導(dǎo)語：利率匯率調(diào)整對房地產(chǎn)價格影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:本文首先構(gòu)建了適合我國國情的房地產(chǎn)價格與利率,匯率關(guān)系模型,然后利用該模型對我國12個城市房地產(chǎn)價格與利率,匯率的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果顯示,利率與房地產(chǎn)價格呈負(fù)向關(guān)系;匯率與房地產(chǎn)價格之間具有相同的變化趨勢,與理論分析有較大差異,表明我國金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市場才能更好地發(fā)揮利率和匯率調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能。因此,我們認(rèn)為房地產(chǎn)價格保持相對穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)安全運(yùn)行的關(guān)鍵,在完善的金融制度下正確的利率和匯率政策能在此方面發(fā)揮重要作用。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格;利率;匯率

Abstract:Thispaperfirstlypresentsamodelshowingtherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerate.Thenitconductsanempiricalstudyoftherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerateintwelvecitiesinChinabyintroducingthemodel.Theresultsshowthatthereexistnegativecorrelationbetweeninterestrateandrealestateprice,andpositivecorrelationbetweenexchangerateandrealestateprice.Theserelationsconflictwiththeory.ThefindingstellusthatthegradualimprovementoffinancialmarketcontributestointerestrateandexchangerateregulatingeconomysincetherearedefectsinChina’sfinancialinstitution.Therefore,webelievethattherelativestabilizationofrealestatepriceisthekeytomaintainingthesoundoperationofrealestateindustryandthatwiseinterestrateandexchangeratepoliciesplayacrucialroleunderaperfectfinancialsystem.

Keywords:realestateprice;interestrate;exchangerate

一,引言

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開銀行貸款,具有第二金融的“美稱”,使得貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極其重要的影響。在開放的經(jīng)濟(jì)條件下,利率,匯率是主要的貨幣政策工具,當(dāng)以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時,常常出現(xiàn)金融支持過度現(xiàn)象,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格劇烈波動,甚至出現(xiàn)金融危機(jī)。

經(jīng)驗(yàn)研究表明,名義利率與住宅價格之間呈負(fù)向關(guān)系。如,Arcelus和Meltzer(1973)認(rèn)為抵押貸款規(guī)模對住宅供給和需求影響不大,但具有較高的住宅供給和需求彈性;Kau&Keenan(1980)認(rèn)為利率與住宅需求呈反比關(guān)系,提高利率將導(dǎo)致投資和住宅價格同時下降;Agarwal和Phillips(1984)為降低利率而額外付款的抵押模式降低了抵押貸款的利率效率,并降低了對住宅價格的影響,兩者之間呈負(fù)向關(guān)系;Harris(1989)通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析發(fā)現(xiàn)名義利率是影響住宅增值預(yù)期的主要變量,通過預(yù)期的影響,名義抵押貸款利率與住宅價格呈反向關(guān)系;Reichert(1990)認(rèn)為美國地區(qū)房價與抵押利率存在負(fù)向關(guān)系;DongchulCho(2004)也認(rèn)為住宅的租押價格取決于實(shí)際利率,實(shí)際利率越低,租押價格上升得越快。

與此同時,其他學(xué)者也對利率與住宅價格的關(guān)系做了深入研究。如,著名城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Muth(1986)在估算抵押貸款函數(shù)時發(fā)現(xiàn),住宅價格與長期利率關(guān)系密切;Baffoe-Bonnie(1998)認(rèn)為住宅市場對抵押貸款沖擊非常敏感。AdrianCooper(2004)利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(OEF)模型對英國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究時發(fā)現(xiàn),自20世紀(jì)80年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯(lián)系制度使得房地產(chǎn)價格波動幅度減弱,但是近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的主要原因。但20世紀(jì)90年代以來,一些文獻(xiàn)還對利率與住宅價格的關(guān)系提出了另外一種觀點(diǎn),如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)認(rèn)為金融創(chuàng)新和違規(guī)操作使得利率與住宅價格間的關(guān)系已經(jīng)被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中發(fā)現(xiàn)住宅需求和利率間存在正向關(guān)系。

國外學(xué)者對利率與住宅價格的關(guān)系研究比較充分,但他們的研究觀點(diǎn)仍然存在一定差異,而且忽略了匯率與住宅價格的關(guān)系研究。當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲,為降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險,中國人民銀行于2004年10月29日和2005年3月16日兩次調(diào)整住房貸款政策,貸款利率分別上調(diào)0.27個百分點(diǎn)和0.20個百分點(diǎn)。同時,近期美元持續(xù)下跌,我國經(jīng)濟(jì)長期看好和較高投資回報預(yù)期與人民幣供求結(jié)構(gòu)上的不平衡,使得我國面臨著人民幣升值的壓力。然而,國內(nèi)貨幣政策和國際金融環(huán)境變化將對我國房地產(chǎn)價格有何影響呢?下面將從理論和實(shí)證兩個層面,對該問題做細(xì)致研究。本文第二部分將通過構(gòu)建利率,匯率與房地產(chǎn)價格關(guān)系模型,解決三者理論關(guān)系不確定或研究不充分等問題;第三部分對實(shí)證分析涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述;第四部分利用理論模型對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行實(shí)證研究;最后得出結(jié)論及基本對策。

二,理論模型

在開放經(jīng)濟(jì)條件下利率和匯率的不斷波動,使資本在各產(chǎn)業(yè)之間頻繁轉(zhuǎn)移,對資本品收益和價格產(chǎn)生了深刻影響。由于房地產(chǎn)是一種重要的資本品,而且其開發(fā)和銷售都與金融支持有密切聯(lián)系,利率和匯率的變化都會對房地產(chǎn)資金鏈產(chǎn)生重要影響,使得房地產(chǎn)價格變動與利率和匯率有著更直接的關(guān)系。

由于房地產(chǎn)業(yè)金融依賴度極高,房地產(chǎn)價格隨著金融支持力度的變化而波動,當(dāng)房地產(chǎn)價格增長率超過銀行貸款利率時,將形成價格繼續(xù)上漲的預(yù)期,導(dǎo)致房地產(chǎn)群體投機(jī)行為,最終使房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)。在上述這種機(jī)制作用下,我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)期價格的形成主要受兩個因素影響:(1)房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得的收益,其中假設(shè)資本收益預(yù)期為零;(2)房地產(chǎn)所有者預(yù)期的增值收益。下面將沿著該思路推導(dǎo)出房地產(chǎn)價格與利率,匯率的理論關(guān)系。根據(jù)前面的分析,我們假定房地產(chǎn)價格由兩部分組成:

Pt=Pmt+Ht(1)

期中,Pt代表t期的房地產(chǎn)價格;Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時的房地產(chǎn)價格;Ht代表房地產(chǎn)作為投資品而獲得增值收益的現(xiàn)值。很顯然,房地產(chǎn)預(yù)期增值收益的現(xiàn)值可表示為:

Ht=H*t+1/(1+it)(2)

期中,H*t+1代表下一期預(yù)期增值收益;i代表t期的利率。

房地產(chǎn)市場跟股票市場一樣,消費(fèi)者具有買漲不買跌的投資心理。一旦部分消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格將上漲,其他消費(fèi)者會匆忙跟進(jìn),從而造成房地產(chǎn)市場非理性繁榮。因此,我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)增值收益與前一期的收益相關(guān),即與房地產(chǎn)價格增長率有關(guān)。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),銷售都離不開銀行貸款,使得利率變化對未來房地產(chǎn)增值收益有很大影響。同時,貨幣升值將使國際游資迅速向獲利性好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,在較短的時期內(nèi)完成貨幣買入賣出的置換,吸納這些游資的行業(yè)不會是汽車業(yè),也不會是國內(nèi)的消費(fèi)品生產(chǎn)行業(yè),而最大可能是有較長久消費(fèi)需求支持的房地產(chǎn)業(yè)。這些“熱錢”會像吹氣球一樣很快地把房地產(chǎn)業(yè)炒熱,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格迅速上升。因此,下一期房地產(chǎn)增值收益可表示為:

H*t+1=f(gt,it,Et)(3)

其中,gt表示房地產(chǎn)價格增長率,E表示匯率,上述公式說明H*t+1是由過去價格的增長率,利率和匯率共同決定。

由于方程(1)中Pmt代表房地產(chǎn)僅為自身使用時的房地產(chǎn)價格,即消費(fèi)者從房地產(chǎn)的使用中獲得的效用,因此我們可以認(rèn)為此時房地產(chǎn)價格僅與收入Y和利率i有關(guān)。這是一種簡化的描述,收入Y可以代表消費(fèi)者的需求能力,利率i代表金融支持程度,同時也是一個宏觀變量。因此,自身使用時的房地產(chǎn)價格可表示為:

Pmt=f(Yt,it)(4)

將方程(3),(4)代入方程(3),可得到如下表達(dá)式:

Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5)

通過上面的理論分析,可以清楚地了解到影響房地產(chǎn)價格變動的若干因素,分別是可支配收入,過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率,利率和匯率。根據(jù)方程(5)建立近似線性方程如下:

pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6)

由于房地產(chǎn)折舊速度非常慢,實(shí)際利率是租賃價格的主要部分。承租人支付給房東的房租中,絕大部分是對房屋所占用的資金的補(bǔ)償。如果你自己擁有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押貸款的利息。所以,在總需求的所有組成部分中,房地產(chǎn)投資對實(shí)際利率最為敏感,貨幣緊縮或者是其他原因使利率提高時,房地產(chǎn)投資將會下降最多。房地產(chǎn)投資下降,意味著房地產(chǎn)需求下降,最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。因此,房地產(chǎn)價格與利率在經(jīng)濟(jì)上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

由于匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系,匯率下跌即貨幣升值出現(xiàn)時,利率將下降,房地產(chǎn)價格也會隨之上漲。如果一國貨幣升值時國內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹,那么隨著進(jìn)口產(chǎn)品的增加,進(jìn)口產(chǎn)品的價格也會隨著上升,將進(jìn)一步推動國內(nèi)商品價格的上漲,房地產(chǎn)價格也不例外。因此,房地產(chǎn)價格與匯率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

三,數(shù)據(jù)選取及說明

在以往的研究中學(xué)者們經(jīng)常用年度數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況,殊不知房地產(chǎn)作為一種投資品,價格在一年內(nèi)將發(fā)生顯著變化,僅用年度數(shù)據(jù)難以反映這種變化,應(yīng)盡量使用季度或者月度數(shù)據(jù)。同時,在研究房地產(chǎn)價格波動狀況時用全國整體的數(shù)據(jù)并不能反映局部的差異,使用城市級數(shù)據(jù)是最佳選擇。

本文在對房地產(chǎn)價格與利率關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析時,為了準(zhǔn)確判斷利率對各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響,將以2001年9月-2005年12月期間的季度面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),對北京,天津,上海,南京,重慶,杭州,寧波,青島,沈陽,深圳,成都,武漢等12個房地產(chǎn)價格上漲較快的城市進(jìn)行實(shí)證分析,所包含的變量有房地產(chǎn)價格P,可支配收入Y,房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g。由于選取的是12個城市的截面數(shù)據(jù),樣本量很大。

我國實(shí)行的是有限彈性的固定利率制度,中國人民銀行根據(jù)市場走勢決定利率漲幅,使得市場利率呈現(xiàn)間斷變化,但我國銀行間拆借業(yè)務(wù)發(fā)展較快,拆借利率市場化程度高。另外,1994年匯率并軌以后,我國實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)的,有管理的浮動匯率制度。為緩解人民幣升值的壓力,2005年7月21日起,我國開始實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ),參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié),有管理的浮動匯率制度。為深入探討利率,匯率對房地產(chǎn)價格的影響,本文將以2001年9月-2005年12月期間銀行拆借利率,匯率數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)證研究。

四,實(shí)證分析

下面根據(jù)式(6)進(jìn)行實(shí)證分析。表1中模型1和模型2分別分析了利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。模型1的解釋變量為過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g,滯后1期的利率I(-1)城鎮(zhèn)居民可支配收入Y和滯后1期的房屋銷售價格指數(shù)P(-1)。從模型1的回歸結(jié)果可以看出,可支配收入的t統(tǒng)計(jì)量不顯著,而且該變量的系數(shù)僅有0.00004,說明在這一時期可支配收入對房地產(chǎn)價格上漲的推動力極為有限。在模型2中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率每上升1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上漲110.8142個百分點(diǎn);利率與房屋銷售價格指數(shù)呈反比關(guān)系,即滯后1期的利率每上升1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將下降0.0786個百分點(diǎn);滯后1期的房屋銷售價格指數(shù)每增加1個百分點(diǎn),當(dāng)期的房屋銷售價格指數(shù)將上升0.9968個百分點(diǎn)。回歸結(jié)果說明利率與房地產(chǎn)價格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

描述了匯率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系,解釋變量為城鎮(zhèn)居民可支配收入Y,匯率E,過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g。回歸結(jié)果顯示,過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率每提高1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上升59.0694個百分點(diǎn);可支配收入每增加1元,房地產(chǎn)價格指數(shù)僅上升0.0033個百分點(diǎn),說明可支配收入對房地產(chǎn)價格的影響力較弱;匯率上升1個百分點(diǎn),房地產(chǎn)價格指數(shù)將上升13.4409個百分點(diǎn),說明匯率與房屋銷售價格指數(shù)存在正相關(guān)關(guān)系,人民幣升值將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。從上述兩個模型可以看出,利率,匯率對房屋銷售價格有較大影響,進(jìn)一步印證了金融支持在房地產(chǎn)價格運(yùn)動中的重要作用。

表2是利率,匯率對房屋銷售價格的共同影響的實(shí)證分析結(jié)果,其解釋變量分別為過去房地產(chǎn)價格實(shí)際增長率g,滯后4期的利率I(-4),匯率E,滯后2期的房屋銷售價格指數(shù)P(-2),城鎮(zhèn)居民可支配收入Y。模型a和模型b是對2001年9月-2005年3月期間數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸。模型a的回歸結(jié)果表明,可支配收入變量的系數(shù)值非常小,且該變量的t統(tǒng)計(jì)量小于臨界值,進(jìn)一步說明可支配收入對房屋銷售價格的影響力弱。在模型b中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過去房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率每增加1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上升96.1639個百分點(diǎn);滯后4期的利率每提高1個百分點(diǎn),房屋銷售價格將下降5.1351個百分點(diǎn);人民幣對美元匯率每下降1個百分點(diǎn),即人民幣每升值1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將下降3.2728個百分點(diǎn);滯后2期的房屋銷售價格指數(shù)每提高1個百分點(diǎn),當(dāng)期房屋銷售價格指數(shù)上升0.8601個百分點(diǎn)。

模型c和模型d是對2001年9月-2005年12月期間數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸。模型c的回歸結(jié)果同樣表明,可支配收入對房屋銷售價格指數(shù)變化的影響力弱。在模型d中我們?nèi)サ艨芍涫杖胱兞?重新回歸結(jié)果如下:過去房地產(chǎn)價格指數(shù)增長率每增加1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將上升90.2640個百分點(diǎn);滯后4期的利率每提高1個百分點(diǎn),房屋銷售價格將下降5.8031個百分點(diǎn);人民幣對美元匯率每下降1個百分點(diǎn),即人民幣每升值1個百分點(diǎn),房屋銷售價格指數(shù)將下降4.2257個百分點(diǎn);滯后2期的房屋銷售價格指數(shù)每提高1個百分點(diǎn),當(dāng)期房屋銷售價格指數(shù)上升0.7999個百分點(diǎn)。

上述各模型回歸結(jié)果進(jìn)一步揭示了,近期我國房地產(chǎn)價格上漲主要受非收入因素影響,其中對未來價格繼續(xù)上漲的預(yù)期,利率,匯率都是決定當(dāng)前我國價格走勢的主要變量,其中利率,匯率對房地產(chǎn)價格有較大影響,在2001年9月-2005年12月期間這種影響更顯著,說明金融管制放松將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生持續(xù)影響。下面,將本文所討論的利率,匯率與房地產(chǎn)價格的理論與實(shí)證關(guān)系做一比較,如表3所示。

五,結(jié)論及進(jìn)一步解釋

房地產(chǎn)業(yè)具有第二金融的“美稱”,在強(qiáng)有力的金融支持下才能健康發(fā)展,尤其在以銀行為主要融資渠道的國家表現(xiàn)得更為明顯。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需資金大部分是從銀行取得的,從理論上看利率,匯率對房地產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)該非常大,它們之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

對我國12城市的實(shí)證研究結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價格指數(shù)與利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,利率不斷調(diào)整給房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者傳達(dá)了非常明確的信號,即國家將通過降低金融支持力度的手段給房地產(chǎn)業(yè)降溫。無疑利率的提高將大幅增加企業(yè)和購房者的成本,因此在該信號的指引下,房地產(chǎn)需求下降,開發(fā)商提高市場供給的積極性也下降,使得房地產(chǎn)市場逐步走向正軌。2005年下半年以來,我國房地產(chǎn)價格漲幅回落,就與利率不斷調(diào)整有直接關(guān)系。但回歸結(jié)果顯示,利率滯后4期對房地產(chǎn)價格有顯著影響,說明我國利率傳導(dǎo)機(jī)制不健全,金融體系還不完善。

在房地產(chǎn)與匯率關(guān)系的實(shí)證分析中,可以看出兩者具有相同的變化趨勢,與理論不相符,這與我國匯率制度的不成熟有直接關(guān)系。從經(jīng)濟(jì)理論層面上看,在健全的匯率制度下如果本國匯率下降,即出現(xiàn)升值時,進(jìn)口會大幅增加,本國貨幣供給將上升,導(dǎo)致市場利率下降。當(dāng)國外商品大量進(jìn)入國內(nèi)市場后,將以比原來更高的價格出售,有可能引起進(jìn)口量的進(jìn)一步增加,并使國內(nèi)商品市場價格出現(xiàn)普遍上漲,其中,房地產(chǎn)價格也將有較大漲幅。然而,當(dāng)前我國為規(guī)避風(fēng)險沒有開放資本賬戶,實(shí)行盯住美元的固定匯率制度,使得匯率對產(chǎn)品市場,貨幣市場和國際收支的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮,匯率變化對我國銀行貸款利率的影響非常有限,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格與匯率的理論關(guān)系和現(xiàn)實(shí)關(guān)系出現(xiàn)偏差,這也進(jìn)一步印證了改革我國匯率制度是一項(xiàng)重要的課題,否則將難以對經(jīng)濟(jì)政策的效果做出正確的判斷。

實(shí)證研究結(jié)果還表明,當(dāng)前房地產(chǎn)價格上漲與可支配收入增加的關(guān)系不大,說明此次房地產(chǎn)價格上漲缺乏相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支持,存在顯著的投機(jī)因素。這些結(jié)果說明為抑制當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格快速上漲,增加市場透明度和信息對稱性,將有助于消費(fèi)者形成正確的市場預(yù)期,有利于利率調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。至于匯率政策,我們認(rèn)為在當(dāng)前的金融制度下使人民幣升值將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定,但隨著我國匯率制度的完善,匯率政策的實(shí)施應(yīng)更加謹(jǐn)慎。

通過本文的研究揭示了房地產(chǎn)價格與利率,匯率之間的理論關(guān)系,并對我國的實(shí)際情況作了實(shí)證分析。研究結(jié)果表明,利率對房地產(chǎn)價格有負(fù)向影響,匯率對房地產(chǎn)價格波動有正向影響。為了更好地發(fā)揮利率,匯率對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的調(diào)節(jié)作用,我們認(rèn)為應(yīng)采取如下幾個方面的措施:

1.繼續(xù)提高房地產(chǎn)貸款利率。進(jìn)一步提高房地產(chǎn)貸款利率,將大幅增加投機(jī)購房者的成本,有利于消費(fèi)者轉(zhuǎn)變市場預(yù)期,有利于培育消費(fèi)者的理性購房行為。

2.加大公積金覆蓋面,提高公積金貸款額度。公積金制度的實(shí)施降低了消費(fèi)者的購房成本,對投機(jī)購房也有抑制作用。因此,加大公積金覆蓋面,提高公積金貸款額度將有利于真實(shí)購房需求的發(fā)展和房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

3.人民幣小幅升值有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。當(dāng)前,在我國不完善金融制度下匯率與房地產(chǎn)價格呈正向關(guān)系,人民幣小幅升值將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。但從長期來看,隨著我國匯率制度的完善,保持匯率穩(wěn)定將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

4.逐步拓寬房地產(chǎn)融資渠道有利于規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需資金主要來源于銀行,風(fēng)險由銀行獨(dú)自承擔(dān)是我國融資體制的突出問題。因此,逐步拓寬融資渠道,化解銀行信貸風(fēng)險,是我國房地產(chǎn)金融體制改革和房地產(chǎn)業(yè)保持長期安全運(yùn)行的必然選擇。

5.增加金融市場的透明度和政策取向的可信度。金融市場的信息不對稱性很嚴(yán)重,地方銀行為了吸引更多的客戶,常常降低資質(zhì)審核,造成了中央政策緊地方政策松的局面。這種逆向選擇行為對消費(fèi)者而言是一個誤導(dǎo),容易導(dǎo)致市場非理性投資行為產(chǎn)生。因此,增加金融市場的透明度和政策取向的可信度也是一個重要的政策選擇。

參考文獻(xiàn):

[1]AdrianCooper,TheimpactofinterestratesandthehousingmarketontheUKeconomy[J].Economicoutlook,2004.

[2]Agarwal,V.B.andR.A.Phillips.1984.MortgageRateBuy-Downs:ImplicationsforHousingPriceIndexes[J].SocialScienceQuarterly,65,868-875.

[3]Arcelus,F.andA.Meltzer.1973.TheMarketsforHousingandHousingServices[J].JournalofMoney,CreditandBanking,5,78-99.

[4]DongchulCho,InterestRate,Inflation,andHousingPrice:WithanEmphasisonChonseiPriceinKorea[R].presentedatthefifteenthNBEREastAsianSeminaronEconomicsatTokyoinMay2004.

[5]Goodman,J.L.,InterestRatesandHousingDemand1993-1995:CommonSenseversusEconometrics,PaperpresentedattheMid-yearAREUEAMeetingof1995.

[6]HarrisJ.1989.TheeffectofRealRatesofInterestonHousingPrices[J].JournalofRealEstateFinanceandEconomics,2,47-60.

[7]Kau,JamesB.,andDonaldC.Keenan.1980.Thetheoryofhousingandinterestrates[J].Journaloffinancialandquantitativeanalysis,volumeXV,No.4,November,833-847.

[8]Kenny,G..1999.ModellingtheDemandandSupplySidesoftheHousingMarket:EvidencefromIreland[J].EconomicModelling,16,389-409.