導語：如何才能寫好一篇學校物業管理的難點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

隨著我國社會經濟的快速發展，人們生活質量和水平的不斷提高，行政事業單位逐漸面向大眾化，使得行政事業單位物業管理制度也逐步進行社會化改革，這對行政事業單位物業管理來說既是機遇又是挑戰。行政事業單位物業管理在整個行政事業單位改革中發揮了十分重要的作用，占有至關重要的作用，同時也是行政事業單位日常工作的重要組成部分。在新的形勢下，如何才能解決行政事業單位物業管理遇到的難點？這一問題值得黨和國家、行政事業單位物業管理人員深思。本文針對現階段我國行政事業單位物業管理遇到的難點和問題，提出幾點有效的措施和建議，從而促進我國行政事業單位的又好又快發展。

關鍵詞：

行政事業單位；物業管理工作；問題難點；有效策略

行政事業單位物業管理不僅是行政事業單位后勤服務系統中的一個社會化環節，同時也是當前社會經濟發展的一個必然趨勢，隨著我國社會化程度的提高，行政事業單位制度的社會化改革不斷深化，因此在這種背景下，行政事業單位物業管理應運而生。行政事業單位物業管理不僅能夠為事業單位工作人員提供更加優質的生活和環境，同時還在很大程度上緩解行政事業單位的后勤保障的壓力。因此黨和國家、行政事業單位管理者等都要不斷加強行政事業單位的后勤社會化改革力度，完善行政事業單位物業管理體系，逐步使得行政事業單位物業管理系統更加明確化、層次化，提高行政事業單位物業管理的社會化程度。

一、行政事業單位物業管理的具體內涵及其意義

我國傳統的行政事業單位物業管理具體是指：“行政事業單位的后勤部門為事業單位的職工工作生活提供的各種服務以及在這一過程中進行的管理活動，包括計劃、決策、組織、協調和控制等，廣義上還包括總務后勤、財務管理、教學科研后勤、基本建設管理。”隨著我國社會經濟的快速發展，人們生活水平和質量的不斷提高，通過改革行政事業單位物業管理的具體內涵已經發生了改變，現階段它具體包括：“行政事業單位職工日常的吃、住、行方面的生活服務和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應；小區清潔衛生、治安管理、設施設備修繕、網絡通訊、衛生院、、幼兒園管理以及學校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發室、商店等商業機構的運營管理。”行政事業單位物業管理的社會化改革利用行政管理的有效手段把原來的物業管理制度與經濟效益二者有效的結合起來，這種做法的優點在于一方面能夠簡化行政事業單位物業管理程序，提高行政事業單位物業管理水平，使行政事業單位管理更加科學化、合理化；另一方面能夠不斷擴大行政事業單位物業管理服務的規模，提高行政事業單位物業管理的質量和水平。行政事業單位物業管理應用而生，但其仍處于發展的初級階段，行政事業單位物業管理作為一項朝陽產業，仍是在不斷摸索、發展、調整的階段，還沒有形成成熟的發展市場。

二、現階段我國行政事業單位物業管理遇到的不足

1.行政事業單位物業管理體系不完善。近年來我國行政事業單位的工資水平和待遇不斷提高，但仍對于物業管理的重視程度不夠，雖然我國物業管理經過多年的發展已經取得了一定的成績，但仍然存在諸多問題，行政事業單位物業管理體系不完善，直接制約了行政事業單位人員生活水平的提高。

2.行政事業單位物業管理體系不健全。我國行政事業單位有很多房子都是很久之前建設的，由于建設時間較早，并沒有統一的進行物業管理，或者有的之前有物業，但新物業與老物業之間的對接工作做的并不到位，這就會出現行政事業單位物業管理管理落后的情況，這使得行政事業單位物業管理工作很難進行。

3.行政事業單位物業管理體系不明確。行政事業單位有很多小區建設時期較早，但是缺乏明顯的房屋產權的劃分，這樣會出現新的物業管理很難對房屋產權進行明確的劃分，而且還想不到相關管理人員，行政事業單位物業管理體系的不明確，導致了行政事業單位物業管理工作開展的難度增加。

三、目前我國行政事業單位物業管理工作開展的難點

行政事業單位物業管理就是對行政事業單位或者行政機關單位所在的小區進行物業管理，具體包括住宅小區的綠化、住宅小區的衛生、住宅小區的交通等進行統一有效地管理，然后根據負責管理的方面向廣大住戶收取相應費用，與之前的無償管理相比，有償管理的工作更難開展。

1.居民對行政事業單位物業管理的認識水平較低。很多居民對新型的行政事業單位物業管理認識水平較低，難以接受有償的行政事業單位物業管理模式，而且很多行政事業單位物業管理理念較為落后，管理水平較低，因此物業管理單位在管理水平和理念上都存在一定的不足。居民的不理解因此很少繳納物業費，這也使得行政事業單位物業管理舉步維艱，這種滯后性和落后性，必然導致行政事業單位物業管理工作難以開展。

2.行政事業單位物業管理基礎設施不完備。很多行政事業單位物業管理由于資金缺乏，因此在建設初期基礎設施不完善，只是局限于眼前的利益，滿足目前居住在小區業主的需要，沒有做長遠打算，基礎設施老化，這些問題都是目前我國行政事業單位物業管理工作開展過程中遇到的難點。

四、提高行政事業單位物業管理水平的有效策略

行政事業單位物業管理在整個行政事業單位后勤服務中占有十分重要的地位，因此要想提高行政事業單位物業管理水平，一方面，應該構建一種面向居民、面向市場、符合市場經濟發展規律的物業管理模式，行政事業單位物業管理應該更新觀念、尋找一種科學合理的物業管理方法，建立一種能夠滿足行政事業單位居民的各項活動的體系。另一方面，行政事業單位物業管理應該實現規范化和專業化的管理模式，廣泛利用社會資源，積極進行宣傳，然后與時俱進，不斷開拓創新，在實踐的基礎上創新、在創新的基礎上實踐，實現可持續發展，加強行政事業單位物業人事管理，為物業管理提供專業化、高素質人才，提高行政事業單位物業管理的專業化水平。

五、結語

綜上所述，隨著我國社會化程度的不斷提高，行政事業單位的建設的不斷發展，行政事業單位的后勤社會化程度的不斷深入，這都為行政事業單位的物業管理提供了更多廣闊的發展空間。雖然現階段我國行政事業單位物業管理存在難點，但行政事業單位的物業管理作為一種新型的朝陽產業和新型行業，受到黨和國家以及社會各界的高度重視。因此盡管行政事業單位物業管理起步較晚、但其經過長時間的發展，也已經取得了一定成效，在今后行政事業單位發展中，必然會發揮其積極作用。總之，行政事業單位物業管理工作任重而道遠，需要大家的共同努力！

參考文獻：

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[2]曾梅．淺談行政事業單位內部控制實施的難點與對策[J]．經濟研究導刊，2013，33：174+234．

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[7]鄭祖發.物業公司的管理定位[J].南都學壇(哲學社會科學版)2011,(2):90一91.

篇2

一、指導思想和總體要求

以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速占領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學發展觀，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障。

二、工作目標

緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識；加強管理，提高服務水平；加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，并實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。

物業管理中心2010優質服務年創優計劃

時間

活動內容

日常工作

責任部門

審核結果

三月份

物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創優方案和聯系一個物業服務對象實施創優服務，取得經驗，啟動創優工作。

1、發揮社會監督作用，邀請監督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。

2、每月搞2次培訓。

3、每月搞2次質量檢查。

4、中心辦公室召開兩月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗。

5、實施計劃在執行過程中可以修訂完善。

四月份

各個部門搞2次職業培訓；搞一次副經理以上管理人員到社會物業小區參觀學習考察；派遣人員到社會物業小區實習，學以致用；發放優質服務卡，方便業主服務需要；中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，聘請業主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。

五月份

搞一次崗位練兵和職業競賽，全面提高物業服務的專業技能和服務水平；搞一次“便民服務”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調查，同時成立業主委員會。

六月份

開展“優質服務年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業服務示范單位經驗交流會，學習推廣經驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環節的優質服務活動，促使其物業條件根本改善，并且長期保證質量。

七月份

全面檢查、鞏固落實本學期創優情況，寫出物業創優工作小結。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業服務創優方案，并付諸實施。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實“假期物業服務創優方案”，保障師生員工暑假正常生活。

九月份

結合新生入學江津校區建設，進行物業服務創新大討論，搞好物業服務創新培訓和物業服務創新的改進實施。

十月份

進行物業技術創新大討論，搞好物業技術創新培訓和物業服務技術的改進實施。

十一月份

進行物業管理創新大討論，搞好物業管理創新培訓和物業管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調查。

十二月份

進行溫馨、和諧物業大討論及其培訓，搞好溫馨、和諧物業。管理層研究先行進入江津校區物業人員名單。

篇3

“以學生為中心”不是指教師與學生角色的變化，而是指教學評價方式的轉變，將傳統的“教師將知識傳授給學生”，轉變成“讓學生自己去發現和創造知識”。物業管理行業所涉及的知識日新月異，對人才在知識上的創造性和獨立性有較高要求，但目前物管專業多為中高職教育，為了滿足行業需求，教師必須根據學生智力因素與非智力因素的特點以及各學年對知識的不同理解來靈活開展教學內容。目前，基本的教學計劃是先公共課，再專業基礎課和專業方向課，最后是畢業設計，這一模式對于傳統專業而言弊端并不明顯，但卻不利于物業管理專業的發展。筆者所在學校，很多學生都是被動調劑到物管專業，甚至一些學生報考時還誤以為是物流專業，他們對物業管理公司的理解就是簡單的收房租、維修房屋，而教學計劃的安排使得他們前期多為公共課，缺乏針對性，無法真正接觸到物業管理的專業知識，學生無法明確學習動機。到了后期，按照教學計劃是學習專業知識，而學生又要疲于找工作，這樣學生就會出現所學非所能的困惑。筆者所在學校推行的“潛能導師制”為落實“以學生為中心”的教學理念提供了條件，使得授課教師有機會了解學生從入學到畢業，甚至是工作以后的不同學習需求。上一級學生在工作中所遇到問題的解決就是下一級學生的學習需求，通過這一需求來安排不同學年相關的教學內容。比如，讓畢業生參加新生的入學動員會；將對物業管理公司的調查納入學生的團日活動，這些活動雖不涉及專業知識，但是可以讓學生更好地了解行業的最新發展及就業趨勢，同時培養了他們自我學習的能力，為后面更好地落實“以學生為中心”奠定基礎。

用JIT思想提高相關教學方法的有效性

如今，物業管理公司為業主及物業使用人提供全方位、綜合性的服務。其領域涉及保潔、房屋、設備、環境、秩序維護、服務、財務、信息、經營管理、房地產法規和社區文化等方面的管理知識、專業技能、管理手段。根據行業需求，完全的“坐而論道”、“紙上談兵”的教學方法不適合物管學生，專業知識理論及專業技能的培養要在“做中學”得以體現。本文主要以“項目教學法”有效性的提高為例加以說明。“項目教學法”的實質是把學生融入到完成某項有意義的任務過程中，自主地進行知識構建，比如課堂45分鐘的時間里，講課時間不超過40%，剩下的時間，由學生在教師的指導和同學的幫助下完成任務，教師根據學生遇到的問題從旁提點，使學習更具有針對性和實用性。比如，筆者根據學生上崗后的實際工作需求，把項目任務嵌入《物業管理實務》課程學習中，要求學生邊學理論邊以小組方式設計某小區物業管理方案，內容包括項目概況；業主需求分析；物業管理服務模式、計劃及各項要求；人員配置方案；物業費預測。教師講解完基本的理論后，可根據經驗，對項目實施中可能遇到的難點進行說明，學生在完成過程中要自己查閱相關資料及實地考察。在團隊協作過程中，教師提供技術支持和給予協調。完成任務后，學生不僅對物業管理有了整體的認識、對崗位職責有所了解，還鍛煉了學生合作共贏的習慣，有效提高了學生工作后的適應力。

篇4

【關鍵詞】 物業管理 問題 對策

一、物業管理的含義及意義

1、物業管理的含義。“物業管理”是指對物業實施管理的過程，有廣義和狹義之分。廣義的物業管理是指為了物業的正常使用、經營而對物業本身及其業主和用戶所進行的管理和提供的服務，其中包含了專業的物業管理機構（公司）對物業的管理和業主自身物業的管理。而狹義的物業管理，在我國的權威解釋（國家建設部的解釋）則是：由專業機構或公司，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主（用戶）進行管理并提供服務。這種管理和服務，包括對房屋及附屬配套設施，設備和場地的經營和管理，以及對房屋建筑的環境如衛生清潔、公共綠化、社會秩序、道路，公用活動場所的管理、維護、保養、維修，同時向業主（用戶）提供相應的多方位的綜合的過程。

2、物業管理的意義。

（1）發展物業管理能促進經濟增長，產生直接的經濟效益。物業管理的開展能有力地促進房地產業的發展，帶動國民經濟的持續增長。物業管理的開展克服了傳統房屋管理簡單低效等弊端，促進了房地產開發、經營、服務的配套和有機結合，順應了房地產綜合開發的大生產方式和房地產商品經濟發展的要求，推動了城市房地產業運行體系的確立與完善，為房地產業的持續發展起到了支撐與推動作用，從而帶動國民經濟的持續增長。具體對發展商來說，良好的物業管理能塑造發展商在公眾中的良好形象，增強社會大眾和投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，形成公司經營的良性循環。對物業購、租（使用、經營、投資）者來說，好的物業管理可以使物業處于完好的狀態，保持正常運行，給人以良好的居住、工作或經營環境，并能改善物業的功能，增強物業的適應性，延長物業的使用壽命，提高其市場價值，確保物盡其用，值其所值。

（2）發展物業管理有利于提高人民群眾生活、工作質量。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平。隨著我國經濟的持續增長，人民生活水平已實現了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。居民消費需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，還要有良好的物業管理。好的物業管理能改善人們居住環境和工作環境，使人們安居樂業，改變人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會穩定。眾多物業小環境的改善，能有力地促進城市生態環境的良性循環。

（3）發展物業管理有利于增加就業。就業是民生之本，我國當前和今后相當長一段時間就業需求都會十分旺盛，就業形勢會極為嚴峻和復雜。擴大就業是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任務。物業管理就業容量大，對擴大就業具有重要作用。目前，物業管理吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對緩解農村剩余勞動力向非農產業的轉移和產業結構調整中的就業矛盾作出了重要貢獻。今后相當長一段時期內，隨著住宅建設的持續快速發展以及舊住宅區物業管理范圍的不斷擴大，物業管理將保持快速發展，對增加就業將起到積極的推動作用。

（4）發展物業管理有利于維護社區穩定。維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。大力發展社會主義文化，建設社會主義精神文明是全面建設小康社會的重要任務。維護社區穩定、加強社區精神文明建設是整個社會安定和全社會精神文明建設的基礎。隨著社會經濟體制的轉型，社區建設越來越受到社會各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作。物業管理是社區服務的重要組成部分：社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織；業主、業主大會的活動與社區建設和管理密切相關；物業管理企業對維護社區環境和秩序具有積極作用。通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區安定和社區精神文明建設。

（5）發展物業管理有利于促進城市管理和環境的完善。一個個物業區域是構成城市的基本單元，建筑物的容貌構成城市形象的主體，國際城市、花園城市的建設，離不開物業形象和物業環境的改善，每一個物業管理區域環境整潔、優美，秩序井然，城市整體的的面貌和秩序才能得以提升。現在，物業管理已逐步從對新區管理延伸到對建成區的管理，從對居住物業、商業物業的管理延伸到對學校、醫院、軍營、公園等各類公共建筑和特種物業及區域。這樣就為城市整體環境面貌的改善與提升提供了全方位的支持。

二、當前我國物業管理存在的主要問題

1、產權關系不明晰。受產權人的委托實行管理服務，應以產權明晰為管理的基礎。但是很多住宅小區房屋的共用部位、共用的設施設備、及小區配套的房屋、設施設備道路、場地等產權界定尚未明確，責、權、利難以界定，給物業管理和收費帶來困難。

2、建管之間缺乏有效銜接。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下了較多的問題，建管脫節造成物業管理先天不足。這些工程有的質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理作出不切實際的承諾，給后續的管理帶來困難。

3、專業人才奇缺。由于我國物業管理起步較晚，物業管理學科的建立還在探索階段，專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，主要表現為“三多三少”：一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普通崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少，特別是能擔任管理處主任或部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了了物業管理的發展。如果不改變物業管理人員素質偏低的現狀，將嚴重影響行業的健康發展。

4、物業管理不到位。目前有的物業管理公司不以“物業管理”為主業，而著重多種經營，或只限于收租金和一般養護維修，對于如何保養好建筑物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值等服務則未能很好顧及，更談不上特約服務。

上述問題的出現，既有其深刻的歷史背景，又有不可回避的現實因素。深究其根源，主要是“三滯后”，即觀念滯后、制度滯后、立法滯后。

三、解決我國物業管理問題的對策研究

解決我國物業管理問題，必須具體情況具體分析，要在借鑒國外先進物業管理驗的同時，走出自己的道路。

1、轉變觀念。即從“馬后炮”到超前啟動的轉變。傳統意義上的物業管理是在小區交付使用后才介入。目前群眾反映強烈的問題且均屬建設遺留問題，長期得不到很好的解決，其根源在于建管脫節。雖然物業管理的主要工作發生在房地產投入使用之后，但它也屬于房地產生產過程的一部分，必須超前啟動，全程介入，貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。

2、加強物業公司的資質管理。加強物業公司的資質管理是指房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質審查，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司并引導它們向大型化發展，創造規模效益，將業績優良的物業管理公司向業主委員會推薦。

3、提升物業管理服務質量。首先物業公司要加強職工隊伍建設，從舉止言行、工作程序等方面規范、教育、考核職工，全面提高職工素質；對于從房管所轉制的隊伍需要盡快適應物業管理的新機制。

其次要公開辦事制度，完善服務公約，履行物業管理委托合同；要切實提高物業管理水平，保障消費者交納管理費后能得到相應標準的物業管理服務。

4、實行人性化管理。物業管理既要獲得經營管理的經濟效益，又要提供安居樂業的良好空間，以滿足人們生存、發展和享受的需要。可以說物業管理一切為了人，這是物業管理的基本出發點。它不僅僅提供對物業本身的管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通，健康、開放的工作和生活環境。由此可見，物業管理行業的特點決定了它必須“以人為本”。

5、實施品牌戰略。物業管理服務有形性的缺乏決定了物業管理企業品牌內在品質的重要性，要實施品牌戰略，增強品牌意識，以品質取勝，主動適應市場的優勝劣汰機制，在市場競爭中不斷發展自己。從物業管理行業來看，深圳市物業管理企業界這幾年著力打造行業名牌企業，取得了顯著的效果，在近兩年全國的物業管理企業招投標中獨占鰲頭。

中國的物業管理從產生到發展，經歷了一個從不規范到逐漸規范的過程；中國的物業管理市場從產生到發展，也經歷了一個從不健全到逐步健全的過程。展望未來的物業管理，我們有理由相信：新時代的中國物業管理必將超越現有的管理模式，把物業管理水平提升到新的高度，為我國工業化、城市化、國際化進程增添新的光彩。

【參考文獻】

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關鍵詞　廉租住房　后期管理　文獻綜述　研究展望

中圖分類號：F12 文獻標識碼：A

0　引言

1998年國務院首次闡明“廉租住房”概念至今，國內各地區陸續出臺了相關政策，廉租住房制度建設取得了諸多成效。然而縱觀全國各地具體實踐，后期管理保障力度明顯不足。國內理論界對廉租住房后期管理問題相對冷淡，大多數研究者只是針對某一內容作零散分析，系統性的研究比較匱乏。為此，筆者以系統性原則為指導，詳細剖析近年來國內學術界涉及到廉租住房后期管理細枝末節的典型文獻，以期整體上總結廉租住房后期管理的成果經驗，為今后的研究活動提供一定的參考和借鑒。

1　研究現狀述評

廉租住房后期管理涉及到社會經濟發展方方面面的問題，學者們對此進行了深入思考，當前國內學術界可謂是“百花齊放、百家爭鳴”。

1.1　物業管理——政府與市場的“利益博弈”

廉租住房的物業管理是廉租住房保障政策實施過程中不可回避的現實難題，國內學者對物業管理現狀展開了論述說明，普遍表示出極大的不滿與擔憂。目前學術界關注的焦點問題是物業管理困境產生的緣由及其應對措施，各種觀點爭鋒相對。鄧國雄（2011）指出，廉租戶弱勢的身份地位和相對低下的文化素質給管理帶來了不便，致使廉租住房的物業管理較之其它社區更難控制。該觀點在客觀上認識到了廉租戶的自身缺陷，但將物業管理的責任一味地歸罪于廉租戶就稍微不妥。實際上，廉租住房社區物業管理現狀的不盡人意是由其它層面的因素造成的，租戶結構混亂只是表象。王嚇忠等（2006）學者提出“資本逐利性”理論，即政府和市場兩個管理主體必然導致職責推諉、廉租戶權益受損，因此他們建議政府在物業管理中只能起輔助作用。筆者認為，政府行政化管理亦不足以掩蓋廉租住房物業管理難的制度根源，相比于政府管理的公益性，物業管理公司等市場主體的管理功能顯得更加靈活。問題的關鍵就在于，物業管理公司對看不到經濟利益的市場毫無興致。

綜上觀點不難推測，廉租住房物業管理本質上取決于政府與市場的利益博弈，物業管理資金便是博弈的游戲規則。無論是堅持政府為主體還是市場為主體，有效解決費用難題才是完善廉租住房物業管理的根本出路。而關于資金來源問題，學者們提出了許多主張，諸如廉租戶適當支付、社會組織捐贈等，遺憾的是這些方案未能得到社會的認可與實踐的檢驗。

1.2　動態監管——屢試無果的“罪魁禍首”

廉租住房動態監管機制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“穩壓器”，動態監管的效果直接決定了廉租住房政策實施的影響維度。國內相關研究的學者一致提出，我國對廉租戶家庭保障條件的動態監管存在很大的不足，以致于“搭便車”成為廉租戶的常見行為。

學術界就動態監管機制盲區的形成進行了激烈討論，歸納起來主要有兩種聲音：一種是“信息不對稱”，另一種是“力不從心”。以李光（2012）為代表的學者分析認為，廉租戶工作的不穩定造成家庭收入具有臨時性，監管單位難以真正核實其動態資產。以趙晶（2011）為代表的學者進一步指出，我國各地廉租住房監管部門良莠不齊，機構編制整體上人手少、力量弱，與后期管理的物質需求不相匹配。除此之外，學者們還就如何完善動態監管機制各抒己見。陳小梅（2007）專門提出“一戶一檔案”的動態管理機制，通過建立跨區域的廉租戶家庭電子檔案系統，提升動態監管的效率。受資源設施條件的制約，筆者認為該方案短期內較難實現，但長遠來看，廉租住房動態監管的電子信息化應該是未來發展的重要趨勢。

1.3　配套服務——社會保障的“輸血缺位”

國內學者對廉租住房小區建設管理進行了大量研究，從中我們可以窺見相關配套服務探討的蛛絲馬跡。許自強（2011）意識到，廉租住房小區一般建在城鎮偏遠地帶，公交站、商場、學校等基礎配套設施缺乏，影響了廉租戶的日常生活。對此他建議政府加大財政投入，優先解決廉租戶生活、出行等不便。白友濤等（2010）指出，政府集中興建廉租住房小區是美國“貧民窟”的再復制，加劇了社會分層和社區治安的矛盾，他提議建設“滲透式”小區，即將廉租戶和其它收入居民混在一起，不僅可以增強低收入群體的社會歸屬感，更重要的是可以最大限度地讓廉租戶共享基礎設施和公共服務。該方案在一定程度上彌補了小區偏遠建設和集中建設帶來的麻煩，具有較高的實踐參考價值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不僅僅指管理問題，具體還包括服務問題，特別是廉租戶的戶口遷移以及由此產生的最低生活保障關系轉移、子女教育等困境，都是關系廉租戶切身利益的現實問題。當前我國社會保障制度建設尚不健全，廉租戶享受的配套政策服務十分有限。該領域的研究目前在我國學術界是塊“處女地”，鮮有學者對廉租戶戶籍管理等相關問題進行細致描述。

1.4　退出機制——制度設計的“大漏洞”

學術界關于退出機制的研究主要側重于對策的摸索，并在制度設計層面開展了長期的爭論。以何靈等（2010）學者為代表的“強制派”認為，目前國內對廉租戶騙租、轉租、拒租等違規行為懲戒力度不夠，僥幸心理驅使廉租戶鉆國家政策的空子，因此必須完善廉租住房法制建設，加大對不法行為的處罰力度。而以曾國安等（2010）學者為代表的“激勵派”認為，采用激勵政策將會起到事半功倍的效果。在制度設計上，該派學者嚴格區分了“正向激勵”和“負向激勵”方針：一方面對廉租戶實行政策優惠，譬如提供住房騰退、資金貸款等補貼，支持廉租戶主動騰退；另一方面對不愿退出的家庭實施逾期罰款、提高租金等措施，促使廉租戶盡快騰退。筆者總結上述觀點認為，完善的退出機制應該注重懲激并重、剛柔結合，并且要有區別地、人性化地設計退出制度。

國內部分學者直接避開針對退出方式的爭論，轉而圍繞補貼形式進行了學術論戰。劉黎輝（2008）指出，實物配租廉租住房退出程序復雜、退出管理被動，根本上解決“退出難”問題必須逐步擴大“補人頭”的比例。而周小寒（2012）對此持反對態度，他認為貨幣補貼家庭具有“選擇偏好”，在信息缺失的前提下極有可能導致退出機制失效，“補磚頭”才是目前解決低收入家庭住房難題的有效形式。上述兩種觀點都忽略了地方經濟發展實際，補貼制度的選擇必須考慮多種因素。

1.5　模式構建——廉租小區的“世外桃源”

我國學者正在積極探索廉租住房后期管理的模式，實踐的基本思路主要構建于國外經驗的學習和國內典型地區的調研以及國內外管理現狀的研究對比。張鵬（2007）詳細介紹了歐美地區廉租住房法制建設、補貼形式、退出管理等經驗做法，重點提出了我國廉租住房建設模式的相關措施。馮國清（2012）根據寧國市廉租住房制度建設情況，總結出“居民小組為主、居委會和房管局為鋪”的廉租住房后期管理創新模式，并在寧國市實踐管理中起到了良好效應。總體而論，我國廉租住房后期管理工作內容繁雜龐亂，很難形成一套特色鮮明的具體模式，而且我國社會經濟發展千差萬別，各地區不可能按照某一固定模式進行后期治理，學者們需要不斷創新不同地區不同發展階段的后期管理模式。

2　綜述討論

系統梳理研究成果可以發現，國內學者就廉租住房后期管理問題取得了一定進展，并為社會經濟的發展做出了巨大貢獻。當然，理論研究也存在瑕疵，就此討論如下：

（1）微觀層面虛。后期管理對策多從立法、司法、行政等宏觀層面入手，未能具體到節點，對于矛盾的解決顯得蒼白無力。（2）實踐探討弱。后期管理資金、管理模式等實踐性問題研究不夠深入，專門涉及實踐領域的文獻也較少。（3）定量研究薄。問卷調查、田野調研等實證方法運用不廣，文獻結論缺乏必要的嚴謹性和科學性。（4）國內總結少。移植國外的管理模式忽視了國內社會經濟發展的特殊性，研究經驗的推廣價值不大。

3　研究展望

筆者分析認為，未來廉租住房后期管理與實踐的研究至少要有兩方面的突破：（1）研究內容：由淺入深。廉租住房后期管理問題遠遠超出學者們的研究視野，實踐中牽涉到的廉租戶戶籍制度、醫療改革等難點問題亟待探討解決。（2）研究角度：由零散到系統。廉租住房后期管理各個環節彼此隔離，系統把握后期管理整體規律，具有很強的實踐意義。

基金項目：武漢理工大學國家級大學生創新創業訓練計劃資助項目（20121049719002）（教育部）

參考文獻

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[11]　周小寒，游朋.現階段廉租住房退出機制存在的問題與對策[J].中國房地產，2012（3）：19-21.

篇6

在黨的*勝利召開的喜慶之年，在奧運之年的鐘聲即將敲響之際，我們相聚在美麗的羊城，共賀全國首批物業管理師的誕生，共商物業管理師制度建設的大計，共話物業管理行業發展的未來。首先，請允許我代表全國物業管理師制度管理委員會和中國物業管理協會，對今天到會的各位領導、各位來賓和全體同行表示崇高的敬意，對剛剛光榮誕生的全國首批物業管理師表示熱烈的祝賀，對長期關心、支持和參與物業管理師制度建設的所有同志表示衷心的感謝。

*年6月，國務院《物業管理條例》的頒布，正式確立了物業管理從業人員職業資格制度，奠定了物業管理師制度的法律基礎；*年11月，人事部、建設部印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，將物業管理師資格正式納入了國家專業技術人員職業資格系列，標志著物業管理師制度的初步建立；*年5月，建設部印發《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》，明確要求建設部職業資格注冊中心和中國物業管理協會加強協調配合，在建設部、人事部的監督指導下，共同做好物業管理師職業資格的有關工作；同年6月建設部發文成立了全國物業管理師制度管理委員會，負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。此后，有關各項工作順利起步，并于當年10月舉行了全國物業管理師認定考試。*年12月，人事部辦公廳和建設部辦公廳聯合下發了《關于公布物業管理師資格認定考試結果的通知》，全國有1119名從業人員取得了物業管理師資格。首批物業管理師的誕生，預示著物業管理師制度全面實施的良好開局，是我們行業發展進程中的一件大事。今天，中國物業管理協會在廣州隆重召開全國首批物業管理師大會，我想借此機會就物業管理師制度建設談四個方面的問題。

一、從業人員素質與職業資格制度

1.從業隊伍的壯大對社會經濟的貢獻

我國物業管理是伴隨著住房制度改革和住房商品化進程產生的新興行業，從*年*市誕生全國第一家物業管理公司和第一批物業管理從業人員開始，短短二十六年時間里，物業管理從業隊伍經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程。據不完全統計，全國從業人員已超過350萬人，分布在3萬多家物業管理企業。崗位類型從操作層的保潔、綠化、維修、秩序管理，管理層的項目經理、管理處主任、部門經理到決策層的各類總監、副總經理和總經理；服務領域從單一類型物業到綜合性物業，從純市場化的物業管理到機關、企事業單位的后勤社會化物業管理，從新建物業到房改房和老舊住宅小區管理。目前物業管理范圍已經覆蓋了住宅、寫字樓、工業區、學校、商場、醫院、機場、會展中心、體育場館、步行街等，去年以來還進入了對鄉村的管理；管理面積超過100億平方米的房屋，已經將全國城鎮50%以上的不動產納入了我們的日常管理中。

隨著住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房財產的使用、維護、保值講了較強的服務需求；隨著人民群眾生活水平的提高，大家對居住環境、社區秩序也有了較高的追求；與此同時，還產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要；由此形成對物業管理與服務的巨大社會需求。勞動密集性的行業特征和剩余勞動力的相對富裕，提供了物業管理行業廣闊的就業機會。為滿足業主不斷增長的服務需求，廣大物業管理從業人員在薪酬收入相對偏低、誤解偏見相對較多的壓力下，克服成本剛性增長和服務收費缺乏彈性等諸多困難，不斷提升物業服務的品質。他們的辛勤工作不僅改善了人居和工作環境，維護了社區的和諧穩定，提高了城市管理水平，而且擴大了住房消費，推動了經濟增長，促進了現代服務業的發展。北京、上海、*等城市物業管理企業創造的產值已占當地國民生產總值的2%左右。

2.專業素質的差距對行業發展的制約

在充分肯定物業管理從業人員對社會經濟作出貢獻的同時，我們應當清醒地認識到，與從業隊伍在數量的快速增長相比，其專業素質并未得到同步提高。盡管伴隨著物業管理的發展，涌現了一大批優秀的物業管理職業經理人，并逐步成長為行業發展的中堅力量，但多種原因造成從業人員隊伍的整體建設滯后于行業的發展。一是物業管理行業起步較晚，人才儲備基礎薄弱，隊伍建設跟不上行業的快速發展；二是從業人員來源各行各業，其專業背景的多樣性和差異性，加上缺乏嚴格的專業訓練，顯露出整體素質參差不齊，部分經理人的專業素質與所在崗位的要求有明顯的差距；三是與物業管理的上游產業（如房地產開發）相比，微利甚至虧損的經營狀況，以及較低的薪酬待遇標準，難以吸引高學歷高素質的人才；四是現階段我國物業管理還處于擴張型發展時期，客觀上需要大量的物業管理專業人員滿足市場需求，但在沒有嚴格準入制度的情況下，入行人員良莠不齊、魚龍混雜的現象難以避免。

從業人員專業素質的差距突出表現在稱職的職業經理人匱缺，現有部分管理人員在法律知識、職業道德、業務水平和組織協調能力等方面都與承擔的任務不相適應，人才的短缺已經成為制約行業進步的“瓶頸”。個別運作不規范的企業和專業素質較低的從業人員的存在，使一些物業服務水平不盡人意，客戶關系緊張，收費率下降，甚至引發激烈沖突和矛盾，降低了行業的公信力，損害了行業的形象，嚴重影響了行業的可持續發展。提高從業人員專業素質，已經成為物業管理行業的當務之急。

3.職業資格制度的確立對現實難題的破解

針對物業管理從業人員素質普遍偏低的狀況，*年，建設部人事教育司和房地產業司聯合下發了《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，對物業管理企業有關重要崗位實行持證上崗制度。該制度在實施過程中，逐步總結出物業管理企業有關管理崗位人員的必備知識和必備能力，建立起一套既考察基礎知識，又注重實際能力的考核方法。持證上崗制度實施后，全國有十萬名以上的物業管理從業人員通過了物業管理基礎理論和專業知識的培訓，這對提高從業人員的理論水平和專業技術起到了積極的作用。與此同時，全國各地的房地產行政主管部門和物業管理行業協會以及有關培訓機構，也根據實際情況和地域特征，因地制宜地對本地區的從業人員進行多種形式的崗位培訓，不同程度促進了物業管理從業人員執業能力的提高。

但是，持證上崗制度的初級性、試驗性和弱強制性都決定了該制度的局限性。隨著物業管理行業的迅猛發展以及對物業管理認識的不斷深化，大家逐步認識到，對物業管理從業人員實行更加嚴格的行業準入制度，是提高從業人員專業素質的必要途徑。因此，*年6月份出臺的《物業管理條例》第三十三條明確規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”

《物業管理條例》之所以將物業管理從業人員職業資格設定為行政許可，是基于對物業管理服務公益性的基本判斷。物業管理的專業管理人員，包括物業服務企業經理以及管理處主任（項目經理）等，作為物業管理的直接組織者，其業務能力和素質高低，直接關系到物業的承接查驗、維修養護等管理服務水平，直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。物業管理活動的特殊性，經營管理的專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了物業管理從業人員，尤其是經營管理專業人員，只有全面掌握物業管理的法律法規，具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗，具有較強的經營管理能力，才能保證物業管理的正常運作，妥善處理物業管理活動中的各類問題，為業主提供價有所值的服務，使所管物業保值增值。因此，實行嚴格的準入控制，要求相關從業人員必須達到從事物業管理行業必備的學識、技術和能力，有利于從根本上扭轉行業人才短缺的被動局面，切實提高從業人員的整體專業素質，以適應行業發展的需要。

二、物業管理師制度與物業管理科學發展

黨的*報告將“深入貫徹落實科學發展觀”作為全黨和新一屆中央委員會的指導方針和戰略思想，*報告講：“科學發展觀，第一要義是發展、核心是以人為本，基本要求是全面協調可持續，根本方法是統籌兼顧。”新時期我國物業管理貫徹落實科學發展觀，同樣要從“發展”、“以人為本”、“全面協調可持續”和“統籌兼顧”四個方面入手，扎實做好各項工作。物業管理師制度，正是圍繞了“以人為本”（以業主和物業管理從業人員為本）的核心，統籌兼顧物業管理師的綜合素質，以達到物業管理關系的全面協調和物業管理行業的可持續發展。因此，推行物業管理師制度，是物業管理科學發展的必然選擇，也是促進物業管理科學發展的制度保證，必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響。

1.物業管理師制度是物業管理科學發展的必然選擇

（1）物業管理師制度的實施有利于推進物業管理的專業化進程

物業管理專業化是指物業管理專業人員在掌握和了解法律、經濟、工程、環保、消防以及公共關系、心理學等多方面學科和知識，并經過相關專業崗位實踐鍛煉的基礎上，成功滿足物業管理執業標準的過程。一方面，隨著科學技術的發展，現代樓宇的智能化程度不斷提高，客觀上要求物業管理從業人員必須具備相應的專業技術水平，以滿足物業設施設備運行、維護和管理的需要；另一方面，業主對物業管理消費和財產管理意識的增強，主觀上要求物業管理從業人員必須具備管理物業、服務業主的專業知識和技能。物業管理師制度的實施，正是通過執業準入控制的方式，保證了物業管理職業經理人必須具有相當的學歷和工作經歷，掌握相關的專業知識、技術和能力，必須是有能力承擔有關專業管理工作的專業人才；同時，也為社會提供了評判物業管理師專業能力的標準和依據。

（2）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的規范化進程

規范物業管理行為是《物業管理條例》以及其他物業管理政策法規的基本目標，物業管理師制度通過規范物業管理從業人員進而規范物業管理行為，無疑是最有效的治標之法。《物業管理師制度暫行辦法》規定，從業人員必須通過考試才能取得物業管理師資格，物業管理師必須經過注冊才能執業，物業管理項目負責人必須由物業管理師擔任。隨著物業管理師制度的全面推行，物業服務企業聘用未取得物業管理師從事物業管理活動的，必須承擔相應的法律責任，給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任，《物業管理條例》第六十一條關于法律責任的規定也將真正落到實處。

（3）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的市場化進程

物業管理區別于傳統房屋管理的基本特征是市場化，物業管理的市場化不僅表現為物業管理服務的等價有償和市場選擇，同樣表現為物業管理勞動力要素的市場化。物業管理師制度的推行，確立了物業管理職業經理人的社會地位，對物業管理師應當具備的執業能力作了明確規定，不僅有利于業主通過擁有物業管理師的數量來判斷選擇高水準的物業服務企業，而且有利于物業管理師通過市場定價來選擇從業單位。今后企業的競爭，將會凸現在人才的競爭上，通過市場資源和人才資源的優化配置，促進行業的優勝劣汰，打造一批具有優秀管理團隊的品牌企業，改變目前行業魚龍混雜的狀況。

（4）物業管理師制度的實施有利于促進物業管理的國際化進程

物業管理起源于西方市場經濟國家，英國、美國、歐盟以及我國港臺地區在物業管理實踐中積累了許多成熟的經驗。在物業管理從業人員的管理上，美國的注冊物業管理經理制度、英國的皇家特許屋宇經理制度、香港的注冊房屋經理制度等都對我國物業管理從業人員的管理具有借鑒意義。社會經濟全球化進程的加快，我國加入WTO的客觀形勢，海外物業管理企業大量進入內地市場的現實，都要求我們的專業人員資格制度與國際通行規則接軌。物業管理師制度的建立，不僅順應了時代的潮流，而且有利于促進我國物業管理的國際化進程。

物業管理的專業化、規范化、市場化和國際化，是我國物業管理科學發展的基本方向，物業管理師制度對物業管理專業化、市場化、規范化和國際化進程的有力推進作用，決定了物業管理師制度是我國物業管理科學發展的必然選擇。

2.物業管理師制度是物業管理科學發展的制度保證

物業管理師制度不僅符合物業管理科學發展的方向，而且為物業管理科學發展提供了制度保證。為向社會提供合格的從業人員，我們在制度設計中充分考慮到物業管理師應當具備的基本條件。

（1）相當的學歷背景

申請參加物業管理師資格考試的人員，必須取得經濟學、管理科學與工程或土建大專以上學歷，取得其他專業相關學歷、學位的，報考條件中相應增加兩年的工作年限和從業年限限制；

（2）相關的專業知識

物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》四門，其中涵蓋了物業管理、建筑工程、房地產開發與管理等專業知識，包括物業管理相關法律、法規和政策規定，涉及經濟學、管理學、社會學、心理學相關學科的知識。

（3）相應的執業技能

從物業管理師的執業范圍來看，物業管理師的執業技能應包括：①制定并組織實施物業管理方案；②審定并監督執行物業管理財務預算；③查驗物業共用部位、共用設施、設備和相關資料；④負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護、管理；⑤維護物業管理區域內環境衛生和秩序等等。

（4）豐富的實踐經驗

根據申請參加物業管理資格考試人員的不同學歷背景，物業管理師制度規定了不同的工作年限和從業年限標準，其中中專學歷的必須從事物業管理工作滿8至10年，取得博士學位的也必須從事物業管理工作滿1年。

（5）良好的職業道德

物業管理師應當妥善處理物業管理活動中出現的問題，按照物業服務合同的約定，誠實守信，為業主提供質價相符的物業管理服務，對注冊物業管理師建立誠信檔案，接受業主和社會的監督；

3.物業管理師制度對物業管理科學發展的深遠影響

（1）提升行業競爭能力

不同于其他資金密集型和技術密集型行業，勞動密集型的特征決定了人力資本是物業管理行業創造價值的關鍵要素，人才是物業管理的核心競爭力。對于企業來講，擁有一定數量的注冊物業管理師不僅增強了其經營項目的競爭能力，而且有利于企業資質等級的評定和品牌形象的樹立；對于行業來講，擁有一定規模的物業管理師，不僅有利于造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍，而且有利于業主將物業管理作為建筑物管理的首選模式。

（2）強化企業風險意識

物業管理是一種企業以較少資本管理業主龐大資產的行業，隨著業主財產觀念的增強和維權意識的提高，物業服務企業的管理風險日益加劇。物業管理師制度規定，物業管理項目的關鍵性文件，必須經物業管理師簽字實施，并承擔相應法律責任，這都要求物業服務企業強化物業管理師的責任風險意識，不斷提升職業水平，避免因職業失誤承擔法律責任。

（3）完善現代企業制度

由于歷史的原因，現階段我國仍有大量物業服務企業尚未建立法人治理結構合理的現代企業制度，這在一定程度上制約著企業的做大做強。物業管理師制度規定，物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任，物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作，這就意味著今后的物業服務企業中，所有者和經營者的分離，決策層和管理層的分工，注冊物業管理師擔任職業經理人將成為常態。物業管理師的大量出現，為現代企業制度的完善奠定了人才基礎，有利于企業的兼并重組和優勝劣汰，有利于提高物業管理行業的規模效益。

（4）優化人才激勵機制

專業管理人員職業準入制度的實施，提高了物業管理師資格的含金量;物業管理師與經濟師中級技術職稱的掛鉤也會激發從業人員加強學習與參加考試的積極性;隨著物業管理師制度的逐步推進，客觀上會形成對現有物業管理經理人隊伍的清理。它既能給在職的從業人員帶來壓力，迫使在職人員認真學習政策法規，不斷更新知識和增強技能，加強提高處理問題的能力，盡快加入到物業管理師的隊伍中來,成為稱職的管理者。同時，也會吸引更多業外優秀人才進人業內。隨著有關物業管理師薪資報酬的增加和專業地位的提升，勢必優化人才激勵機制，提升人力資源的合理配置和有效利用。

（5）改變經濟增長方式

長期以來，我國物業管理行業的經濟增長方式是粗放型的，專業分工的粗糙和專業人才的短缺，致使許多物業服務企業保持著“大而全”“小而全”經營模式，人力成本居高不下，企業包袱日益加重。物業管理師制度的推廣，為行業改變經濟增長方式提供了可能。在《勞動合同法》全面實施的背景下，一批具有物業管理人才優勢的企業，將實現由物業服務經營商向物業服務集成商的角色轉換；一批品牌物業服務企業的工作重點，將從直接從事低附加值的基礎管理服務向承擔高附加值的資產管理服務轉變。

（6）改變行業社會形象

如果說《物業管理條例》的頒布確立了物業管理行業的法律地位，那么物業管理師制度的實施則確立了物業管理從業人員的專業地位。長時間以來，物業管理從業人員被視為重復簡單勞動的復制者，社會認同感不高，一些從業人員為此困惑迷茫，或選擇觀望、或選擇離開，致使行業內原本不多的專業人才流失嚴重。物業管理師制度的推行，把物業管理師納入全國專業技術人員職業資格證書系列，將大大改善行業社會形象，提升行業社會地位。

三、制度實施情況與下步工作安排

1.物業管理師制度實施情況

（1）職責分工和機構設置

為落實國人部發[*]95號文件要求，進一步做好物業管理師制度的實施工作，建設部辦公廳于*年5月下發了《關于實施物業管理師制度職責分工有關問題的通知》，明確了相關部門在實施物業管理制度工作中的具體職責分工。為加強對實施物業管理師制度的領導和組織管理，建設部辦公廳于*年6月下發《關于成立全國物業管理師制度管理委員會的通知》，正式成立“全國物業管理師制度管理委員會”，負責組織和協調物業管理師制度實施和管理工作。

（2）考試大綱和參考教材

在建設部人事教育司和房地產業司的指導下，在部執業資格注冊中心的組織下，中國物業管理協會編寫了《物業管理師資格考試大綱》,并在*年8月通過人事部的審定。中國物業管理協會組織編寫的《中國物業管理師職業資格考試參考教材》于*年8月正式出版發行，為參加物業管理師資格認定考試人員的考前復習創造了條件。

（3）師資培訓和考試命題

中國物業管理協會分別于*年9月和*年3月進行了首期物業管理師師資培訓工作，來自全國28個省、自治區、直轄市的學員共506人次參加了四個科目的培訓，其中410人次通過考試并獲得《物業管理師師資證》。在匯總首期四個科目師資培訓成績優秀者（總分80分以上且口試75分以上）名單基礎上，中國物業管理協會建立了“中國物業管理師師資庫”，向全社會推薦物業管理師資格考試培訓的師資人選。*年9月，全國物業管理師認定考試辦公室組織了4名在物業管理行業內具有一定知名度，從事或研究物業管理工作多年的專家，組成認定考試科目《物業管理實務》的命題專家組，順利完成了兩套試卷的設計、初審、組卷和終審等命題工作。

（4）認定考試和審核公示

*年10月28日，全國30個省、自治區、直轄市共1391人通過省級認定考試管理機構的初步審查，參加了物業管理資格認定考試。考試結束后，全國認定考試辦公室擬定了《評分工作辦法》，作為各地省級考務部門的閱卷評分依據，*年11月底，各地試卷評分及匯總工作基本結束，全國共有1294人考試合格。*年初，建設部執業資格注冊中心和中國物業管理協會組織人員對考試及格申報者的材料認真審核，通知部分不符合申報條件人員及時補充了申報材料。*年8月和11月，在全國認定考試辦公室對符合認定考試條件的人員名單進行了兩次公示，對相關投訴舉報材料進行了調查核實后，全國共有1119名從業人員符合條件。*年12月10日，人事部、建設部聯合審批并公布了認定考試合格人員名單。

2.認定考試暴露出來的問題

這次認定考試取得了圓滿成功,但也暴露出的一些值得我們認真關注的問題。首先是參考人員數量偏少。盡管有些人是因為受到中級職稱和專業論文兩個硬性條件的限制不能參考，但總體看，還是反映出具備一定工作年限和工作經驗的職業經理人數遠遠不能適應行業的發展。以河南省為例，截至*年底，全省共有1260多家物業服務公司，從業人員10多萬，管房面積達2億多平方米，由此推算，至少需要2000名左右經理人。而此次獲參考資格的僅29人，實際參考21人，及格18人，認定16人；其次是地域差別過大。最多的廣東省212人，最少的江西、青海僅1人。10—50人的省份（直轄市、自治區）17個，少于10人的省份（自治區）7個。北京、上海、*、重慶四個直轄市加廣東省的準考人數占全國總數約40%。這反映了不同地區物業管理發展水平及人才狀況的明顯差異；其三是部分人員的考試成績很不理想。在如此嚴格的學歷、職稱、從業時間、工作業績等申報條件，以及不搞偏題的出題原則下，仍有85人沒有達到及格線，有兩個省不及格人數占到參考人數的20－30％，最低分數不到20分，以這種政策水平負責管理工作確實讓人擔心；其四是運用政策法規對案例的分析能力亟待提高。從各種題型得分情況看，案例分析丟分最多，這暴露出一些經理人對法規學習十分欠缺，理解差，實際處理問題能力薄弱。盡管這次只是對資歷較長人員的認定考試，下步將舉行較大范圍的全國物業管理師統一考試，相信會有一些后起之秀有突出表現，但不可否認，認定考試結果在一定程度上反映了行業人才短缺、素質亟待提高的突出問題，加快經理人隊伍建設的任務迫在眉睫。

3.下一階段主要工作

12月初，全國物業管理師制度管理委員會工作會議在三亞召開，建設部人事教育司、住宅與房地產業司、職業資格注冊中心和中國物業管理協會的有關負責同志到會，對一年多的工作進行了認真總結，對下步工作的開展達成了一致意見。有關部門將通力協作，做好以下各項工作。

（1）積極協調人事部，爭取明年初由各省、自治區、直轄市人事部門向這次認定的人員頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的《物業管理師資格證書》；

（2）由中國物業管理協會制發“物業管理師誠信自律規則”,在資格證書頒發的基礎上,抓緊建立首批物業管理師信用檔案體系(物業管理師信用檔案軟件研制工作已經完成)；

（3）研究物業管理師注冊工作內容，制訂“物業管理師注冊工作辦法”，并對首批取得資格證書的物業管理師進行初始注冊；

（4）由于國家行政性收費立項工作暫停，物業管理師資格考試收費項目未能得到財政部門的批復，今年的物業管理師考試未能如期進行。我們將加快協調相關部門，促成考試收費早日立項，爭取明年四月份開展首次物業管理師考試，力保明年第三季度的考試如期進行;

（5）建立物業管理師資格考試命題專家庫和試題庫，編制“命題手冊”和“命題規程”，保證考試命題工作的高質量；

（6）總結借鑒各地經驗，組織制訂“物業管理師執業實踐標準”，并在全行業宣傳推廣；

（7）研究物業管理師繼續教育的內容，制定“物業管理師繼續教育辦法”，開展首批物業管理師的繼續教育工作；

（8）加強與香港、澳門、臺灣及外國物業管理職業資格認定機構的交流聯絡，開展物業管理從業人員資格互認準備工作，鼓勵符合條件的港澳有關人員參加物業管理師資格考試。

四、物業管理師與行業歷史使命

1.行業的進步與成就

從*年至今，中國物業管理走過了二十六年的發展歷程，而對絕大多數城市來說，物業管理是從1994年建設部制發的33號令（即《城市新建住宅小區管理辦法》）之后起步的。然而，就是在不長的二十六年時間里，確切地說在短短的十三年，我們擁有了世界上最大的管理規模，最快的增長速度，最多的服務企業和最龐大的從業人員隊伍；我們具有從中央到地方多層次的物業管理政策法律制度，已逐步形成一個內容全面、結構合理、科學規范、特色鮮明的物業管理政策法規體系；我們確立了物業管理企業資質管理和從業人員職業資格制度，通過國家行政許可來規范物業服務企業和從業人員；我們嘗試地將物業管理與社區管理結合起來，建立起一套有效的調處和解決物業管理糾紛的綜合機制；我們的服務理念日益與國際接軌，我們的服務品質在快速提升，我們的客戶滿意度在不斷增長；我們的競爭機制逐步形成，分業經營穩步推進，公平、公開、公正的物業管理市場在逐漸形成；我們的職業經理隊伍日益壯大，越來越多的品牌企業正在涌現；我們的物業管理觀念漸入人心，越來越多的業主對物業管理從被動接受轉化為主動參與。在計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中，我們用最短的時間走過了“要不要搞物業管理”的萌芽起步階段，進入到“怎樣搞好物業管理”的初級發展階段。我國物業管理環境的日新月異和物業管理事業的突飛猛進，不僅得到國內社會的高度關注和充分肯定，而且也得到許多港澳臺以及外國同行由衷的好評和贊賞。

2.行業無法回避的挑戰

物業管理行業在取得有目共睹成績的同時，也暴露出許多問題和矛盾。除了前面提到專業人才的缺乏外，還有以下問題表現較為突出：建設單位方面，部分開發商未能主動履行前期物業管理的各項法定義務，開發遺留問題和建管不分仍是物業管理糾紛的主要原因；物業服務企業方面，部分企業在管理服務中不能保質保量，不能做到“以客戶為中心”和誠信經營，在市場競爭中不能公平有序，惡性競爭、建管銜接和項目交接等問題未能得到妥善解決；業主方面，部分業主公共權利淡漠、契約精神缺失，不遵守管理規約。部分業主團體熱衷于動輒炒掉物業服務企業，而對業主共同事務的管理缺位，影響到物業管理正常秩序的建立；行業管理部門方面，一些地方政府的有關部門對物業管理定位存在偏差，強加給物業管理行業過多的社會職能，一些地方熱衷于擴大政府指導價的適用范圍，過多地采用行政手段干預物業服務價格；行業協會方面，總體表現為力量較為薄弱，維權職能不到位，自律機制不健全，行業自我約束、自我管理的機制尚未形成；媒體方面，部分媒體在相關新聞報道時，存在過分放大物業管理負面影響的輿論導向，不但沒有起到正確引導和規范物業管理各方主體的作用，反而加深了群眾對物業管理的誤解，有的甚至對一些矛盾和糾紛的激化起到了推波助瀾的作用。上述問題的存在，影響了企業的經營績效，加大了企業的管理風險，降低了行業的社會公信力，不利物業管理行業持續健康發展。

我們還應當看到，今年以來，隨著相關政策法律的陸續出臺，物業管理的法律環境發生了重大變化，促進了物業管理的法制化進程，但也產生了一些新的問題。《物權法》實施后，業主對建筑物共有部分產權的明晰和對地面車位等共有部位經營收益的訴求，對自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由選擇，給物業管理行業帶來了更大的生存競爭市場壓力；《勞動合同法》的出臺，必然導致勞動力成本的上升，對于勞動密集型的物業管理行業來說，無疑意味著更大的成本壓力和經營風險；《物業服務成本監審辦法》的相關規定，使政策性住宅小區的物業管理成本更加透明，物業服務費的價格監管更加嚴格；舊的矛盾尚未解決，新的問題不斷出現，行業要繼續發展壯大，必須直面所有的困難和挑戰。

3.光榮艱巨的歷史使命

黨的*報告講了實現全面建設小康社會奮斗目標的新要求，要確保到二0二0年全面建成小康社會，需要包括物業管理行業在內的各行各業發揮應有的作用，作出更大的貢獻。今后的十幾年是物業管理攻堅的關鍵時期，我們既要看小康社會建設的美好前景，又要充分認識到建設過程的艱難曲折；既要對物業管理的發展前景充滿信心，又要做好長期艱苦奮斗的思想準備。

新的時期，承載著全社會的希望和重托，面臨著完善自身和服務社會的雙重挑戰，物業管理行業應自覺承擔以下四個方面的歷史使命。

一是不斷提高專業服務水平，滿足人民群眾日益增長的物業管理需求。現階段物業管理的許多問題，是源于人民群眾物業管理需求的日益增長與優質物業管理服務的有限供給之間的矛盾，高質量的服務是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，改善物業管理的行業形象，必須從提高專業服務水平入手，而提高專業服務水平，必須從提高從業人員的專業素質入手；

二是不斷改進企業管理水平，構建和諧穩定的社區環境。目前我國正處于社會轉型期，存在著不少影響社會和諧的矛盾和問題，物業管理行業的公共性和綜合性、持續性和長期性、受益群體的廣泛性和差異性，都對企業的管理水平講很高的要求，只有精于管理、善于協調，才能實現社區安定和社會穩定的和諧目標；

三是不斷提升產業創富能力、實現客戶價值和企業效益的同步增長。一方面，良好的物業管理，能夠使物業保值增值，科學的資產管理，能夠為客戶創造價值，另一方面，物業服務企業通過經營活動，取得自身效益的同時，也在為社會創造財富。隨著物業管理產業化程度的提高，作為新的經濟增長點，物業管理行業創造的產值在國民經濟中比重將日益提高；

四是不斷增強行業創新能力，探索具有中國特色的物業管理發展道路。在《物權法》賦予業主更多的選擇權和監督權的背景之下，物業管理行業的生存要依靠優良的服務，物業管理的發展要依靠不斷的創新。物業管理行業只有不斷進行觀念創新、理論創新、制度創新、機制創新、經營創新和技術創新，才能在激烈的服務市場競爭中保持核心競爭力，探索出一條符合中國國情、具有中國特色的物業管理發展道路。

4.物業管理師的時代責任

在承上啟下的物業管理發展關鍵階段，首批物業管理師誕生了，其意義遠遠超過1119人的數量。物業管理師稱謂光榮、使命艱巨、任重道遠。作為長期從事物業管理工作，具有豐富實踐經驗的從業人員，有幸通過認定考試并取得物業管理師資格，這是政府主管部門對大家以往工作的充分肯定；作為物業管理師制度的受益者，有幸成為中國物業管理史上首批物業管理師，理應自覺承擔起時代賦予我們的推動行業發展進步的歷史使命。因此，我想借會議的機會，講以下六個方面的要求。

（1）勤于學習、與時俱進

物業管理師作為物業管理活動的直接組織者，只有具備扎實的物業管理政策水平和良好的實踐經驗，以及較強的業務素質與經營管理能力，才能勝任工作。取得物業管理師資格，并不意味在各方面都領先于同行，“尺有所長、寸有所短”，首批物業管理師應保持清醒的頭腦和謙遜的作風，尋找自身的差距和不足，要通過自學，彌補相關知識的欠缺；通過接受繼續教育，實現專業知識的更新，把握行業發展最新動態；通過學習業內同行的經驗，不斷改進自身的工作。只有加強學習，才能做到與時俱進，實至名歸。

（2）精于業務、術有專攻

物業管理的內涵是通過管理者的專業管理，延長建筑物及其設施設備的使用壽命，使物業保值增值；通過多層次的服務，讓業主置身于舒適的居住和工作環境中。因此，服務是宗旨，管理是生命線。對在座的首批物業管理師，取得職業資格并不難，但要成為一個真正合格和優秀的職業經理，還要作出不懈的努力。我們面對著尙不完善的法制環境和不成熟的消費群體，以及建管不分體制所帶來的眾多復雜問題，要求管理者不僅熟悉政策法規，依法辦事，而且要有良好的分析應變能力，在特定業務領域有所精專，能隨時處理復雜問題，避免糾紛和矛盾激化，創造和諧氛圍。此外，物業管理師在企業風險防范中承擔著重要責任，要高度重視并研究物業管理行業風險發生的規律，切實加強風險控制和防范能力，建立事前科學預測、事中應急處理、事后妥善解決的風險防范和危機管理機制，加上先進的風險管理技術，以規避、轉移和控制風險，為企業減小經營風險,為業主創造安寧環境。

（3）嚴于自律、誠實守信

現代社會對專業人士或職業經理的道德標準要求絕不亞于其專業技能，物業管理師不僅是業務的能手，也應該具有良好的職業操守。在物業管理服務工作中，物業管理師應當珍惜自己的職業聲譽，具有強烈的事業心、高度的工作責任感和愛崗敬業的精神，盡量做到忠誠客戶、忠誠企業、忠誠同行的完美統一，誠實守信、勤勉盡責。中物協將和地方協會一起探索建立行業協會對物業管理師道德規范自律約束的行規。

（4）善于協調、構建和諧

物業管理工作涉及面廣,要求物業管理師不僅熟悉物業管理政策法規，依法辦事，而且要有嫻熟的協調溝通和分析應變能力，以及在處理客戶關系與有關各方面關系過程中應承擔重要的責任。包括與業主的溝通，建立良好的關系，及時處理投訴；與開發建設單位的溝通，通過早期介入，減少入住矛盾；與公用事業單位的溝通，分清責任，各司其職；與專業公司的溝通，加強服務質量的監管；與政府相關部門的溝通，主動接受指導和監督。由此避免和減少糾紛的產生和矛盾的激化，創造和諧的物業管理氛圍。

（5）樂于奉獻、率先垂范

面對現階段物業管理出現的諸多問題，物業管理追求的應是經濟效益、社會效益和環境效益的和諧與統一。因此，首批物業管理師肩負著帶領企業和宣傳行業的重任，應當具有寬廣的胸懷和長遠的眼光，在企業發展和行業宣傳中發揮率先垂范的作用，自覺參與團隊建設，主動承擔社會責任，積極維護行業形象，真正起到先鋒和模范的作用。

（6）勇于創新、引領行業

篇7

加強社會宣傳，引導公眾參與，努力形成城市管理工作合力

城管工作難、執法環境差主要是城市管理工作起步晚，群眾對城管法律法規認知度不高，影響了群眾對城管部門的客觀公正評價。

為此，海安縣城管局每年都制定《城管信息宣傳和城管文化建設實施方案》，并認真組織實施。一是和新聞媒體建立正常關系，在《海安時報》每月開辟兩期城管專版，在電視臺定期制作“舉案說法”、“記者視線”專題節目，弘揚先進典型，曝光不文明行為。二是在城區出入口、重要節點設置大型城管公益廣告，在主要街道、人流密集區設立城管宣傳欄、城管文化墻（廊），形成城管宣傳視覺沖擊力。三是建立城管新聞發言人和網絡回帖員制度，利用“西祠胡同”、海安論壇、城管短信呼等網絡移動平臺，宣傳城管知識，傾聽群眾呼聲，引導社會輿情，解決民生難題。四是每年5月、10月各用1個月時間，開展城管進機關、進社區、進學校、進企業、進工地、進商家等宣傳服務活動，讓城管融入社會方方面面。五是搭建社會公眾參與平臺，堅持信息公開、決策公示、專家咨詢、意見征集、社會聽證等制度，積極開展“開門辦城管”專題系列活動，讓社會各界走進城管、參與城管。

三年來，人們對海安城管的知曉度、理解度、支持度、參與度明顯提升，城管與群眾的良性互動機制正在形成，市民參與城市管理工作的熱情日益高漲。

創新體制機制，狠抓責任落實，全力實施市容環衛責任區制度

市容環衛責任區制度是城市管理的重要抓手，是提高管理效能的重要途徑，是公眾參與的助推劑。尤其是經濟欠發達地區，資金投入少，更應在體制機制上做文章，在落實責任上下功夫。

一是創新“大城管”體制機制。三年來，海安縣對城市管理職責進行了重新洗牌，調整了縣鎮兩級政府的城市管理職能，強化了鎮、街道、社區在城市管理中的主體地位。二是創新市容環衛責任區管理方法。統一制作市容環衛責任狀，明確業主的責任區域、內容和標準，增強了業主的責任意識；建立了沿街單位、商家信息數據庫，并及時更新，將城市管理元素逐一進行精準化、動態化、長效化管理；對市容管理示范路推行責任單位和作業、管理、執法“四位一體”的路段負責制，保證了責任區制度落實。三是創新市場化、物業化城市管理模式。對市容管理示范路正在進行市容環衛作業管理物業化試點，對城市“牛皮癬”、墻面粉刷廣告和商業條幅清理進行“三位一體”捆綁式招標，對環衛保潔、垃圾收運、處理和設施維護等推行服務外包，對占用城市公共資源的經營性項目公開拍租，逐步實現了作業、管理和執法“三權分立”。

突出重點難點，實施鐵腕整治，大力提升戶外廣告管理水平

篇8

提起陳希龍老人，執法局的很多人都認識他，他曾是一名老上訪戶，曾經聯名105戶居民寫信上訪，反對在西苑社區設置置業服務點，是什么使這位老人的態度發生了如此大的改變呢？

西苑社區南門從執法局成立時就是市容管理工作的一個難點，規劃建設的欠賬十分突出，龐大的社區內人口眾多，物業管理混亂，小區內早市、夜市攤點占道經營，居民隨意破壞小區綠化，位置上又緊靠臨沂第二小學，交通壓力大，管理容易反彈。盡管蘭山分局采取了多種措施加強管理，西苑社區的長效管理卻一直沒有實現。金雀山城管執法所成立以來，轄區中隊結合西苑社區靠學校、攤點多、人車流量大的實際，一方面采取當面勸解、示范引導、發放宣傳單、制作友情提示牌等形式加強宣傳教育，另一方面設立置業服務點，解決部分生活困難的居民的生計問題。同時，協調社區制作置業服務攤點“公示牌”擺設在小區路邊，征集居民意見，積極營造社區和中隊齊抓共管、居民人人參與的良好氛圍。

置業服務點設置初期，很多居民對在社區內設置服務點抱有懷疑態度，長期忍受油煙、垃圾污染之苦的居民們甚至在陳希龍老人的帶領下聯名上訪，堅決反對把攤點群留在小區內。執法人員一方面積極上門做居民們的思想工作，另一方面聯合社區居委實地調研，合理規劃，高標準建設置業服務點。執法人員不斷加強巡查和規范管理，從早上7：30至晚上18：00不間斷巡查，使置業服務點在很短的時間內就走上了正軌，不僅沒有影響西苑社區的環境，還極大地方便了居民們的日常生活，實現了攤點、居民、執法管理的共贏。執法人員的辛勤汗水換來了居民們的理解和支持，他們一改往日堅決反對的態度，積極參與到社區的建設和管理工作中，為執法工作獻言獻策。

篇9

一、提出問題。我縣地處粵東沿海的大亞灣和紅海灣畔，具有較強的區位優勢和資源優勢，近年來經濟發展勢頭迅猛，一些大項目陸續落戶__，如投資120億元的巽寮灣旅游開發區等大項目已完成評估和前期籌建工作并即將動工。以制鞋業為主的民營企業和以黃埠、吉隆為中心的鞋材生產基地以及以電子產品生產企業為主的白花太陽坳工業區也得到快速發展。伴隨這些地區經濟迅猛發展，流動人口急劇增加，移動通訊需求也越趨緊迫，而我縣的移動通訊基站建設年限較早，設備較為落后（尤其是通訊載波數很少），根本無法滿足經濟迅速發展帶來的巨大通訊需求。為解決我縣移動通訊的瓶頸問題，我縣移動、電信、聯通等移動通訊運營商大大加快移動通訊基站的建設步伐。據統計， 20__年1月至今，我縣新建移動通訊基站有200多座。星羅密布的基站構筑成的移動通訊網確實很好地解決了我縣民眾的移動通訊需求，但同時也對老百姓的身心健康造成一定影響，尤其是高高聳立的通訊鐵塔和密密麻麻的通訊線路，使老百姓形成巨大的心理壓力，致使針對移動通訊基站的投訴案件直線上升。20__年至20__年移動通訊基站的投訴案件只有10宗，20__年至今移動通訊基站的投訴案件上升為50多宗，移動通訊基站的管理問題已成為當前我縣無線電管理工作的重點和難點。為此，無線電管理部門投入大量的人力、物力去處理日益繁多的針對移動通訊基站投訴的案件，并在處理過程中嚴格按照上級無線電管理機構規定的流程進行設備檢測、出具檢測報告，檢測不合格的基站即時進行封存整改，檢測合格的基站即時向當地群眾進行多次科學的解釋。我們付出巨大的努力去處理投訴案件，但是收效甚微，群眾反響依然強烈，甚至出現部分群眾強行拆除移動基站的事件。

一方面經濟的迅速發展需要建設大量移動通訊基站進行保障；另一方面大量移動通訊基站的建設影響了老百姓的切身利益。如何平衡發展和民眾利益是做好移動基站管理工作的關鍵所在，為此我們開展了以移動通訊基站管理為主題的無線電專題調研。

二、開展調研。為了徹底解決移動通訊基站難于管理好的問題，從而節約行政成本，提高工作效率，從3月16日開始，局分管無線電工作領導和無線電管理有關人員，通過現場察看、確認、走訪等形式，就移動通訊基站情況進行了調查研究，現將有關情況綜述如下：

此次調研活動分三個階段進行。

第一階段是進行新建基站站址確認工作。抽取縣轄區內30個已確定站址但未進行站址確認的新建移動基站進行站址確認。站址確認的步驟如下：1、確認新建基站的位置屬性。主要工作是現場了解新建基站所在地點是位于居民樓、小區、政府、醫院、學校、自建當中的哪一種情況；2、確認新建基站的經緯度；主要工作是使用gps確認新建基站的經緯度并填寫站址確認表格；3、取證。主要工作是現場察看基站建設方有無未報先建的行為，如發現有未經站址確認就安裝天線、設備或進行機房裝修的行為必須進行拍照取證，以便作為日后進行處罰的證據；4、查看文件。主要是檢查基站建設方是否與業主簽定房屋使用合同。

第二階段是進行新建基站的驗收工作。抽取縣轄區內30個已通過站址確認但未進行驗收的新建移動基站進行驗收。基站驗收的步驟如下：1、現場察看通訊設備是否已接電源，是否已開通工作；2、進行設備檢測。我股技術人員現場用專業測試設備對移動通訊基站的發射機進行測試，檢查發射機的指標是否符合《無線電管理條例》規定的標準，并出具檢測報告；3、進行輻射測試。主要工作是用電磁場強輻射表測試天面天線附近的電磁強度，檢查電磁強度是否符合規定的一級、二級居民生活區輻射標準，并出具測試報告；4、查看發射天線是否經過美化處理或者使用隱蔽天線；5、對現場進行拍照取證；6、查看文件。主要是查看基站建設方是否有經專業防雷公司確認的防雷設施合格文件。

第三階段是進行群眾走訪。抽取縣轄區5個將進行站址確認、5個將進行驗收、5個已開通工作的新建基站，對周邊的群眾進行走訪。走訪的主要內容是了解當地民眾對這些新建基站的反饋意見，了解新建基站是否對居民的生活、健康和安全造成影響，主要是了解基站建設方是否與周邊民眾進行過解釋溝通，是否與村委會或者

物業管理公司和業主委員會簽定合同。三、深入分析原因。通過此次調研活動，我們獲得以下幾個重要情況：

一、通過對周邊群眾的走訪，我們了解到基站建設方在建設前期并未與周邊群眾進行溝通和聯系；建設時未向群眾進行合理解釋，對群眾的投訴置之不理；群眾對身邊的基站普遍存在恐懼心理和抵觸情緒。

二、通過進行站址確認，我們了解到60%新建基站未進行站址確認就已安裝了設備、天線，部分甚至出現已開通的情況。

三、通過進行基站驗收，我們了解到50%基站出現未驗收就已開通的情況；90%的新建基站發射機測試指標合格（縣城新建基站均符合條例規定的標準，只有部分邊遠基站為了擴大覆蓋范圍將功率調大，但基本符合二級居民生活區輻射標準），證明新建基站并未對周邊民眾的健康造成很大影響。只有10%新建基站進行天線美化或者使用隱蔽天線；100%新建基站通過防雷合格驗證，證明新建基站不會對周邊民眾生命財產安全造成影響。

通過深入分析以上情況，我們終于明白了移動通訊基站難于管理主要成因：一、基站建設方在確定站址時未與周邊群眾簽訂相關法律文件。如在農村建設的基站，建設方只有該樓的業主簽訂使用合同，并未與所在地的村委會簽訂同意建設意向書等相關法律文件。在居民小區建設的基站只與該物業管理小區簽訂同意使用意向書，但都沒有向小區居民進行公示，沒有進行征得2/3業主同意的法律程序；部分基站甚至建設在政府大樓、醫院、學校等影響較大的敏感地區；上述情況造成民眾新建基站的反響較大，而基站建設方基本漠視群眾的反饋意見，造成周邊民眾對新建基站的抵觸情緒越來越大，這是造成基站難于管理的主要癥結所在；二、一部分新建基站在無線電管理部門未進行相關法定驗證程序前就提前進入建設，導致部分民眾形成基站無人管、不需管的觀念，認為無線電管理部門行政不作為，對我們的解釋置之不理，對我們的處理方法不置可否，這也是造成我們的投訴處理工作收效甚微、行政成本無休止增加、工作效率不高的原因，最終導致基站難于管理；三、大部分基站未對龐大的發射天線進行美化、隱蔽處理，導致群眾存在巨大的心理陰影，從而出現抵觸情緒，這也是導致基站難于管理的原因之一。

四、提出解決對策措施。

一、基站建設方必須在確定站址時與所在物業的管理方簽訂同意使用意向書等相關法律文件（如基站所在地為村，需與當地村委會簽訂合同；如所在地為居民小區，需與物業管理公司簽訂合同，并進行公示，必須征得2/3業主同意；嚴禁在政府大樓、醫院、學校等建筑物頂樓建設基站）。

二、基站建設必須按規定流程進行，不能未報先建，不能私自開通，如在站址確認時發現安裝了天線、設備或者在驗收時發現已接電開通或發射指標不合格，上述情況一經確認，無線電管理部門將即時查封相關基站。

三、基站建設方遇到群眾投訴需妥善處理、解釋并向群眾提供合法建設相關文件。

篇10

關鍵詞:團隊式教學;教學改革;效果

一、相關研究現狀的評述和主要研究問題

近年來,教學特色團隊的研究方興未艾。許多高職院校希望結合各自學校的辦學特色、行業定位、人才培養優勢等方面,探討如何將教學團隊融入到地方院校的教改實踐中。單鳳儒在商務課程中提出“學習團隊”的概念。[1]她認為,團隊式教學應從學生抓起,在班級內組建課程模擬公司有助于商務課程的學習。在她看來,團隊教學的根本是學生的自理能力的挖掘,能在真實的協作中調動創造力。這對職業素養的培養具有重要作用。邱墉妃則強調教學需要分模塊進行。[2]這就需要具有不同專業優勢的教師負責模塊教學的進行。她通過模仿企業管理的組織結構,將人力資源課程分解為六部分,讓六位教師結合不同研究整合知識資源、各種專長,共同為學生傳遞學習心得。其他的教師的教改思路大體與上述兩條路徑類似。比如,許廣玉的“課程方案團隊”[3],童雅培、張艷等的“團隊教學模式”[4]。在學生團隊方面,李絹提出的“游戲體驗教學”從學生參與游戲團隊、活躍課堂氣氛,帶動知識技能學習方面進行有益的嘗試。[5]

但是,這些研究存在片面性――學生團隊和教學團隊兩者未能有機結合。教學團隊的組建方面研究很多,學生團隊建設研究相對薄弱。其一,許多只強調根據教學需要整合優勢資源,關注團隊教改方式。但對學生學法,特別是如何在團隊教學中受益的討論不足。其二,許多高校管理類、服務類課程均提及團隊教學法應用,而對如何進行教師考核、學生測評的方面論述不夠。結果是,團隊教學的實施只停留“教”的形式上,“學”的效果卻很少提及。

從整體性實施方案入手,本研究關注學生團隊和教學團隊的結合,以及同一課程中不同教師考核方法的整體設計。本文以物業管理課程改革為切入點,探討課程設置中對不同教師知識背景的挖掘方法,關注學生團隊式教學的學法(任務完成法)探索,希望對團隊式教學理論應用提供借鑒。

二、核心概念界定

(一)團隊教學

美國學者喬恩?卡曾巴赫和史密斯認為,團隊是由具有技能的一群人,愿意為了共同的遠景目標、業績日標和方法而相互承擔責任的個體所組成的群體。從這個角度,教學團隊是以教書育人為共同目標,為完成特定教學目標而分工協作,相互承擔責任的少數知識技能互補的個體所組成的團隊。教學團隊由于其成員組成的異質性、互補性以及團隊成員間的平等關系,成員之間可以相互學習,取長補短。特別是以行業專家為中心的教學團隊,可以充分發揮專家的帶頭作用,培養出一批教學科研的骨干,發揮每個人的特長和優勢,把最新知識展現給學生,從而在整體上提高教學質量。

(二)任務完成法

眾所周知,工作技能只有在一定的情景中才能具有實踐意義。我們通過多媒體課件演示、工作道具模型,并結合崗位標準設計各種模擬職位,建立一個虛擬的工作環境,營造虛擬的企業管理環境――讓學生身臨其境,切實體驗管理各個階段的具體工作內容。通過角色扮演法,讓學生承擔一定的角色。然后,組建學習團隊,小組共同探索和創造,集思廣益,共同完成教師布置的扮演任務。在這一過程中,學生能檢查課堂學習情況,從親身體驗的方式鞏固理論知識。同時,教師對于任務中的難點、重點進行適當指導、點撥,有意識地培養學生動手、動腦的創新能力、團結合作的協作能力。

三、團隊式教學的實施方案

(一)組建教學團隊

傳統教學模式下,要求一名專業教師統籌整個課程,安排具體的教學方式、手段,并要求在這門課程覆蓋的每個知識點,都有扎實、深厚的知識儲備。但實際上,很少人可以做到這一點。對此,團隊教學法建立有專人主導、統籌本課程的教學計劃,組建教學團隊。這一教學團隊包括了各個課程涉及的業內專家、老師,而且需要從復合、多方位的角度,發掘不同專家在課程知識點的不同優勢,博采眾長,以提高教學的深度和廣度。

(二)確定團隊帶頭人或主講教師

團隊負責人是團隊的核心和靈魂,作為教學和教學研究的向導指揮,身兼教學、研究和帶頭人的多種角色,除應具有較高的教學水平、教研能力、創新教育的思想外,主要表現為一種非職位性的影響力,要求教學能力、研究能力和管理能力的高度統一并具有較好的組織協調能力和合作精神,在團隊中要有較強的凝聚作用,品德高尚,治學嚴謹。建議由學科帶頭人、業內專家擔任。

(三)確立團隊目標

共同的愿景目標可以激發團隊激情,凝聚工作向心力。比如,王嬰教授倡導的《社會工作概論》,目的是培養學生樹立一種“幫助人和解決社會問題”的工作理念。通過教學團隊的組建,將這一教學目的的定位明確化為集體備課、授課的統一思想,有利于教師團隊成員在教學實踐中各盡其能,并在一個原則、理念下有機協調、共同努力。

(四)“分工+合作”機制

團隊式教學包括分工和協作兩個方面。首先是“分工機制”。在組建教學團隊后,團隊負責人應作好統籌、組織的帶頭人工作。根據專業教研室提供的教學大綱、教學要求,設置不同的“課程項目”。每個課程項目包括教學內容的部分章節、知識點,而且涵蓋可以擴展的教學子項目。接下來,這些課程項目按照教師團隊的各自特長、優勢,根據教學要求進行分工,同時開展科研式的探索。通過不同專家特長在同一課程的充分發掘,有利于知識點的遍地開花,將難點講精講細,從而充分調動學生參與課程學習的積極性。需要強調的是,團隊的分工是以課程的知識模塊為切割點,而不是獨立作戰或是獨立作業的教學分工。同時,團隊成員在負責人帶領下,共同確認教學內容、設計教學合作,以不同的角度討論同一的主題。其次是團隊教學中“合作機制”。突出表現在學生協作性團隊的建設。在教師的主導下,成立學生團隊,可以改變學生學習中依賴獨立思考的傳統學法。通過倡導組建學習小組的方式,突出團隊協作能力的發展,促進學生主體地位和自主創新意識的培養。如果說教師團隊的建設強調課程模塊的分工化、專業細分化,那么學生團隊則關注學生之間相互教化、共同提高的學習共同體建設。在這一過程,教師應引導學生在團隊中找準定位,發揮各自的主觀能動性,根據課程安排分配學習任務。不僅可以及時對團隊發言進行點評,而且還就某個專題讓學生團隊展開討論。

(五)考核教學團隊

團隊運行是否有效,目標是否明確,能否達成或是已實現,目標實現過程存在哪些問題、哪些地方有待改進等等,都需要評估考核。因此,在一個教學周期后,團隊負責人根據現場的教學效果、學生課堂反映、知識點考試三方面,對團隊教師進行復合式的評分,以此檢驗每位老師在課程教學工作中完成情況。

同時,倡導舉行交流會,進行教師間互評,相互鼓勵、共同促進。可以在每學期初、中、末各舉行一次交流會,共同研討和分析教學技巧和課堂經驗。這三次交流會也可作為三次教學工作的檢查,可謂邊交流邊考核。在學期初的交流會上,舉行課程動員和集體備課,以檢查課程準備情況。在期中交流會中,上過課程的與準備上課的老師進行交流,教師與學生之間進行交流。議題以學生情況、教具使用情況、教學方法效果為主。鞏固上一階段的上課成果,加強后上教師的教學成效。同時,結合學生在團隊學習過程中發生的實際問題,作為討論議題,督促和改進教學團隊的實施方法。最后,在期末交流會中,以分析每位教師教學經驗為主,教師間分享新觀點和思路,共同促進教學技術的提高。

四、團隊式教學的具體應用

(一)《物業管理法規》課教師團隊建設

1.成立教師教學團隊

根據教師特長、專業背景不同,分解各自的教學任務。物業管理教研室成為這個團隊的“帶頭人”,負責統籌和協調團隊教學的各項事務。

2.確認模塊教學的教學目標、重點和難點

3.教研相互交流

分模塊團隊教學能促進教師之間形成良性溝通,有利于培養教師的團隊合作精神。另外,教師之間的團隊合作示范,有利于學生團隊合作意識的培養。課后,《物業管理法規》的教學團隊為了上好課程,學口徑開展各種交流活動。針對學生學習能力、教學教材選擇、教學器材或媒介的使用,PPT課件的相互學習等環節,都做了深入有益的探索。討論、協調和交流的結果都會匯集到物業專業教研室(團隊帶頭人),為調整教學大綱、教學難度,活躍課堂教學氣氛,做出有益的貢獻。

(二)《物業管理概論》課的學生團隊建設

1.成立學生學習團隊

《物業管理概論》是由筆者負責的實訓課程,共36課時。在學期初的時候,將學生分成5個團隊,每個團隊6-7名學生。并通過民主自愿的原則推選一名隊長。根據教學章節劃分出5塊崗位實訓模塊,分別是客戶服務(入住和裝修管理)崗位、前臺接待崗位、質量監控崗位、收費員崗位、關系協調(社區文化策劃)崗位。教師向學生介紹團隊教學模式的學習計劃,說明進行團隊教學模式學習的目的、意義、方法和要求。

2.學習活動形式

①技能訓練考核教師與學生均以團隊教學模式進行操作練習,互相指導、互相糾錯,整個學習過程氣氛融洽、和諧,充分發揚了團隊精神。操作考核分為個人考核和團隊考核兩種形式。對于各個項目采取個人考核,記錄個人的平時成績。教師在考核團隊每位學生的同時,團隊其他學生在旁觀看。一組考完后老師不立即做點評。團隊在自主設計的情景中扮演崗位角色,教師不直接做出評價,只是讓本團隊學生進行自我評價。教后,老師在課堂上點評,結合自評分數將作為學生的成績。

②課堂討論。要求以小組為單位將學生聚集在一起,便于開展課堂討論。課堂上采用以專題探討為中心:教師先展示案例,然后提出問題供學生集體討論。接下來各學生團隊的代表分別發言,成員可以補充、糾正。最后,教師與各個團隊成員進行溝通后,對回答進行歸納、總結和評價。

③角色扮演。涉及到情景教學法的具體實施,可以讓學生團隊的成員互扮業主、業主委員會工作人員、開發商、居委會人員等角色。首先,教師提前一周布置任務,通過播放錄像,分發資料,指導學生根據要求,扮演模塊教學所涉及的各種崗位。比如,在課堂上再現業主、開發商、物業公司有關服務費拒交糾紛的情景,這種讓學生參與的情景式教學,不但提高了學生的學習興趣,給學生留下深刻的印象,且能把前后學習的知識與技能連貫運用起來。

④見習實習。是以團隊分組進行實訓的方法。每個小組按教師要求收集調查資料,最后以小組為單位共同完成一份實習報告。

五、團隊教學效果的評估

《社會工作概論》、《物業管理法規》兩門課程的主講教師已經嘗試通過團隊教學的形式,為2009級物業專業的學生展示不同的學習視角。但是,集體教學的成果究竟在多大程度上得到學生的認可,成為這一教學模式是否成功應用于我院教改實際的重要尺度。

我們以2009級物業專業學生為研究對象。為增加調查信度,我們從總數139名學生中抽取75人做問卷調查,樣本約占總數的54%。在接受調查的同學中,每班隨機調查20-29人。借助SPSS統計軟件,調查結果如下:

(一)基本情況分析

報告顯示,被調查學生年齡在18-22歲間,其中19-20歲的學生分別占40.28%和33.3%,屬于思維活躍、熱情主動的青年期。從文理分科的情況上看,學生中絕大多數為文科,占到76%。從生源地來看,北京地區的生源為最多,達到62.67%,其余各省市生源均在總數的10%以下。這說明,采集的數據基本與學院的招生基本情況相吻合。

(二)幾點結論

1.團隊教學法得到學生普遍好評

在問到“你覺得哪種課程,您學到的知識會多一些?”時,超過2/3的學生選擇“多個老師代一門課程”,即團隊式教學的課堂形式。但是,在主動發言上面,只有16%的學生能做到主動發言,占半數以上的學生只有在老師點名的情況下才起立發言。團隊式教學模式選擇方面,我們設計了專題式團隊教學和協作式教學兩種模式。結果,88%的學生選擇前者,希望老師能把課程分解為專題,多結合知識要點講解實例。經過與學生補充訪談后發現,按照章節分工的團隊教學形式,不能充分體現教師的專業特長。調查發現,通過模塊或專題的教學方法,結合實例分解知識點的途徑,能夠有效提高學生課堂學習的積極性和主動性。

2.團隊式教學的課堂參與性高

在問到“您認為影響您課堂參與積極性的最大因素是什么?”時,有46.67%的學生認為教師知識豐富、講課生動是吸引學生的關鍵。還有居人數第二位(26.67%)的選項為課堂的活躍程度。換句話說,在團隊教學法實施的課堂中,首要的條件還是教師的引導和組織能力的體現,借以調動課堂的活躍程度,讓更多的學生參與到主動學習當中。絕大部分學生認為老師的教學方式和授課方法直接影響到課堂參與的效果(回答“肯定會”的占到總數的60%;回答“可能會”的占到總數的29.33%)。在問到“您認為以下哪些因素會影響你的上課積極性?”97.3%的學生認為“老師的專業水平”比“口碑”和“頭銜”來得重要。

3.主動參與的課堂形式倍受歡迎

在問到“哪種參與方式更能激發您的課堂參與積極性?”的時候,學生優先選擇“小組討論和回答”的形式,強調學生團隊協作的方式對知識接受的重要性。接下來,文理分科的特點體現無疑,理科的學生偏向于“個人點名發言”的形式完成教學任務;文科的學生喜歡結合“課后交作業”的形式完成布置的任務。后來,經過補充訪談發現,學生希望一方面主動參與課堂教學,通過自己參與課堂討論,主動思考老師提出的問題。最主要的是,文理生的思考方式不同。如王嬰教授主講的《社會工作概論》中,幾次圍繞專題的團隊式教學得到學生好評。從課本知識的講解延伸到廣博的科研經驗,王嬰教授將全班分成6-7組。按照課本的教學目標分解部分章節內容,學生學習的主動性、創造性得到進一步的發揮。在《物業管理法規》的物權法教學模塊中,分組發言的課堂反響很好。有些學生基本上能和老師進行直接的課堂對話,主動學習,這對提升學習興趣,加強專業知識的掌握程度具有重要作用。小組活動作為學生主動參與課程、主動學習的可行性教學模式,有助于學生個性、主人翁意識的充分發揮,這對于學生加強合作意識,共同提高學習能力具有積極的作用。

參考文獻:

[1] 單鳳儒.高職商務管理系列課程改革與建設的探索與實踐[J].遼寧高職學報,2007,(10).

[2] 邱鏞妃.分模塊團隊教學在人力資源管理課程中的應用[J].山東電力高等專科學校學報,2009,(2).

[3] 許廣玉.思想政治理論課新課程方案團隊教學模式探析[J].邊疆經濟與文化,2009,(11).