導語：宅基地整理集約利用和置換產權論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:農村宅基地整理是一項關系用地結構調整、關系農業農村現代化建設的重要工作，影響著我國土地資源的可持續利用，乃至經濟社會的持續發展。盡管目前遇到的矛盾、困難很多，只要各級政府勤于探索，不斷創新，注意在實踐中完善法規、政策和做法，及時總結推廣經驗，我們就會解決農村宅基地土地整理的難點問題。

關鍵詞：宅基地；整理；集約利用；置換；產權

近年來，我國經濟取得快速發展，城市化水平也有較大的提高。盡管我國總人口規模將擴大，但農村人口數量卻由上升轉為下降的趨勢。據統計年鑒顯示，2004年我國農村人口比1996年減少了11％，而宅基地面積卻增加了1.7％。這種城市人口和農村人口比例轉型將改變農村居住模式，致使農村宅基地用地浪費問題日益突出，對于不堪重負的農地資源和生態環境將產生直接的影響，同時也會直接影響著我國土地資源的可持續利用模式，乃至經濟社會的持續發展。因此，在快速城市化和工業化的發展大背景下，面對農村居民用地的發展趨勢，對其科學地進行土地整理，是非常必要的。而土地整理工作的進行，卻存在著許多困難和問題。

一、我國農村宅基地土地整理工作中存在的問題

（一）宅基地土地整理專項規劃滯后

要科學地整理宅基地，必須有一個科學合理的規劃作指導，而鄉鎮一級制定土地整理專項規劃卻面臨著不利的因素。首先是鄉鎮一級規劃的技術力量薄弱，不僅缺少技術人員，也缺少對規劃的技術資金的投入。其次是近幾年農村中已建成了大量新房，新房的更新需要好幾十年的時間，對它們進行拆遷的費用相當高，這對制定出的規劃的實施又帶來了困難。

（二）土地整理資金籌集問題難以落實

如何在較短的時間內建立起一套高效的土地整理資金籌措、運作和監督機制，保證整理過程資金的按時足額到位以及資金的高效利用，是一個急需解決的問題。

同時，由于資金投入的問題，會導致一些政策措施的長期性和連續性問題。因為農村宅基地土地整理關系到千家萬戶農民的切身利益，是一個較長的過程；尤其是采用引導農民自主搬遷的方式，更是需要堅持不懈的多年努力，才能見到明顯成效。

然而，在開展農村宅基地土地整理過程中，由于資金的籌集問題難以落實，往往各級領導的決心難以堅定，各屆政府的工作不能持續，法定程序確定的規劃甚至隨意修改，一些有利于農村宅基地土地整理的政策措施必須難以穩定下來。從而致使農村宅基地土地整理的成果難以形成，達不到量變到質變的過程。

（三）農村居民缺少對宅基地進行整理的積極性

我國《土地管理法實施條例》第18條規定:“土地整理所需費用,按照誰受益誰負擔的原則,由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔。”顯然，根據該規定,村集體和農民是農村宅基地土地整理的主體,農村居民或作為農村居民集合的村集體進行土地整理則是從土地整理可能帶來的經濟收益出發,如果宅基地整理為耕地的經濟收益不能補償整理的經濟成本,農村居民或村集體就不會有進行土地整理的經濟動力。從村集體和農民的角度看,閑置宅基地的土地整理成本主要有待整理宅基地上房屋的拆毀成本、對房主的房屋補償成本以及土地轉變為良田的整理成本，而收益則是宅基地整理為耕地后的種植業收入。近幾年我國農民純收入中源自農業收入的比重持續下降,農業在農民家庭生活中的重要性減弱,一些地方甚至出現耕地拋荒現象。由于種植業的比較收益較低,閑置宅基地土地整理的收益無法補償整理的成本,使農民和村集體無法自動產生對閑置宅基地進行整理的利益驅動。此外,由于宅基地的所有權屬于集體所有,對農民將宅基地整理為耕地后的使用權缺乏明確的規定,也降低了農民自己進行宅基地整理的積極性。

（四）農村宅基地超占土地嚴重，“一戶多宅”情況普遍

我國宅基地實行無償使用，加之我國農村宅基地觀念上的一些落后思想，宅基地監管力度不夠，事后查處難度大，多占土地難處理，導致農村宅基地超占嚴重，成為宅基地管理中的普遍難題。國家相關法律要求農村宅基地只能“一戶一宅”，但由于歷史、繼承、買賣、建新不拆舊等行為，造成了我國目前宅基地上的“一戶多宅”現象突出，同時沒有相關的法律制度給與處理。

（五）土地空間置換難度大

在對宅基地進行土地整理的過程中，不可避免地會出現土地的空間置換問題。土地空間置換是土地使用權屬的調整和土地利用方式的變更，涉及不同主體之間用地關系和利益關系的協調問題，致使土地置換的難度很大。因此，怎樣把土地整理和農村經濟政策(即經濟機制)有機結合起來，實現用地置換過程中的利益平衡，也是亟待解決的問題。

（六）土地產權不明晰

土地登記發證是農村宅基地管理的基礎，對明晰產權，為有效控制農村宅基地建設中的違規違章建設，提供有效憑證，但目前各地發證情況不一。主要是土地部門沒有及時開展宅基地的土地登記工作，另外，農村村民對宅基地登記意識淡薄，宅基地變更后無法及時進行變更登記。導致宅基地上權利狀況不清，家底不明，管理也相對混亂，宅基地民事糾紛頻發。

宅基地的產權制度問題涉及政策層面，但對我國農村宅基地管理起到了根本上的作用。我國目前農村宅基地的集體所有制，農民有宅基地使用權，一定程度上造成了產權上的混亂。隨著經濟和市場的發展，禁止農村宅基地轉讓，阻礙了農村宅基地市場的建立，扼殺了一些有利土地利用的農村宅基地轉讓，也導致了目前隱形市場的存在，成為宅基地管理上的盲區。

（七）土地整理專業技術較為落后

土地整理是一項跨學科的技術性和實踐性強的系統工程，需要一套技術支持體系。目前，參與土地整理的主體是農村居民。由于他們沒有掌握相關的知識和技能，而相應的各方面專業技術服務跟不上，土地整理常常出現受阻或成果不符合要求的現象。

（八）集體土地流失嚴重

隨著市場經濟的發展和經濟體制改革的不斷深入，客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止，但現行法律法規又不允許農村宅基地流轉，導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產收益的大量流失。

二、我國農村宅基地土地整理的對策

（一）逐步健全宅基地使用制度，制定完善土地整理的法規和政策

逐步健全宅基地使用制度,加強執法力度,嚴格宅基地審批，為解決多占、超占、強占宅基地問題提供可操作的政策法律依據。

制定完善土地整理的法規和政策，引導各地按計劃、有組織地規范開展村莊整治工作。要加快土地整理責任制度、獎懲制度、資金籌措、使用與專項管理制度及村規民約的建立,制定宅基地整理優惠、鼓勵政策,使宅基地整理的責任能真正落實到戶、到人,并充分調動廣大干部群眾參與宅基地整理的積極性。

（二）開展農村宅基地普查登記工作

居民點用地普查登記,是農村宅基地整理的前提,通過摸底調查,可以了解各居民點人口及其結構、用地總規模、建筑占地面積、建筑容積率、閑置土地面積及其比率、農宅布局、所在村土地總面積、耕地面積、糧食畝產水平及存在的問題等。從而為土地利用總體規劃、土地整理規劃、村莊建設規劃與詳細設計提供依據,使宅基地整理做到有的放矢、措施到位。

（三）制定和完善農村宅基地土地整理專項規劃

農村宅基地土地整理改造的內容很多，需要統籌兼顧。而在目前的農村宅基地土地整理中，鄉鎮往往缺乏統一完善的土地整理專項規劃，實施中的隨意性較大，科學性、完整性較差。為此，建議鄉鎮以土地利用總體規劃為依據，科學、合理地制定、完善宅基地土地整理專項規劃。在規劃中,要綜合考慮社會、經濟與生態效益,既要根據實際情況安排好宅基地土地整理的先后順序，又要盡可能把土地整理項目與已經完成或將要實施的農田整理項目連片規劃，還應充分考慮農村宅基地土地整理安置拆遷農戶新建房屋用地的規劃空間，并做到預先定位、預先調整好土地，以保證拆遷安置用地的需要。由于農村建設用地較為分散，客觀要求整理的規劃必須詳細到每個地塊，規定其用途與使用效率。在農村宅基地土地整理專項規劃和項目具體實施規劃的制訂中，要建立公眾參與制度，應當尊重民意，充分聽取農民群眾的意見，發揮公眾的監督作用，使政府及時對規劃的制定和實施效果作出反映，以提高規劃可操作性。