一、引言

近幾年來，中國市場機制的日益完善和城市化進程的不斷加快，既給物業(yè)服務行業(yè)帶來了良好的發(fā)展機遇，也帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)生存發(fā)展面臨著一個復雜多變的內(nèi)外部環(huán)境，這對物業(yè)服務企業(yè)財務管理提出了更高的要求。企業(yè)越發(fā)展戰(zhàn)略越重要，而作為一名財務管理人員，更加認識到財務戰(zhàn)略對于現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)的重要性。財務戰(zhàn)略是指為了謀求企業(yè)的長遠發(fā)展和提升核心競爭力，根據(jù)企業(yè)財務戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略思想，結(jié)合財務戰(zhàn)略主體外部環(huán)境的變化和內(nèi)在條件，在分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢及其對財務活動影響的基礎上，采用一定的方法和技術，對企業(yè)未來各層次財務活動的發(fā)展方向、目標以及實現(xiàn)目標的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過程。而物業(yè)服務企業(yè)的財務戰(zhàn)略又有其獨特性。為此，本文主要研究了目前物業(yè)服務企業(yè)在財務戰(zhàn)略方面存在的問題及解決這些問題的對策，希望這些對策與建議能給物業(yè)服務企業(yè)財務戰(zhàn)略的完善與創(chuàng)新提供借鑒。

二、物業(yè)服務企業(yè)實施財務戰(zhàn)略的必要性

在當前形勢下，物業(yè)服務企業(yè)只有在有限的資源條件下明確了自身發(fā)展目標，并圍繞著這個目標進行戰(zhàn)略的規(guī)劃與實施，才能適應復雜多變的市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，這就涉及到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題。而發(fā)展戰(zhàn)略的實施歸根到底是要靠包括財務戰(zhàn)略在內(nèi)的若干個子戰(zhàn)略的實施來實現(xiàn)的。從某種意義上講，財務戰(zhàn)略的主要作用就是貫徹落實企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、明確企業(yè)財務管理與決策的發(fā)展方向、指導企業(yè)各項財務活動。因此，對于物業(yè)服務企業(yè)來講實施財務戰(zhàn)略是十分必要的：

(一)它是物業(yè)服務企業(yè)積極應對市場變化、貫徹落實發(fā)展戰(zhàn)略的需要

無論是企業(yè)外部的政治、經(jīng)濟、金融、技術、市場等方面的變化，還是企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、組織、人員、管理等方面的變化，都會直接或間接地影響到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，進而影響到企業(yè)的財務戰(zhàn)略。而近幾年來，物業(yè)服務企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境復雜多變，這就要求物業(yè)服務企業(yè)管理層能站在戰(zhàn)略的高度，對企業(yè)總體發(fā)展目標進行謀劃，從而更好地指導物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營活動。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)管理和內(nèi)部控制的最高目標，有助于企業(yè)強化風險管理，提高決策水平，提升企業(yè)經(jīng)營效率、效果和效益，但是發(fā)展戰(zhàn)略只是從全局的角度解決諸如市場競爭地位、組織結(jié)構(gòu)、社會責任等方面的重大問題，換句話講，發(fā)展戰(zhàn)略的落實與執(zhí)行必須依靠像財務戰(zhàn)略之類的子戰(zhàn)略系統(tǒng)的實施才能實現(xiàn)。在這種情況下，制定和實施財務戰(zhàn)略就有了可能和客觀需要。財務戰(zhàn)略雖然是從屬于發(fā)展戰(zhàn)略的一個子戰(zhàn)略，但財務戰(zhàn)略是任何企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略里面最重要、最核心的一個子戰(zhàn)略。財務戰(zhàn)略要求各級財務管理人員從戰(zhàn)略的高度看待財務管理，用戰(zhàn)略的思維進行財務管理工作。它要求企業(yè)財務部門及全體財務人員不僅要做好企業(yè)生存發(fā)展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內(nèi)外部環(huán)境的基礎上不斷創(chuàng)造價值，維持企業(yè)的長期生存與發(fā)展，從而逐步實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

一、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務發(fā)展困難的原因

（一）規(guī)模偏小，經(jīng)濟效益不好

物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進一步發(fā)展。從而導致物業(yè)服務一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應改變原有的經(jīng)營規(guī)模，擴大其發(fā)展空間，加大業(yè)務量，以便提高經(jīng)濟效益，促進物業(yè)服務的創(chuàng)新。

（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才

目前我國的物業(yè)管理企業(yè)對工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務的發(fā)展。對于此現(xiàn)象，應提高對物業(yè)服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時物業(yè)管理企業(yè)應吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動性大的現(xiàn)象。同時，物業(yè)管理企業(yè)還應針對物業(yè)服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務的質(zhì)量。

（三）建管不分，引發(fā)服務矛盾

萬科物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式分析

依據(jù)上述商業(yè)模式評價體系,筆者以青青家園為例,對萬科物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)模式進行了分析,總結(jié)了其實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗,同時也發(fā)現(xiàn)了萬科物業(yè)服務企業(yè)目前的商業(yè)模式中存在的一些問題,提出了針對性的建議。萬科物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式的最大特點就是“服務集成商”,即不僅為業(yè)主提供傳統(tǒng)的物業(yè)服務項目,而且利用自身掌握的資源,為業(yè)主提供特色服務及相關的資源,如為業(yè)主提供二手房相關信息等。服務集成商將是未來物業(yè)企業(yè)的發(fā)展方向,物業(yè)企業(yè)將更少的擔任服務生產(chǎn)者的角色,而更多的轉(zhuǎn)型為信息提供者。(一)價值創(chuàng)造模式所謂企業(yè)的價值創(chuàng)造模式,即企業(yè)利用自身所擁有及掌握的資源,最大限度的滿足客戶的個性需求,提高客戶的忠誠度,進而獲得高溢價,最終保證此模式的長久運營。具體到物業(yè)服務企業(yè),主要涉及以下兩個方面:第一業(yè)主層面。業(yè)主層面主要包括業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度以及業(yè)主自身的個性化需求能否得到很好地滿足等方面。根據(jù)實地調(diào)研的結(jié)果顯示,萬科物業(yè)接管的青青家園項目的業(yè)主滿意度約為95.27%,居于行業(yè)前列。另外,青青家園項目的保安人員幾乎可以認識小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,并對出入人員進行嚴格的登記;對于業(yè)主反映的問題,客服人員也能及時予以答復和解決,得到了小區(qū)業(yè)主的一致好評。在滿足業(yè)主個性化需求方面,萬科物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內(nèi)定期舉行以物換物的跳蚤市場,以幫助業(yè)主處理閑雜物品;同時,在傳統(tǒng)節(jié)日里,物業(yè)服務企業(yè)工作人員會組織小區(qū)業(yè)主開展文藝匯演等活動。很好的滿足了業(yè)主精神層面的需求。第二業(yè)務層面。業(yè)務層面主要涉及服務項目、業(yè)務增長率等方面。萬科物業(yè)在青青家園項目中,除了提供綠化、安保、保潔等傳統(tǒng)的物業(yè)服務項目外,將服務范圍縱向延伸至房地產(chǎn)行業(yè)的整個鏈條,以更好的滿足業(yè)主的個性化需求。例如,在青青家園小區(qū)外,萬科物業(yè)服務企業(yè)專門修建了業(yè)主服務中心,為業(yè)主提供房屋出租、二手房等相關的信息,以剛好的滿足業(yè)主在房屋租賃、交易等方面的需求。(二)內(nèi)部資源能力模式內(nèi)部資源能力模式,是指企業(yè)對自身已經(jīng)掌握的資源進行科學合理的管理,同時積極引進、吸納優(yōu)質(zhì)資源,形成特有的組織能力,并將這種優(yōu)勢作為企業(yè)的賣點,向資本市場融資,為企業(yè)的發(fā)展取得資金支持。針對物業(yè)服務企業(yè)而言,內(nèi)部資源能力模式方面主要包含財務能力和員工管理兩大板塊。第一財務能力。對于物業(yè)服務企業(yè)而言,其最大的收入來源就是物業(yè)費的收繳。因此物業(yè)費的上繳率很大程度上決定了物業(yè)服務企業(yè)的財務狀況和發(fā)展前景。根據(jù)青青家園近幾年物業(yè)費收繳情況記錄顯示,其年平均收繳率約為98%。較高的物業(yè)費收繳率為物業(yè)服務企業(yè)相關業(yè)務的開展、拓展奠定了基礎,更為企業(yè)應對市場經(jīng)濟的競爭提供了強大的后盾。第二員工管理。在員工管理方面,主要涉及兩方面的問題,一是員工的流動性,二是對員工的培訓情況。定期對員工進行培訓,一方面,可以使員工更好的實現(xiàn)自身的社會價值,另一方面,也可以在一定程度上減小員工的流動率,降低企業(yè)的成本。通過與青青家園項目經(jīng)理的座談,筆者發(fā)現(xiàn),萬科物業(yè)服務企業(yè)每年會定期對員工進行培訓,使其掌握最新的信息及技能。在這樣的管理機制下,青青家園的員工流動率幾乎為零,大多數(shù)員工均是從接管項目時便在該項目工作了。較低的員工流動率也為萬科物業(yè)節(jié)約了一筆不小的開支。(三)外部合作生態(tài)模式外部合作生態(tài)模式,就是企業(yè)根據(jù)自身的實際情況,選擇或放棄合作伙伴,以形成穩(wěn)定、高效、精簡的合作關系。穩(wěn)定的外部合作關系,一方面可以很好的降低企業(yè)運營的成本,另一方面,則可以提高客戶對企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務的滿意度,最終達到提升企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。具體而言,主要包括兩個方面:一是合作伙伴方面,一是社會形象方面。目前,物業(yè)服務企業(yè)多采用服務項目外包形式,即將保潔、保安、綠化等專業(yè)性較強的服務項目外包給專業(yè)公司,以提高服務質(zhì)量,增強業(yè)主滿意度。萬科物業(yè)服務與各個專業(yè)公司的合作關系如圖2所示:萬科物業(yè)服務企業(yè)與各個專業(yè)公司之間的合作關系已持續(xù)了很長的時間。較長的合作時間為雙方都帶來了可觀的經(jīng)濟效益。在社會形象層面,主要是指企業(yè)的品牌知名度以及社會公益的參與情況。隨著市場經(jīng)濟競爭的增強,品牌效應已逐漸成為企業(yè)獲得勝利的一大關鍵因素。除了提供一流的服務外,積極參與社會公益也成為了打造品牌的一個有效方式。萬科物業(yè)服務企業(yè)無論是在業(yè)內(nèi)還是在業(yè)主當中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效應。在與業(yè)主交談的過程中,他們當初選擇青青家園在很大程度上都是沖著萬科物業(yè)企業(yè)而來的,而且在身邊的朋友買房時,也會極力推薦萬科物業(yè)服務企業(yè)所接管的項目。可見,萬科物業(yè)服務企業(yè)在同行業(yè)中是具有絕佳的競爭力的。而在社會公益方面,萬科物業(yè)服務企業(yè)也為業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)做出了表率:建立了萬科公益基金,用于兒童救助、“春天里行動”、援建遵道學校、社區(qū)垃圾分類、文化交流和教育發(fā)展等公益項目;另外,在汶川地震后,萬科物業(yè)服務企業(yè)發(fā)起組織了志愿者協(xié)調(diào)辦公室,專業(yè)團隊扎根地震災區(qū)遵道一年,無償捐建并推廣防震減災技術應用。(四)收益獲取模式收益獲取模式,對于一般企業(yè)而言,是指企業(yè)放棄產(chǎn)品的部分收益,轉(zhuǎn)而依靠其余收益。而對物業(yè)服務企業(yè)而言,主要是指通過提供傳統(tǒng)的物業(yè)服務以及特色化的服務來實現(xiàn)企業(yè)的盈利的。在前文中已經(jīng)提及,萬科物業(yè)服務企業(yè)目前已增加了提供二手房信息等特色服務,來增加企業(yè)的收入。

對萬科物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式的總結(jié)及建議

(一)萬科物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式的總結(jié)萬科物業(yè)服務企業(yè)目前在業(yè)內(nèi)居于領跑地位,其商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型也十分成功,根據(jù)實地調(diào)研上述內(nèi)容,筆者認為,萬科物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型成功的原因主要有以下幾個方面:第一差異化服務。萬科物業(yè)服務企業(yè)在提供傳統(tǒng)服務項目的基礎上,推出了一系列特色化的服務,通過幫助業(yè)主解決一些瑣碎的問題,滿足了業(yè)主的個性化需求,為業(yè)主解決了后顧之憂,真正達到“以人為本、顧客至上”的原則。在青青家園的業(yè)主服務站內(nèi),萬科物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供了游泳、兒童鋼琴課程、二手房信息等諸多特色化的服務,很好的滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要,受到了業(yè)主的一致好評,更為企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟效益。第二內(nèi)部員工及外部合作的穩(wěn)定性。根據(jù)青青家園實地調(diào)查的結(jié)果,萬科物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部員工的流動率幾乎為零,與各個專業(yè)公司的合作也相對穩(wěn)定。較低的變動率一方面為萬科物業(yè)服務企業(yè)節(jié)約了成本,另一方面則是保證了物業(yè)服務的質(zhì)量,提高業(yè)主滿意度,最終為企業(yè)的發(fā)張奠定基礎。萬科物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式的成功轉(zhuǎn)型為物業(yè)行業(yè)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型及發(fā)展提供了教程,也為使其成為了物業(yè)服務行業(yè)的典范,為公司的發(fā)展打響了知名度。(二)關于物業(yè)服務商業(yè)模式的建議雖然萬科物業(yè)商業(yè)模式實現(xiàn)了成功轉(zhuǎn)型,但是,由于整個行業(yè)在此方面沒有更多的經(jīng)驗體統(tǒng),因此,萬科在轉(zhuǎn)型的過程中也暴露出了一些的問題:第一特色化服務類型有待多樣化。萬科較之于其他物業(yè)服務公司,他的特點就在于能夠為顧客解決后顧之憂,使業(yè)主做到足不出戶,便能心想事成。但是推行特色化服務已經(jīng)成為了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展趨勢,因此,萬科物業(yè)必須在現(xiàn)有特色服務的基礎上進一步拓寬業(yè)務范圍,提供更多種類的特色服務,如代收快遞等,以更好的滿業(yè)主的需求;第二員工的專業(yè)化培訓有待加強。除了完善特色化的服務之外,萬科還應該盡最大的努力使得自己的員工更專業(yè)化,這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出,利于不敗之地。例如邀請專業(yè)教師定期培訓,以使員工可以接收到最新的專業(yè)知識,提高其服務能力,或是每年定期組織職業(yè)技能比拼,對于獲勝的員工進行精神和物質(zhì)的雙重獎勵,以調(diào)動廣大員工的積極性;第三進一步加強企業(yè)知名度。對于萬科集團而言,其總部位于深圳市,在我國的南方地區(qū)知名度很高。但萬科物業(yè)由于進駐北方的時間比較短,接管的項目有限,在北方的知名度并不占優(yōu)勢,因此,萬科物業(yè)服務企業(yè)必須努力提高服務質(zhì)量,同時積極承擔社會責任,不斷提高企業(yè)知名度,為后續(xù)業(yè)務的開展奠定基礎。

本文作者：孫翠敏朱丹薇工作單位：北京林業(yè)大學經(jīng)濟管理學院

我國物業(yè)管理從1981年起步到現(xiàn)在，經(jīng)歷了起步、發(fā)展、規(guī)范化大發(fā)展階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)13益壯大，作為房地產(chǎn)的保持和延續(xù)必須依賴的物業(yè)管理，將在未來有更加廣闊發(fā)展空間，這為物業(yè)服務企業(yè)提供了巨大的盈利機會。物業(yè)服務企業(yè)要取得快速發(fā)展，經(jīng)營將是一條必由之路。

一、目前物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務行業(yè)，近些年來取得了一定的發(fā)展，但是起步晚，基礎較薄弱，在發(fā)展中存在著一些問題。從中國物業(yè)管理協(xié)會2008年的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》來看，在被調(diào)查的全國31個省、自治區(qū)、直轄市的4，600家企業(yè)，其中有40．76％處于虧損狀態(tài)，40．07％的企業(yè)盈利，其余盈虧平衡，且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82．1萬元，可以看出物業(yè)服務行業(yè)整體經(jīng)營效益不樂觀。經(jīng)營中存在的問題主要有：

1、物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營理念滯后。長期以來，物業(yè)服務企業(yè)提倡的是管理與服務，而對經(jīng)營的問題涉及較少。人們普遍認為物業(yè)管理是“微利保本”行業(yè)，沒有多少經(jīng)營可談，對經(jīng)營采取了漠視的態(tài)度，喪失了經(jīng)營的主動性。提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)的一種手段，作為企業(yè)，經(jīng)營應是其基本的行為，只有進行經(jīng)營，并取得利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。

2、大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)采用傳統(tǒng)單一物業(yè)經(jīng)營模式，盈利能力弱。即物業(yè)服務企業(yè)作為傳統(tǒng)的提供方，接受物業(yè)委托方的選聘，對特定的物業(yè)區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一管理，并對業(yè)主提供普通的公共服務，如清潔衛(wèi)生、共用設施設備維護、秩序維護、綠化養(yǎng)護等。這些物業(yè)服務企業(yè)沒有足夠的規(guī)模，缺乏服務新手段和新技術。依靠收取物業(yè)服務費的形式進行，經(jīng)營模式相對單一，收入來源單一。

3、物業(yè)服務成本逐年升高，物業(yè)服務費實行政府指導價且業(yè)主繳費率低，造成了物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營的低利潤。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供準公共服務的性質(zhì)，決定了物業(yè)服務在公共性服務內(nèi)容的收費方面不同于其他行業(yè)的經(jīng)營性服務，而收費實行政府指導價，定價比較低且業(yè)主繳費率低，這樣使許多企業(yè)保本微利，有些企業(yè)甚至出現(xiàn)收費標準低于服務成本。服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，吞噬了物業(yè)服務企業(yè)本已微薄的利潤空間。

一、物業(yè)服務企業(yè)與利益相關者的概念

“物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。”物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。tz12007年修訂的《物業(yè)管理條例》，將“物業(yè)管理”更改為“物業(yè)服務”。物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。嘲利益相關者理論現(xiàn)己廣泛存在于研究和實踐領域，對利益相關者的定義有很多，以美國學者弗里曼(Free—man)的觀點最具代表性，他在1984年出版的《戰(zhàn)略管理：一種利益相關者的方法》中提出：“利益相關者是能夠影響一個組織目標的實現(xiàn)，或者受到一個組織實現(xiàn)其目標過程影響的所有個體和群體。"Freeman的這個定義，豐富并完善了利益相關者理論。

二、物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部利益相關者分析

(一)員工。物業(yè)服務企業(yè)的員工是該組織所擁有的全體成員。員工是物業(yè)服務企業(yè)在管理過程中形成的人事關系，包括物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部上下級之間的關系、不同職能部門之間的關系、內(nèi)部員工相互之間的關系，以及物業(yè)服務企業(yè)同員工之間的關系。物業(yè)服務企業(yè)目標和利益的實現(xiàn)，良好形象的樹立，都與企業(yè)員工密切相關。物業(yè)服務企業(yè)的員工是企業(yè)生存和發(fā)展的動力，員工是企業(yè)具體管理和服務工作的承擔者，是企業(yè)形象的創(chuàng)造者和代表者，影響到物業(yè)服務企業(yè)形象的建立和塑造，更影響到物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)濟、社會等各方面利益的實現(xiàn)；同時，物業(yè)服務企業(yè)是從業(yè)員工自我實現(xiàn)、不斷發(fā)展的平臺，物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響到從業(yè)員工的經(jīng)濟收益、發(fā)展空間等。

(二)股東。物業(yè)服務企業(yè)與股東之間是一個組織與投資者的關系。股東和潛在投資者是物業(yè)服務企業(yè)的資金來源，是物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展壯大的基礎；同時，物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營狀況，影響到股東權(quán)益的實現(xiàn)。物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，往往通過各種方式，爭取股東和潛在投資者對自身的了解和信任，樹立企業(yè)的良好形象，創(chuàng)造有利的投資氛圍，穩(wěn)定既有的股東隊伍，吸引潛在投資者，不斷拓展資金來源。

三、物業(yè)服務企業(yè)外部利益相關者分析

摘要：物業(yè)服務的標準化發(fā)展不僅有利于提高企業(yè)各部門之間的工作效率，而且可以提升企業(yè)的業(yè)務水平，基于此，本文首先說明了物業(yè)服務企業(yè)標準化發(fā)展的總體思路，然后重點分析了物業(yè)服務企業(yè)標準化發(fā)展的具體策略，以便可以進一步提升物業(yè)服務企業(yè)的工作水平。

關鍵詞：物業(yè)服務企業(yè)；標準化；發(fā)展策略

改革開放后我國的社會主義經(jīng)濟的發(fā)展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了顯著改善。在這樣的大背景下，不同類型的物業(yè)項目也紛紛走入了人們的生活當中。人們在對物業(yè)項目進行消費的同時，也對于物業(yè)服務的質(zhì)量提出了很高的要求。這就對物業(yè)管理人員提出了不小的挑戰(zhàn)，為應對外部環(huán)境的需求，他們需要加強并不斷改善對于企業(yè)的宏觀與微觀管理。其中對物業(yè)進行標準化管理無疑是一道良方。通過標準化的管理理念與手段，不僅可以促進企業(yè)效益的提高，也為企業(yè)的長遠發(fā)展打下了堅實的基礎。所以，物業(yè)管理人員應當通過多種手段，來促進物業(yè)管理標準化水平的提升，提供更加優(yōu)質(zhì)與專業(yè)的服務。

1標準化在物業(yè)服務中的重要性

1.1有利于提高物業(yè)服務企業(yè)各部門的工作效率。物業(yè)管理部門，在日常的工作中，需要經(jīng)常與其它部門進行分工與協(xié)作。如何進行有條不紊的合作，保證整個管理過程的高效運轉(zhuǎn)，就成為了管理人員的工作重點。通過標準化的管理模式，無疑可以很好地應對這樣的難題，通過明確的規(guī)章制度與標準化操作，可以有效地避免互相推諉、效率低下的情況出現(xiàn)。1.2有利于提升物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務水平。物業(yè)管理的質(zhì)量需要通過一定的標準進行約束。所以，物業(yè)企業(yè)應當通過多種手段，來降低出現(xiàn)質(zhì)量問題的因素，達到提升管理質(zhì)量的目的。

2物業(yè)服務企業(yè)標準化發(fā)展的總體思路

第一條為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。

第三條物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

第四條國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。

摘要：物業(yè)服務作為一個新興的行業(yè)，在發(fā)展的道路上有機遇和挑戰(zhàn)，也存在優(yōu)勢和劣勢。隨著現(xiàn)代企業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)想做到長期穩(wěn)定的發(fā)展，就應堅持以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展為目標，要有一套適用于本企業(yè)的內(nèi)部管理體系——全面預算管理。本文從全面預算管理的概念出發(fā)，闡述全面預算的重要性，并結(jié)合本物業(yè)服務企業(yè)在實施全面預算管理時遇到的問題，如思想意識不足、管理組織結(jié)構(gòu)不健全、預算管理編制方法單一、預算執(zhí)行與監(jiān)督不到位、考核與激勵制度不完善等，分析出現(xiàn)問題的原因，提出在以后的執(zhí)行過程中的應對策略。物業(yè)服務企業(yè)只有在全面預算實踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題，分析并解決問題，不斷提升，才能在競爭中脫穎而出，實現(xiàn)企業(yè)價值。

關鍵詞：企業(yè)管理；全面預算；對策；方法

近年來隨著房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，人們對物業(yè)服務企業(yè)的服務標準和要求越來越高，導致物業(yè)服務企業(yè)在市場的競爭中越來越激烈，物業(yè)服務企業(yè)為了在市場中脫穎而出，提升自身的核心競爭力，就會合理規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部管理，使企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)化利用和管控，預算管理的實施則是物業(yè)服務企業(yè)進行內(nèi)部管理的前提。現(xiàn)階段，物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理不成熟，導致企業(yè)的全面預算管理運用還不是很完善，這也是物業(yè)服務企業(yè)當前面臨并急需解決的問題。

一、物業(yè)服務企業(yè)全面預算管理概述

（一）全面預算管理的概念

全面預算管理是企業(yè)全員參與制定的預算，通過預算管理委員會審議，報董事會批準的企業(yè)各部門的預算并執(zhí)行，合理地分配企業(yè)資源，同時進行考核與控制的過程。全面預算管理使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動得到有效保障，并完成既定目標，其主要的體現(xiàn)就是它的全面性。

為進一步提高駐區(qū)各物業(yè)管理單位全體服務程度,保證房屋區(qū)物業(yè)的合理運用,維護房屋區(qū)公共次序,創(chuàng)造優(yōu)越的生活情況,依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理工作職責分工意見》等相關規(guī)則,結(jié)合新區(qū)的實踐狀況,制訂本方法。

一、組織指導

成立以新區(qū)工委副書記為組長，區(qū)經(jīng)貿(mào)局負責報酬副組長，區(qū)城管局、社發(fā)局、公安分局、消防大隊、質(zhì)監(jiān)分局、行政法律分局、各街辦、管理處負責報酬成員的新區(qū)物業(yè)服務企業(yè)考評指導小組。指導小組下設辦公室，辦公室設在新區(qū)經(jīng)貿(mào)局，負責對駐區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)視檢查和總體審核工作。各相關部分、單位要指定專人參加考評工作。

各街辦、管理處響應成立物業(yè)服務企業(yè)日常考評指導小組，小構(gòu)成員由各街辦、管理處財產(chǎn)辦以及各相關單位負責人等構(gòu)成，詳細負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)視考評工作。

二、審核內(nèi)容與職責分工

轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)視審核的根本內(nèi)容：

摘要：物業(yè)服務企業(yè)作為獨立法人，應實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。物業(yè)企業(yè)屬于微利性的行業(yè)，除少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)略有盈余外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張、收費難成為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。企業(yè)如何扭虧為盈，在市場競爭中立于不敗之地，物業(yè)管理公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什么樣的服務來創(chuàng)造利潤，對于現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的運行及發(fā)展起到非常重要的作用。

關鍵詞：物業(yè)資金盈利模式

0引言

我國的物業(yè)管理正在蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)作為獨立法人，實行“自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”。物業(yè)管理又是勞動密集型的企業(yè)，屬于微利性的行業(yè)，當前除少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)略有盈利外，大部分企業(yè)處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊張，收費問題成為阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。目前我國物業(yè)管理已經(jīng)進入了“雙向選擇”的市場化運作時代。因此，在新的競爭環(huán)境中，物業(yè)服務公司如何組織和利用資源，開展多種經(jīng)營，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。

1對我國傳統(tǒng)物業(yè)服務公司的盈利模式概括及評價

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理服務體系目前我國物業(yè)服務公司提供的服務主要有兩個基本大類：①基本服務：房屋、設備的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。②增值服務：中介服務、代送牛奶、報紙、代交水電費、小孩接送，室內(nèi)裝修等等。基本服務為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：房屋的保值、增值，設備的正常運行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時間等。