*市房屋出租合同

出租方：

方：

*市國(guó)土資源和房屋管理局

*市工商行政管理局

*年*月

合同編號(hào)：

委托人（甲方）：

居間人（乙方）：

依據(jù)《華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，出租人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋出租居間的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其居間出租具備以下條件的房屋（見附件），并協(xié)助其與承租人簽訂房屋租賃合同。

第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)房屋出租行為的稅收征管，提升稅收協(xié)控聯(lián)管工作水平，使個(gè)體稅收社會(huì)化管理工作健康有序開展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《征管法實(shí)施細(xì)則》）、公安部等六部局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（公通字〔〕號(hào)）文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市地稅局是全市城區(qū)房屋出租稅收征管的主體，市地稅二分局具體負(fù)責(zé)，按照“政府主導(dǎo)、稅務(wù)主管、委托代征、協(xié)控聯(lián)管、績(jī)效共建、信息共享”的管理原則，委托慶云山街道辦事處和瓊湖街道辦事處代征各自轄區(qū)范圍內(nèi)的城區(qū)房屋出租、房屋自營(yíng)、房屋裝修稅收工作。

第三條房屋所有權(quán)人（單位或個(gè)人）為出租房屋應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)人，是納稅主體。無(wú)法確認(rèn)房屋所有權(quán)人的出租房屋由實(shí)際取得租金的出租人代為履行納稅義務(wù)。因承租人原因無(wú)法與房屋所有權(quán)人取得聯(lián)系的，由承租人代為繳納相關(guān)稅費(fèi)。

第四條下列行為為房屋出租行為：

（一）將自有房屋出租給承租人，由出租人向承租人收取租金或者獲取其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）承租人將租入的房屋再出租的轉(zhuǎn)租行為。

隨著*北部灣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，欽州城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市原住人口的自然增長(zhǎng)和大量的外來(lái)務(wù)工人員涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，他們與城市無(wú)房戶一起組成了一支規(guī)模龐大的租房大軍，不斷刺激著商鋪和住房需求膨脹，私房出租市場(chǎng)異常活躍，私房出租行為無(wú)論從規(guī)模上還是價(jià)位上都出現(xiàn)了一種快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。個(gè)人房屋租賃在*北部灣逐步發(fā)展成為一種新興的行業(yè)，給房屋租賃稅收征管工作提出了新的課題。

一、欽州市房屋租賃業(yè)稅收征管狀況

目前，該市稅務(wù)部門對(duì)私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規(guī)定自覺(jué)申報(bào)納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業(yè)的需要發(fā)票報(bào)帳的業(yè)主迫不得已才向稅務(wù)部門申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)各種形式征收和依法查補(bǔ)、處罰的此項(xiàng)稅款數(shù)額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點(diǎn)，給私房租賃業(yè)稅收流失創(chuàng)造了必要條件，納稅人偷逃稅現(xiàn)象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對(duì)個(gè)人出租房屋按照國(guó)家的稅收政策執(zhí)行，個(gè)人出租房屋收入應(yīng)繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；2.按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅；3.按營(yíng)業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加；4.按營(yíng)業(yè)稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費(fèi)；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；8.按房屋實(shí)際占地面積及適用的等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；9.個(gè)人出租房屋用于經(jīng)營(yíng)的，按應(yīng)納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個(gè)人所得稅。其計(jì)算方式為：個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=每月房屋租金收入-相關(guān)稅費(fèi)-法定扣除費(fèi)用-出租方發(fā)生的房屋修繕費(fèi)；法定扣除標(biāo)準(zhǔn)：每次（月）收入額不超過(guò)4000元的，減除扣除費(fèi)用800元；每次（月）收入額超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用20%；修繕費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人出租房屋，對(duì)能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實(shí)際開支修繕費(fèi)用經(jīng)核準(zhǔn)給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據(jù)財(cái)稅〔*〕24號(hào)文件規(guī)定，自*年3月1日起，個(gè)人出租住宅用于居住的，營(yíng)業(yè)稅在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收。房產(chǎn)稅適用稅率暫減按4%，個(gè)人所得稅適用稅率暫減按10%。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人所得稅計(jì)算方法與扣除標(biāo)準(zhǔn)按上述第9點(diǎn)規(guī)定計(jì)算。

近期，北京市建委提醒房屋出租人、承租人及各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在從事房屋租賃活動(dòng)時(shí)應(yīng)注意五項(xiàng)內(nèi)容，尤其是在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)向指定銀行備案。

首先，房屋租賃者在選擇房屋中介介紹房源的交易方式后，房屋出租人和承租人應(yīng)直接簽訂房屋租賃合同。

第二，當(dāng)從事房屋租賃活動(dòng)時(shí)，應(yīng)將房屋出租合同及房屋租賃合同向指定銀行備案，通過(guò)指定銀行代收代付租金，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地

第三，房屋租賃者可登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查看房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本情況，選擇信用好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。在簽訂合同之前，應(yīng)認(rèn)真閱讀合同條款，簽訂合同時(shí)使用合同示范文本。房屋承租人在簽訂房屋租賃合同之前，應(yīng)查驗(yàn)房屋權(quán)屬證件、房屋出租人身份證件及房屋出租委托書，核對(duì)委托權(quán)限及期限，在約定租金支付方式時(shí)盡量避免一次性支付較長(zhǎng)期限的租金。

第四，若租賃中已經(jīng)發(fā)生糾紛，應(yīng)公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地通過(guò)法律途徑解決，對(duì)極個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)從事房屋租賃業(yè)務(wù)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)詐騙后人去樓空的情況，應(yīng)盡快向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

第五，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公司印章、合同、資金、分支機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理，并及時(shí)辦理地址、聯(lián)系方式變更備案手續(xù)。

第一條為加強(qiáng)房屋租賃管理，規(guī)范租賃秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的房屋租賃，是指出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋出租人將房屋承包給他人經(jīng)營(yíng)，或者以合作、聯(lián)營(yíng)的名義，不直接參與經(jīng)營(yíng)、不參與盈余分配的，視為房屋租賃。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理，適用本辦法。

第四條房屋租賃管理堅(jiān)持依法管理與效能管理相結(jié)合、租住管理與人口管理相結(jié)合的原則。

第五條市、市（縣）、區(qū)房產(chǎn)管理局是本市房屋租賃的行政主管部門，根據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)房屋租賃的管理工作。

一、政策依據(jù)

1、《上海市房屋租賃條例》（1999年市人大常委會(huì)公告第二十三號(hào)）；

2、《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（一）》（滬房地資市（2000）85號(hào)）；

3、《上海市外來(lái)流動(dòng)人員管理?xiàng)l例》（1996年9月26日市人大常委會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)）

4、《上海市外來(lái)流動(dòng)人員租賃房屋治安管理辦法》(1998年9月17日上海市人民政府第60號(hào)令)

5、《租賃房屋治安管理規(guī)定》(公安部第24號(hào)令)

近年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展，各地城市化進(jìn)程加快，房屋租賃在我國(guó)逐漸發(fā)展成為一種行業(yè)，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。

一、我國(guó)目前房屋租賃業(yè)所呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)

房屋租賃業(yè)是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的房屋建筑物在合同規(guī)定期內(nèi)讓渡使用權(quán)，并獲取一定經(jīng)濟(jì)利益的行為。從用途上可

分為營(yíng)業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型；從權(quán)屬性質(zhì)上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點(diǎn)：

1、隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。它在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城市化和大量富余勞動(dòng)力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)的情況下，迅猛興起，日趨活躍。

2、點(diǎn)多面廣、隱蔽性強(qiáng)。個(gè)人私房出租戶在現(xiàn)有的房屋出租戶構(gòu)成群體中占主體地位，私下交易多；變相出租現(xiàn)象大量存在，如以親戚免費(fèi)使用為名私下出租、以提供場(chǎng)地合作經(jīng)營(yíng)為名實(shí)際并不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵租金等等，租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。

一、征管范圍

凡是在*區(qū)范圍內(nèi)有出租房屋、并已取得房屋租金收入和經(jīng)營(yíng)性用房的單位和個(gè)人，均應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)房產(chǎn)稅的規(guī)定繳納稅款。

二、政策規(guī)定

出租房屋的單位和個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。

1、單位出租的房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，綜合稅率為22.55%。

2、單位出租的房產(chǎn)租金收入應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，振興東北老工業(yè)基地和下崗再就業(yè)優(yōu)惠政策的實(shí)施，越來(lái)越多的人開始經(jīng)商、辦實(shí)體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢(shì)，而且涉及稅種較多，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業(yè)出租的還涉及企業(yè)所得稅。但由于房屋租賃業(yè)點(diǎn)多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來(lái)許多困難，成為我們地稅部門的一個(gè)征收難點(diǎn)，本文擬就房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及如何解決談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，出租成份復(fù)雜，形式多樣。歸納起來(lái)大致有以下幾種情況：

（一）公產(chǎn)閑置房出租

一是將房屋租出用于經(jīng)營(yíng)（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因?yàn)榘徇w新居后將原有的舊房出租用來(lái)謀利；有的是因?yàn)榉课莸牡乩砦恢煤茫捎糜诮?jīng)營(yíng)，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長(zhǎng)期不開工資的人員，他們靠出租房屋來(lái)賺錢謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數(shù)是城市未改造城區(qū)的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區(qū)難以發(fā)現(xiàn)，無(wú)法區(qū)分是有租使用還是無(wú)租借用，一旦發(fā)現(xiàn)，稅款相對(duì)容易收取，因?yàn)檫@種情況大多是有職有權(quán)者多占的住房，害怕因小失大而招來(lái)麻煩。