告知預期不繳納車輛停放租用費或地下車場管理費的，注銷其車位編號及電腦刪除停車卡片信息。并與門崗保持聯系，嚴禁拖欠費用車輛進場！全力以赴大幅提高車位租用費及管理費收繳率，努力完成總公司下達的任務。

領班要求：語言、著裝、工作起到表率作用。當班領班對工作有責任心，認真對待每項工作。熟悉秩序維護部各項工作流程，具備必要的物業管理、法律法規，消防知識。督導、檢查各崗位工作事項，護衛品質服務是否達標。處理較疑難秩序維護工作。出操集合安排上級交待的任務、人防訓練、消防定期檢查、培訓、演習等事項的執行者。并對上述內容的相關WORD表格進行記錄并匯報給上級，對日常各崗位工作值班記錄、交班記錄、處理事件多種狀態表格進行查實。對工作表現優異或表現欠缺不負責任的人員進行書面報告移交上級，主管查實制定考核標準，情況反映給項目經理進行批閱。

護衛主管要求：著裝職業西服、語言隨和、性格要求大氣，護衛工作綜合能力強。熟練操作秩序維護部各項工作流程，要求有一定水平的物業管理、法律法規、消防知識。組織安排和計劃出操集合、人防訓練、消防定期檢查、培訓、演習等事項。秩序護衛部考勤、績效考核的執行者。突發事件第一時間到達現場處理，不定期對各崗位進行突擊檢查。制定工作計劃、培訓計劃、應急預案、秩序維護部管理方案和整改措施上報項目經理。與派出所、城管執法大隊、市消防中隊保持融洽工作聯系。

聲明一下，物業生涯289天之親歷打造目的是為了提高自身境界，不能給師父和中鐵八局物業丟臉！希望給物業前輩們向前的動力！

篇5

人民法院審理離婚案件對公房使用、承租問題應當依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國婦女權益保障法》和其他有關法律規定，堅持男女平等和保護婦女、兒童合法權益等原則，考慮雙方的經濟收入，實事求是，合情合理地予以解決。現將審判實踐中提出的一些問題，根據有關法律的規定，解答如下：

一、問：在離婚案件中，當事人對公房的使用、承租問題發生爭議，人民法院可否予以處理？

答：在離婚案件中，當事人對公房的使用、承租問題發生爭議，自行協商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。

二、問：夫妻共同居住的公房，在什么情況下，離婚雙方均可承租？

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；

（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

（四）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（六）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；

（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

（九）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

三、問：對夫妻雙方均可承租的公房，應依照什么原則處理？

答：對夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

（一）照顧撫養子女的一方；

（二）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

（三）照顧殘疾或生活困難的一方；

（四）照顧無過錯一方。

四、問：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方是否給予經濟補償？

答：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。

五、問：夫妻雙方均可承租的公房能夠隔開分室居住使用的，可否由雙方分別租住？

答：夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

六、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租的，可否暫時居住？

答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房確有困難的，人民法院可調解或判決其暫時居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要的費用。

七、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而另行租房經濟上確有困難的，如何處理？

答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租，另行租房經濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔能力，應給予一次性經濟幫助。

八、問：在調整和變更單位自管房屋租賃關系時，是否需征得自管房單位的同意？

答：人民法院在調整和變更單位自管房屋（包括單位委托房地產管理部門代管的房屋）的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。經調解或判決變更房屋租賃關系的，承租人應依照有關規定辦理房屋變更登記手續。

九、問：對夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋，應如何處理？

答：對夫妻共同出資而取得“部分產權”的房屋，人民法院可參照上述有關解答，予以妥善處理。但分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。

篇6

近年來，重慶市石柱自治縣全面貫徹黨的民族工作方針政策，聚焦“五個著力”扎實推進民族工作創新發展。

 

以脫貧攻堅為重點，著力助推民生改善。一是加大少數民族特色村鎮建設，重點做好少數民族特色村鎮保護與發展項目，著力打造中益鄉、黃鶴鎮、三益鄉、悅崍鎮等特色村鎮；二是實施人居環境整治項目，改善群眾居住環境。投入資金圍繞解決群眾出行難，接通最后“一公里”問題，大力推進人行便道，斷頭路和斷頭橋等基礎設施項目建設，切實解決高山地區季節性缺水、貧困群眾大病救治等難題；三是加大民族文化進校園建設。落實少數民族教育補助資金，在全縣20所中小學開展校舍排危、用品購置、環境改造、民族文化傳承等工作。

 

以示范創建為抓手，著力實現成果鞏固。一是堅持“點上精品示范，面上整體推進”創建工作方法，以“鞏固提升和示范引領”為重點，以“五個一批”為抓手，以點帶面，鞏固提升民族團結進步示范縣成果；二是堅持“768”創建工作思路，不斷豐富創建工作載體，增強創建工作實效，以創建為抓手，有力地促進各族群眾民生福祉改善，凝聚起決戰決勝脫貧攻堅、全面建成小康社會的強大合力；三是積極探索豐富“創建+N”石柱模式新內容，把民族團結進步示范創建鞏固工作全面融合到全縣各項工作和各個領域，促進示范創建與經濟社會發展的有機結合。

 

以民族文化為依托，著力推進中華民族優秀文化保護傳承。一是編印《民族教育讀本》《民族團結進步示范創建知識手冊》等學習資料進課堂，開展“九個一”系列活動，推廣普及竹鈴球、啰兒調、擺手操等民族傳統文化；二是大力推進石柱土家族服飾文化展示館建設項目，投入資金用于展示館建設和后續產品開發，以“兩坊一部”為載體，將土家族服飾文化挖掘、傳承、研發落到實處；三是堅持“366”竹鈴球推進發展思路，按照“三個傳統體育項目、五所學校、十三個基地”總體布局，著力強化提高板鞋競速、珍珠球競技水平，扎實推動少數民族傳統體育的傳承與發展。

 

以民貿企業為載體，著力推動經濟發展。一是大力宣傳與推動民族貿易企業和民族文化旅游業貸款貼息優惠政策，將少數民族手工藝企業納入民族貿易和民族特需商品生產貸款貼息范圍，對其經營性貸款予以貼息支持；二是大力推進民貿民品工作，了解民貿企業財務狀況和經營情況，為62家民貿企業解決融資困難；三是積極爭取民族文化旅游貸款貼息資金，推進民族文化旅游貸款貼息工作，有力促進縣民族文化旅游產業發展。

 

篇7

公租房物業管理中“搭便車”問題突出，嚴重阻礙其持續運行。以重慶市為例，在分析公租房物業服務屬性及特點的基礎上，依據集體行動理論剖析公租房物業管理中存在的三種矛盾，進而提出優化物業管理模式和物業公司選聘方式、優化物業管理資金獲取途徑、優化物業服務費收費方式、強調物業公司的社會責任、加強公租房物業監管等對策，以期為我國公租房物業管理走出困境提供參考。

關鍵詞：物業管理；公租房；特征；困境；對策

1引言

住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設“狂潮”，其中建設比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉統籌綜合配套改革的直轄市，是我國規劃建設公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設4475萬平方米公租房[2]，其土地供應模式、融資模式、運營機制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進去”只是公租房制度的開始，根據國際經驗，保障性住房后期的管理、維護和運行費用大約是建設時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規模建成、配租，其運營管理將面臨巨大挑戰。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業管理是持續時間最長、關乎公租房居民生活品質和物業價值的重要環節。但是我國物業管理仍是一個新興行業，整體發展還不成熟，公租房的物業管理比一般商品住宅小區更復雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區發放并回收的179份問卷調查顯示，雖然兩小區的物業管理公司均是物業管理一級資質公司，但90%的租戶對物業管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3]；重慶民安華福公租房小區也曾發生部分租住戶因停車收費和物業服務質量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗公租房制度可持續發展的重要指標。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準入與退出管理等[4-11]，公租房物業管理卻較少涉及，導致實踐中公租房物業管理模式不清，“搭便車”現象嚴重阻礙其持續運行。為此，本文在分析公租房物業服務的屬性及特點的基礎上，透視其物業管理面臨的困境，提出提升對策。

2公租房物業服務的屬性及特點分析

2.1公租房物業服務的公共物品屬性

物業服務是通過對物業公共部位、共用設施設備等的維修、養護和管理活動，服務于廣大業主和物業使用人。優美的環境、運行良好的設施設備、良好的秩序使得每個業主及物業使用人都能受益，物業公司無法將那些不繳費的業主排除在服務范圍之外，某業主的消費也不會減少其他業主的消費質量和消費數量。物業服務的這種非排他性、非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現他們共同的或集團的利益”。物業管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業服務行業，而且按照奧爾森集體行動理論，規模越大的物業管理區域越容易出現搭便車現象。

2.2公租房物業服務的特點

2.2.1產權形式向多元化發展，但仍以政府為主公租房產權主要由政府或公共機構所有。但隨著公租房建設資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發、建設和運營，產權形式向多元化發展。重慶規定“住戶租住了5年或10年，可以根據公租房管理制度購買公租房的不完全產權”，這樣又形成了購買人與政府共同產權。產權形式越復雜越容易產生物業糾紛，解決糾紛的難度也越大。

2.2.2公租房小區規模大，住員情況復雜重慶公租房供給采取集中規劃、集中建設和超大規模的新區模式，并且以小戶型為主。僅主城區的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區物業規模超大，戶數多、入住人口多。按照規定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元；申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業大學生、外來務工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩定，退租、轉租的可能性大，運營管理困難。

2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區聚居，情況往往較復雜，人文行為習慣和素質參差不齊。以調研中民心佳園警務室提供的數據為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業服務的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業化的物業服務，對市場化物業服務的需求較弱，往往不愿意繳納物業管理費，也不能較好地配合物業管理工作。而一些物業公司在公租房物業管理投標時，未能認真分析公租房物業的特點，提出與低廉收費不匹配的服務承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務”、“提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務”、“免費訂機票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標準執行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業糾紛埋下伏筆。

2.2.4公租房物業日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關心或甚少關心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業的愛惜不夠，使得公租房物業設施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設質量低下，日后維修頻率高，增加維護成本。2.2.5公租房建設遺留問題多工程建設具有一次性、建設周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設規模大、委托鏈長、利潤低，很容易出現質量問題，一些建設遺留問題在入住環節凸顯，影響住戶與物業服務企業的關系，引發物業糾紛。

3公租房物業管理面臨的困境分析

通過文獻研究、專家咨詢、座談、問卷調查、個案調查等調查方法，對重慶公租房物業管理現狀進行深入研究，目前公租房物業管理主要面臨以下困境。

3.1公租房物業管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾

社會化、專業化、市場化的物業管理模式是城市發展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區物業管理基本實行委托專業的物業服務企業管理的模式。但是，市場化的收費原則往往使得公租房物業管理費與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業服務收費標準為1.03元/月•平方米，與當時周邊商品房住宅小區物業服務收費基本齊平。而在入住群體收入較低、物業服務消費需求不強、福利觀念等影響下，市場化的物業服務企業收費困難，很容易陷入“收費難—降低物業服務標準—收費更難”的惡性循環，最終可能導致市場化的物業服務企業不得不退出公租房物業市場，損害公租房物業價值及各方利益。

3.2公租房物業管理責任重大與職責不清的矛盾

公租房項目是民生工程，物業管理不僅肩負著一般的環境保潔、秩序維護、公共部位公共設施設備維修養護等責任外，還需要利用其“地利、人和”的優勢，協助政府做好公租房的運營管理、社區管理等工作，代收租金，監督住戶轉借、轉租或者擅自調換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔社會治安綜合治理、社會保障、醫療衛生、就業指導、心理輔導等公共服務工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務院辦公廳關于保障房建設和管理的指導意見》，重慶也了《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等相關法規、文件。但是，對物業管理的規定不詳，政府、物業公司和居委會在物業管理中的角色定位不清晰，對專業物業服務企業的選聘解聘、服務內容與標準、收費水平與收費方式、違約責任等具體規定不明確。由于對物業管理的角色和職責不清，部分住戶認為物業企業無所不管、無所不能，遇到問題就找物業公司，服務要求超出了物業管理的合理范圍，并往往以服務不到位為由拒交物管費，為物業管理糾紛埋下隱患。

3.3公租房物業服務成本高與物業服務收費低的矛盾

物業服務企業屬于典型的勞動密集型行業。公租房小區入住人口更多、管理更復雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業服務企業經營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業管理費時很難隨成本上升提高收費標準。加之目前對空置公租房的物業管理費問題還沒有明確規定，致使物業服務企業收費率低。較低的物業服務收費與較高的服務成本之間形成了難以調和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區的代名詞，引發公租房物業“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物業管理水平的對策

4.1實行運營和社區管理融合的物業管理模式

物業服務企業與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監督住戶的行為，有效地實現公租房的部分運營管理。因此，應該發揮物業管理的橋梁作用，實施公租房物業管理與運營管理、社區管理融合的管理模式。為此，政府應通過購買社會服務，將租金收取、違規使用公租房行為監督等運營管理工作委托給物業服務企業。

4.2采用市場化方式選聘專業物業服務企業

公租房物業管理市場化模式已形成共識。公租房管理機構作為公租房的業主應該采用招投標的方式選聘物業服務企業，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經費開支、經營風險等一系列問題。物業服務企業投標時，應根據擬接管的公租房小區的物業服務內容、服務標準，詳細測算每項物業服務成本，并進行投標報價。但是，在選聘接管此類小區的物業服務企業時，必須注重物業服務方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠，提出一些不切實際、不符合公租房住戶群體特征的招標要求和投標服務承諾。物業服務內容及其標準等必須明確列明在物業服務委托合同中，并與投標承諾一致。

4.3優化物業管理資金獲取途徑

保障性住房小區物業管理的非盈利性質容易導致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區物業管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現有物業管理費全部來源于物業承租人的方式，而采用市場化的物業管理經營方式和收費標準，為公租房物業管理提供財政支持。這也得到了眾多學者的認同[14-16]。為了保證公租房物業保值增值，加強物業管理，其所需費用可以按照公租房管理機構和承租人各出資一部分（比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業管理費也參照此比例向租戶收取），這樣可以實現政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業服務質量，又能使國家資產保值增值。同時，承租人繳納較少的物業管理費就能得到舒適的生活環境，避免出現惡性循環帶來的不良后果。

4.4優化物業服務費收費方式

目前，公租房物業管理費由物業服務企業向住戶提供了物業服務之后自行向住戶收取。這種收費方式很容易出現住戶“搭便車”行為。《物業管理條例》第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”可見，公租房管理機構作為公租房所有權人，在租戶不繳納物業管理費時，有連帶交納義務。因此，為了保證公租房物業管理工作的良性循環，物業管理費的收取應該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業服務費標準、繳費方式、違約責任等，并將物業服務合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業服務企業與自己的權利義務。

4.5強調物業公司的社會責任

公租房物業管理雖然按照市場化模式經營，但是鑒于公租房小區的特殊性，需要接管此類小區的物業服務企業注重社會效益，真正承擔起企業的社會責任。特別是在發展殘疾人事業、解決城市下崗失業人員就業、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應勞動能力的殘疾人、下崗失業人員、特殊困難家庭等進行物業服務工作的業務培訓，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業問題，減輕社會負擔，又可以直接影響到相鄰業主和住戶對物業管理工作的理解和支持。

4.6加強公租房物業監管

物業服務質量與國家資產價值、住戶權益密切相關。按照市場化模式經營的物業服務企業和住戶的行為都必須得到監督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機構代表組成的公租房小區監督委員會，監督物業服務企業及住戶的行為，出現違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機構、街道、派出所等相關單位匯報。同時，每年至少進行一次住戶滿意度調查，建立物業服務企業的監督考核體系，確保物業服務企業嚴格按照物業服務合同約定的標準提供服務，確保物業服務費正確使用。

5結語

公租房運營管理更考驗公租房制度的可持續性，物業管理作為運營管理的重要一環，社會各界必須群策群力解決公租房物業管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業物業服務企業承擔公租房物業管理，可以減少政府管理機構組建物管公司帶來的一系列問題；通過政府購買服務，實行公租房物業管理與運營管理、社區管理融合的管理模式；改變收費方式，提高收費率；強調物業公司的社會責任，建立公租房物業監管機制，實現公租房物業的保值增值，推動公租房制度的進一步發展。

參考文獻

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[15]吳鴻根.構建保障性住房物業管理模式研究[J].上海房地，2010（8）：38-39.

篇8

20xx年廣州市公租房新規定：本批公租房19日起接受網上申請本次推出面向來穗務工人員的公共租賃住房房源共600套，其中白云區龍歸花園264套，黃埔區瑞東花園336套，計劃于5月19日起開始網上預申請，于9月28日公開進行搖號分配。

兩類來穗務工人員，可以申請承租市本級公共租賃住房：一是來穗時間長、穩定就業的中低收入來穗務工人員;二是高級技能人才或受表彰、獲榮譽稱號的來穗務工人員。

市住房保障辦提醒，來穗務工人員可前往居住地街鎮來穗人員服務管理窗口咨詢并領取《20xx年來穗務工人員申請公共租賃住房搖號分配指引》等資料;符合條件的，可先準備申請所需資料，并于5月19日6月1日登錄廣東省網上辦事大廳廣州分廳來穗務工人員申請承租公共租賃住房專題網頁進行預申請。

20xx年廣州市公租房新規定：廣州今起1.6萬套公租房接受申請 無收入限制從今天開始，市住房保障辦公室開放今年1.6萬多套公租房，接受新就業無房職工的申請，符合條件的新就業無房職工可以向所在單位提出意向，再由單位匯總人數后向政府提出申請。本周三上午，市住房保障辦公室將在市房地產大廈(越秀區豪賢路193號)西廣場舉辦現場咨詢，有意向的市民可以去現場咨詢。

今年廣州推出新就業無房職工公租房共16668套，面向用人單位整體租賃，不對個人開放申請。從今日起至4月28日，用人單位在匯總本單位符合條件員工承租意向之后，統一向市住保辦提出申請，5月份市住房保障辦再制定具體分配方案，計劃到6月實施配租。

根據《廣州市新就業無房職工公共租賃住房保障辦法》，用人單位包括依法注冊登記且住所地在本市的廣州市高新技術企業、創新標桿企業、高等院校、科研機構，以及政法、醫療、交通、環衛等基本公共服務部門和政府批準的其他單位。

申請公租房的新就業無房職工應當同時符合下列條件：

18周歲以上(含本數)，35周歲以下(含本數)。具有高級專業技術資格或高級工以上職業技術資格，或從事城市公共服務領域特殊艱苦崗位的職工，不受年齡限制。

本人、配偶及未成年子女在本市無自有產權住房，且當前未享受公共租賃住房(含廉租住房)保障。

符合本單位分配管理方案的其他條件。

值得注意的是，本次公租房對于申請人的收入沒有限制。

20xx年廣州市公租房新規定：來穗人員公租房開放首日遇冷擺好展板做好現場指引，但是前來參觀的人卻寥寥無幾，昨日面向來穗人員的公租房房源首次開放參觀，但是整個上午南都記者在龍歸花園卻沒有看到幾個前來看房的外來工。現場共有264套房源、4種戶型，但是只有10余人來看房，而且全部都是周圍的街坊來看熱鬧，真正符合條件的外來工一個都沒碰到。

看房者：并非申請人

本次龍歸花園提供的來穗人員公租房房源共有264套，有一房、一房一廳、兩房一廳、三房一廳共計4種戶型，面積從30平米到60多平米不等，月租金從200元到800多元不等，為市場價7折。南都記者昨天實地踩點發現，這4種戶型都算方正，無論是廳、房還是陽臺都是正向，基本沒有特別差的戶型，幾名過來看熱鬧的周邊街坊看房感受也是比較實用。

經過一上午的現場踩點走訪，南都記者發現只有10余人來龍歸花園看房，而其中符合條件的外來工一個都沒碰到。對此，現場工作人員表示，之前在倉邊路原國土房管局現場擺攤咨詢時，前來詢問了解的外來工就非常少，再加上首個開放日是工作日，龍歸花園較市區稍微有點遠，幾大因素共同導致了現場前來看房的外來工不多。

不過，上述工作人員預計周末兩天會有符合條件的外來工前來踩點，由于距離城區更近，可能更多的外來工會選擇到黃埔區的瑞東花園看房。

有意向外來工不多 啥原因?

向外來工提供公租房本是一件帶有公益性質的善舉，有關部門今年來也一直在宣傳，但是從目前反饋來看似乎有意向的外來工并不多，這到底是怎么回事?

篇9

一、計劃發放公共租賃住房租賃補貼3000戶，預計補貼金額550萬元。今年補貼標準仍然執行低保戶家庭140.00元/月，低收入家庭及其他保障類型家庭90.00元/月。根據2020年縣城鎮人均可支配收入情況，適度調整公共租賃住房補貼家庭收入審核標準，即由原來的家庭人均收入不高于1270元/月，調整為家庭人均收入不高于1313元/月；享受按份共有產權購買公共租賃住房及實物配租的家庭收入審核標準仍執行家庭人均收入不高于1600元/月。

二、按照分層實施、梯度保障的原則，我們將在保障低收入家庭、中等偏下收入住房困難家庭的基礎上，拓寬轉移人口住房保障渠道,將進城務工農民、新就業大學生、公交車司機、一線環衛工人、青年教師及青年醫務工作者等納入現有已實施保障鄉鎮的住房保障范圍，對以上新增保障群體在收入上不設限制，需要本人提供單位工作證明，提交在本地沒有房產和車輛的相關證明，另對失去原有耕地,并有鄉鎮政府出具失去原有耕地相關證明，在城鎮居住10年以上,符合具有城鎮常住戶口，家庭人均收入屬于當地人民政府確定的城鎮低收入家庭范圍，并具有居住地證明的農民家庭,也可享受當地城鎮低收入住房困難家庭保障待遇。通過這個舉措不斷提高住房保障覆蓋范圍。

三、由于保障范圍的擴大，保障群體層次的不同，為便于統一管理，公共租賃住房租金收取標準仍實行低保戶家庭為1元/月/平方米，低收入家庭為2元/月/平方米，其他保障家庭為3元/月/平方米，對外來務工及其他保障家庭，在第二個年審期如達到低收入或低保標準，可按年審后的標準收取租金。

四、強化公共租賃住房的后期管理，利用三個月時間組織全面核查完全政府產權公共租賃住房，核查戶數550余戶，重點核查鎮、松江河鎮區域保障對象，確保出租房屋用于解決最低收入家庭以及外來務工低收入家庭的住房困難，杜絕轉租、轉借及空置、閑置現象。

五、根據審計整改要求，對已審計出的違規保障戶，將通過社區督促其進行整改，不符合保障條件的在公示后退出其保障資格。

六、對松江河鎮政府提供的172套吉源小區公租房，將督促松江河鎮政府盡快交付，由我單位申請裝修資金進行裝修，使已簽訂分配入住合同的保障戶重新審核后盡快遷入新居。

七、結合撫政辦發【2019】56號文件，至方案頒布之日起,廉租住房保障家庭3年后仍未購買國有產權份額的,由廉租住房管理機構對國有產權部分收取租金，租金標準在屆滿之后由住房保障機構另行制定。

原廉租住房保障家庭自愿退出自有產權份額的,報縣政府審批后，由縣政府按照保障戶原出資價格回購,不計利息，對裝修及附屬物不予補償。

原廉租住房保障家庭合法繼承人符合住房保障條件的,以產權登記時間為準，不足6年的按合同約定的原價購買廉租住房國有產權份額；超過6年的，按市場評估價購買廉租住房國有產權份額。合法繼承人不符合住房保障條件的,可以按照合同簽訂時的同地段、同品質普通商品住房價格購買廉租住房國有產權份額，合法繼承人對價格有異議的，可自行選定有相應房產評估資質的機構來確定;放棄購買的,按照市場價格繳納廉租住房國有產權房屋租金。

在今后執行中，如有超出我縣實際發生的情況，參照《省人民政府辦公廳關于按份共有產權廉租住房國有產權轉讓工作的指導意見》執行。

社區、民政辦及住房保障部門，對按份共有產權廉租住房國有產權轉讓工作進行政策宣傳解讀，要嚴格執行住房保障相關政策規定，加強檢查督導，積極穩妥地推進廉租住房國有產權轉讓工作，確保社會穩定。

八、要根據《省保障性住房實物配租與租賃補貼分配管理暫行辦法》號文件精神，社區、民政辦及住房保障部門要各司其職，保障住房困難家庭做到隨時申請，集中審核，按照“三審兩公示”流程將符合條件的保障戶納入到保障范圍里，經審查確定為公共租賃住房保障對象的，在申請實物配租輪候期間，應當納入租賃補貼保障范圍，做到應保盡保，租賃補貼保障名單確認時間為每年的6月30日前，社區要將符合保障條件但未納入保障的家庭，暫時納入到輪候范圍，在下一次新增保障計劃時，按照輪候保障家庭的輪候時間及家庭困難情況按順序給予保障。為方便群眾辦事，2021年將逐步完善公租房管理信息系統的相關工作，力爭于2021年年底前開啟信息網上年審工作。

九、結合省住建廳建立的快報系統，對我縣棚改實施進度及公租房分配情況，通過相關部門數據統計，每月及時準確進行報送。

十、針對鎮、松江河鎮、泉陽鎮完全政府產權公共租賃住房小區保障戶供水管道老化、影響生活等問題，由我單位申請維修資金對供水管道進行維修，并設立專人負責；對公共租賃住房配套設施養護報修，承租家庭公租房隨時需要解決的問題要給予及時解決。同時計劃在公租房房源集中的松江河鎮、鎮聯系公租房配套設施養護保修合作單位，針對保障戶報修問題及時解決。

篇10

香港特區政府在住房政策中采取明確的雙軌制，一是市場住房供應體系，二是保障性住房供應體系。對于私營房屋市場政府不予干涉，但行使調控職能。保障性住房分為公屋和居屋，公屋提供給符合條件的申請者租住，相當于內地目前的公租房；居屋供符合條件的申請者購買，相當于內地的經濟適用房，都是面對中低收入市民。

為解決低收入市民的居住問題，1948年民間團體香港房屋協會成立，協會通過自己籌款及政府資助，為香港貧民提供了大量住宅，這是公屋建設的雛形。目前，香港公屋制度發展較為完善，主要有以下特點。

1.成立專門機構負責建設管理。香港房屋委員會(簡稱“房委會”)是香港公屋的建設和管理機構，同時也積極參與居屋建設，委員會屬下有不同的子委員會，分別處理規劃、建筑、財務等不同領域的事項。社會資本不參與公屋建設，但可以參與居屋建設。

2.加強對公屋建設的土地資金供給。香港公屋和居屋的土地都由政府免費提供，所占土地都不是優質地塊。在香港公屋建設啟動之初，主要靠政府撥款，但到1988年，政府注資形式正式退出，香港房委會改為自負盈虧的機構，負責公屋建設運營，政府不再投入資金。

3.多種措施加強公屋的管理運營。因為公屋僅靠租金難以維系運轉，香港實行租售并舉，政府為公屋建設提供貸款資助，房委會按市值出租公屋附屬的商業設施和非住宅設施。房委會建設的公屋可以作為居屋以市場價的60％～70％出售，資金用于公屋的建設和維護。此外，以商場及停車場為核心物業的領匯房地產基金也從股市籌措大量資金。通過運用綜合措施，香港公屋資金運作有盈余。

4.公屋區配套設施比較健全。香港公屋建設所占土地雖然不是優質地塊，但交通網絡和配套生活設施等都非常齊備，絕無“城市孤島”現象。

5.公屋租金和居屋售價相對較低。香港公屋租金很低，約為市場價的1/4，居民申請公屋的平均輪候時間為1.9年，公屋租金價格每隔兩年進行相應調整，目前有3成香港人居住公屋。社會資本也可以參與居屋的建設，居屋的建設成本與普通商品房相比減去了土地費用，使得居屋的售價僅為商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供應體系解決了占總人口一半的中低收入市民居住問題，同時又是對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協調。

6.通過保障性住房對房地產市場進行調節。香港運用土地政策和保障性住房政策對房地產市場進行宏觀調控，通過增加公共住房投入抑制房地產市場的暴利行為，在樓市下滑時減少公共住房供應量幫助恢復樓市。亞洲金融風暴使香港樓價下挫，為避免居屋和商品房惡性競爭，香港在2003年無限期停建及停售居屋。

7.切實加強公屋制度保障。為了使得這樣的公共政策真正受惠于低收入階層，香港政府制定了非常嚴格的公屋和居屋申請程序，一旦發現詐騙，處罰極其嚴厲，不僅有牢獄之災，個人信用也徹底破產。因此多年來，雖然也出現過詐騙案，但概率很低。

8.多種措施鼓勵居民購置住宅。盡管香港公屋資金運作有盈余，仍然推出系列措施鼓勵有條件的居民購置住宅，以減少出租公屋的比例，從而降低持續大規模建造公屋所產生的管理和維修負擔。這些措施包括“居者有其屋計劃”、“私人參建居屋計劃”、“租者置其屋計劃”、“自置居所貸款計劃”、“可租可買選擇計劃”、“夾心階層住屋計劃”等。

二、推進我國公租房建設的思考

通過對香港公屋制度的分析，我國內地推進公租房建設要注意以下幾點。

1.應科學規劃設計公租房建設。為了避免大片公租房集中建設形成“貧民窟”，公租房要堅持集中與分散相結合的原則，結合城市總體發展進行規劃建設，修建公租房的土地雖然不是優質地塊，但交通網絡應該順暢，配套也要完備。在規劃中，應分析城市各個地區的住房需求數量，尤其是各地工業園區企業職工對公租房的需求情況，科學規劃公租房建設，使之能夠形成穩定的商業物業收入。在規劃中，應針對保障對象的不同，公租房的建設裝修檔次、租金標準要形成合理梯度，并能夠實現就近配租，避免形成交通壓力。

2.利用公積金貸款建設公租房。資金來源是公租房建設的主要困難。為探索更多資金渠道，今年8月5日，住房和城鄉建設部公布了我國第一批28個城市作為公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。目前，我國許多城市公積金資金運用率不高，而且受全國房地產市場影響，未來相當長時間內住房公積金貸款增長可能跟不上公積金繳存余額的增長，全國許多城市資金運用率將會降低。因此，為拓寬公租房建設資金渠道，我國可提取相應比例的公積金沉淀資金用以建設公租房，同時在試點成熟的基礎上，推廣公積金貸款建設公租房，并探索通過直接投資或定向募集等方式，吸引保險資金等參與公租房建設。