導語：農村房屋公證的法律思考一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:目前公證業界對宅基地使用權辦理繼承公證持否定態度，但對辦理宅基地使用權項上的農村房屋公證相對持肯定態度，在實踐中各地也有不同做法。有些地方辦理農村房屋公證對農村房屋項下宅基地使用權采取回避辦法是不可取的。實際上我們只要認真把握好農村房屋的性質、特點以及國家有關農村房屋方面的法律法規以及政策等，農村房屋的公證就可大膽辦理。

關鍵詞:公證;農村房屋;自認證據;審批前置

隨著我國社會經濟的發展，城鄉一體化工作的大力推進，目前我國農村出現了這樣一些現象，有的農民外出打工，舉家遷移到遠離家鄉的城市居住，他們在農村的住房就閑置下來，而同時農村中的無房戶需要房屋居住生活。也有些城市居民由于祖輩過世留下的農村房屋遺產需要繼承，有的地方因城鄉一體化建設大量農村房屋面臨著拆遷而隨之帶來的農民房屋如何安置等等。因此，由于城鄉一體化帶來的迫切需要解決農村房屋所有權轉移問題是公證行業面臨的一個重大的實務課題。但由于現行法律法規對農村房屋所有權轉移設有諸多限制，從而影響了對農村房屋的公證辦理并制約了農村房屋所有權的流轉。

一、農村房屋的特點和公證面臨的諸多難題

農村房屋包括農村集體經濟組織所有的房屋、鄉鎮企業所有的房屋及農民個人所有的房屋，本文所指的農村房屋僅指在農村集體經濟組織所有的土地上建造的屬于農民個人所有的房屋。我國農村房屋的所有權是否能轉移呢?答案是肯定的，比如上世紀九十年代江蘇省建設委員會規定“房屋所有權轉移變更(如買賣、贈與、交換、轉讓、繼承、分析等)，房屋狀況變動(如翻建、擴建、拆除、倒塌、焚毀等)，他項權利變更(如設定、注銷他項權利)，應及時向村鎮管理機關申請登記?！庇纱苏f明我國農村房屋也存在買賣、贈與、交換、轉讓、繼承、分析等多種所有權轉移方式。但是辦理農村房屋公證存在下列特點和難題:

(一)很多農村房屋沒有辦理所有權登記手續，權屬不清，是辦理農村房屋公證面臨的一個首要障礙辦理房屋方面的公證，認定房屋權屬是辦理不動產所有權轉移的關鍵，而我國農村房屋大多數是權屬不清，公證員難以分清權屬。由于歷史的原因，我國農村房屋很多沒有辦理房屋所有權證和土地使用證。比如有的農村房屋只有準建證或宅基地使用許可證，甚至有的農村房屋什么證都沒有。權屬不清，是辦理農村房屋公證面臨的一個首要障礙。

(二)農村房屋所有權的主體復雜，能否正確區分農村房屋所有權的主體是公證員辦理農村房屋公證面臨的一個重要難題目前在公證理論界對農村房屋所有權的主體認識上存在諸多爭論，有的人認為農村房屋應與城市房產一樣，所有權認識上應該秉持基本是夫妻共有的理念。有的人認為農村房屋因宅基地是以戶為單位，農村房屋是房隨地走，所有權認識上應該秉持基本是家庭共有的理念。認定農村房屋是夫妻共有的和認定是家庭共有的雙方都有充分的理由。這兩種理念目前爭論很大，難以定論。由此有當事人申請辦理農村房屋公證，公證員應基于什么理念來區分房屋所有權的主體，這是公證員辦理農村房屋公證需要思考的問題。

(三)農村房屋是一種限制性物權，現行我國法律法規對農村房屋所有權轉移有諸多制約，這是我們目前辦理農村房屋公證面臨的又一個障礙目前我國法律對城市和農村的房屋交易規定了兩套不同的管理體制:城市房屋，可以自由交易;農村房屋不能自由交易。農村房屋是一種限制性物權，主要是土地性質是宅基地使用權，農村房屋的宅基地屬于農村集體經濟組織所有。因此，在辦理農村房屋公證時必須綜合考慮我國現行法律法規對宅基地使用權方面的規定，我國對農村房屋的管理規范，歸納起來主要有以下幾點:1．不允許一戶農民有兩處(含兩處)以上宅基地《中華人民共和國土地管理法》(下稱土地管理法)第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。這意味著已經有一處房屋的農民不得再擁有其它農村房屋。2．禁止農村房屋向城市居民流轉國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農民的住宅不得向城市居民出售，有關部門不得為購買的住宅發放土地使用證和房產證。3．宅基地使用權不得出讓、轉讓或者出租《土地管理法》第八條規定，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第六十三條規定:農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。4有關農村房屋產權管理的法律、法規缺乏，農村房屋管理機構不健全。

二、采用證據學中的自認規則是辦理農村房屋公證收集證據的一條重要途徑

上述論述了農村房屋所有權主體復雜，權屬難以認定，導致我們在公證實務中不敢辦理有關農村房屋方面的公證。實際上辦理農村房屋公證，不管是繼承公證，還是贈與等公證，都是需要由公證員去收集證據，通過收集的證據所形成的證據鏈從而使公證員能夠對當事人的農村房屋公證申請予以進行公證證明。要認定農村房屋的權屬，除了有關部門對該房屋所保留的檔案或者所出具的權屬證明外，還有證據學中的自認證據規則也是認定農村房屋權屬的一條重要途徑。自認是指一方當事人在訴訟過程中。對他方所主張的不利己的事實予以的承認。我國法律僅對訴訟上的自認作了規定。訴訟上的自認可以產生兩個法律后果:(1)約束當事人的效力。當事人一方對對方當事人提出的事實承認的。對方當事人就承認的事實不再負舉證責任，作出自認的當事人也不得在訴訟中提出與自認事實相矛盾的主張，雙方當事人也無須對自認的事實進行質證和辯論。(2)約束法院的效力。當事人的自認可以成為法院確認案件事實的依據，所以正常程序上涉及自認部分的調查和辯論不再進行，但涉及身份關系的案件和涉及國家利益、社會公共利益或他人合法權益的事實不受當事人自認的約束。自認構成是指自認成立所必需的一切主客觀要件的總和。一般來說，自認構成必須具備三個要件:第一，須是訴訟正在進行，且于訴狀準備或言詞辯論時，或在法官面前為之;第二，須就對方當事人主張不利于自己的事實，承認為真實;第三，須為聲明或表示。這是我們訴訟上的自認。公證被有的學者稱之為“準司法”活動，因此我們也可把訴訟上的自認推廣到辦理農村房屋公證上，公證活動中的自認構成要件本人認為也可分為三個方面:第一，須是公證受理后，公證辦結前，且于在接受公證員的詢問時，或在公證員的面前為之;第二，須就陳述某個主張不利于自己的事實，承認為真實;第三，須在公證員面前的聲明或表示或在公證員制作的詢問筆錄文檔中。在公證的受理審查階段，是公證員親自面見并詢問全體公證當事人的環節，所以我們應該高度重視詢問筆錄的制作，充分發揮自認證據規則的作用。我們在制作農村房屋公證詢問筆錄時，公證員應主要從以下兩個方面考慮農村房屋權屬問題。

(一)如果當事人的農村房屋既有農村房屋所有權證，也有集體土地使用證。當事人如果持有農村房屋所有權證，那就說明其房屋產權得到了有關部門的一次權屬認定。同時我們根據婚姻法中的相關條款，我們可有充分理由得出其房屋產權是夫妻所有還是個人所有的結論。但是農村房屋的權屬并不是上面認定這么簡單，因為當時頒發農村房屋所有權證部門并不真正是房屋管理部門，其權屬認定沒有按照相關的法律法規去做，還有該農村房屋的宅基地是以戶為單位做出申請的。所以該農村房屋權屬可能就存在著夫妻共有的例外，房屋權屬就有可能是家庭共有。在這里，我們就要充分發揮自認證據的規則，根據該農村房屋的檔案所涉及的所有家庭成員，并對全體家庭成員進行權屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認，發揮自認證據規則的作用，我們就可從而得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權屬結論。

(二)如果當事人的農村房屋沒有農村房屋所有權證，只有集體土地使用證或準建證?；蛘咿r村房屋沒有任何相關證件。這里我們應注意的是該農村房屋的權屬沒有經過任何部門的權屬認定，那它的房屋權屬如何認定?根據我國物權法的相關規定，對于因繼承、受遺贈、合法建造等非基于法律行為而取得的物權，其物權自繼承或受遺贈或建造行為成就時生效。由此可認為，該農村房屋如果從來沒有領取相關房產證，物權是從該房屋建造完畢時形成生效，其權屬主體便是該農村房屋的出資建造人。核實出資建造人，是認定此種房屋權屬的關鍵。在實務中，首先我們可通過村委會或村鎮建設管理部門出具證明來核實出資建造人。一般來說，對于農村房屋是誰出資建造，該房屋所在村委會是比較知情的。農村建設房屋，除了土管部門申請宅基地外，還要到村鎮建設管理部門申請建設許可。因此，村委會或村鎮建設管理部門出具的權屬證明是一種可信賴的證據。其次，我們還要充分發揮自認證據規則的作用，根據該農村房屋的檔案所涉及的的家庭成員，或者對該農村房屋全體家庭成員進行權屬詢問，制作詢問筆錄，通過他們的自認，我們也就可得出該房屋是夫妻共有還是家庭共有或個人所有等正確的權屬結論。自認證據規則在我們辦理農村房屋公證中有廣闊的空間，我們應充分認識自認證據規則在辦理農村房屋公證中的巨大作用，認真制作詢問筆錄。詢問筆錄也就是證據中的“當事人的陳述”證據，是我們辦理農村房屋公證“確權”依據的一個重要證據。

三、農村房屋所有權轉移

應當先由國家土地管理等相關部門審批農村房屋受讓人資格是我們辦理農村房屋公證的前置程序辦理農村房屋公證，除了明確房屋的權屬主體外，更重要的是我們還要知道農村房屋所有權轉移受讓方是否能享受宅基地使用權的資格。我國農村房屋所有權轉移一般來說有下列幾種形式:①買賣;②贈與③繼承④析產⑤遺囑或遺贈等。我國《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。根據物權法的公示原則，農村房屋所有權轉移以及其項下的宅基地使用權轉移都需要分別去房管部門和土管部門去登記，分別登記之后，農村房屋所有權受讓人才取得真正的物權。公證的職能是對當事人申請提出的房屋所有權轉移過程中產生的協議(如贈與、析產等)或法律事實(如繼承、遺贈等)提供公證證明。但正因為本文前面論述的農村房屋是一種限制性物權，現行我國法律規范對農村房屋所有權轉移有諸多制約。特別是以下兩個方面的因素使我們必須堅持對辦理農村房屋公證應當先由土地管理等相關部門審批農村房屋所有權能否轉移給受讓方的原則。首先農村房屋受讓人身份的認定方面?！斗课莸怯涋k法》第八十三條、第八十六條規定，農村集體土地范圍內的房屋申請初始登記或轉移登記時，都需要登記部門認定申請人是否屬于該農村集體經濟組織的成員。如何確定農村集體經濟組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規定。認定農村房屋公證申請受讓人是否是農村集體經濟組織的成員不是我們公證的職能。農村房屋公證申請受讓人是屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明應該由村民委員會和所在鄉鎮部門出具比較可行。其次農村房屋所有權轉移應該堅持“先地后房”原則，這與國有土地上的房屋轉移登記“先房后地”正好相反。農村房屋所有權轉移之所以是“先地后房”，因為農村宅基地使用權是一種帶有身份性質的財產權，與農村集體經濟組織成員的資格聯系在一起的。我國《土地管理法實施細則》第六條規定依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記關依法進行變更登記?！斗课莸怯涋k法》第八十六條也規定了房屋所有權轉移必須先進行宅基地使用權變更登記。房屋所有權依法發生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料:宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明。農村房屋所有權的轉移是否符合《土地管理法》及其實施細則規定的宅基地使用權變更登記條件，需由土管部門做出前置認定比較合適。上述辦理農村房屋所有權轉移公證的復雜性，筆者所在地公證處就為此專門與農村房屋公證所涉及的土管部門、房管部門、村鎮建設辦等有關部門進行溝通協商，達成了當事人要申請辦理農村房屋公證，農村房屋所有權受讓人資格必須先由土地管理等相關部門審批的前置程序規定。如果對農村房屋所有權受讓人資格有關部門進行了前置認定，那我們對辦理農村房屋所有權轉移涉及的買賣、贈與、交換、轉讓、繼承、分析等公證就有了堅實的法律基礎。

作者:胡志菊 單位:江蘇省張家港市公證處

參考文獻：

［1］葉自強．論自認法則［J］．寧夏社會科學，1996．

［2］劉羽梅．農村房屋買賣行為效力初探［N］．人民法院報，2007－4－2．

［3］樊崇義主編．證據法學［M］．北京:法律出版社，2003．