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摘要：貨幣政策對推動南寧地方經濟發展和激活內需都起到不可忽視的作用，應用貨幣政策：利率、信貸、貨幣供給量、貨幣政策等工具調控房價效果不錯，面對難以穩定的房價，甚至飛速上漲的房價，如何在適當的時機利用貨幣政策或是一些組合政策對房價進行合理的調控，是非常必要的。對于各項政策的不確定性，投資者和消費者信息不對稱，難以做到完全意義上的理性決策，基于傳統的經濟與金融學理論已不能夠完全解釋我國的房地產現象，本文基于南寧市房價在2008年逐步實施貨幣政策與房價關系的實證問題分析，針對貨幣政策對南寧市房價的影響并提出一些分析觀點、建議。

關鍵詞：房價;利率;信貸;貨幣供給量;貨幣政策

1南寧市商品房供銷現狀

自從2009年12月14日，國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲，到2010年1月頒布國十一條，抑制房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數，然后國務院又頒布了新國八條，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。這一系列調控措施，對房地產市場確實影響不小，也能夠從南寧的房地產市場，尤其是住宅市場上反應出來，商品房新開工面積10年，11年，12年均有不同程度下降，商品房住宅銷售面積也出現了相應的減少，但在短暫下跌后，隨后就出現了快速復蘇，到2016、2017年，南寧市的樓盤可謂是一片大好，這一年土拍、樓市新政不斷的出臺，又隨著地鐵1、2號線的通車，對于房地產來講都是比較重大的利好。從2017年年末到現在，南寧地價、房價大幅上揚，樓市開始“毛”轉“精”，南寧也進入限貸、限價、限售的“三限時代”，由此而引發了一系列“限”字當頭的調控政策：房貸政策收緊，商貸二套比例上調、三套停貸，貸款基準利率不斷上浮、房貸放貸周期變長；公積金二套貸款從調高首付比例到暫時停貸；土地出售開始限房價、地價；精裝分級明細出臺；實行房地產業、土地交易紅黑名單制度，加強市場管理等一系列調控政策全面鋪開，但是從總體來看，南寧市的房價還是保持著快速上升的局面，在房屋銷售價格急速上漲的同時，南寧市的住房早已是賣的熱火朝天。

2南寧市商品房價格上漲的原因分析

影響一個地區房價的因素有許多方面，有宏觀環境方面的因素，也有微觀環境方面的因素，他們影響的范圍、強度等也不盡相同，結合南寧市的實際情況，概括了下面幾個影響南寧市房價的因素。2.1南寧市地方經濟宏觀環境的改善。東盟博覽會永久落戶南寧市，是擁有一定的戰略優勢。它不僅僅堅定了南寧市市民的信心，也為全國其他地區的企業家帶來了發展機遇。南寧成為中國東盟的橋頭堡，是鏈接東盟最便捷的國際大通道，地區經濟實力的不斷提升，財政收入從2010年300億左右，到2017年全年財政收入687.98億元，比上年增長12.0%。再加上由于土地資源的稀缺性和不可再生性等原因，土地供應量增加的可能性越來越小，耕地紅線不可逾越，土地供應甚至還可能減少的情況下，在國家經濟環境穩定發展的前提之下，土地價格上漲是必然趨勢，就目前南寧發展來看，地價大幅度繼續飆升已是不爭的事實，如果說2003年房地產市場放開初期，地價在房價中的比重只有20%多的話。隨即就掀起了一股地價上漲潮，土地成本在房價中的比重不斷攀升，部分地方甚至達到房價的50%以上。南寧土地拍賣價格上漲也非常快，房價豈能不漲。而地價上漲的原因，則是土地出讓收入需求的推動，是土地出讓收入的“政績屬性”。2.2南寧市城鄉居民生活及人口環境。從2013—2017年城鎮居民人均可支配收入及增長速度調查來看，隨著南寧市地方經濟和居民生活水平的不斷發展，對南寧住宅的需求量和購買力都有拉動作用，南寧市民的收入改善自然也會影響到物價的變動，進而波及住宅的價格。在我國現行經濟條件下，投資品稀缺，房地產有保值增值性質，市民投資房地產熱情高漲也是情理中的事。南寧市戶籍總數約為2180344戶，總人口約720萬人。從購房者角度而言，南寧市現有的人口規模，本身就有一定的購房能力。外來人口包括兩個方面：廣西境內的縣市和外省人口，他們擁有強勁的購房能力，許多省內縣市的人士，都是通過購房來到首府成為了他們主要的追求目標，還有一大批省外生意人士，購房需求強勁，尤其是近兩年，基本超過1100萬平方米，南寧市住宅銷售面積遠超南寧市住宅供應速度。2.3房地產市場信息不對稱。就南寧市目前的房地產信息獲取機制和信息交換機制是不夠健全的，還有南寧市政府公布的房地產信息也不夠及時和不全面，市民獲取信息渠道單一，不知道從哪里去獲取這些信息，再加上開發商強制要求披露的信息范圍太過狹窄，有些公開的信息甚至還有錯誤，部分開發商的虛假信息既沒能在第一時間澄清，也沒有得到及時監控，市民無從了解真假，在這種信息失真的前提下，消費者和開發商不能達成雙向交流與溝通，一些炒房客和投機者就利用這些失真的、混亂的信息對消費者進行誤導，甚至蒙騙消費者。因此，這些失真和不健全的信息需要監管部門作出及時、正確的處置，否則，政府宏觀政策的調控能力會大大受到影響，同時也是房產市場的盲目需求和快速上漲的基本因素之一。

3國家貨幣政策對南寧市房價的影響

貨幣政策是指我國中央銀行為實現特定的經濟目標，運用各種政策工具調控貨幣供給量和利率所采取的方針和措施的總稱，國家通過系列政策實現預定的貨幣政策目標。從2008—2018年，全國的基本形勢大約經歷了下面三個階段，房地產經濟開始形成較為明顯的穩定一徘徊一飆升三個階段，這些狀況的出現，基本上和國家的貨幣政策、國家宏觀調控有關。3.12006—2008年的利率政策對南寧市房價的穩定性影響。大約從2006—2008年之間，多次提高存款準備金、提高存貸款利率，實施全面緊縮的貨幣政策，多年來持續高漲的南寧市房價終于在內外部多種因素調控下穩定了下來。房地產資金主要來源是銀行貸款，南寧市房地產市場的現狀也和全國是一樣的。加息、調高存款準備金一些列組合拳，直接導致開發商的融資成本增加，降低房地產行業的利潤率。隨著南寧地方經濟的快速發展，快速上升的通貨膨脹和火熱的房地產開發，這些貨幣政策的調整對于南寧市房產整個行業來說偏利空多一些，開發商、特別是購房者都較大幅度的增加了成本支出。影響開發商的投資偏好，也多多少少會到購房者的心理預期，最終導致南寧的房產價格和銷售量受到影響，從長遠的目標來看對抑制房價也會產生較好的效果。央行的貨幣政策是銀行對房地產開發商進行貸款的前提條件，若是央行一方出臺貨幣政策，那么房地產一方也會受到影響，金融市場貸款利率提高，也大幅度提高了房地產開發的成本，也會使外部資金減少房地產市場投資力度，使得房價趨向穩定，南寧在這樣的政策背景下，也是有一個短暫的房價穩定期。3.22008—2012年的調控信貸政策對南寧市房價的徘徊影響。自2008年之后，在美國次貸危機的影響下，我國開始執行寬松的貨幣政策，2012年國際金融危機極端動蕩狀態已經有所緩和，貨幣政策回歸穩健有利于加強通脹預期管理，防范資產價格泡沫。2010年，國家要通過高存款準備金率，公開市場操作，加息等調控工具，力爭將過高的貨幣供應量降至20%上下，信貸政策應更加注意支持經濟結構調整和發展方式轉變，二套房首付不得低于40%，加上當時內外部就動性較為充裕，通脹勢頭明顯，物價壓力較大，中央銀行通過貨幣政策和信貸政策出臺，相對于2011年和2012年來說，貨幣政策與信貸政策明顯偏緊，貨幣政策及時回歸穩健更有利于促進經濟結構調整和發展方式轉交，有助于銀行調整信貸結構，有保有壓有扶有空，依據南寧統計局統計年鑒，南寧住房市場竣工面積和銷售面積均略有回調，商品房新開工面積，尤其是住宅新開工面積，從2010年的767.78萬平方米，下降到2011年的614.43萬平方米，下降到2012年的484.82萬平方米，商品房銷售面積，尤其是住宅銷售面積，從2010年的583.54萬平方米，到2011年的598.84萬平方米，下降到2012年的575.52萬平方米，商品房竣工面積個別年份一度下降50%以上。2008年下半年一直到2013年，南寧房價和全國一樣，在信貸政策調控下，各項數據顯示，出現了下跌，但南寧房價并沒有出現大幅度下降，處于暫時的徘徊期。3.3貨幣供給量對南寧市房價的影響。朱總理時期截至到2003年，廣義貨幣供應量余額約20萬億，溫總理時期截至到2013年，廣義貨幣供應量余額約100萬億左右，李總理時期，截至2017年，廣義貨幣供應量余額約170萬億左右，我國廣義貨幣M2增速驚人，6年的時間，M2規模就擴大了近74萬億元，貨幣擴張就是房貸和開發貸需求猛增，拉動了M2規模的快速增加。目前房貸市場形成了這樣一個循環，巨大的購房需求推高M2。正是因為各種房地產貸款需求上升，才使得銀行的貸款流向樓市，而當大量資金流入到房地產領域后，又進一步推高了房價，在2009—2010年、2013—2014年、2016年、2017年的房價上行期中，M2發行量增加是主要原因。貨幣超量發行是房價上漲的主要動力，長期來看，貨幣的供給量的確會給房價上漲帶來不小的動力，直接推動了住房需求和房地產投資需求，一些學者通過實證分析得出結論：我國商品房價格的居高不下與貨幣多發確實存在邏輯聯系，長期中，貨幣增長率每上升一個百分點，房地產價格增長率將上浮0.46個百分點；短期中，房地產價格增長率將隨著貨幣增長率增加1%，增加0.62個百分點。

4結語

通過上訴分析可知，信貸、利率、貨幣供應量等貨幣政策工具對房地產的價格有著擬合度非常高的相關關系，貨幣政策工具加財政政策工具配合使用，對房地產價格調節效果會好一些，在我國貨幣政策時應多利用組合政策，多使用其他可利用到的政策工具，對我國的宏觀經濟進行調控，不僅是南寧，全國各地房地產的價格波動，都要在避免危機和風險的同時，保持地方經濟穩定發展，國家在制定貨幣政策的同時，應該綜合研究房地產價格變化因素，抑制房價過快增長時，可以通過控制貨幣發行量來影響，可以通過去杠桿來實現，這樣操作既可以抑制房價過快增長，也有利于地方經濟平穩增長的作用。

參考文獻

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[3]王維安,賀聰.基于價格領導模型的房地產區域風險擴散研究[J].數量經濟技術經濟研究,2005(6).

作者:范貴德 單位:南寧職業技術學院