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摘要：貨幣政策作為國家重要的宏觀經濟政策中的重要一環，它對于商品住宅調控中的作用是不可忽視的。為了保持宏觀經濟的穩定性，維護金融市場的健康發展，通過貨幣政策對商品住宅市場進行調控非常必要。想要充分發揮貨幣政策在商品住宅價格調控中的積極作用，必須先對貨幣政策中的商品住宅價格的影響機制進行研究。本文分析了利率、貨幣供給量和信貸規模等三個方面對商品住宅價格的影響，在此基礎上，為維護商品住宅市場的平穩運行提出了一些建議。

關鍵詞：貨幣政策;商品住宅價格;影響機制

商品住宅價格是成為經濟活力的重要象征，目前商品住宅行業積極成長，房價持續上漲，但是商品住宅價格過快上漲對金融系統的穩定性有很大的破壞性，它會進一步加劇商品住宅市場的供需矛盾，引發資源配置的扭曲，從而影響其他相關產業發展。供給側結構性改革是目前也是未來一段時間內我國經濟改革和經濟政策的主要方向，通過從供給端改變資源配置效率，從而改變經濟主體的預期，進而改變其經濟行為，對經濟的各個方面都會產生不同的影響。

1商品住宅現狀分析

1.1商品住宅價格的基本走勢。2018年9月，國家統計局2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。整體來看，一、二、三線城市新房價格環比漲幅均較上月有所擴大，二三線城市房價環比出現明顯上漲。1.2商品住宅價格快速上漲原因分析。(1)商品房開發商：因為土地數量固定，而城市人口數量持續增加，商品住宅的競爭更加激烈。土地交易價格不斷刷新，這些費用最終都轉換給消費者。另外，前期工程安裝費和拆遷安置費強勢上漲，這些最終都轉化為房價的成本。商品住宅開發商針對消費者買漲不買跌的消費心理刻意營造房價漲價氛圍，造成房價持續上漲，陷入惡性循環。(2)消費者：我國眾多大中小城市處于城市化進程加速發展時期，無論是商業用地和還是住宅用地的需求不斷增加。對住房的過高期望刺激了剛需，也帶動了商品住宅投資的浪潮。投資者將閑余資金投入商品住宅市場，對商品住宅無論是投資開發還是消費增值，商品住宅行業都將流入大量資金，商品住宅價格跟著水漲船高。另外，一些中低收入居民因為欠缺住房保障制度而無奈加入了商品住宅市場，增加了市場壓力，供求結構進一步失衡。(3)相關金融機構：中國的實體經濟疲軟，很多金融機構和個人開始把買房當作一種投資性的行為。無論是開發商和個人，對于商品住宅的交易首先都需要借助金融機構的融資貸款。寬松的貨幣政策使得融資更加便利，助長了商品住宅的價格。但是金融監管和金融創新的缺失，無形中積累了風險，警惕資金鏈斷裂和信用風險。(4)政府：國家棚改貨幣化安置及稅收優惠等政策措施，激勵消費者商品住宅的需求不斷增長。中國政府肩負太多職責，觸角多且廣，需要用錢的地方太多。土地買賣收入不僅增加了財政收入，也是對地方經濟的拉動，政府樂見其成。

2不同貨幣政策對商品住宅價格影響機制分析

貨幣政策和財政政策都是政府進行經濟調控的重要手段，近年來，房價一路高歌猛進，引發市場關注，貨幣與房價的關系一下子成為關注焦點，貨幣政策在其中扮演的角色可以根據貨幣政策具體的傳導機制加以分析。2.1利率。利率對房價的影響主要從以下兩個方面傳導，即貸款利率和存款利率，他們也分別代表著購房的資金成本和投資收益。從貸款角度看，首先，商品住宅行業資金投入大，回收周期長，負債率比較高，若資金成本較高，商品住宅商的供給會有所下降，反之，若房產利潤率很高，供給增加。其次，中國人安家置業，房子是頭等大事，需求彈性較小，而居民買房多為貸款的方式，寬松的貨幣政策下利率下降，貸款資金成本下降，支付能力提高，需求增多，房價升高。另外，對于投資者，房產具備金融屬性，利率變動下，貨幣、債券和股票的風險投資比也會產生變化，資產配置也會隨之變動。為了資產的保值增值，在房價供不應求的狀態下，會有投資不斷流入，帶動房價進一步升高。從存款角度看，對于滿足住房需求的居民來說，需求不會大幅變化，但是對于投資者來說，商品住宅商的利潤率高于資金的存款利率，那么，商品住宅投資增加，當供過于求時，房價下降。2.2貨幣供給量。央行根據貨幣流動性的大小將貨幣分為不同層次，目前我國現行貨幣統計制度將貨幣分為五個層次，如表1所示。一般來說，M0作為流通中的現金，周轉率快，流動性能力最強，是貨幣供給量的第一層。M1包括團體個人的存款，能夠反映經濟中的現實購買力。M2在M1的基礎上將存款范圍進一步擴大，能夠反映經濟中的潛在購買力。當貨幣的供應量上升的時候，貸款利率下跌，商品住宅需求上升，商品住宅價格上升，反之，商品住宅價格下降。2.3信貸規模。商品住宅資金的主要來源是銀行信貸，主要分為個人住房抵押貸款政策和商品住宅開發貸款。前者又分為個人住房商業貸款和個人公積金貸款，居民可以通過銀行信貸解決購房資金問題。商品住宅開發貸款是銀行發給擁有已注冊的商品住宅開發經營權的企業從事商品住宅相關經營活動的貸款，商品住宅的開發，不僅能夠提供大量的稅收收入，還能夠帶動其他產業的發展，創造利潤，扶植經濟。無論在需求側還是供給側，信貸規模都是影響商品住宅價格的重要因素。中國商業銀行商品住宅信貸隨著商品住宅行業的蓬勃發展而不斷擴張，風險也在不斷累積，因為有金融加速器的存在，銀行要注意企業因資金鏈斷裂而引發的違約風險，也要防范個人因為房價下跌而導致的斷供危險，控制不良貸款率，保持經濟的平穩運行。貨幣政策依靠各種貨幣政策工具（利率，貨幣供給量，信貸規模）影響房價，導致商品住宅的需求和供給發生變化，由點及面，影響經濟中的消費，投資，凈出口，達到穩定物價，經濟增長，國際收支平衡的目的，如圖1所示。

3對策建議

商品住宅能夠滿足人們日常居住的需要，通過適當投資，還可以增加居民的財富。商品住宅行業的積極增長可以帶動相關產業的良好發展，是宏觀經濟平穩運行的重要一環。(1)嚴格控制貨幣數量，提高供給效率：政府相關部門加強商品住宅行業的金融監管，嚴格控制資金住房貸款的數量，防范資金違規進入商品住宅行業，降低風險。要堅持房子是用來住的，不是用來炒的理念，深化住房制度改革，進一步建立和完善多主體供給，增強保障服務力度，實施租賃并舉的住房制度，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，強化地方政府的主體責任，滿足首套住房的剛需，嚴厲打擊惡性炒房活動。另外，持續整頓規范商品住宅秩序，依據法律法規對商品住宅違法違規的經濟行為加以處罰。(2)完善利率制度改革：央行和相關金融機構把握著商品住宅資金的來源，相關政策機構要實施穩健的貨幣政策，發揮好利率的自我調控機制，加強對金融機構的監管力度，提高跨境資本流動管理，完善商品住宅金融的審慎管理，防范地方政府的債務風險，規范其融資舉債行為。(3)規范商品住宅投資行為，拓寬投資渠道：各開發商要理性預期，不要為了一時的高利潤而盲目投資，要遵守相關法律法規，誠信經營，適應消費者的需求增加多類型的住宅，切實提高房產銷售的服務，保持商品住宅行業的長久發展。商品住宅價格的飛速增長使一大批人一夜暴富，追漲心理的驅使加劇了商品住宅價格供需矛盾，使得房價居高不下。消費者要理性投資，不要幻想樓市的高峰期會一直持續下去，多渠道合理投資。此外，購買房產要量力而行，選擇合理的貸款水平，按時還款，保持良好的信用記錄，畢竟良好的生活品質才是購買房產的最初動機。

參考文獻

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[3]張小宇,劉金全.貨幣政策和產出沖擊對商品住宅市場的影響機制——基于經濟發展新常態時期的分析[J].中國工業經濟,2015(12).

作者:吳司禔 單位:中國銀行股份有限公司