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[摘要]高校土地和房產是高校辦學的重要硬件。近些年，許多高校比較重視擴大土地面積、建設新校區、建設新校舍，忽視土地和房屋使用，導致房地產使用率不高。文章針對公房使用率不高、土地利用率不高等問題，探索實施了統一規劃、分步實施、規范配置標準、推進有償使用等措施，有效提升了學校房地產管理效率。

[關鍵詞]高校；房地產；使用效能；對策建議

近些年，隨著高校辦學規模的擴大和國家對高校建設的投入，高校房地產規模快速增長。以首都醫科大學為例，2008年，公房總建筑面積約22萬平方米，2016年達到34萬平方米，增長了12萬平方米。但是，這種增長不是沒有限度的。十八大以后，為落實京津冀協同發展，疏解北京非首都功能戰略，北京市政府于2015年了《北京市新增產業禁止和限制目錄》。目錄中明確規定“北京市不再擴大高等教育辦學規模，高等學校不再新增占地面積”。這就意味著高校以外延擴展為主的發展階段已經過去，進入了向管理要效益的內涵發展階段。如何發揮現有土地、公房使用效率，是當前高校房地產管理部門需要思考的問題。文章圍繞這個主題，對目前高校房地產管理存在的突出問題進行了分析，進而提出解決問題的主要措施。

一、存在的突出問題

（一）土地利用率不高

受國家大環境影響，許多高校都經歷過擴招后土地不足，校舍不夠的囧境。面對這種情況，征地建設新校區是最佳解決途徑。但是，建設新校區周期比較長，遠水難解近渴。許多高校不得不在本已擁擠的老校區見縫插針地搞建設。這種急迫的建設過程，往往缺乏整體規劃，不考慮功能分區、不考慮建筑間距。缺什么建什么，哪兒有空地在那兒建。其結果是，嚴重降低了大學校園土地的使用效率。

這種效率降低不是指土地被閑置的數量問題，而是特指與大學教書育人，培養人才這個特性相關的大學校園所占用土地被利用的質量問題。校園土地沒有被高質量使用主要體現在以下幾個方面：其一，道路多且亂。校園內新舊建筑各成一體，單體建筑內部，各建筑之間功能混雜。無形中增加了許多道路，導致校園內交通路線雜亂，人流、車流交叉混合。其二，綠地不足。見縫插針、攤大餅式的建設和雜亂的路網必然擠占應該保留的綠地，導致校園內缺乏靈性的綠地和活潑的文化，使得校園沒有生機勃勃的氣象。其三，學生體育設施、室外活動場地缺乏。許多高校在漫長且時斷時續的擴建過程中，重視教室、實驗室等房屋建設，認為這是辦學必要的硬件設施。忽視學生活動和運動場地的建設。甚至有時候，犧牲這些場地，建設教室樓、實驗樓等。這種建設理念和校園土地使用思路，必然導致學生體育設施、室外活動場地缺乏。而場地的不足，使得大學校園內應有的功能出現短缺。

（二）公房使用率不高

1.行政辦公用房超標理論上講，隨著公房的不斷增加，其緊張的局面應該得到改善。然而，事實并非如此。近些年，伴隨著公房建設規模的不斷擴大，卻出現了公房使用率低下，貧富不均，浪費嚴重的現象。比較突出有三：其一，行政辦公用房追求豪華氣派。行政管理人員辦公室超標準配置，表現為大量建設、改造會議室和接待室。學院甚至學系都布置大中小各類會議、接待室，使用率很低，絕大部分時間都閑置浪費；其二，擔任管理工作的教授有多處辦公場所。如有的教授，有教授自己專用的辦公室。除此以外，如果是院領導，要配備院長辦公室；如果是系主任，還要配備系主任辦公室。這樣算下來，這位教授就有三處辦公場所。造成嚴重的公房浪費。其三，職能部門領導辦公室使用面積超標準。

2.實驗用房閑置浪費據不完全統計，高校閑置或半閑置公房占公房總量的20%左右，個別高校甚至到達30%。更為嚴重的是，大量科研和實驗用房使用率不到50%。與其它用房相比，實驗用房利用率不高是由其功能的特殊性決定的。主要表現為兩點：一是原有實驗室閑置。隨著科技進步和教學改革，教學、科研實驗的內容或實驗條件發生了變化，原有的實驗室給排水、通風空調等系統和實驗設備不能滿足要求，新的實驗場所建成之后，原有實驗室因通用性較差，便被閑置，造成浪費。二是新建實驗室不能投入使用。由于建設前期缺乏可行性研究、功能調研、設計條件論證，造成實驗用房建成后功能不夠完善或配套設施不夠完備，無法投入使用，需要進行二次改造。

二、主要舉措

（一）統一規劃、分步實施，提高土地使用率

近十年來雖然國家加大了對高校基建資金的投入和政策支持，使得高校辦學條件得到了很好的改善。但由于土地資源稀缺，更由于受北京城市規劃限制，北京市很多高校校園占地面積仍然不足，部分高校土地面積與“92建設指標”的要求還相差很遠。如我校，按照規劃在校生規模和“92建設指標”測算，應有土地面積960畝，目前5個校區校園總占地面積只有近400畝。在經過近30年征地擴建校園土地面積仍然不足的情況下，只有提高土地使用效率，發揮每一寸土地的作用，才能使其成為提供師生學校生活的載體，成為與師生和諧共處的美麗校園。1.科學規劃我校1960年建校，校園位于涼水河北側，占地面積160畝，現在稱其為北校園，教園內只建設有一棟樓，名為階平樓。80年代和90年代，學校在涼水河南征地60畝，現在稱其為南校園，并在北校園分別建成了第二教學樓和科研樓，三棟樓內均包含教室、實驗室、教師辦公室、會議室等，功能交叉、混雜。學校一直試圖調整功能分區使其功能單純、布局合理。苦于沒有空地，無法調整。

2008年，學校獲得上級部門支持，啟動南校園內的基礎科研樓等項目建設。以此為契機，我校從科學規劃入手，從調整現有公房功能布局入手，啟動編制校園建設規劃。該套規劃文件作為綱領性文件分兩部分。第一部分為校園建設規劃，用于指導校園建設。第二部門為公房調整規劃，用于指導原有公房調整。2.分步實施按照校園建設規劃嗎，北校園北側為教學區，南側為學生生活區。北校園作為老校園，沒有更多的擴建空間，只規劃建設一棟教學樓。南校園為科學研究區和學生體育活動區。南校園院是一片空地，以校園規劃為依據，逐步完成建設任務。橫跨涼水河規劃建設一座跨河橋連接南北校園。大的校園規劃確定后，學校工作重點放在調整北校園上。

目的是在規劃指導下，分部實施調整，提高土地使用效率。工作主要分四步：一是拆除校園內圍墻和私搭亂建平房，打破后勤保障等部門圈地占地，各自為政，還地于學校廣大師生。二是梳理交通流向和路網，封閉改造部分道路，實現人車分流。三是建設靈性的綠地和文化小品以及體育活動設施，創造美麗和諧校園。四是逐步調整現有公房使用功能，徹底改變不相干功能的混雜局面。我校按照整體規劃、分期建設、逐步調整的思路，歷經5年時間，到2013年寒假，隨著新建教學綜合樓建成投入使用，北校園公房調整工作全部完成。呈現給師生的是一個功能分區明確、人車各行其道，自然環境優美、人文環境和諧的美麗校園。

（二）規范配置標準，推進有償使用，提高公房使用率

1.規范辦公用房配置標準

高校辦公用房的建設和配置，應該把握兩個原則，即辦公用房總量達標和辦公室不超標的原則。按照“92建設指標”，高校辦公用房主要指校、院、系行政辦公用房，主要包括各類人員辦公會、會議室、接待室、資料室庫房等。所以，高校在建設和配置辦公用房時，應進行總量控制，保證不能高于按照“92建設指標”核算出來的總面積。對于行政人員的辦公室，尤其是黨政領導干部辦公室面積，更要嚴格規定配置標準。由于“92建設指標”中的指標是以學生規模為基數計算的，無法測算應該配置的行政人員辦公室使用面積面積。針對這個問題，我校參照《關于黨政機關辦公用房建設標準》（發改投資〔2014〕2674號）和北京市印發的《北京市市級黨政機關辦公用房管理暫行辦法》（京辦法[2016]7號），制定了行政人員辦公室使用面積。具體如下：（1）校級領導辦公室使用面積不應超過以下控制標準，校級正職30平方米/人，校級副職24平方米/人。（2）學院各類人員辦公室使用面積不應超過以下控制標準，學院正職18平方米/人，學院副職12平方米/人。其他行政人員9平方米/人。（3）機關部處及直屬單位各類人員辦公室不應超過以下控制標準，正職18平方米/人，副職12平方米/人，其他管理人員9平方米/人。

2.推進有償使用實驗用房機制

公房有償使用是一種激勵機制，其核心是定額配置，超定額部分收取資源占用費。目前，許多高校正在嘗試公房有償使用改革。推行公房有償使用的根本目的不在于收取資源使用費，而是要在全校范圍內樹立自我約束的用房理念。客觀地說，有償使用機制推行起來阻力會很大，會觸動一些人的既得利益。學校領導必須下決心改革，公房管理職能部門必須下大力氣進行數據測算，實施求是地制定出相關定額標準，有的放矢地逐步推進。為保證穩妥，可以先開展試點，看看效果，待條件具備后在全面推進。

如我校2010年基礎科研樓交付使用，樓內實驗用房均為醫學科學研究實驗室，而非普通的教學實驗室。學校決定以這個樓為試點，推進實驗用房有償使用工作。學校首先成立大樓成立管理委員會，負責推進有償使用的具體工作。學校規定，凡是有科研經費和項目的，根據科研項目情況，管理委員會核定可以占用實驗室面積標準。簽訂使用合同收費原則是：凡在基礎科研大樓使用實驗室（含辦公室）資源進行科研實驗工作的，均需繳納實驗室資源使用費。收費范圍：學校科研項目年度管理經費總額的20%；PI（principalinvestigator）課題組實驗室資源使用費。實驗室資源使用繳費計算標準為：0.5元/m2/天。外單位利用我校基礎科研大樓進行科研實驗，其實驗室資源使用繳費計費標準為：實驗室1元/m2/天，空調費0.5元/m2/天（空調開放期）。如果科研項目已完成，項目組沒有及時申請到新項目，要無條件退出實驗室。即有科研項目，學校提供實驗用房。沒項目，絕不可以占用實驗室。

綜上所述，高校土地和房屋是高校教書育人、培養人才的重要硬件設施。高校房地產管理部門要切實做好房地產管理工作，提高管理效能，使房地產發揮應有的作用。

作者:馬小龍 單位:首都醫科大學后勤與基建管理處