導語：如何才能寫好一篇投融資方式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關鍵詞]投融資方式 高速公路 企業(yè)

高速公路經營企業(yè)在投融資當中，仍然存在許多潛在的問題，通過分析這些問題可以更好地看出企業(yè)在投融資方面需要哪些改進，進而可以改變企業(yè)投融資的策略，降低企業(yè)的經營成本，提高企業(yè)資金的使用效率，提高企業(yè)在投融資方面的專業(yè)能力，為企業(yè)的健康發(fā)展打下堅實的基礎。當然，這些問題的出現也直接對企業(yè)進行投融資的效率有了影響。

一、投融資方面存在的主要問題

1.融資方式單一?，F如今，銀行貸款是高速公路企業(yè)融資的主要方式。主要是因為銀行貸款速度較快，且有著自身的優(yōu)越性，對于一些需要大量資金的企業(yè)來說，資金成本相對較低，可以對企業(yè)的資本結構進行優(yōu)化，資金利用充分，可使企業(yè)發(fā)展迅速。銀行貸款對獲得所需資金的及時性也是有保障的，同時作為企業(yè)資金融通的首選，銀行貸款還有稅收擋板的功能，可以免交利息稅，這樣一來，又為企業(yè)降低了成本。

2.投資收益率低。目前，由于我國高速公路的快速發(fā)展，除卻一些偏遠地方的交通狀況還沒有得到改善，其他主要城市之間已經建立起了高速公路網。這些地方的河流較多、山路較多，自然環(huán)境也較為惡劣，這些條件無形中都會增加高速公路的建設成本。與之同時，近年來征地拆遷的成本也呈現不斷上升的趨勢。而石料、瀝青、水泥和鋼材等用于高速公路的建材都出現了大幅度的上漲，并且還有上升的趨勢。這些地方的車流量少，經濟欠發(fā)達，這些條件都決定了企業(yè)的收益較少，也會使企業(yè)的投資收益逐漸降低。

3.政府主導融資功能有限。企業(yè)都希望將項目建設在經濟發(fā)展程度高，車流量大的地區(qū)，反之那些地區(qū)偏僻，經濟發(fā)展落后的地方無人問津，這不利于國家和地方公路網規(guī)劃建設的實施。因此我們需要一種由政府主導的，能夠滾動發(fā)展的融資平臺。目前一些地方政府為籌措資金將一些效益好的公路轉讓給企業(yè)經營，并沒有對其合理的投資回報加以限制，致使投資者攫取了大量的超額利潤，損害了公共利益，如果再進行政府回購價格會大幅度上升，政府有限的財政收入也不允許。同時那些由于政府壓力而在車流量小的地方興建高速公路的企業(yè)卻飽受資金短缺之苦，而無力興建新的公路。政府要在企業(yè)的融資上發(fā)揮主導的作用，對那些已經獲得優(yōu)良路段企業(yè)的再融資要征收額外的融資成本，只有這樣才能建立起行業(yè)滾動發(fā)展的投融資機制。

二、高速公路經營企業(yè)投融資對策

1.參與地方金融經濟建設。因為銀監(jiān)會要求適度提高農村合作金融機構持股比例和境內投資人入股農村地區(qū)村鎮(zhèn)的銀行。所以，因此建議企業(yè)與相關的銀行簽訂合作協(xié)議，與地方政府或者是農村合作銀行共同出資建立城市商業(yè)銀行等金融機構，共同投資建立村鎮(zhèn)銀行。這種投資方式可以同地方政府和銀行建立起良好的合作關系，當企業(yè)要進行高速公路建設時，將會得到地方政府或者是合作銀行的大力支持，這樣會不僅使企業(yè)有較強的資金支持，還會縮短工期的籌備時間，同時，這種方式可以使企業(yè)把剩余的資金找到合適的投資方式，降低了持有現金的機會成本。

2.企業(yè)應注重多元化發(fā)展。企業(yè)多元化經營戰(zhàn)略的成功，主要是看專業(yè)性人才的培養(yǎng)和企業(yè)自身的經濟發(fā)展規(guī)模。一般情況下，在選擇國家政策扶持行業(yè)的時候，要盡可能選擇企業(yè)所處行業(yè)的延伸，堅持謹慎性和內部發(fā)展兼并?？缛胍粋€行業(yè)最重要的是看企業(yè)長期規(guī)劃戰(zhàn)略中的經濟規(guī)模是否可以支持企業(yè)多元化的發(fā)展，而不是單單的看企業(yè)短期的發(fā)展。同時，企業(yè)應該明確自身的價值，只有企業(yè)的多元化圍繞著核心價值發(fā)展，企業(yè)才能穩(wěn)步健康的發(fā)展，并適時的調整經營戰(zhàn)略。

高速公路經營企業(yè)必須要在主營業(yè)務基礎上尋求企業(yè)的滾動投資，因為政策的不確定性會為企業(yè)帶來風險。無論在國外企業(yè)還是在國內企業(yè)，在進行多元化的過程當中，成功案例少之又少。失敗的緣故也各不相同，如果沒有對企業(yè)所涉足的領域和自身具備的特點有更明確的認識，會對企業(yè)造成巨大的損失。所以，高速公路經營企業(yè)首先要了解自身公司的特點，再決定要不要進行長期投資。

3.建立行業(yè)協(xié)會性質的同業(yè)拆借系統(tǒng)，調劑企業(yè)資金。建立行業(yè)協(xié)會的可行性?，F如今，各個省份的高速公路根據交通運輸部公布的《收費公路聯(lián)網收費技術要求》都已經實現了聯(lián)網收費。根據各個省份的模式、設置現狀和特點以及運用管理模式大概分為三種模式：（1）為政府特許批準的聯(lián)網收費專營公司，由該公司統(tǒng)一負責高速公路各路段的收費管理工作，各地區(qū)各部門不得自行設立與該公司業(yè)務相關的機構。（2）是由政府主導的聯(lián)網收費管理中心，其特點是：“及時結算，一票到底，統(tǒng)一劃撥，集中管理，聯(lián)網收費?！彼鼞杀臼〉母咚俟份^為密集的地區(qū)交通局或者交通廳組建，該中心屬于事業(yè)單位性質，無償為高速公路經營企業(yè)服務。（3）以高速公路各路段聯(lián)合組建的聯(lián)網收費管理中心的模式，這種管理中心是負責聯(lián)網公路的收費集中管理，具有其行業(yè)性質。

三、結語

高速公路經營企業(yè)投融資分析角度是多元化的。本文從實踐出發(fā)，主要從聯(lián)網收費下的企業(yè)之間的合作如手。強調整個行業(yè)內部的合作與發(fā)展，在企業(yè)進行多元化投資時，也寄望于行業(yè)下的規(guī)模經濟和協(xié)同效應。本文通過分析高速公路經營企業(yè)所面臨的內外部環(huán)境，指出了高速公路行業(yè)發(fā)展的局限性、優(yōu)良地段的高速公路項目資源的稀缺性及特許經營權有效期限制與企業(yè)自身存在的多元化戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展的追求之間的矛盾，這一現象的發(fā)生要求改變高速公路經營企業(yè)的發(fā)展方式，只有注重精細化管理，審慎的多元化投資策略和最佳融資方式的組合，才能使高速公路經營企業(yè)走向良性循環(huán)發(fā)展的道路。

參考文獻：

[1]張亦春,鄭振龍,林海.《金融市場學》.高等教育出版社，2008

[2]吳曉求.《中國資本市場研究報告：金融危機啟示錄》.中國人民大學出版社，2009

篇2

前言：

城市是一個國家重要的組成部分，城市基礎建設作為城市生存和發(fā)展的基礎，同時也直接影響著城市經濟的發(fā)展，因此，人們也越來越關注城市基礎建設各個方面的發(fā)展，特別是城市基礎建設的投融資方式的發(fā)展情況。本文將對我國城市基礎建設投融資現狀以及建立城市基礎設施建設投融資模式創(chuàng)新的保障機制進行研究。

一、我國城市基礎建設投融資現狀

近年來，我國城市化的進程加快的同時也在一定程度上促進了城市基礎建設的發(fā)展，而城市基礎建設目前還面臨許多困難，例如：缺乏相應的償債機制等，這些問題的出現，與政府的投資行為有著直接的關系[1]。

（一）投資比例過低，投資總量不足

通過我國建設部的數據統(tǒng)計可以看出，我國城市化進程大大推進了經濟和社會的發(fā)展，我國的城市化率自改革開放以來，一直呈現上升的趨勢，而且在今后的一段時間內，我國的城市化水平還將會大幅度提高，城市化為城市內部很多方面的發(fā)展都提供了基礎，具有很強的影響力，與此同時，也帶動了城市基礎設施的巨額的投資需求。

雖然我國的城市化在快速發(fā)展，但是我國的城市基礎設施建設投資比例嚴重偏低，造成了我國城市基礎設施建設投資與城市經濟的發(fā)展不和諧。相對于國外發(fā)達國家城市基礎設施建設投資占固定資產投資以及GDP的比例，我國的占比嚴重偏低，遠低于世界標準，且投資比例偏低、資金不足[2]。

（二）政府在投融資體制改革中的定位不明確

針對我國目前的狀況，政府是城市基礎建設唯一的投資者，這就造成了這些領域缺少市場經濟的規(guī)范，不按市場規(guī)律辦事，資金的利用率低，浪費嚴重，從往年政府對城市基礎建設投入的資金數量來說，政府的投資比重還是非常大的，而且近年來社會資本也開始進入，但是政府職能改革之后，政府干預過深，降低了各級政府對城市基礎設施建設投融資的調控能力和引導能力，投融資市場秩序難以保證，項目重復建設，資源浪費嚴重。而且，政府對基礎設施建設投資的控制導致腐敗滋生、尋租現象頻發(fā)，地方政府為獲取中央政府投資“跑部錢進”，駐京辦事處規(guī)模越來越大。各級政府為了能夠獲取城市基礎設施投資資金而大量負債，給政府的工作帶了麻煩。

（三）投融資制度環(huán)境建設緩慢，阻礙投融資模式創(chuàng)新

受到市場經濟的影響，社會資本也開始進入到城市基礎設施建設領域當中，但是由于投融資環(huán)境還不夠完善，因此，城市基礎設施建設的投融資體制改革進度也相對比較緩慢[3]。在思想觀念上，對社會資本的認識不到位，社會資本就不能夠進入，那么多方面的投融資就不會實現；在法律制度建設上，缺乏對社會資本的保護，而政府更加傾向于利用自身的權力，缺少重新安排制度的動力，也不去激發(fā)民間資本進入城市基礎建設當中，而且城市基礎設施的產權歸屬很難界定，所以，社會資本的重要地位就沒有被凸顯出來。

二、建立城市基礎設施建設投融資模式創(chuàng)新的保障機制

（一）完善政府投融資職能定位，創(chuàng)造有利于城市基礎設施投融資模式創(chuàng)新的政策環(huán)境

城市基礎設施從不同的角度就有不同的理解，但是說到底，這些設施的出現都不是由政府直接生產的，而是在制度的合理安排下，市場提供的這些物品，因此，政府要根據這些物品的性質，對自己的職能等方面要進行重新的界定，并且要建立一個科學的、民主的機制去約束政府的職能。政府要隨著城市基礎設施市場的發(fā)展而逐漸減少自己的參與，由于基礎設施直接涉及到人們的日常生活，所以，政府要加強監(jiān)管力度，保護社會利益與社會的安全，為城市居民提供一個和諧的生活環(huán)境，政府要在這個過程中提高自身的服務質量，并且發(fā)揮在建設發(fā)展中的監(jiān)管作用。

（二）加強城市投融資領域的法制建設，為基礎設施投融資模式創(chuàng)新提供法律保障

我們通過對上文基礎設施建設的投融資現狀的認識，發(fā)現我國的投融資法律法規(guī)體系不健全，到目前為止，還沒有一部關于投融資方面的法律和法規(guī)。就目前的發(fā)展狀況來看，我國近幾年由地方政府等部門構成的法律體系已經不能夠滿足現在城市基礎設施建設的新形勢了。因此，就要加強城市基礎設施投融資相關法律的建設，例如：《反不正當競爭法》、《價格法》、《公司法》等，這樣才能夠為城市基礎設施建設的改革提供保障，并且擴大投融資渠道。

（三）建立城市基礎設施項目資金保障與投資回報基金機制

城市基礎設施的建設不能夠僅僅只依靠政府的投入，也要擴大投融資渠道，以滿足我國城市經濟快速發(fā)展的需求，因此，為了能夠得到更多來自民間對城市基礎設施建設的投資，就要改變政府直接投資的投融資機制，并且建立一個新型的投融資體制，比如：政府給予優(yōu)惠政策等，BT模式是近幾年來政府常運用的一種投融資方式，通過項目業(yè)主、投資建設方、銀行貸款這三大方面進行融資。同時，要保證投資者與經營者有合理的回報，不要只是采取政府補貼的形式，也要考慮其他方式進行回報，為城市基礎設施項目提供資金的保障。

篇3

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.026

1引言

我國地方政府投融資建設起步晚，而且出現問題較多，導致地方政府在籌集資金進行社會性建設時受到巨大的阻力，社會資源配置分散且浪費較多，讓地方企業(yè)的發(fā)展動力下降，嚴重影響人們的生活水平提高進程。地方政府投融資的發(fā)展，能促進資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化經濟結構，促進我國地方經濟的發(fā)展。為了實現地方建設資金的需求，通過對融資模式的規(guī)范和對債務風險進行防范，地方政府投融資平臺逐步建立起完善、規(guī)范、可持續(xù)化的投融資體制。

2中國典型地方政府投融資模式

我國地方政府投融資模式雖然起步較晚，但目前已經初步形成一定的模型，且各具特點，可按不同特點進行分類。本文簡單的對其進行兩種分類介紹。

2.1按地域劃分

2.1.1“上海模式”

上海模式是指投資主體由一個變?yōu)槎鄠€、投資管理由直接變?yōu)殚g接、資金渠道由單一變?yōu)槎嗲溃醪叫纬闪恕罢龑А⑸鐣⑴c、市場運作”的投資格局。其主要運作方式有：（1）通過具有政府性質的投資公司來實現融資，并建立和完善舉債機制。（2）采用土地批租的方式，逐步將資源轉變?yōu)橘Y金。（3）借助資本運作拓寬市場化融資規(guī)模。（4）借助政策指引，發(fā)揮政府投資公司的作用，擴大籌資渠道和籌資額。

“上海模式”的創(chuàng)新之處在于以下幾個方面，一是投資主體進一步多元化，二是充分引入市場機制及多元化的融資方式。由于敢于創(chuàng)新，上海逐漸改變其基礎設施建設資金的融資方式、管理模式等，形成了城市基礎設施建設投融資主體多元化的新路。同時充分利用上海的優(yōu)越戰(zhàn)略位置，成立專門的公司來利用外資，以達到加強基礎設施建設的目的。

2.1.2“重慶模式”

“重慶模式”為作為一個地方政府的投融資平臺的渝富公司與投資集團合作形成的地方投融資體系。其運作模式為：為了讓公司的資產符合貸款的要求，政府將城市資源劃給投資企業(yè)，并按照政府的規(guī)定，這些公司將資金借給給其他項目法人。

投資集資集團（“投”）指的是公共設施、基礎設施投資類集團，主要負責城市基礎設施的資金問題和建設問題，它的成立主要是為解決政府無力提供而經濟發(fā)展有需要的資金問題。投資集團的融資工具主要有以下幾種：（1）發(fā)行企業(yè)債?！爸貞c模式”已經完全認識了債券融資方式的優(yōu)勢，如重慶城市建設投資公司曾經發(fā)行的15億元的企業(yè)債，一經發(fā)行便受到國內眾多投資者認購，認購金額比實際的發(fā)行金額多了3倍左右。對于購買者來說，通過企業(yè)債獲得的收益遠高于儲蓄收益；對城投來說，發(fā)行企業(yè)債支付的利息低于銀行貸款，可以節(jié)省一定的成本。（2）發(fā)行股票。企業(yè)融資方式中必不可少的就是權益融資，也被“重慶模式”廣泛應用。

“重慶模式”創(chuàng)新“投”方式，共同促進城市進步成為一大亮點。重慶模式不再通過政府的力量進行借款，而是轉變?yōu)榻柚嚓P的國有集團向社會舉債。這一轉變，有利于匯集分散資金，促進資源的合理分布，并創(chuàng)造以政府為主體、企業(yè)大力推進、社會積極參與的有效局面。實現多渠道舉債，可以提高資產的流動性。

2.1.3“天津模式”

2004年，正式成立的天津城市基礎設施建設投資集團有限公司（天津城投）運作以下兩個方面：一是通過天津城投發(fā)行建設債券；二是與投資者簽署協(xié)議，天津市政府利用公開招標方式來選擇合作?ο螅?為資金不足的城市公共建設事業(yè)提供資金支持。天津投融資模式就是用未來土地的收益作抵押，把城司當作主要的載體，向銀行借款來建設城市。

“天津模式”的特點是效率為先，分級分散管理。天津城投主要負責中心市區(qū)的基礎設施項目，該公司的設立發(fā)揮了融資平臺作用，改變了政府融資渠道單一的局面，加快了天津市的整體發(fā)展。

2.2按合作機制劃分的模式

2.2.1BOT模式

BOT（build-operate-transfer），即建設-經營-轉讓，指政府當局允許私人投資公司融資進行公共建設，在規(guī)定期限內該公司可以通過向公共使用者收費獲得回報，期滿后將設施以一定方式交給政府。該模型中政府與企業(yè)的合作關系是垂直型的，即政府給與私企權利獨立完成項目。BOT模式是我國于20世紀80年代開始在基礎設施、公用事業(yè)領域采用的政府與其他主體合作的主要模式之一。

BOT優(yōu)點在于并不是由政府直接對項目投資，這就避免政府因項目投資失敗帶來的各種風險；缺點是投資的風險較大，在特許經營期內風險的不確定性較高，私營資本就可能不敢進入該領域，且不同投資主體之間利益無法完全達到一致，協(xié)調機制缺乏。

2.2.2PPP模式

PPP（Public-Private Partnership）即公私合作制。在一個典型的PPP項目里，政府和私人部門共同成立項目公司―特別目的公司（Special Purpose Company，SPC）。然后以項目為主體，根據項目的相關信息及政府扶持力度來準備融資。SPC出資以及SPC向商業(yè)銀行的貸款成為項目資金最主要的來源。政府賦予SPC特許開發(fā)權：SPC進行項目開發(fā)，可在規(guī)定期限內享有該項目的運營權，在此期間利用經營項目獲得直接收益和將政府各種政策支持轉化為效益來收回投資，期滿后將權利交給政府。

PPP項目的特點包括：一，風險轉移。政府通過PPP將項目籌集資金、動工建設、經營管理等風險轉嫁給有能力的投資者，實現了由公共部門和私營部門共擔。二，合作雙方通過合同的方式分配風險。一般PPP合同周期為25-30年。三，社會中私人資本合作方給公共建設注入資金或服務。四，社會資本合作方期望贏回所有投資額并得到部分利潤。五，政府擁有承擔財產與服務的責任并有終止合同的權利。六，能夠提高公共服務能力。

除此之外還有BT（Build-Transfer）、IOT（Invest-Operate-Transfer）、BLT（Build-Lease-Transfer）等模式，這些模式在社會基礎設施建設中吸收大量的私人資本，促進了國有資本的運作和效率，不斷形成政府、企業(yè)、社會資本等力量相輔相成的多元投融資體系。

3國外典型地方政府投融資模式

注重市場是國外投融資模式的共識，不斷激勵民間資本進入公共建設板塊的法律法規(guī)較為完善。

3.1英國

PPP模式最早起源于英國。英國投融資體制主要推進私人財力參與公共建設的投資計劃，促進國有資產從公共部門轉移到私人部門，將風險分散到私人部門，用競爭來提高項目的效率，保證公眾的利益。

英國的政府投融資機制改革開始于20世紀80年代初期，當時英國面臨重大的問題：經濟停滯、通貨膨脹嚴重、高失業(yè)率。當局政府主張施行貨幣主義政策改革經濟體制，進行的政府投融資體制改革主要包括以下幾個方面。

3.1.1基礎設施建設分類經營管理制度

英國政府按一定方式把基礎設施建設項目分類，即非經營性的或社會效益非常大的項目、準經營性的項目、純經營性項目，根據各自不同特點進行差別化管理。對第一類主要采用BT（Build-Transfer）方式由政府資金投入；如果政府資金無法滿足需要，則采用發(fā)行地方債券或向銀行貸款的方式。對第二類項目采用BOT模式公開招標。第三類項目允許私人企業(yè)參加和積極融資，并為企業(yè)提供一定的資金補助和政策優(yōu)惠。

3.1.2國有資產私有化改革

通過股份制改造，政府將效率低下的國有企業(yè)出售給私人部門或實行國私合營。這種方式不但減輕了政府財政補貼，同時也增加了政府財政收入，更重要的是政府主動打破對基礎設施建設領域的壟斷，允許私人部門參與城市建設，并為政府擴大了基礎建設積累了一定的建設資金，極大的緩解了當時政府融資難的問題。

3.1.3PFI（Private Finance Initiative）融資模式

1992年英??政府闡述了PFI概念，即指政府給予私人企業(yè)對特定項目的特許經營權，由私人資金啟動基礎設施項目并負責建設，準許其在一定期限內經營某些項目以收回資本金和獲得一定回報。

3.2美國

美國是市場經濟最發(fā)達的國家，市政債券是美國政府融資的主要工具，其擁有較長的發(fā)展歷史，已經成為美國債券市場的重要組成部分。20世紀70年代末80年代初，美國引入PPP模式。利用項目未來的運營收入和適當的補貼，帶動私人資本進入，減輕政府融資壓力，同時提高基建的質量。

市政債券具有以下特點：一是核心以地方財政為資金支持；二是運用保險公司及擔保機構提升市政債券的可信度；三是對利息收入不征收稅金。美國模式實現了地方政府對公共產品的分配問題，也解決了大規(guī)模公共投資的負擔問題。

篇4

引言

地方政府投融資平臺在解決1994年分稅制改革后地方政府財力不足方面起了一定的作用：促進了區(qū)域經濟的發(fā)展，推進了城鎮(zhèn)化建設，為地方政府進行了投融資體制的創(chuàng)新提供了平臺工具。但日益龐大的債務規(guī)模、融資方式單一、缺乏持續(xù)償債機制等問題也成為影響我國經濟發(fā)展的風險隱患。為此，中央政府不斷出臺新的措施規(guī)范地方政府投融資平臺。國發(fā)〔2014〕43號文明確政府和融資平臺的責任，剝離融資平臺公司政府融資職能。財預〔2015〕225號文明確對地方政府債務實施限額管理，取消融資平臺公司的政府融資職能。2015年1月1日起實施新修訂的《中華人民共和國預算法》明確切割政府債務和融資平臺債務，指出地方融資平臺公司舉借的債務依法不屬于政府債務。日益嚴格的監(jiān)管環(huán)境，對地方政府融資平臺是挑戰(zhàn)，更是轉型發(fā)展的?C遇。

一、地方政府投融資平臺現狀

據Wind統(tǒng)計數據，自2011年以來，擁有財務數據的地方政府融資平臺共有1451家，有息債務規(guī)模從2011年末的20.64萬億元增至2016年6月末的43.28萬億元，規(guī)模翻番。審計署2013統(tǒng)計了全國7170家地方政府融資平臺公司，其中，僅有4.08萬億元的債務被納入地方政府債務，而Wind統(tǒng)計的1451家發(fā)債平臺2013年末的有息債務就超過30萬億元，所以大部分的平臺債務未列入地方政府債務。

二、地方政府投融資平臺存在的問題

1.未按現代企業(yè)制度規(guī)范運行，缺乏完善的法人治理結構

很多地方政府投融資平臺雖然成立的時間已經很長，但仍然無法擺脫計劃經濟的管理模式，表現為：重投資、重建設、輕經營、輕管理，公司發(fā)展戰(zhàn)略定位模糊，管理模式難以適應市場化發(fā)展方向，法人治理結構有待完善。

2.投融資方式比較單一，缺乏持續(xù)有效的償債機制

融資方式單一、過多依賴土地預期收益是平臺公司融資的突出特點。由于資產及現金流未能全覆蓋，低成本、高額度、靈活多樣的企業(yè)債券、收費權信托、資產證券化等融資方式不能得到運用，吸引社會資本（含外資）參與城市建設的嘗試較少。債務償還的來源多靠土地出讓金、負債融資、借新還舊，缺乏持續(xù)有效的償債機制，融資平臺缺乏可持續(xù)發(fā)展能力。

三、地方政府投融資平臺轉型發(fā)展思路

1.投融資平臺模式選擇

針對日益嚴格的監(jiān)管環(huán)境，亟需建立一個大企業(yè)集團，下轄多元化、多層次的面向市場化的實體企業(yè)，同時需要在業(yè)務選擇領域、盈利模式、融資來源等方面進行適時的創(chuàng)新，以適應市場化的需要。

2.建立完善的企業(yè)運營機制

地方政府融資平臺應根據《公司法》和現代企業(yè)制度的要求，完善法人治理結構和投資、經營管理約束機制，成為集融資、投資、建設和經營相結合集約管理的企業(yè)集團，徹底解決經營責權不明、政企不分、職能混淆等問題，建立產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的新型企業(yè)制度。

3.建立良好的業(yè)務發(fā)展模式

（1）統(tǒng)籌資源，開展土地收儲融資

根據四部委《關于加強土地儲備和融資管理的通知》（國土資發(fā)〔2012〕162號）要求，建立健全市級土地收儲中心各項職能，納入國土資源部土地儲備機構目錄，統(tǒng)籌、協(xié)調、管理土地收儲工作，調控土地市場和優(yōu)化土地資源配置；做好土地儲備融資，促進征地拆遷工作有力開展。

（2）受托進行土地一級開發(fā)

設立一個公司專門從事城鎮(zhèn)化建設中的土地一級開發(fā)工作，。由土地收儲中心授權委托一級開發(fā)公司對生地進行開發(fā)。土地一級開發(fā)的所有資金由一級開發(fā)公司通過金融市場籌措，并在生地上進行適當的市政配套設施建設，使之成為熟地。盈利模式上，采取成本加成方式，以一級開發(fā)的總成本為基礎，核定一個固定收益率（比如8%）作為一級開發(fā)的利潤率。

（3）代建保障性住房、標準化廠房等房建項目

設立一個專門的房地產開發(fā)公司，與地方財政部門簽訂項目代建協(xié)議，負責區(qū)域內保障房、標準化廠房、中小企業(yè)園等建設項目的投資管理和建設組織實施工作，按照合同約定代為履行項目建設的投資主體職責。代建業(yè)務的收益來源主要是按照代建項目投資總額加固定收益率（比如8%），實現現金流全覆蓋，結合中國人民銀行、銀監(jiān)會銀發(fā)〔2011〕193號文等政策支持，直接獲取銀行信貸資金。

（4）參與土地二級開發(fā)，增加公司盈利來源

在前期資金壓力較大的情況下，先引進社會資本進行房地產開發(fā)。待后期實體企業(yè)增多、人口增長、土地升值，適時通過控股方式引進有豐富房地產開發(fā)經驗的公司，以現有的土地出資，共同成立商品房開發(fā)公司，進行土地二級開發(fā)。

篇5

［關鍵詞］公租房；房地產信托投資基金；融資

［中圖分類號］F293.338 ［文獻標識碼］B ［文章編號］2095-3283(2012)04-0116-03

一、引言

2011年政府工作報告提出重點發(fā)展公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），用于滿足人數眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善住房供應體系，促進房地產市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展。然而，財政撥款作為目前公租房融資的主要渠道，遠遠滿足不了公租房項目建設巨大的資金需求。資金供給不足已經成為制約公租房發(fā)展的關鍵瓶頸。如何引入民間資金，發(fā)掘更為專業(yè)化、市場化和商業(yè)化的資金運作模式，成為破解公租房建設瓶頸的關鍵。

房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），實質上是一種房地產證券化產品，通過采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。作為比較流行的房地產融資方式，房地產信托投資基金在國外已經取得很大成功，基于此，本文擬在公租房融資領域引入房地產信托投資基金，作為加快建設公租房的融資渠道。

二、房地產信托投資基金應用于公租房融資的可行性

房地產信托投資基金由專家管理，專業(yè)化經營，并迅速籌集，積少成多，流動性較強，且具有稅收上的優(yōu)惠性。因而，早在20世紀80年代，美國政府就開始運用房地產信托投資基金與廉租房制度結合發(fā)展低收入者的保障性住房，成為廉租房一個成功的融資渠道創(chuàng)新。在美國嘗試成功后，房地產信托投資基金成為保障性住房融資的有效渠道。

近年來，我國一直都在研究推出房地產信托投資基金，以促進房地產市場的健康發(fā)展。2008年，國務院陸續(xù)的“金融國九條” 與“金融國三十條”，明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道”。2009年6月，國務院批準北京、上海、天津三城市為房地產信托投資基金試點城市。2009年8月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合擬定的《房地產集合投資信托業(yè)務試點管理辦法》出臺。2010年，發(fā)改委等七部門聯(lián)合下發(fā)的《關于加快發(fā)展公租房的指導意見》提出了“探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公租房融資渠道”。由此可見，對于公共租賃房實行房地產信托投資基金融資，相關部門是持積極態(tài)度的。

因而，我國在公租房的融資中引入房地產信托投資基金具有理論上和實踐上的指導，又有政府相關部門的支持。

三、公租房房地產信托投資基金融資模式的構建

（一）公租房房地產信托投資基金的標的物

公租房房地產信托投資基金的標的物是公租房的所有權益，包括使用權權益與物業(yè)權益等。

（二）公租房房地產信托投資基金的目標

作為保障性住房體系的一部分，公租房的性質決定了房地產信托投資基金融資模式目標的多樣性。

1.將房地產信托投資基金應用于公租房融資模式中，有助于拓寬公租房融資渠道，彌補公共租賃住房建設的資金缺口，推動公租房建設和發(fā)展，解決人數眾多的“夾心層”住房問題，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存質量。

2.發(fā)展公租房房地產信托投資基金，解決公租房融資問題，推動公租房建設和發(fā)展，能增加我國城市住房的供應數量，有助于抑制房價的過快上漲，促進房地產市場的均衡、健康和平穩(wěn)發(fā)展。

3.發(fā)展公租房房地產信托投資基金，有助于深化地方政府投融資體制改革，促進金融市場和證券市場的發(fā)展。

4.房地產信托投資基金具有專業(yè)化運作實體，將房地產信托投資基金應用于公租房融資模式中，可以使政府的權力尋租機會減少，并能解決由于利益沖突而帶來的積極性低下問題。

（三）公租房房地產信托投資基金設立形式

1.基金組織形式:采用契約型房地產信托投資基金

在契約型的組織形式中，受托人為公租房投資信托公司，以成立信托的形式，簽訂基金契約后，通過發(fā)行公租房房地產信托投資基金受益憑證來募集資金，并籍以規(guī)范相關各方當事人的行為。契約型房地產信托投資基金可以回避中國相關企業(yè)所得稅法律規(guī)定，依照《信托法》進行基金運作，以回避納稅與投資者監(jiān)管等問題。

2.資金投向：采用“證監(jiān)會”版權益型房地產信托投資基金

目前國內有兩個版本的房地產信托投資基金試點方案：“證監(jiān)會版”和“央行版”。“證監(jiān)會版”房地產信托投資基金方案是股權類基金，在證券交易所市場發(fā)行，發(fā)起人需轉讓給信托公司物業(yè)資產?！把胄邪妗眲t規(guī)定房地產信托投資基金為債權類產品，在銀行間市場發(fā)行，發(fā)起人只需轉讓給受托人租金收益權。由于房地產的租金是權益型房地產信托投資基金的主要收入來源，這符合公租房的特性。另外，利率變動對權益型房地產信托投資基金的影響更小，因此，有助于規(guī)避利率變動的風險，有利于保障投資的穩(wěn)健性。從國外的經驗來看，無論是市場價值還是發(fā)行數量，權益型房地產信托投資基金都占絕對主導的地位。在美國，從資產規(guī)模上來看，權益型房地產信托投資基金占91%，而債權型房地產信托投資基金只占7%。在中國香港上市的三個房地產信托投資基金均采取了權益型，其發(fā)行過程實質上就是招股的過程。因此，本文建議公租房房地產信托投資基金采用權益型。

3.基金存續(xù)期限是否可變:采取半封閉方式運營

作為一項長期投資，房地產投資估價過程具有一定系統(tǒng)性，不可能時時變動，所以在存續(xù)期是否可變方面，應規(guī)定投資者不能贖回其持有的股份，而只能轉讓。但是，為便于及時將新建優(yōu)質公租房項目吸納進來，在成立公租房房地產信托投資基金一段時期之后，應賦予其依據公租房市場變化進行增發(fā)的功能。

（四）公租房房地產信托投資基金融資模式的結構搭建

構建公租房房地產信托投資基金融資模式，應首先組建投資信托機構作為發(fā)起人，由于公租房的社會保障性質，發(fā)起人應具有政府背景，資產池應包括新建、整合或收購適宜公租房物業(yè)，其房地產信托投資基金收益加上政府補貼與稅收優(yōu)惠等，在扣除各項費用后，作為投資收益支付給投資者。

公租房房地產信托投資基金融資模式的構建思路如圖1所示：

1.組建投資信托機構，設立公租房房地產信托投資基金。作為委托人，投資信托機構的職責包括：受益憑證的發(fā)行、投資者信息的登記和房地產信托投資基金收益的分配，同時將房地產信托投資基金募集的資金交付信托公司運作。

2.投資者。作為信托受益憑證的持有者和受讓人，投資者可以是發(fā)起人、戰(zhàn)略投資者、公眾或機構投資者。通過認購公租房房地產信托投資基金單位，投資者持有受益憑證，并具有轉讓權。

3.信托公司。作為受托人，信托公司是信托資產持有人，代表投資者的利益處理各項相關事務：包括定期披露房地產信托投資基金的執(zhí)行情況；定期召開受益人會議，選擇、委任或變更投資管理人，并監(jiān)督投資管理人的行為，使其按照信托文件的約定與受益人會議決議，管理信托財產投資等事務。

4.投資管理人。其職能與基金經理人類似，按照信托文件約定，在授權范圍內代表信托公司，管理和運用公租房房地產信托投資基金所持有的資產，進行物業(yè)管理和具體投資組合。

5.物業(yè)管理人。物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地產信托投資基金所持有物業(yè)；此外，物業(yè)管理人也可以將公租房房地產信托投資基金所持有物業(yè)外包給房地產管理公司，由房地產管理公司負責所有直接管理方面事務，諸如管理房地產實體、處理房地產租賃合同與發(fā)票等事務。

6.托管人。作為基金托管機構，一般可以由商業(yè)銀行擔任，其職責在于：依法持有并保管基金財產、代為收取政府補貼與公租房租金，監(jiān)督投資管理人、公租房房地產信托投資基金投資運作，保管信托基金財產等。

四、發(fā)展公租房房地產信托投資基金的建議

（一）完善房地產信托投資基金相關法律制度

從國外的房地產信托投資基金發(fā)展歷史看，其快速發(fā)展應以相關法律為前提，依靠完善的法律推動房地產信托投資基金的發(fā)展，而我國目前相關法律的制定則滯后。作為公租房房地產的產業(yè)投資基金的一部分，房地產信托投資基金無相應法律進行規(guī)范。當前房地產信托的發(fā)行量較小，融資困難，主要原因在于《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定：資金信托合同總份數不得超過200份（含200份），金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）；另外，我國房地產信托投資基金不在《證券投資基金法》規(guī)范的范圍，沒有制定相關產業(yè)投資基金法；此外，目前在國內房地產信托投資基金試點中不對公眾開放，發(fā)行對象僅限于投資機構，而為了充分利用社會閑散資金，公租房房地產信托投資基金則需要對公眾開放。

因此，為便于房地產信托投資基金發(fā)展，應制定《房地產信托投資基金法》，對其組織模式、投資方向與投資比例、稅收優(yōu)惠等進行限定規(guī)定，以明確對房地產信托投資基金的專項管理措施；或者應該在完善現行法律體系，如《信托法》《稅法》《證券投資基金法》以及《公司法》的基礎上盡快頒布《產業(yè)投資基金法》，以解決房地產信托投資基金運作的法律瓶頸，促進房地產金融市場的優(yōu)化配置和發(fā)展。

（二）制定配套優(yōu)惠政策

由于公租房的社會保障性質，具有良好的社會效益，為了提高參與機構、投資者的積極性，政府需要制定配套優(yōu)惠政策支持公租房房地產信托投資基金的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠和政府補貼，這直接影響到公租房房地產信托投資基金在融資時的成本和對投資者的吸引力。因此，第一，可以參照國際通行的慣例制定相關稅收減免政策，在房地產信托投資基金存續(xù)期間，物業(yè)資產將獲得租金收入，根據現行稅收法律體系規(guī)定，租金收入需繳納房產稅、印花稅、營業(yè)稅等流轉稅，建議稅務機關對此予以完全豁免；公共租賃房房地產信托投資基金產品的股息收入，可以考慮參照國債投資的稅收減免政策，明確免征所得稅。第二，為了保證公租房房地產信托投資基金的盈利性，政府需要出臺一定的補貼政策。此外，要保證稅收優(yōu)惠政策和補貼政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

（三）完善房地產信托投資基金信息披露制度和監(jiān)管體系

信息披露機制會影響到金融市場公平、公正、公開，我國相關政府部門應制定具體違規(guī)行為的判斷標準和懲處辦法，以強化信息披露制度，保障房地產信托投資基金在國內順利實施運行。

房地產信托投資基金不僅涉及房地產業(yè)，也關系到基金管理行業(yè)和證券行業(yè)，從這三個行業(yè)的現狀來看，在監(jiān)管體系方面都需要完善。所以，應建立一個系統(tǒng)性和跨部門的監(jiān)管體系。根據我國的實際情況，監(jiān)管體系建議采用行業(yè)協(xié)會和上級主管部門相結合的方式。例如，成立房地產信托投資基金協(xié)會等自律組織進行監(jiān)督和約束，政府指定證監(jiān)會作為房地產信托投資基金的上級監(jiān)管部門監(jiān)控其運行等。

［參考文獻］

［1］何芳，王寧.我國廉租房建設融資的金融創(chuàng)新研究［J］.上海房產，2007（2）.

［2］雷蕙，宇羅華.關于REITs在廉租房融資運用中的探討［J］.財政金融，2008（12）.

［3］趙以邗.廉租住房和公共租賃住房實行REITs融資的可行性探討［J］.武漢金融，2010（9）.

［4］沈潔，謝嗣勝.公共租賃住房融資模式研究［J］.經濟問題探索，2011（1）.

［5］黃翅清.推進創(chuàng)新融資機制在公共租賃住房建設中的應用——以廣州市為例［J］.中國城市經濟，2011（23）.

［6］周義，李夢玄.公共租賃住房融資創(chuàng)新的REITs研究［J］.武漢金融，2011（9）.

［7］施芳菊.公共租賃住房投融資制度創(chuàng)新的探索與思考［J］.上海房地，2010（12）.

Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.

Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing

篇6

關鍵詞：旅游企業(yè)；投資風險；融資風險；防范措施

一、旅游企業(yè)投資風險的影響因素

旅游業(yè)的不斷興起，促進了眾多旅游企業(yè)的加入，而旅游產業(yè)是以服務為主要支撐的行業(yè)，成功的關鍵取決于自身的管理和營銷水平。而有效的管理團隊實施營銷策略的前提是有經濟基礎的支撐，即要選對旅游產品進行投資。而這種投資更多的依賴于人們在實踐中借鑒和分析出來的觀念，很多帶有主觀性，無法在短期內進行科學的檢驗，也無法保證投資是不是有利于實現旅游企業(yè)的價值需要和長遠發(fā)展。所以在投資的過程中旅游產業(yè)必須承擔一定的風險。這種投資上的風險主要體現在以下幾個方面：

（一）國家對該產業(yè)宏觀調控的影響

對于發(fā)展旅游產業(yè)來說，企業(yè)能否獲得經營管理的成功與整個社會的經濟、文化、、政策、法律、文化等方面的影響。這種宏觀環(huán)境決定了旅游產業(yè)投資環(huán)境。而當前我國經濟迅猛發(fā)展，經濟制度也處于不斷的完善過程中，企業(yè)無法從長遠的角度把握當地或者是國家對于相關產業(yè)的態(tài)度。而往往政策因素是能否進行投資或者投資程度的關鍵影響因素。

（二）旅游產業(yè)市場需求的影響

旅游企業(yè)所投資的項目能否得到游客的認可，能否達到預期的使用年限，是進行旅游投資者需要仔細權衡的一個重要因素。旅游產品在當今社會逐漸呈現出多樣化的特點，而游客在眾多的旅游產品中選擇的范圍不斷擴大，旅游產品的同質性、差異性都會成為開發(fā)者的競爭對手，而投資者只能根據當前游客的旅游狀況進行分析，而游客在未來的旅游傾向投資者無法找到固定的規(guī)律。因此，在旅游產品的開發(fā)和供給過程中，無論是產品的結構還是產品的特點都無法進行確切的認可。所以這種需求的變化成為了投資中的風險之一。

（三）信息及其技術變化的影響

旅游產業(yè)的發(fā)展更多的依賴于信息及溝通的便捷性。但是由于信息的不斷普及和公開性，使得企業(yè)的發(fā)展受到了更多人的關注，通過網絡信息平臺很多游客能夠獲得相關的旅游信息資源從而擬定自己的旅游計劃，這既是一種宣傳手段，但是也加大了競爭的廣度。

（四）項目開發(fā)中的自然、資源、決策方面的影響

旅游企業(yè)在選擇投資項目是必須有適合開發(fā)旅游的自然條件或者是與旅游相關的資源優(yōu)勢，而所確定的旅游項目是否可行與之相關的因素很多，投資者無法實施全面綜合的考慮，而往往細節(jié)就能夠影響投資的收益，關系到企業(yè)的長遠發(fā)展。發(fā)展旅游的自然資源是否能夠占據旅游市場贏得游客的認可，而在項目開發(fā)的評價過程中，出去客觀條件之外的主觀判斷是否合理仍然是一個長期在實踐中檢驗的過程。

二、 旅游企業(yè)融資風險的影響因素

（一）投資于收益的不確定性

在投資風險中通過分析已經從不同的角度對存在的風險相關的影響因素進行了深入的分析，這種投資所產生的風險，與社會需要等有著直接的關系，也關系到了旅游企業(yè)未來收益的情況。這種不確定性使得融資過程中面臨著風險。同時在外部融資的過程中企業(yè)在負債經營的情況下，承擔著到期還本付息的責任，若旅游企業(yè)的投資收益率低于借款的資金成本率則會降低其償債能力，在抵押借款的情況下，債僅人將拍賣抵押品，從而嚴重影響旅游企業(yè)的持續(xù)經營，而競爭激烈的旅游企業(yè)市場使其投資收益具有很大的不確定性，導致籌資風險的存在。

（二）參與行業(yè)競爭的能力

旅游企業(yè)如雨后春筍般發(fā)展壯大起來，任何一個旅游企業(yè)面臨著各方面的競爭壓力，首先，在旅游產品和資源上，同質性和替代性的資源不斷增多，在管理的程度上，也與旅游企業(yè)的管理人員的認識水平和控制能力密切相關。在對資金的管理過程中，有效的營銷策略和財務管理的模式構建能夠幫助企業(yè)減少資金占用率。所以與旅游企業(yè)投資的項目及人力資源等方面的競爭優(yōu)勢也影響到了融資的效果。

（三）銀行匯率和國家政策的變動

銀行匯率的變動會產生外匯匯率風險。旅游企業(yè)由于外匯借款或境外購物而形成的債務會由于債務有效期內匯率的變動而產生匯兌損益。當償還債務時外幣匯率下降則會產生匯兌收益，反之外幣匯率上升時會產生匯兌損失。同時國家政策的不同傾斜程度也會造成融資的不確定性。

三、旅游企業(yè)投融資風險的防范措施

（一）要樹立財務風險及防范意識

任何企業(yè)在投融資的過程中都承擔著不同程度的風險，因此，旅游企業(yè)在整個經營管理的過程中要樹立財務風險管理意識。投資者要認真分析風險產生的影響因素，從客觀實際出發(fā)實施理性思維，注重資金周轉過程中的跟蹤和聯(lián)系，實施科學決策，避免盲目的財務決策。

（二） 旅游企業(yè)應完善企業(yè)風險預警系統(tǒng)

旅游企業(yè)面對各種不穩(wěn)定的因素除了從主觀上意識到財務風險的存在之外還應該建立相關的財務制度，進一步規(guī)范和完善相關的風險預警和防范機制，加強對風險的預測和監(jiān)測。在財務管理中重視對相關環(huán)節(jié)和流程的監(jiān)測。充分發(fā)揮企業(yè)的風險預警系統(tǒng)對旅游企業(yè)的財務風險進行識別、監(jiān)測、評價和預測，不僅能夠分析出外部環(huán)節(jié)、國家政策等宏觀調控之外，還能夠監(jiān)管企業(yè)內部的相關信息，從而使得信息的收集 、加工和分析更加的具有科學性。從而保證了財務的基礎工作，確保了會計信息的真實性。

（三）創(chuàng)新企業(yè)財務風險的管理手段

由于旅游企業(yè)在投資和融資的過程中面臨著很多外部不可控因素的影響，國家的政策、游客的需求等方面，旅游企業(yè)在發(fā)展過程中無法徹底的進行規(guī)避，因此，對于企業(yè)財務風險管理主要應該從企業(yè)內部著手。企業(yè)要在管理過程中不斷的創(chuàng)新管理手段和方法，努力提高企業(yè)的經營能力。在融資的過程中出了銀行借款之外，企業(yè)應該結合企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模采用對現實預期經濟效益最有利的方案，通過洽談合作等方式拓寬融資的渠道，在管理的過程中努力構建合理的資金結構，降低資金成本。

四、結論與展望

旅游企業(yè)在融資和投資的過程中時刻面臨著內外部的財務風險，企業(yè)應根據不同的影響因素實施有效的風險防范措施，通過回避的方式極大限度的原來風險，降低損失，在你對資金的運用過程中要學會分散風險，通過多種渠道和經營的方式改變投資的形式和融資的結構。對于旅游企業(yè)來說構建資金管理的模式實施風險轉移、通過保險等形式轉移他人的做法在實際經營中為發(fā)展留有更廣闊的空間。最后，旅游企業(yè)應該認真研究國家對于旅游產業(yè)的相關政策分析未來發(fā)展的趨勢，完善企業(yè)內部財務管理，儲備一定的風險基金，預防風險損失，增強風險抵抗力。（作者單位：泰州市鳳城河風景區(qū)投資管理中心）

參考文獻

[1]郭榮朝.我國旅游投資中存在的問題及對策[J].齊齊哈爾大學學報，2002.

[2]李平.我國旅游投資存在的誤區(qū)及建議[J].宏觀經濟研究，2003.

[3]趙恒伯.我國旅游投資存在的問題及對策研究[J].江西社會科學，2004.

篇7

關鍵詞：經濟適用房；投融資制度；創(chuàng)新

一、經濟適用房投融資制度的問題

（一）政府的“磚頭補貼”模式容易造成補貼效率的缺失

在磚頭補貼中，財政補貼直接作用于生產者，在銷售得以實現的前提下，通過生產者的供給行為間接地傳遞給消費者?？v觀世界各國的住房政策經驗，“磚頭補貼”的適用前提是住房極度短缺，而在目前商品房大量空置的情況下，使用磚頭補貼是不適宜的，而且磚頭補貼會造成效率的缺失。（見圖1）

在圖1中，X軸代表消費住房商品的數量，Y軸代表消費其他商品的數量。在政府未實施經濟適用房補貼的情況下，消費者預算線為AB，U為與其相切的無差異曲線，切點為E，其對應的住房消費量為OX1，對應的其他商品消費量為OY2。當政府實行“磚頭補貼”政策后，消費者預算線變?yōu)锳B″，與其相切的無差異曲線為U′，切點為E′。即由于磚頭補貼導致了住房價格的下降，從而使消費者的住房消費增加了X1X3，其消費量變?yōu)镺X3，而其他商品消費量保持不變，仍為OY2。如果用其他商品數量表示住宅消費數量，那么在E′點，其他商品消費量為OY2，住宅消費數量就為OA-OY2，即為AY2。假使我們在政府實行補貼政策之前，也就是AB這條預算線上也要實現OX3的住房消費量，那么其對應的其他商品消費量僅為OY1，也就是說用其他商品數量表示的住宅消費數量為AY1。我們比較補貼前后可以發(fā)現，政府對于住房消費的補貼用其他商品數量表示則為AY1-AY2＝Y1Y2=E′G（G為E′X3與AB線的交點）。

如果現在我們換一種補貼方式，用對消費者的直接補貼代替對房屋供給方的補貼，這種方式我們通常稱為“人頭補貼”方式。在這種方式下，要想達到與“磚頭補貼”同樣的效果，則需要AB線平行上升至A′B′，與U′這條無差異曲線切于E′點，這時政府對于住房的補貼用其他商品數量表示則為OA′-OA=AA′=FG（F為E′X3與A′B，線的交點）。顯然，在產生同樣效用（無差異曲線均為U′）的情況下，“人頭補貼”方式與“磚頭補貼”方式相比，用其他商品數量代表的住房補貼數量FG

（二）銀行對經濟適用住房的信貸投入不夠，中低收入家庭貸款購房困難

資金問題是住宅建設的核心問題。經濟適用住房開發(fā)建設需要金融信貸以及預售款項、住房抵押貸款的及時投入，資金到位與否對項目成敗至關重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經濟適用房的購買者絕大多數為中低收入家庭，其收入較少，要一次性付清購房款項有一定困難，只有向銀行貸款。所以，經濟適用住房的開發(fā)建設、銷售與銀行信貸的支持可以說是密切相關，兩者相輔相成。然而盡管經濟適用住房有政策上的優(yōu)惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因為：從銀行的角度看，由于國家并沒有對經濟適用住房貸款實行指令性計劃的約束，銀行作為獨立自主、自負盈虧的經濟實體，從自身盈利與風險角度考慮，只有在絕對安全的情況下才會提供貸款；從消費信貸角度講，經濟適用住房的建筑用地為行政劃撥，是不完全產權，銀行要求借款人必須提供第三方擔保，否則不予抵押貸款，而對于大多數中低收入者來說，他們本身的還貸能力相對較弱、違約風險較大，提供第三方擔保也并不是一件容易的事。從目前的情況來看，制約銀行對經濟適用房信貸投入的原因還包括，經濟適用住房位置偏遠與公共設施的不配套，使中低收入家庭購房后難以解決其交通問題，一定程度上使經濟適用房很難確保銷路，因此，銀行不愿給予貸款；住房貨幣化的補貼(如住房公積金)發(fā)放不能一次到位；中低收入家庭本身購房支付能力低、缺口大，也使得銀行不愿進行信貸投入；一些地方政府對經濟適用住房的行政干預過多，違背市場規(guī)律進行開發(fā)，造成其難以銷售，也影響了銀行對經濟適用住房貸款的發(fā)放。

二、經濟適用房投融資制度創(chuàng)新

（一）經濟適用房開發(fā)投資的制度創(chuàng)新

1、政策力度不宜過大，應實現調控目標的同時，兼收培育市場之功效。我國房地產業(yè)經過幾年的快速發(fā)展，粗具規(guī)模，雖存在過熱問題，但是并未到泡沫將破的地步，還存在調控治理的空間，而房地產業(yè)作為我國經濟的一個新增長點，對于國民經濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策的調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產投資的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，因此，在調控規(guī)模與結構的同時，改善市場環(huán)境更具有長遠價值。

2、設立經濟適用房投資基金。（1）定向招募啟動資金，編制詳細的基金投資計劃及管理計劃，初步建立基金運作的機制。可先從建立地區(qū)性的投資基金入手；（2）在政府許可的前提下，向投資機構，如保險基金、長期投資基金定向募集。基金用于投資不動產，其投資安全性高于股市，對于保險基金具有吸引力；（3）通過指定銀行或證券機構，向全社會發(fā)行?？刹扇」潭ɡⅰ⒏永⒌榷喾N方式，爭取較低的融資成本。近期，基金最好為封閉管理，在遠期條件成熟時，可建立開放式基金。投資人持有一定時期后，可將此收益憑證轉為債券，進入債券市場。

3、吸引外資投資擴大經濟適用房建設。目前，我國經濟適用房是由開發(fā)商承擔建設和銷售任務的。對于房地產開發(fā)商而言，在現有的融資渠道中，單一的資金來源勢必增加開發(fā)商和銀行的經營風險，因此在當今外資涌入中國需求利潤的背景下，可以將外資引進經濟適用房建設。鑒于我國資本市場發(fā)展狀況以及經濟適用住房的微利性的特點，建議采用權益型有限期――自我償付REIT的運作模式，外資可以作為戰(zhàn)略投資者。（運作模式見圖2）

（二）經濟適用房融資制度創(chuàng)新

1、建立體系化的經濟適用房金融，是保證經濟適用房建設的資金良性循環(huán)的根本保證。住房金融體系的建立，能夠長期積累住宅資金，對于經濟適用房政策的貫徹具有至關重要的意義。隨著我國住房制度改革的推進，發(fā)展住房金融已成為啟動住房消費的關鍵，關系到經濟適用房政策的實施環(huán)境，關系到住房保障制度的建立。目前我國的公共住房金融的發(fā)展還處于初級階段。首先，政策性住房金融發(fā)展滯后，除住房公積金貸款外，尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或者無息貸款的住房金融機構；其次，尚未建立政策性住房抵押貸款風險擔保機制，低收入家庭貸款缺乏擔保主體；再次，我國參與住房金融的機構偏少，僅有幾家國有商業(yè)銀行參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，不利于住房金融的發(fā)展。無論是從國家建立住房保障制度的資金來源，還是居民改善居住環(huán)境、提高居住質量，都離不開住房金融的大力支持。因此，要大力發(fā)展住房金融，金融機構要開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔保機制，降低中低收入居民申請貸款的門檻，增強其購房能力，促進住房保障制度的順利構建。鑒于我國是一個人均收入偏低而儲蓄率比較高的國家，因此，住房金融應該以儲蓄作為主要的資金來源。住房金融一方面把居民儲蓄轉化為住房貸款，提高居民的住房購買力；另一方面，住房金融用于住房的生產性貸款，建設更多的住宅，提高住房的供應能力。對于中低收入者，可以采取強制儲蓄的措施，推行公積金制度，建立以住房基金為基礎的公共住房金融體系。

2、為經濟適用房的購買對象設計和提供合適的住房抵押帶貸款品種，以調整貸款投向。房地產融資，尤其是住房融資，具有很強的政策性。這種政策性，不僅體現在資金籌集和融通上，更主要體現在資金的運用上―住房貸款上，不同品種的住房貸款充分體現政府的住房政策。根據國際經驗，設計不同品種的住房貸款的依據，主要是居民收入水平的高低，也就是為了不同收入水平的居民提供不同的住房貸款。住房按揭貸款是其中的一種形式，這種抵押貸款滿足的是具有一定購買力而又資金不足的住房消費者。這種貸款品種，往往采取抵押加保的辦法，具有相當安全性。不過，這種住房抵押貸款的發(fā)展口前并不理想，主要是居民承受能力不足。除了按揭外，經濟適用房住房抵押貸款業(yè)務的展開，也較大程度上彌補了中低收入家庭融資貸款的困難。這種貸款，具有明顯的政策性。

3、充分發(fā)揮住宅金融對經濟適用房的關鍵性作用。我國要發(fā)揮住宅金融對經濟適用房的關鍵性作用，首先，要學習國外的經驗，拓展房地產金融業(yè)務，努力擴大房地產信貸規(guī)模的同時，要調整房地產信貸資金使用方向，增加對住房消費的貸款支持，這也是在住房商品化過程中處理好開發(fā)與消費的關系的客觀要求；其次，國家可以酌情考慮使用貸款差別利率，對購買經濟適用房的中低收入家庭實行較優(yōu)的貸款利率或是延長還款期限，這樣可以使一些償還能力不高的家庭敢于貸款買房。充分發(fā)揮政策性金融支持手段。銀行的經營特點，決定了中低收入家庭在購房貸款上的困難，而經濟適用住房由于地理位置和周邊環(huán)境以及其他因素的限制，又難以使那些有穩(wěn)定的經濟收入但收入不高，又有自由購房意向的家庭滿意（如剛參加工作的年青人或有一定積蓄的中老年人），對這部分人最為適合的是采用政策性住房貸款的支持手段。利用政策性住房貸款利率較低（或固定利率）、償還期長、首付款低、政府擔保等特點，幫助和引導居民到市場上購房，以緩解建設保障住房的壓力。在當前條件下，應充分發(fā)揮住房公積金的作用，減化手續(xù)，延長年限，降低首付，提高服務。從長遠看，還應在目前住房公積金制度的基礎上通過改革，逐漸建立起完善的政策性住房金融體系。

參考文獻：

1、牛鳳瑞.中國房地產發(fā)展報告[M].社會科學文獻出版社,2004.

2、馬惠群.如何利用外資擴大北京市經濟適用房建設[J].中國外資,2004(12).

3、王達明.關于建立專業(yè)房地產投資基金的設想[J].北京房地產,1999(12).

篇8

關鍵詞：房地產投資信托基金 模式 案例分析

一、引言

房地產投資信托基金（簡稱REITs）源于20世紀60年代美國，目前REITs在全球各國家法應用。REITs屬于資產證券化的一種方式。1965年，首只REITs 在紐約證券交易所上市交易。同時，歐洲市場上也出現了REITs。日本、韓國、新加坡相繼在2001年、2002年發(fā)行REITs；2003年，香港證監(jiān)會頒布了《房地產投資信托基金守則》推出REITs。在REITs資產證券化中各國根據自身的特點在運作模式，投資目標，收入分配等方面做出相應的調整，制定出符合自身國家特點的REITs。我國目前REITs尚處于起步階段并無上市發(fā)行，產品設計還在進一步完善中，并且對其發(fā)行和法規(guī)的制定要進行雙重的考慮和考驗。近年來，REITs的主要研究集中在運作模式、業(yè)務性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化和投資收益問題上，完善的運作組織模式和良好的業(yè)績及投資回報決定了房地產信托基金的規(guī)模和效績，業(yè)務性能多樣化投資管理戰(zhàn)略化保證了REITs的穩(wěn)定收益及資產增值。在REITs產品不斷演變的的過程中這三大核心將對地產融資起到推進作用，以此來吸引投資和流動性資金。因此，通過對REITs的研究可以給房地產企業(yè)的發(fā)展打開融資大門，真正實現不動產資產的流通，為房地產企業(yè)謀求更大發(fā)展提供堅實的資金支持，同時還能帶動其他產業(yè)鏈的發(fā)展，創(chuàng)造新的財富空間。本文以嘉德商用中國信托基金為案例，從投融資的角度來研究REITs的運作模式問題。

二、中國信托基金（CRCT）的基本情況

（ 一 ）嘉德商用中國信托基金的背景 嘉德商用中國信托基金，簡稱CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。該基金的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產組合，由戰(zhàn)略性地布局于中國五個城市的7所零售商場組成?？偪沙鲎饷娣e約為41.3萬平方米?；饐挝怀钟蟹矫?，CRCT的基金單位中有不超過46.7%的份額，將公開發(fā)售給海內外的機構和其他投資者，以及新加坡國內公眾。其余部分由國際戰(zhàn)略投資者認購，包括嘉德置地、嘉茂商產信托、大東人壽保險有限公司、荷蘭養(yǎng)老基金等大股董。投資回報方面，目前新加坡本土的股息派發(fā)回報率大約是4%、5%，CRCT所提供的股息派發(fā)回報率約6%至7%，嘉德方面認為兩個百分點的溢價將足以彌補新加坡和中國兩地在稅務、匯率等方面的差距。

（ 二 ）CRCT的基本運作 CRCT是REITs品種中的特殊化，我國目前還沒有完善的投資基金信托法，但其在我國具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契約型運作模式為主導，采用離岸、在岸兩極操作的新型運作模式，這種運作模式的關鍵在于采用了在岸特殊目的載體，即在中國先成立一家外商獨資企業(yè)，持有凱德置地的零售概念物業(yè)，再以在巴巴多斯成立的離岸公司SPV持有這家外商獨資公司股權，CRCT則通過收購在巴巴多斯注冊的SPV持有的這些在岸公司的權益，把這SPV內的七個物業(yè)納入資產池內，繼而包裝上市。這種運作模式很好的規(guī)避了我國171號文件中禁止離岸控股公司直接持有國內物業(yè)的規(guī)定，既而得以成功上市。CRCT在業(yè)務性能方面，資產持有人所持有的投資組合中所有的商場都處于交通便利，人口稠密的聚集區(qū)，并為當地提供獨特及一站式的家庭購物，餐飲及娛樂場所，這些商場租戶大多為簽下整租租約或長期租約的國際及國內知名零商，為基金單位持有人提供穩(wěn)定及可增長回報。投資管理戰(zhàn)略方面，基金資產管理者的主要目標是通過有效的資產管理為基金單位持有人的每個基金單位帶來穩(wěn)的分紅收入，且這些分紅具備可長期持續(xù)增長的潛力。同時資產管理人擬通過多樣化的投資策略，將分布于中國的房地產資產投資組合發(fā)揮最大的經濟效益。CRCT的回報率是相當可觀的，2006年至2007年年底基金單位持有人所得到的總回報達96.3%，在其投資價值的匯報中明顯顯示承租率的攀升，體現了投資者對該基金是未來收益是相當看好的，此外增值策略的評估更加顯示了其超值的投資回報。通過對案例的介紹我們可以看到CRCT這個成功的案例充分體現了REITs的未來可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功將其完整的房地產價值鏈配置到不同地區(qū)，并將為外資如何成功收購、發(fā)展、管理商用物業(yè)提供有效范本。下面我們就對CRCT進行具體的刨析。

三、中國信托基金（CRCT）模式的案例分析

（ 一 ）CRCT運作模式現狀 CRCT的運作模式是由新加坡S-REITs運作模式演變而來的，通過對新加坡S-REITs的運作模式的了解能夠使我們更好的對案例進行分析。圖（1）為新加坡S-REITs的運作模式。CRCT運作模式為房地產投資信托基金契約模式，總部設在新加坡通過直接或間接的持有一個或一個以上SPVS后組成信托產品，向投資者發(fā)放信托單位。融資后的資金投資與房地產業(yè)務及項目資產相關產業(yè)。CRCT無獨立法人資格，聘任CRCT資產管理有限公司為信托管理人主要負責CRCT的投資策略、財務管理以及房地產資產的收購和出售等。同時聘任凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)房地產管理公司管理所購房地產及相關資產，主要是負責物業(yè)的出租及維修等日常管理。CRCT的委托匯豐機構信托服務有限公司為受托人持有CRCT資產，并代表投資者的利益。CRCT持有，管理房地產及相關資產的收入，扣除支付給受托人，信托管理人，房地產管理人的費用后，100%全部作為股利形式發(fā)放給投資者。

（ 二 ）CRCT運作模式分析 REITs融資化道路中運作組織模式的設計規(guī)劃起決定性的作用，CRCT與以往的REITs不同，在我國特殊的制度背景下采用了離岸，在岸的雙重特殊運作模式。

（1）CRCT的組織運作模式圖。

由于CRCT的制度背景特殊，決定了其運作模式也不同于新加坡以往的REITs。復雜的運作模式同時也將CRCT推向了。

（2）CRCT運作模式中信托關系的運作分析。CRCT信托關系中具體分為三大部分：一是基金持有人。基金持有人也是受益人，為CRCT資產的最終擁有人，義務為在申購基金份額時足額支付認購款項并對資產負有限責任，即一切投資風險均由投資者自行負擔；同時享有贖回或者轉讓持有的基金份額；分享基金收益；向基金管理機構查詢有關資料，如公開說明書、財務報告等信息資料；通過基金份額持有人大會參與一些涉及切身利益的重大問題的決策，并行使表決權。二是基金管理人。CRCT資產管理公司為CRCT的基金管理人。CRCT資產管理公司負責CRCT的房地產資產項目的投資、融資、收購、處置，主要物業(yè)內容包括：物業(yè)管理（建立經營預算和年度工作計劃，為經營管理、銷售和維修的有關財產提供業(yè)務預算和年度計劃統(tǒng)籌，審查和保障資產安全，維護會計賬簿和資產記錄方面的有關財產運作），租賃管理（提供租賃策略和租約洽談，具有資產租賃許可權和特許權，監(jiān)督和控制所有收賬務和收據及應收與應付的有關財產記錄），營銷和促銷方案（每一項目的物業(yè)經理人將有專責人員，為每一個相關的財產和銷售團隊的人員提供專業(yè)知識，統(tǒng)籌計劃銷售方案與主要租戶建立戰(zhàn)略統(tǒng)籌關系）。CRCT支付的經理人管理費基礎費用為每半年基金交割后價值的0.025%，除此之外還包括業(yè)績費用和授權投資管理費分別為0.4%和0.05%。業(yè)務管理費用是根據0.1%的CRCT資產相應收取一定的管理費用。三是基金托管人?；鹜泄苋艘卜Q基金管理受托人，匯豐機構信托服務（新加坡）有限公司，作為CRCT的受托人，獨立與CRCT資產管理公司，具有穩(wěn)健的財務狀況，實繳資本達100萬，對CRCT的基金單位具有控股性，保障投資者及基金單位持有人的一切利益。此外CRCT還對受托人的其他職能權利和義務做了規(guī)定。新加坡金融管理局代表公司登記機構負責信托的審批。匯豐機構信托服務（新加坡）有限公司受托人的管理費用最多為每半年基金價值的0.003%，最低為每月15000美圓。從以上分析可看出：在CRCT運作模式的信托關系中投資人與基金管理人之間的關系是委托人、受益人與受托人之間的關系，基金管理人和基金托管人為委托人和受托人之間的關系，投資人和基金托管人的關系是收益人與受托人的關系，基金托管人和基金投資人分別作為受托人和受益人，決定了基金托管人對保障基金投資人的權益負有不可推卸的責任。在契約型基金出現問題、基金持有人利益遭受非市場風險、投資風險而導致?lián)p失的時候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金托管人提出索償。

（3）運作模式中在岸、離岸股權關系的運作分析。在岸股權關系運作模式：在岸公司顧名思義是指外商投資者在我國投資設立的外商投資企業(yè)。CRCT運作模式中，新加坡嘉德置地為了能夠進入中國地產零售市場對其進行投資并打包上市，根據中國有關規(guī)定在中國境內設立了在岸具公司（項目公司），其為在中國境內收購資產業(yè)務的特殊載體。項目公司分別對中國境內的一個投資組合中的六項資產物業(yè)和另外單獨的一項資產物業(yè)持有相應的股權。境內設立的外商企業(yè)載體中嘉德置地華聯(lián)管理與咨詢（深圳）有限公司（嘉德置地華聯(lián)）外商獨資企業(yè)，在中國境內注冊的時間為2005年5月31日，為北京安貞華聯(lián)商廈、北京望京購物中心、鄭州華聯(lián)商廈、呼和浩特金宇購物中心的物業(yè)管理經理人，其與北京華聯(lián)各持有所管理資產項目及業(yè)務的50%的股權。嘉德商業(yè)（上海）管理與咨詢有限公司外商獨資企業(yè)，在中國境內注冊時間為2002年12月10日，為北京九龍購物中心、上海七寶嘉茂購物廣場的物業(yè)管理經理人，間接全資擁有這兩大資產物業(yè)項目100%的股權。嘉德置地SZITIC中外合資經營企業(yè)，在中國境內注冊時間為2005年8月29日，對蕪湖凱德商業(yè)零售資產項目間接持有51%的控股股權，余下的49.0 %的股權由深國投持有。設立的3家外商投資企業(yè)，對所持有股權的資產物業(yè)項目進行物業(yè)管理服務和租賃管理服務。在我國的特殊制度背景下，CRCT要想收購我國的房地產資產股權必須先設立外商投資企業(yè)，而且投資總額超過 1000 萬美元（含 1000 萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的 50%，這使得CRCT將無法規(guī)避33%的企業(yè)所得稅，并且大幅度的提高了在岸注冊的資本而這部分資金在短期內是無法抽離中國市場的。換個角度來說，雖然新運作模式下內地房地產信托稅率高達33%，但計算基準是扣除所有費用之后純利的33%，收益也是相當可觀的。而所謂的注冊門檻問題，對于長期投資中國房地產的CRCT來說，50%仍是可以接受的水平，戰(zhàn)略化的投資和中國經濟未來的高速增長將會給CRCT帶來更多的收益。離岸股權關系運作模式：在離岸股權關系中將會涉及到離岸公司，所謂離岸公司為非當地投資者在離岸法域依當地離岸公司法成立的僅能在離岸區(qū)以外區(qū)域進行營業(yè)活動的公司，通常情況下，這類被注冊離岸公司的地區(qū)和國家與世界發(fā)達國家有很好的貿易關系。在這些國家中均具有高度的保密性、減免稅務負擔、無外匯管制三大特點，因而吸引了眾多商家與投資者選擇海外離岸公司的發(fā)展模式。CRCT離岸設立公司的特殊目的就是要進行對境內物業(yè)進行資產證券化打包上市，所以對在巴巴多斯設立的離岸公司稱為SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機構/公司，其職能是在離岸資產證券化過程中，購買、包裝證券化資產和以此為基礎發(fā)行資產化證券，向國外投資者融資，即接受發(fā)起人的資產組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實體。CRCT運作模式中在境外設立的巴巴多斯公司 （SPV）通過收購CRCT在中國境內設立的外商投資企業(yè)持有的資產物業(yè)分別擁有其100%和51%的股權。CRCT則通過收購三個在巴巴多斯注冊的SPV持有的這些在岸公司的權益，把這三個SPV內的七個物業(yè)納入資產池內，繼而包裝上市。其中巴巴多斯的SPV對凱德華聯(lián)及凱德商業(yè)的六項業(yè)務持有100%的股權，項目公司的收入也將100%的歸與巴巴多斯SPV，對與蕪湖凱德商業(yè)零售資產項目巴巴多斯SPV采取控股方式對其51%的產權進行控股，51%收入歸巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有國家信用中介的資產證券化的特殊載體，把境內資產進行購買包裝證券化所有職能都預先安排外派給在境內的三項業(yè)務公司為其進行管理，其資產和負債基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一個專門為實現資產證券化而設立的信用級別較高的機構，在資產證券化中扮演著重要角色?；静僮髁鞒叹褪菑馁Y產原始權益人（即發(fā)起人凱德置地）處購買證券化資產，以自身名義發(fā)行資產支持證券進行融資，再將所募集到的資金用于償還購買發(fā)起人基礎資產的價款。巴巴多斯SPV不僅通過一系列專業(yè)手段降低了證券化的成本，解決了融資困難的問題，關鍵的是通過風險隔離降低了證券交易中的風險。（4）CRCT與以往REITs運作模式對比分析結論。通過對比分析可以看出，CRCT與以往REITs的運作模式的不同之處為，在我國特殊制度背景下，其利用在岸設立特殊載體的方式對我國的資產物業(yè)進行股權收購，很好的規(guī)避了政策的條令，但由于存在境內注冊的公司，會產生人員成本和營運費用等支出，這種兩極機構所承擔的成本比較高。高額投資不得撤回也將使其資金長期停留在中國，但對于長期投資的CRCT來說未嘗不是一件好事?？傮w來說，CRCT的運作模式有利于其在海外的長期融資，同時更有利于其在國內市場的發(fā)展。CRCT的運作模式成功在于結合了中國特殊的制度背景來設計了運作模式。

四、CRCT運行模式的成功經驗與啟示

隨著經濟的日益發(fā)展，銀行貸款壓力劇增且地產融資變的相當困難，房地產投資信托基金作為一種新的地產投融資渠道在地產行業(yè)中越來越顯的重要。CRCT的案例的成功在一次說明了一個好的REITs產品以運作模式為基礎，可以使資產產業(yè)的性能大幅度的提升，良好的投資管理戰(zhàn)略理念，對產品未來的回報和資產的增值起到推動的作用。REITs產品的運作模式與產品運營的結構框架類似，根據不同的發(fā)行背景情況設立不同的運作模式，但最終的目的是能夠在運作模式下大規(guī)模、高效率的進行投融資，實現資產的快速流動與運轉為業(yè)務性能提供良好的保障。業(yè)務性能的強化和投資管理的戰(zhàn)略是REITs的關鍵，沒有一個好的資產，投資者是不會長期持有的，只有不斷的強化業(yè)務性能才能使投資者長期的持有基金，將來才能給投資者更好的回報，只有不斷的開拓自己的物業(yè)，建立良好的投資管理戰(zhàn)略系統(tǒng)，才能讓投資者滿意。REITs產品的好壞最后由其投資回報與未來價值所鑒定總體來說REITs產品的一般年收益率都在5%以上，而且穩(wěn)定性強、風險低，是一種很好的投資產品。因此，在這個房地產經濟高速發(fā)展的階段中，REITs無論從投資還是融資都將是一個非常好的金融衍生品種。從CRCT案例中我們除了充分的肯定其投資回報和價值外還應該學習其完善的運作模式、良好的業(yè)務性能、長遠的投資管理戰(zhàn)略理念，為我國未來REITs上市打下基礎，這才是最重要的。CRCT運行模式的成功經驗對我國房地產投資信托基金選擇帶來的啟示：從CRCT運行模式在中國的成功，可以看出，只有結合國際REITs成功經驗和我國房地產經濟、金融制度與房地產金融工具的發(fā)展現狀，去設計RETIs的運作模式，才能促進RETIs在我國的成功發(fā)展。我國房地產投資基金應首選信托型運作組織形式。在具體實施上，REITs的投資項目周期一般較長且需較強的穩(wěn)定性，而且開放式REIT在發(fā)行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價，多次的評估又比較困難（特別是權益型REITs），加之我國己有封閉式證券投資基金管理經驗，所以封閉式REIT更適合其發(fā)展。

參考文獻：

[1]田金信、胡乃鵬、楊英杰：《基于優(yōu)勢分析原理的房地產金融深化研究》，《中國管理科學》2007年第10期。

[2]張寒燕：《房地產投資信托（REITs）研究》，《中國社會科學院研究生院》（2005年）。

[3]中國人民大學信托與基金研究所：《2004年中國信托公司經營藍皮書》，中國經濟出版社2005年版。

篇9

【關鍵詞】投融資；基礎設施；風險防控

隨著經濟、社會的發(fā)展，基礎設施項目建設產生了巨大的需求。但基礎設施項目投融資由于具有潛在風險大、項目投融資過程中不可預見的因素多等特點，項目參與各方均不可避免地面臨著各種風險，如果不加防范，很可能會影響該項目的順利進行，甚至釀成嚴重的后果，因而比其他類投資更需要一種合理、有效、的風險估算、分散和化解機制，本文通過分析和研究提出針對投融資基礎設施項目的法律風險防控措施。

1、基礎項目投融資的特點

1.1 社會公益性

基礎設施一般是涉及國計民生的基礎性設施或服務，其建設、經營質量的好壞關系到人民的生活和各行各業(yè)的正常運轉，會造成相當廣泛的社會影響。積極的公益效用可以被基礎設施的使用者或服務購買者所享用，也可以通過外在性發(fā)揮作用。

1.2 項目導向性

基礎項目融資一般依賴于項目的現金流量和資產而不是依賴于項目的投資者或發(fā)起人的資信來安排資金的融通?；A項目融資合同中的貸款數量、融資成本以及融資結構的設計一般都是與項目的預期現金流量和資產價值直接聯(lián)系在一起的，因而基礎項目的貸款方一般把注意力放在項目在投資期間能夠產生多大的現金流量用于還款之上。

1.3 表外融資性

基礎設施項目一般投資規(guī)模巨大，建設周期和投資回收期都比較長，在項目公司從事超過自身規(guī)模的項目投資，或者同時進行幾個大型項目的開發(fā)時，如果各項目的貸款安排全部反映在公司的資產負債表上，很有可能造成公司的資產負債比失衡，超過銀行所能接受的安全警戒線。對于上市公司來說，資產負債比率的惡化可能導致公司市值下降。如果這種情況長期無法改善，公司將很難籌措到新的資金。而非公司負債型融資由于無需在資產負債表中進行反映，因而可以在很大程度上避免這一問題。

1.4 融資結構多樣性

在基礎設施項目融資中，可運用靈活的、多樣化的信用結構將貸款的信用支持分配到與項目相關的各個項目關聯(lián)方面。在市場方面，可通過與項目投資的參與各方簽訂長期購買合同的方式，獲得一種穩(wěn)定的、合符貸款銀行要求的項目產品長期銷售合同，來為項目融資進行強有力的信用支持。

在建設期，為減少風險，可要求項目施工方提供固定價格、固定工期的施工合同，也可要求工程設計方提供工程技術支持等。在原材料和能源供應方面，可以要求供應方在價格上根據項目產品的價格變化設計一定的浮動公式，以保證項目的最低收益。上述措施都可成為項目融資的強有力信用支持，提高項目的債務承受能力，減少融資對借款人資信及其他資產的依賴程度。

2、項目融資風險分析和評估

為了妥善地安排基礎項目融資，在項目的具體特性以及技術、財務可行性分析的基礎上，還必須對項目進行風險分析，對有關的風險因素作出評估。

風險評價的過程涉及兩個步驟：①確定用什么樣的標準測定項目的經濟效益。②通過與所選定的標準進行比較，判斷各種因素對項目的影響程度。

按照系統(tǒng)工程的方法，可以將一個基礎設施項目視為一個開放的獨立系統(tǒng)，并將系統(tǒng)的凈輸出值規(guī)定為項目融資期間的凈現金流量。運用可行性分析方法中的項目現金流量模型可以對影響項目經濟強度的各種因素的變動風險性作出準確的數量化描述，為項目融資的方案設計，包括股本、債務比率、債務形式、期限、信用保證形式等，獲得重要的數據支持。

對于基礎項目投資來說，完成融資安排僅僅是成功的開始。在安排融資過程中對項目風險所作出的分析和判斷是建立在各種假設的基礎之上的，而在項目的建設和生產階段，如何降低和減少各種風險要素對項目經營的影響，最大限度地保證項目的成功，則是項目投資者也是融資各方需要共同面對和解決的實際問題。

3、投融資基礎設施建設項目法律風險防控措施

3.1 提高風險評估意識

基礎設施項目風險評估是在項目投融資中通過建立和使用現金流量模型，運用項目經濟評價指標對項目的價值和風險做出定量分析和評價，因而風險評估具有客觀性和科學性。對項目風險做出正確的分析，才能找出控制項目風險的方法和途徑，需加強投融資基礎設施建設項目的風險評估意識。

風險評估可以從定性分析和定量分析兩方面入手，定性分析主要有專家打分法和層次分析法，定量分析主要有敏感性分析法、統(tǒng)計分析法、決策數分析法和模擬分析法[4]。有效的項目風險評價方法一般采用定性與定量相結合的系統(tǒng)方法。

3.2 把握原則加強風險管理

項目的風險處理應掌握好以下原則：一是最佳控制原則，當項目風險由公共和私人兩個部門共同承擔，并由雙方各自控制自己最有能力控制的風險時，風險就被適當地轉移了。二是風險過失原則，風險由誰的過失引起由誰承擔。三是風險與機會并存原則，對風險的分配應該考慮到機遇，有利于調動風險承擔者的積極性。由于具體項目內容不同，具體項目階段不同，風險管理方法也不同。

風險管理的一個重要的內容就是對風險的監(jiān)督，在風險監(jiān)督的實施過程中，一旦識別出新的風險，就有必要進行風險的再評價，并且在項目的每個里程碑點上以及每個階段的轉換期也應該進行簡要的風險再評價。風險監(jiān)督的過程不僅是風險處理的實施，而且通過風險監(jiān)督可以達到總結經驗，吸取教訓，改進工作的目的。

3.3法律風險防控措施

基礎設施項目可以通過簽訂各種協(xié)議降低或轉移項目融資風險，通過各種類型的法律契約和合同將與項目有關的各方利益結合起來共同承擔和分擔風險，這可以作為控制和轉嫁項目商業(yè)貸款風險的重要手段和措施。

（1）通過簽訂完工擔保協(xié)議避免完工風險。為了限制和轉移項目的完工風險，可以通過在工程合同中引入若干完工擔保條件將大部分完工風險轉移給承建商，使自己承擔的風險減少到最低限度，同時由于項目是由具有較高資信和經驗豐富的承建商來承擔，也有助于增加貸款銀行對項目的信心。

（2）通過項目公司與項目產品的買方或項目設施的使用方簽訂“無論提貨與否均需付款”和“提貨與付款”合同為項目的收益提供保證。項目融資要求必須具有長期的產品銷售協(xié)議作為融資的支持，這種協(xié)議的合同買方可以是項目投資者本身，也可以是對項目產品有興趣的具有一定資信的任何第三方。通過這種協(xié)議安排，合同買方對項目融資承擔了一種間接的財務保證義務，“無論提貨與否均需付款”和“提貨與付款”合同是這種協(xié)議的典型形式。

（3）通過簽訂長期的能源和原材料供應合同，預防和消除項目的能源和原材料風險長期的能源和原材料供應協(xié)議是減少項目能源和原材料供應風險的一種有效方法。在一些情況下，可以進一步將供應協(xié)議設計成“供貨或付款”類型的合同，這樣項目的經濟強度就能夠得到更強有力的支持。

篇10

一、行為金融的相關概述

在二十世紀年代，在股票市場中出現了一些與市場理論不相適應的現象，為了能夠徹底解釋這些異?，F象，在這樣狀況下行為金融學便應運而生。對于行為金融學來說是以心理學為基礎，同時將行為學以及心理學等相關學科結合開來，最終融入在金融理論當中席光城一門新興的學科。在整體上主要通過對金融市場微觀主體行為進行解釋，例如：將心理動因以及社會動因等進行深入的分析，這樣能夠實現對金融市場一些異常現象進行解釋。行為金融學在具體理論上主要是依據價值理論以及前景理論和行為組合理論等多種理論，在這些理論中前景理論在行對于行為金融學發(fā)揮了重要的作用，起到基礎性作用，在自身核心中主要是以行動進而帶給人一定的心理感受。同時在評價心理感受之前，主要通過決策分析等方式進而確定有效的行動，針對適合的參考點進而預測出能夠產生的后果。

二、行為金融學視角下的證券投資風險以及投資行為

1.行為金融學視角下的證券投資風險

對于證券投資主要是指投資者能夠將資金投入到股票以及相關債券中，進而能夠獲得較多的利潤，最終達到盈利的投資活動。與銀行存款相比，證券投資大多數時候能夠取得較高的收益率，在一定程度上講這也是促進證券市場活躍的重要因素，同時也是區(qū)別于普通市場的重要因素。但是對于證券市場來說存在著一定的不確定性，進而導致政券市場面臨著較大的風險，這種風險比銀行存款中的風險更大，同時證券市場對于一些政策調控以及金融市場變化和經濟形式波動等相關因素是較為敏感的。這些因素的變化在很大程度上將會為證券投資帶來一定的不確定性，進而增加了投資風險中發(fā)生頻率。要想在真正意義上避免這種風險的發(fā)生，作為證券投資者應該采用投資的方式，即主要按照預定計劃能夠將資金分散到多個項目中，這樣能夠避免一次性投資帶來的風險。在具體投資規(guī)避風險中，一些行為金融理論形成的多種投資策略，在很大程度上為投資者對規(guī)避風險提供了較多的支持以及相關的選擇等等。

2.行為金融學視角下的證券投資行為

與標準中的金融理論觀點相比存在著一定的差異性，對于行為金融學中認為在證券市場中的投資者主要是指非理性人，在認知上存在著偏差，同時在具體行為中也存在著一定的偏差，這樣的形式最終使得投資者不能做出理性的判斷以及投資效益中的最大化。在投資中非理性行為還會降低實際中的市場有效性，最終導致在價格中出現偏移，投資自身存在著偏差源于自身過度的自信。經常將一些失敗的原因歸結于外部因素中，這樣的后果是過度自信中的表現帶來的后果。除此之外，還可能受到羊群效應，這種羊群效應主要是指受到其它投資者的影響，進而導致自身采取相同的投資策略，主要表現為其它投資者行為影響當前投資者的決策。

三、針對證券風險中的防控方式

1.動量交易策略

對于動量交易策略主要是對股票交易量以及股票收益等進行設定相關的過濾準則，當股票交易量能夠滿足實際中的過濾準則時，投資者能夠將股票買入或者是賣出。在整體上主要是針對動量效應提出的一種投資策略，行為金融理論視角下，對于投資者對動量交易策略主要是采取應該以證券市場中的股票價格為主要出發(fā)點。

2.時間分散化投資策略

對于時間分散化投資策略，主要是伴隨著投資期限中的逐漸延長，投資者自身承擔風險能力在慢慢下降，這樣的情況下，投資者年輕將適中的資產組合中較大比例投資股票，伴隨著年齡的不斷增長，應該增加在債券中的比例。這樣的投資行為是金融理論發(fā)展中的產物，同時也是股票風險中較為分散的一種策略。行為金融理論主要利用股市風險進而為證券投資者提供相關的投資決策以及投資行為等。投資者在采用這種策略過程中進行投資實踐時，在整體上應該避免頻繁的交易，否則將會出現不理性?O投資行為。