導語：如何才能寫好一篇商業招商，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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由于中小商業地產難以招入如意的主力店，導致招商和鋪位發售困難，使開發商處于十分被動的局面，我們從事地產商業招商策劃多年，原談些看法與業內人士商榷。

主力店招商為什么總是失敗？

1．未進行項目定位

開發商在未進行商業業態和功能定位情況下，便直接委托設計部門進行設計，結果發現：有意來的零售商或其他服務商發現其設施不合要求，而設施符合要求的都無意來。設施不合要求則需要改造，改造就得投入資金，致使租金成為談判瓶頸。

2．項目未能準確定位

開發商對項目所在區域諸如地理位置、交通條件、城市人口、經濟狀況、生活習慣、消費需求、商圈競爭等因素缺乏研究，不了解商業企業的生存和發展條件，也不了解各類零售商或服務提供商拓展新店均有自己的發展戰略和游戲規則，更不了解市場是細分的，憑感覺確定項目開發形態或錯位經營，由于項目業態處于不適合生存或再發展的商圈，即使項目設施符合其要求，也難有主力店愿意進駐。

3．項目未能及時招商

多數商業地產是商住合一項目，以先住宅后商業的順序銷售，但一些開發商在住宅銷售的同時，商業招商工作未能同步進行，結果住宅售完招商工作尚未進行后剛開始，延緩了整個項目運營。

4．缺乏目標客戶源

沒有專業商業公司，缺乏商業信息網絡，招商就沒有方向和目標，更沒有重點招商目標，結果是花費極大人力、物力、財力，即使多次反復的溝通，最終還是不如意，項目招商始終抓不住重點，商業物業興起，使零售商或服務商有了更多的選擇機會，這使招商難度更大。

5．租金及其年遞增率制定不合理

開發商往往以期望的投資回報率來倒算租金，而不是以商圈內租金水平為參考；同時開發商并未考慮主力店的知名度和可能貢獻程度，沒有意識到主力店對整體項目生存發展所起的作用，如可帶來大量的顧客群，增加人氣；可使中小店的租金水平相應提高；可促進物業的銷售等。導致雙方難以達成一致。

6．不了解商業運作方式

開發商與零售商或其他服務商接觸后，準備大量的投資分析資料，試圖使該零售商將物業買下，孰不知零售商主要目的是經營好商店，獲取商業利潤，并非通過購置物業獲取其在若干年后增值部分的收益。因為，市場發生變化，導致零售店無法生存時，零售商多數采取撤走的辦法，以避免更大的損失，若自置物業則要死撐下去，而物業能否升值尚未知。

7．開發商不愿意承擔招商費用

商業策劃人才的缺乏，導致許多開發商、商以住宅開發、銷售模式開發或銷售商業地產項目，當需要招商時，雙方對招商機構組成、招商費用陷入無休止的爭論。

招商步驟和技巧：

第一步：重視主力店市場定位和業態定位等設計前的商業策劃，并將其作為招商工作的指導性文件；掌握正確的招商程序，并在規劃設計前完成主力店租賃工作，具體的程序如下：

商圈分析市場定位業態定位主力店租賃規劃設計建造……

主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設計。

第二步：按擬定的市場定位和業態定位確定初步主力店條件。通過相關網站、展覽會、各地商會、招商局、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定主力店目標名單，并將其設立成三層目標群。將不同業態要分開。

篇2

作為中國第一家由企業創辦的商業銀行和政府推動金融改革的試點銀行，自1987年成立起，招商銀行已經走過了整整26年。2013年，招商銀行位列《財富》500強第412名。

在商業創新方面，招商銀行碩果累累。它發行了國內第一張基于客戶賬號管理的銀行借記卡―一卡通；啟動了國內首家網上銀行―一網通；創建了國內第一個電話銀行；率先在國內股份制銀行中推出私人銀行服務……

除了商業創新，招商銀行在企業社會責任方面的創新也頗為搶眼。“我們注重整合內外資源，持續推進與業務緊密聯系的企業社會責任創新。”招商銀行總行辦公室主任、總行運營管理部總經理秦季章告訴《中國慈善家》。僅2012年，招商銀行在企業社會責任上的支出就達2200萬元。

作為國內領先的金融機構，招商銀行一直注重把自己的業務優勢與企業社會責任相結合，與利益相關方分享利益。

面對日益惡化的環境，近幾年來，招商銀行不斷完善綠色信貸政策，加大綠色信貸支持力度，開展綠色運營和綠色公益，引領綠色金融創新，從而促進綠色經濟發展。在員工關系上，招商銀行通過暢通員工職業成長通道，重視員工能力提升，營造良好工作環境，促進員工與企業共同成長。招商銀行的客戶，不僅能夠享受到優質的銀行服務，還有機會親自參與到招商銀行提供的公益慈善活動。2012年12月，招商銀行和壹基金共同啟動了“金葵花”溫暖包公益計劃，旨在改善災害困境中貧困兒童生活物資嚴重缺乏的狀況，捐贈10個以上溫暖包的客戶即可報名參加。此外，招商銀行對政府、監管機構、股東、合作環保等都有相應的責任回應。

2002年，招商銀行率先在國內發行國際標準信用卡，實現了信用卡的一體化、專業化服務。2008年，招商銀行把這一商業創新延伸到社會創新領域。

汶川地震發生后，招商銀行信用卡與希望工程合作，在全國首創信用卡慈善捐贈平臺，震后次日便成功開放了持卡人的短信捐款平臺，持卡人只要回復招行所發送的捐款短信，就可直接從信用卡賬戶扣款參與捐贈。為了順應部分持卡人主動要求大額捐贈的需求，招行信用卡積極開發新渠道，于5月14日開通信用卡電話捐款方式。在開通短信捐款和電話捐款兩大渠道的短短三天之內，已經有超過50000名持卡人積極參與，募得善款近500萬元，回應率超過5%。此后，招行又與壹基金合作發行了國內金融消費領域第一張“愛心額度”信用卡，提出“每1人+每1個月+每1元=1個大家庭”的創新捐贈方式。截至2011年12月，愛心信用卡持卡人達2萬多人，累積捐款937萬元。

在創新企業社會責任的實踐中，新媒體是招商銀行非常重視的一股力量。

2010年，招商銀行在微博上發出了“三個粉絲一棵樹”的公益呼吁：每3個網友參與，招行就將在“百年招銀林”種下一棵樹苗。活動結束時，共有14283位粉絲關注、轉發、評論了該活動。2012年4月2日的世界自閉癥日，招商銀行發出“小積分，微慈善―點亮藍燈，支持壹基金海洋天堂計劃，關愛自閉癥兒童”的微博，引起了李連杰、文章、李冰冰、楊錦麟等20多位明星名人的轉發評論，微信用戶只要在4月2日至8日玩“漂流瓶”或者“搖一搖”找朋友，就會看到“招商銀行點亮藍燈”，只要參與或關注，招商銀行便會通過“小積分，微慈善”平臺為自閉癥兒童捐贈積分。今年4月，“小積分，微慈善”平臺再次升級，推出全新的公益項目―“99積分=一頓免費午餐”，讓更多持卡人有了參與慈善的機會。

參與招行公益活動的持卡人，不僅有參與慈善的機會，且有監督慈善和看到慈善效果的機會。通過統一電子化平臺，招行率先實現了專屬網站實時播報、定向捐款客戶信息告知，持卡人能切實方便地參與到日常的慈善活動中，并清楚了解善行最終的效果。

與合作伙伴協調聯動開展公益項目，是招商銀行履行企業社會責任的一個突出特點。

作為壹基金的理事單位，招商銀行曾與壹基金有過多次成功合作。早在2008年，繼“愛心額度”信用卡后，招商銀行聯合壹基金推出“壹基金愛心一卡通”，并組織壹基金愛心持卡人參與各種公益活動。2012年3月1日，壹基金正式把公眾矚目的基金會善款托付給招商銀行保管，招商銀行收取壹基金每年1元人民幣的“托管費”。此舉對于壹基金以及中國公益慈善組織的公開透明起到了極大的推動作用。

除了壹基金，中國兒童基金會也是招商銀行在公益慈善方面的重要合作伙伴。2007年，招商銀行攜手中國兒童基金會建立“金葵花兒童成長基金”，發起“鄉村兒童教育勵志千鄉計劃”；2011年，雙方共同完成“金葵花”羌族少兒合唱團公益計劃；2012年，招商銀行向中國兒童基金會“消除嬰幼兒貧血行動”項目捐助100萬元，為貧困地區嬰幼兒購買“愛心營養包”，幫助改善他們的營養狀況。

即便是在傳統的扶貧領域，招商銀行也努力做到創新。今年是招商銀行定點幫扶云南永仁、武定的第15個年頭。僅2012年一年，招行在兩縣捐贈扶貧資金886萬元，發放小額循環扶貧貸款400萬元。15年幫扶路上，逐步形成了“教育扶貧是基礎、產業扶貧是關鍵、文明脫貧是最終目標 ”的扶貧理念，從教育扶貧、產業扶貧、文化扶貧三方面加大幫扶力度，增強兩縣可持續發展能力。

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【關鍵詞】商業綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通

一、諾睿德國際商務廣場項目簡介

2013年諾睿德開發集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環球貿易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規劃核心出發點，以國際領先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業孵化器、精品酒店五大業態，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優質資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現代都市人群對居住以及物質生活的高端需求。

二、開發商街類商業綜合體項目的銷售策劃的四個階段

持續、有計劃的營銷活動是商業經營管理戰略的重要一部分。在具體經營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。

（一）第一個階段是定位策略

一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產品真正具有市場魅力，而不是玩概念。

首先會考慮到綜合體商城在本身區域的發展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區域的競爭環境等等在定位之前都要做分析。看項目本身也要看交通覆蓋的區域、人群是多少，消費力任何等。

做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：

1、優勢

本案商業定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經營

不同規模的經營業態，有較強的滿足力。

2、交通優勢

項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

3、物業管理優勢

發展商自持有物業，標準化管理，高效統一經營、統一管理。同步世界先進

經營理念，展現新型商業氣象。

4、發展優勢

本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優勢、資源優勢、商圈品牌優勢。

5、弱勢

處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。

6、經營優勢

足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區域商業經濟的大力發展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體。可以充分利用項目周邊的酒店經濟、會展經濟與商務經濟的資源優勢。

（二）第二個階段是項目定位和品牌建立

這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業態規劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環節。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：

1、風格特色

以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現諾睿德國際商務廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風格、意境！因此更加重視經營業態的組合搭配及商業推廣策劃。

2、品牌特點

鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業地產品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。

所有的商家品牌及業態組合，必須體現出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

（三）第三個階段是開業推廣期

包括開業前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業主題活動來進行設計。

另外還有一系列的開業推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發公關和媒體關注。

從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。諾睿德國際商務廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

（四）第四個階段是未來商業運營管理

并不是說推廣使命已經完成了，在這個階段反而要有系統地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續保持對這個綜合體商城的喜愛度。

（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業租賃+經營。

（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業出租和物業管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統，同時注重業態搭配和零售行業基本管理知識培訓。

在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業營運為中心的管理架構和業務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業管理融合在一起。

可以自信的講，將百貨店的經驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經驗。

三、商業綜合體招商中的常見誤區

（一）盲目定位，不切合實際

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

（二）缺乏整體招商規劃

商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。

（三）單純依靠廣告招商

招商針對的是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

（四）過分強調市場環境的影響

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。

（五）缺乏持續經營的商業管理觀念

很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最為關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

四、開發商街類商業綜合體項目的招商策略

（一）發商街類商業綜合體項目的招商的總體策略

1、不求全面開花，只求重點突破

任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。

2、不求最高點，只求制高點

諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區最精致的商業廣場，這里的商家業態眾多、配套較齊、服務最優、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業街區綜合業態最多的商業形態。只要占領商業業態中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業街內消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

諾睿德國際商務廣場是按照現在凈月西部新城區的市場去定位，以求能夠保證順利開業，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態變化中，根據現有市場狀況經濟發展情況及現有人口數來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發展該商圈。

4、“返租式經營”策略

近年來，“返租式經營”一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數。開發商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經營者），然后再逐年返還給小業主租金。如果開發商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業市場有足夠的投資信心，所以，如果開發商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內不斷推高商鋪價位。

（二）商業綜合體項目招商的總體思路

1、第一步：招商與住宅緊密粘合

商業地產首先是商業，然后才是地產；商業綜合體的開發難度大，開發風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業招商運營公司合作，通過與這些專業、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業本身的銷售起到承上啟下的作用。

2、第二步：推廣寫字樓與酒店

在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優惠單元吸引一些品牌企業進來，以“羊群效應”帶動其他企業的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業態之間有互補性。

3、第三步：商業放在最后推

商業的成功與否關鍵取決于招商及商業氛圍的形成。因而商業應該在其他物業都取得較好業績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業、酒店的業態互補，并在內部所產生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。

4、確定項目的招商工作程序

（1）全國招商工作程序

此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業媒介行業信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

（2）長春本市招商工作程序

此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時，招商人員應兼顧開發引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。

策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質工作做好鋪墊。

（三）選擇合理的招商時機

1、商業地產招商與銷售

對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。

2、商業地產招商與整個項目建設

由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。

（1）主力店招商時間的確定

由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品――商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。

（2）中小店群招商時間的確定

中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。

（3）制定招商工作進程

（1）第一階段：（籌備預備期）

①諾睿德國際商務廣場項目總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；

②制定業態定位標準；

③擬定初步各業態布局方案；

④擬定與商家合作方式及條件標準。

（2）第二階段：（初選儲備供應商期）

①進入全國招商工作程序；

②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；

③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養團隊協調性磨合；

④招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各業態經營指導方案；

⑤針對本市，將長春市場開發、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協調協助開發工作。

⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；

⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預選商家資源評定分類。

（3）第三階段：（審定確認供應商期）

①確定正式的各業態定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經營原則方案；

②確定各業態最終執行的經營工作方案，重點標志性經營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

③輔商家洽談合作條件，結果對比擇優；

④評審確認合格商家，簽訂意向合作協議，收取合作預約訂金。

（4）第四階段：（合同申報簽訂期）

根據各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與商家簽訂正式合作協議書。

（5）第五階段：（商戶入場裝修期）

①店鋪設計基本標準設定，規定貫徹；

②與商家協調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；

③辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修店鋪；

④做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。

（6）第六階段：（招商持續期）

本階段大部分商戶已經落定，同時將完成一部分商家的后續進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業管理公司監督；根據實際的招商情況，確定部分物業的流向；舉行開場慶典活動的準備。

（四）做好前期規劃，建立完善的商業服務體系

商業綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造（外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計）、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。

另外完善的商業服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業服務體系包括以下內容：

1、大客戶服務

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。

將傳統商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。

2、客戶投訴處理流程

由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。

3、商業物業管理服務

經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務。現代購物中心對物業管理提出了特殊要求：

（1）高標準衛生管理

對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

（2）綠色裝修的統一管理

對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。

（3）高標準管理各個停車場

鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。

（四）成功招商的關鍵在于成功的溝通

商業地產開發與住宅地產開發最大的區別在于服務對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是關系商業地產項目持續經營的數以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業地產項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。

（五）合理把握贏利模式

選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：

一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。

四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。

結語

總之，商業綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業訂單模式”，這樣可以降低項目的開發和招商風險。

參考文獻：

[1]陳建，周明華，魏建萍.淺論城市商業綜合體設計發展及其要點探究[J].科技創新與應用，2013.17.

[2]周剛華，錢放，王卉.城市社區商業綜合體開發和運營的影響因素研究[J].中國房地產，2012.22.

篇4

企業招商的邀請函范文一招商邀請函

隨著經濟的復蘇，人們的生活水平逐步提高。人生對生活質量的要求也越來越高，對家用廚衛產品質量的要求也與日俱增。靚夫人電器集團致力于為人們提供時尚、健康、靚麗的廚衛用品，其產品追求卓越的品質和優越的環保性能，公司有完善的培訓機制、周到的服務隊伍。為進一步占有市場擴大品牌知名度，現在面向全國正式招商：

品牌：

定位：時尚、靚麗、健康的整體廚衛品牌

產品：煙機、灶具、消毒柜、熱水器等

一、公司簡介

韓國靚夫人電器有限公司，坐落于美麗的珠三角洲之中山市南頭，北依廣州，南臨順德，水陸交通十分便利。

本公司堅持以打造時尚、靚麗、健康的整體廚衛品牌為經營方針，產品以抽油煙機、燃氣灶具、消毒柜、熱水器為主，逐漸延伸到電壓力鍋、電磁爐、電飯煲、洗碗機等家用廚衛產品，以品質精益求精、服務細心貼心為經營宗旨，為廣大消費者提供優質的產品和一流的服務。

在銷售服務終端，靚夫人公司開發了系統的終端管理體系，不管是人才的選、育、用、留，還是店面的選址、開業、促銷、管理等方面都有標準的精細操作流程。從上游廠家到終端店面，靚夫人團隊正在通過上下游的配合操作，探索出了真正幫客戶省錢、幫商賺錢、幫社會創造價值的新型商業模式，與全體行業同僚一道，共同打造廚衛電器行業的黃埔軍校。

二公司優勢

1、產品的優勢：純不銹鋼打造，一體成型;專業技術工藝，優雅弧線形設計，時尚潮流，美觀大方;安全、環保、節能、健康。

2、服務的優勢：對商及經銷商及提供最人性化、最有保障的服務;公司可提供從前期的人員培訓、輔導到中期的市場開拓、促銷、宣傳和后期的客戶回訪、維護等一系列的扶持舉措。

3、價格優勢：嚴控產品質量，控制產品價格，最大限度地讓利于經銷商和終端消費者。

三、招商對象要求

1)具獨立法人資格，有固定營業及辦公場所。

2)熟悉當地家電市場或對廚衛電器操作有較強的興趣。

3)有足夠的運作資金實力及良好的商業信譽，并有運作所需之優秀的銷售團隊。

4)認同品牌的發展理念，接受公司經營指導和業務培訓，積極地配合、執行公司營銷政策。

四、合作形式：

區域、單店加盟、合作開店等。

四、加盟營銷政策

1)營銷支持：公司依據經銷合同的內容規定對經銷商進行營銷費用的支持。

2)市場管理支持：公司將執行完善的區域市場管理規定，以保護各區域經銷商之利益，促進產品銷售市場的健康發展。

3)專業培訓支持：合作合同期間，公司將視經銷商具體需求為其提供關于產品及市場銷售方面專業知識培訓，以提升經銷商團隊的專業素質。

XXX

XXXX年XX月XX日

企業招商的邀請函范文二招商邀請函

尊敬的先生(女士)：

您好!

衷心感謝您對的關注與支持。成立于年，經過兩年的研發、拓展、沉淀、現已經發展為東北地區最具影響力的互聯網+平臺，公司以為使命，以為理念，堅持誠信經營，贏在創新。現公司聯合**省著名高科技企業，斥巨資打造最新的商業運營管理模式、最新高科技產品，相信此次財富會議將是您財富人生的重大轉折點。

安排了詳細的運營策略、解析，讓您第一時間了解商機與內容。我們期待和您共同創建更輝煌的未來!

真誠邀請您的光臨!

會議地點：

會議時間： 年 月 日 時 分 地 址：

電 話：

會議流程：見附件

此致

順祝商祺!

招商部

年 月 日

企業招商的邀請函范文三邀請函

尊敬的

一年一度，又見招商。根據我們的計劃，XXX湖南衛視廣告招商說明會將于XXX年10月18日~19日在長沙進行。

本屆招商會以年輕，可信賴為主題，多重詮釋了我們對于觀眾價值、傳播效果、社會潮流的積極理解。18日晚，我們將重點推出XXX年湖南衛視在新形勢下的新編排方案、新節目資源。19日上午，將就XXX年廣告招商政策和具體項目(預售、招標)進行詳細說明。

多年來，湖南衛視以傳播價值為核心，致力為客戶搭建超越傳統意義的快樂行銷平臺。一站式的提供品牌與促銷之道，最大化地滿足企業營銷戰略的需要。XXX將至，挑戰和機遇并存，鎖定新傳播，創造新價值將是我們共同努力的愿景。

新朋老友，相會有期。我們在此誠摯地邀請您光臨會議，攜手共襄大有可為的XXX!

篇5

時下，很多企業在選擇招商策略和模式時盲目照搬和照抄別人所謂的成功經驗，一些職業操盤手也固守過去成功經驗，經常出現招商策略水土不服的現象，導致招商成功率非常低。

2003年，筆者全程操作了一個項目的全國招商，企業提供的資源相當有限，但我們超額完成了1000萬的預期目標，創造了近2000萬的業績。之后有個韓國企業拿著同類產品來到公司找到我，要我用同樣的方式為他們如法炮制，也招回2000萬，開的條件相當優厚。筆者還是回絕了老板的盛情邀約，我們認為招商無定法，沒有固定的模式，同樣一種模式，一套操作模式，僅僅會因為老板個性的不同，而產生完全不同的結果，只有適合的才是最好的。

企業招商之前，盤點企業資源十分重要，所謂知己知彼，才能百戰不殆。只有對自身實力作出客觀的判斷，才能審時度勢，選擇合適的招商策略。依據企業擁有的資源，筆者將招商策略的選擇歸為6大類，供企業招商參考。

第一類是依托強勢背景型。

產品或企業擁有強大的背景支撐，如當年寶潔公司的CCM鈣在全國開始招商時，寶潔公司振臂一呼，應者云集。借助寶潔日化產品在中國建立的強勢品牌形象，經銷商對寶潔CCM鈣輸出的“洗牌”、“顛覆”等廣告說辭深信不疑。這類企業或產品一般采用的策略都是屬于豪華型——大概念，大手筆，招商廣告常常是整版甚至跨版，招商大會冠以“論壇”等字眼。常用的策略有：

1、競標策略：

生產廠家通過競標方式，將其產品區域經銷權讓渡給某一經銷商，經銷商為取得該產品的區域獨家經銷權，要向廠家交納一定數額的買權費。 有的產品，同樣是采用競標，但其競拍標的不是經銷權，而是區域銷售指標或者首批進貨額。比如曲美，作為中國第一個減肥藥品，它采用的就是以保證金和銷售回款額為標的的拍賣。曲美競標標底從50萬元起，到200萬元封頂。經過三天的拍賣，太極集團在全國劃定的39個區域拍賣權全部拍出。39個標的中，競出現了10個標的由抽簽決定勝負的情況。曲美獨家經銷權花落各家后，中標經銷商共交付保證金3800多萬元，保證總銷售額超過2億元，使得曲美還未上市就賺到了錢。

2、順勢策略：

依靠原有品牌在市場的造成的強大勢能，輕松贏得經銷商的信賴。這種順著企業品牌勢能做招商主要分為兩大類：第一類是跨行業的順勢，如寶潔的CCM鈣輕松獲得3000萬的招商業績靠的就是這種策略，寶潔的勢能來自日化產品，同樣還有今年海爾藥業招商案例，海爾藥業順的是海爾電器在中國市場沉淀下豐厚的品牌資產，在招商中的號召力當然勝人一籌；第二類行業相近或相同，如海王推出了銀杏葉和銀得菲之后，推出海王金樽，招商獲得了很大的成功。

因為這類企業實力強勁，所以在選擇招商策略上顯得游刃有余，它還可以采用大規模的廣告轟炸策略，采用高規格的公關策略，甚至采用全國性的促銷運動策略，在短時間內讓經銷商趨之若騖。

第二種是產品導向型。

這種企業一般在資金、渠道和背景上沒有優勢，但手里擁有一個出彩的產品或概念；或者產品上也沒有特殊的地方，但只有產品有文章可做。在招商策劃中一般采取以下策略：

1、 差異化策略

區別與競爭對手，提出更尖銳的產品核心賣點。婷美內衣就是一個典范，當大部分內衣還在說如何保暖的時候，婷美內衣卻訴求“美體修形，一穿就變”，開創了保暖內衣新的市場空間，獨樹一幟；大多數保暖內衣深陷入各種各樣“卡”的概念競爭的泥潭里，保暖內衣行業又有新的突破，“頂刮刮”推出了彩棉內衣，強調不染色，更安全，讓人耳目一新。

用差異化策略創造出獨特新穎的產品核心賣點，無疑能吸引更多經銷商的眼球，是撬起招商大盤的有力支點。

2、 機理創新策略

這種產品一般是同類產品多，市場上競爭較激烈，賣點提煉已經很難找到新的方向。必須從產品的機理方面加以突破，一般在醫藥保健品和化妝品行業比較常用。例如康沛蕾迪（happylady）主要成分是普通的蘆薈，這種產品在概念提煉上可提升的空間幾乎為零，在策劃中從美容養顏的機理里尋找突破——依據獲得諾貝爾獎的醫學理論，提煉出“離子通道”理論，結果產品風靡整個上海市場。筆者在為一個“三七膠囊”做產品規劃時，跳出將人們習慣將三七定位在止血這一賣點的舊框框，將“三七膠囊”賣點鎖定在剛剛興起的腦病市場，提出腦部疾病治療之道在于“三分治七分養”的核心機理，利用數字上的吻合，巧妙將“三七膠囊”埋伏在機理背后，創造了三七的新賣點，同時全面提升了三七的價值感。

3、 效果體驗策略

這種企業擁有的產品效果很好，而且在短時間內可以感知，往往可以采用效果體驗策略。產品好不好，廠家說了不算，“是騾子是馬牽出來溜溜”，經銷商可以到招商會現場感受產品效果，或者廠家郵寄樣品給經銷商試用，讓經銷商充滿信心做自己的產品。這種策略一般在醫療器械、化妝品或者顯效特快的醫藥保健品（如補腎壯陽、潤腸通便、提神醒腦類產品）。

第三種是市場隊伍導向型。

這種企業本身擁有豐富的市場操作經驗，對產品和市場操作具備十足的信心，這種企業招商一會選擇樣板市場策略。

耳聽為虛，眼見為實，看過太多美麗謊言的經銷變得非常實際，不見兔子不撒鷹。因此，具備市場操作實力的企業往往會扎扎實實做幾個樣板市場，通過榜樣的力量來征服經銷商。榜樣的力量是無窮的，它給我們經銷商朋友以最堅定的信心。這里面一個很重要的原因就是，通過樣板市場不僅僅讓人看到成績，我的東西能賣，而且賣得非常好。樣板市場的經驗是可以復制的，這一套方法總結出來經過檢驗以后，放到其它市場一樣可以成功，解決了經銷商的后顧之憂。經銷商有樣板做支撐之后，才可以放心跟你打款簽合同。

第四種是利潤導向型企業

在招商中，我們發現不少企業一味追求企業招商回款的規模，往往是回款很大，但除去房租、人員工資、生產成本等之后，發現賺的很少，甚至虧本。所以，很多精明的中小型企業在招商中不盲目追求回款的規模，看中每一筆招商回款的利潤。這種產品在招商中往往采取撇脂定價策略，即采用高價策略。如 “綠金子膠囊”就采取了這樣的策略，因為產品具備“輔助抑制腫瘤”的功效，在招商策劃中將產品的細分市場鎖定在腫瘤市場，采用撇脂定價的招商策略，嚴格控制招商成本，結果招商規模雖然不大，但利潤卻十分可觀，每100萬的回款利潤相當于一般產品300萬的回款利潤。

第五種是公關能力導向型

這種企業的老總或高層管理人員善于公關，或者擁有強大的社會關系資源，企業領導層長袖善舞，常常能化腐朽為神奇，能為企業招商搭建一個良好的平臺，在招商中往往采用公關造勢策略。很多企業老總都是資源整合的高手，有的利用海外關系，將公司包裝成進駐中國的外資企業；有的走上層路線，公關權威機構，為產品招商謀求更多的社會資源；有的整合媒體資源，在權威媒體上發表引導市場和樹立企業形象的軟性文章，為招商開展做好鋪墊；有的是策劃某一事件或抓住某一熱點話題，制造新聞，獲得社會廣泛的關注。

寶潔CCM鈣登陸中國招商時，日化巨擘殺入醫藥保健品市場本身就是熱點話題，財經媒介關注寶潔的中國投資戰略，專業媒介關注市場格局的變化；CCM鈣并未滿足于此，2002年還向希望工程捐贈產品，并在全國政協禮堂舉行捐贈儀式，團中央書記處書記趙勇、中國青少年發展基金會負責人和美國寶潔公司相關部門負責人及其在中國的生產和營運商出席了捐贈儀式。

相比而言，處于弱勢的企業需要更出彩的公關策劃，愛多借向阿富汗捐贈巴米揚大佛事件重出江湖，當年默默無聞的今日借馬家軍的“生命核能”事件聞名天下，都是中小企業學習的典范。

第六種是低扣率導向型

這種企業一般擁有多個產品，企業沒有任何優勢，唯一吸引經銷商的是超低的扣率，往往是一個零售價100元的產品，經銷商只需花10元甚至更低的價格就能拿到權。這樣的企業在招商行業里占據很大的比例，他們往往采取兩種典型的招商策略

1、 長期的小廣告策略：

這種產品長期在專業的招商媒介上露臉，長期維持著小版面的招商廣告，且招商廣告樸實無華。

2、 頻繁的參加展會策略；

篇6

據了解，2011年1-9月，東莞石龍（始興）產業轉移園與獅子山動力、旭粵特種玻璃等23宗項目（含意向項目）簽訂了投資協議，總投資達22.33億元；實際引進項目15宗，投資金額達17.3億元。東莞石龍（始興）產業轉移園入駐企業達27家，總投資額已達25.99億元。

“產業招商、綠色招商、質量招商，這就是我們招商的法寶。”始興縣副縣長呂志華剛剛和一家大企業洽談完投資項目，他興奮地對《源流》記者說，始興縣新簽約引進東糖造紙、天月明包裝、八馬蓄電池等已注冊合同項目20宗，總投資額達7.8億美元；這段時間外來項目投資密集程度、洽談客商數量之多創下始興縣歷史之最，招商成果令人鼓舞。

眾里尋商千百度

過去始興招商引資時曾經出現過“只要撿到籃子里的都是菜”的現象。2008年以來，始興縣明確了選商新的“方向標”，即立足環保抓生態選商、高科選商；立足現實，因地制宜，抓民生選商；立足長遠抓成長選商，走可持續發展的引資道路；實現從“招商”到“選商”的質變。

許多高消耗企業看好始興的環境，欲來淘金，卻被拒之門外。廣東一家大型造紙企業，曾經數次向始興縣提出，要落戶始興。但始興縣的領導班子經過研究后，認為造紙企業污染比較大，難于保證始興的自然生態，雖然辦這類企業的經濟效益可觀，但還是謝絕了該造紙企業的投資要求。

始興縣政協副主席田毅介紹說，始興按照“傳統產業新型化、支柱產業多元化、新興產業特色化”的工作思路，做好三個方面的工作：首先是組建六大產業招商服務組，開展產業招商。確定招商重點產業領域，找準產業對接的切入點，積極接洽與產業體系有關聯的外來投資項目，抓實與主導產業相關的上下游配套廠家、企業，開展產業招商。其次是組建三支駐點招商隊，開展定向招商。還有就是突出產業基地建設，實施項目招商。要在主攻工業招商的基礎上，突出抓好農產品深加工招商，著力引進一批外商、民企投資特色農業開發項目，積極開發高端農業、高效農業，發展綠色生態經濟。

真誠關愛鳳來棲

優化服務環境，親商愛商護商安商，是抓好選資工作的關鍵。

呂志華副縣長說，要創新工作機制，以服務吸引項目投資，以服務保障企業發展，以服務贏得客商信賴。要倡導“埋頭苦干，把服務工作往深里做、往實里做，以成績論英雄，以發展論功過”精神，營造“干部群眾奮勇爭先，自覺為發展服務”的良好氛圍，提升始興招商引資競爭力。為此，我們開展了一系列的工作，一是深入開展“投資落戶始興，服務讓你放心”主題活動，努力營造良好招商氛圍。注重查找問題，著力轉變干部作風，力求投資軟環境有大的改變，干部精神面貌有新的改觀。二是全面推行“馬上辦”制度，努力提高機關工作效能。在各窗口服務單位全面推行“馬上辦”制度，圍繞“服務客商”和“服務項目”兩個重點，完善工作制度、增強服務意識、優化服務環境、提高服務質量。對在談客商的合理訴求，對已落戶項目的各種籌建手續，馬上去落實。急事急辦、特事特辦、要事快辦、難事設法辦，且快得有質量、快得讓客商滿意，為項目的進入創造最佳投資環境。三是建立落實“倒逼機制”，努力提高項目跟進落實水平。將今年全縣重點安排項目納入“倒逼問責”范疇，落實責任到單位負責人、分管領導、職能股室，實行目標倒逼任務，橫豎聯動，上下緊扣，層層落實。各級各部門強化招商項目專項督辦，保證各項招商項目按計劃順利推進。

日本電產（韶關）有限公司是日本電產株式會社集團的分工廠，以生產小型超精密馬達為主的著名國際性跨國企業，其在全世界擁有140多家分公司，遍及美國、德國、中國、新加坡、越南、中國香港等國家和地區。2001年9月27日，在美國紐約股票交易所成功上市。該公司于2010年8月落戶始興，現有員工400多人。預計今年工業產值達2.4億元。全面擴大生產規模后，年產值可超8億元以上。

當初，內地有不少地方的領導都爭著向日本電產伸出了“橄欖枝”。呂志華副縣長獲悉之后，帶隊到日本電產公司回訪，懇談合作，與該公司高層詳細分析了落戶始興的各項優惠措施。最后，日本電產公司終于被呂副縣長的一片真誠感動了，決定在始興投資興建日電生產基地。

一花引來百花開

真誠關愛，服務至上，合作共贏，促進以商招商。呂志華說，始興縣不斷完善工業園區基礎設施建設，讓投資始興項目有個稱心的落腳地。為了幫助企業進一步做大，積極有效開展園區資源配置、資金調動、資產運作、項目洽談、土地儲備等工作，始興縣全力整合現有園區各項資源，實現資產統管“規范管理、融資運作、經營生財、滾動發展”，充分利用好開發銀行授信貸款，加快工業園建設步伐。

篇7

大家身邊或者大家自己都有這樣的故事吧？——周圍的朋友買房、投資的時候，自己覺得資金不足，或者沒有那個意識，過了幾年忽然發現朋友發財了，后悔當初該借錢投資的。

是的，這樣的故事比比皆是。于是，一位做房地產金融的朋友鼓勵他的屬下負債置業，他的理由是：年輕人成長快、收入提高快，現在看來要還30年的貸款，往往5年、10年就還清了，而且，負債還可以讓年輕人踏實工作、不隨便跳槽……

我只能說，認同一半。并且，還要再加上一點條件，就是負債比例。

如果你的負債是在收入的50%以內，它可以算得上既是激勵也是束縛，但30歲前大概能承受。但如果有了家庭，尤其是下一代，就要把負債水平維持在30%左右；并在負債的同時投資自己，加強個人“含金量”——不是所有的投資都會獲得超額回報，如果某項投資10年過去價格只漲了一倍，你至少不因為把年輕的時光都用來還債而感到后悔。

比如我的一位大學老師朋友，感慨2003年沒有參與學校的團購期房，那房子當年3500元/平方米，而且比市價低800元，現在已經漲到了2萬。不過，當年他每月工資只有3000元，剛剛能夠付房租和日常開銷。

我跟他說，你大概忘了，雖然你晚了5年買房，但卻是同樣教齡的同事中最早升副教授的呢。

“夜間理財”怎么理解最到位？

據說，收市之后，證券賬戶中的閑置保證金可以自動參與到“夜間固定收益產品”中，而且說是次日返回。這個事情，該如何理解呢，可信嗎？

嗯，回答你的問題的時候，允許我順便照顧一下那些對此毫無了解的讀者們。這種產品相當于你授權給簽約券商，他們可以在每天收盤后抓取你賬戶里的閑置保證金，投資于銀行間貨幣市場—也就是活期存款、定期存款、協議存款、隔夜逆回購、貨幣市場基金等。如果出現賬戶的保證金余額不足的情況，閑置資金就會自動退出產品。

到了下一個交易日，你就能拿到連本帶利的可用資金，與活期存款一樣方便。當然，券商抽取一定比例的報酬。

比如銀河證券的“天天利”、華泰證券的“天天發”、國泰君安的“現金管家”、 招商證券的“天添利”等，資金門檻大多為5萬元。

這種理財產品的特點是風險低且流動性高，因為它們投資的是低風險固定收益類產品。但不同券商提供的產品收益率差距很大。有的券商，比如招商證券，會將超過“業績比較基準”以上部分的80%其業績報酬；有的券商，比如銀河證券，每天有不同的約定收益，而超出部分都歸券商。

如上，不建議買股票時把現金存入股票賬戶—即使現在有了“夜間理財”也一樣，原因很簡單：收益低。

電子產品怎么買最便宜

你知道，有時候，僅僅是發現自己買到了比別人買的便宜多的東西，就挺有樂趣的。能分享點高招嗎，比如怎么買到便宜電子產品？

高招談不上，拋磚引玉一下吧，大家有什么真正的高招可以來信分享！

首先據我所知，買電子產品這類商品有一個鐵律就是得晚。據說每1美元所能買到的電子產品性能，將每隔18個月翻兩倍以上。所以第一個高招就是：等。每等半年到1年，會降價20～50%。

萬一等不及了，你可以關注你心儀產品公司的動向，在他們每年進行財務統計的時間里面，往往會調整價格。

篇8

一、指導原則

以臨港產業區和高端產業區為主要載體，兼顧其他經濟開發區，加強與兩個市屬經濟開發區的工作聯合和協作，準確定位重點招商區域和產業，完善基礎資料，加強對外聯絡，開展有針對性的專業招商活動，力爭在超額完成市政府分配的專業招商任務的同時，進一步擴大聯系面，擴大信息和項目儲備，實現利用外資和專業招商深度上的突破。

二、工作重點

一是在招商區域選擇上，境外以和、臺灣為主，境內以、、及省內產業關聯度較高的地區為主，結合重點產業鏈條，開展重點小分隊招商活動。

二是在招商產業選擇上，突出石化、汽車配件、電子信息等產業鏈條分析和新能源、新材料產業招商，把握國內外資本轉移趨勢，重點加強與我市產業需求相關企業的聯絡對接，完善推介資料，開展登門招商。

三是在重點項目推進上，對現有在談項目分工負責推進，盯緊造上，確保實效，爭取盡快落實固定資產投資，確保全年任務完成。

四是做好與重點引薦人的聯絡和對接，做好其引薦項目的推進服務，爭取落實2個以上投資項目。

三、工作安排

（一）重點招商區域定位

1、境外重點區域

（1）：發揮與經濟組織和中介機構聯系密切的優勢，重點開展對石化產業和汽車產業的招商。

（2）：加強與港中旅集團、華潤集團等企業的聯系，加強大型旅游及現代服務業項目的招商，服務水城建設。

2、境內重點區域

（1）：挖掘向世界金融及航運中心轉型過程中部分產業對外轉移的潛力，重點引進適合我市高效生態經濟發展需求的加工制造業和現代服務業項目。

（2）：利用與省發改委及重點行業協會形成的密切聯系，加強與2009年、集中推介活動接觸重點客商的聯系，面向大型民營企業集團，加強產業項目對接，引進適合我市產業需要的企業落戶。

（3）：以電子信息和現代旅游開發為重點，從寶力通信活體指紋防盜電子產品產業鏈條分析入手，通過加強與寶力集團和企業聯合會等企業和組織的聯系，面向電子生產和供應企業，重點引進電子產品配套生產企業，加強我市電子產品配套生產能力，以此為基礎，延伸做好電子信息生產企業的招商工作；加強與華強集團、長隆集團等重點企業的聯系，努力引進大型文化旅游配套項目。

（4）省內重點地區：加強與省商務廳投資促進管理機構的聯系，掌握一批重點投資意向；以淄博、濰坊和半島三城市為重點，發揮我市工業用地指標優勢，重點聯絡、引進適合我市產業發展、兄弟地市因用地指標限制無法落戶的企業。

（二）專業招商產業選擇

1、石化產業鏈條分析。與港經濟開發區招商人員合作，分析我市石化產業鏈條需完善及拉長的部分，重點分析石化對中國出口的主要產品和生產企業，尋找與石化企業的對接點，形成推介資料，以石化協會為聯絡重點，在其幫助下有針對性地開展與石化企業的對接、洽談，爭取盡快形成一至數個投資意向。

2、汽車產業鏈條分析。與經濟開發區招商人員合作，分析我市汽車產業鏈條需完善及引進的產品，針對發動機、變速器等汽車關鍵總成及車橋、車殼、車軸、車用電子產品，以及可依托我市石化、輕紡、石油裝備等產業開發的汽車油漆、電子元器件、塑料、內裝飾等產品，開拓汽車工業協會等聯系渠道，面向京畿道、春川市等地區重點對接引進零配件企業投資。

3、電子信息配套產業分析。以寶力通信產品為依托，圍繞向其供應原材料的電子配件生產企業，堅持“打通一點，突破全面”的原則，逐步加大對珠三角電子配件企業尤其是臺資企業的聯系力度，引進一批為電子產品生產配套的企業，并逐步引進更多電子信息企業落戶。

（三）專業招商活動安排

1、圍繞以上重點區域和重點產業，努力加強前期聯絡，年內集中開展小分隊招商，面向重點企業登門洽談，提高項目引進成功率。

2、按照市政府統一部署，做好全市集中招商推介活動的協助配合工作。

（四）專業招商人員調整

根據形勢發展的需要，對聘用的20名專業招商人員進行業績評價，對業績不突出的人員進行調整，重點調整聘用北京、等一線城市知名律師事務所、商務咨詢公司、臺商協會、省發改委、標準協會、石化協會等組織有一定聯系能力的人員為我市專業招商工作服務。

（五）項目聯絡推進責任分工

1、招商網站建設。按照簡潔、便利的原則，對招商網進行重新設計，注冊中文域名，重點三角洲高效生態經濟區開發建設規劃及重大進展事項，我市對外推介重點招商項目，實現與境內外重要聯系組織和企業及兩個市屬經濟開發區的鏈接，打造專業招商對外聯系和部門單位共享的信息平臺。此項工作由產業二部負責，責任人：薛斌。

2、與兩個市屬開發區的聯系分工及重點產業招商推介材料編制。產業一部負責與港經濟開發區的日常聯系對接，負責石化產業鏈條分析及對外推介材料的形成，負責相關小分隊招商活動方案的提出和組織，負責相關引進項目的推進服務（責任人：李根成）。產業二部負責與經濟開發區的日常聯系對接，負責汽車產業鏈條、電子信息產業分析及對外推介材料的形成，負責相關小分隊招商活動方案的提出和組織，負責相關引進項目的推進服務（責任人：薛斌）。

四、工作保障

1、工作督查。對產業鏈條分析及推介資料的整理、聯絡渠道的開拓、重點招商項目的推進，責任部室或責任人員要列出工作計劃表，明確工作目標和各環節工作進展時限，經局辦公會議研究確認后，由辦公室按進度每月進行督查和通報。

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一、考核對象

各村（居）、企業、個人。

二、獎勵項目及考核依據

1、獎勵項目：分別設招商引資獎、招商引稅獎、稅收貢獻獎。

2、考核依據：對照鎮下達的工作目標，以企業的賬冊、報表、臺帳及相關部門的反饋資料和有關證照、報告、發票、付款憑證等的復印件（考核資料需提供原件核查）為準。

三、考核內容

1、關于招商引資的考核

各村（居）、科室（站所）每年提供有效項目信息不得少于2條；當年引進，符合產業和布局規劃，招引土地、設備、廠房等實際投入1000萬元以上重大工業項目2個和服務業項目1個。

2、關于招商引稅的考核

完成鎮交引稅任務。黨政負責人：黨委書記、鎮長、黨群書記和分管負責人每人100萬元，其余黨政負責人每人60萬元；每村（居）60萬元；財政所60萬元；垂直管理站所：每單位30萬元；鎮機關科室（站所）：科長級（含主持工作）每人10萬元，副科長級每人8萬元，辦事員每人5萬元。

3、關于稅收貢獻的考核

稅收貢獻獎是指企業當年繳納的國地稅總額在100萬元以上，且不低于全鎮平均增幅，方能獲得該獎項。納稅規模越大獎勵標準越高。

4、關于新辦私營企業和新增納稅戶的考核

新辦私營企業是指本年度新辦且注冊資本在100萬元以上的個人獨資企業、有限公司。本鎮轄區內原有企業變更工商登記或增掛戶名的不作為新辦企業考核。本鎮轄區外原有企業變更工商登記注冊到我鎮并有新的國稅開票及稅收的作為新辦企業考核。

新增納稅戶是指上年辦理了工商登記但因籌建等原因而在本年度形成開票納稅的企業以及本年度新辦執照并形成開票納稅的企業（含個體戶）。

5、關于推進集鎮區商業開發的說明

為繁榮集鎮經濟，改善集鎮形象，健全集鎮功能，各有關單位要注重招引集鎮商業開發項目，并協助開發商促進商品房的銷售，形成開發與銷售的良性循環。

四、計分辦法

1、基本標準分40分。招引重大項目（實際投入1000萬元以上）并開工建設15分；引稅12分；新辦私營企業5分，其中新增注冊資本2分；集鎮商品房銷售4分；新增納稅戶（含個體戶）3分；二三產臺賬、報表1分。按完成實績比例計入目標管理考核得分，但最高得分不超過該項基本標準分的1.5倍（加分除外）。

2、加分項目：與2016年村（居）目標管理考核加分內容一致。

五、獎勵辦法

1、招商引資獎：對符合本辦法第三項第1條條件的,如系企業或個人引進的，按當年土地、廠房、設備等實際投入的2‰一次性獎勵給招商引資人（飛地項目同）；如系村（居）引進的，在鎮工業集聚區建成的工業項目或在集鎮落戶建成的服務業項目，自投產之日起5年內，按企業實繳稅收中鎮分成的50%獎勵給村（居）；在本村落戶建成的，按企業實繳稅收中鎮分成的70%獎勵給村（居）。

2、招商引稅獎：年終按實際引稅款的鎮財政分成部分的50%返還給村（居）。未完成鎮交引稅的，村所得返還款中80%作村集體收入，20%獎勵引稅有功人員；完成鎮交引稅任務的，村所得返還款中70%作村集體收入，30%獎勵引稅有功人員。獎金中30%獎勵村（居）支部書記，其余由村提出分配方案報鎮主要負責人批準后由鎮財政打卡發放；垂直站所、機關科室（站所）人員完成鎮交引稅任務的，由鎮獎勵各自招引稅款鎮財政分成的20%給予有功人員。

3、稅收貢獻獎：當年國地稅凈入庫數達100萬元以上且不低于全鎮平均增幅的企業，可獲得稅收貢獻獎。100～300萬元的按增量部分的2%獎給企業法人代表；300萬元（含300萬元）以上的，按增量部分的3%獎給企業法人代表。

（在工業集聚區購買土地、未按協議投入產出納稅的減半獎勵）

以上獎勵如屬同一個項目或同一企業，不重復計獎，就高不就低。

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一、指導思想

順應新常態下招商引資工作的新要求，堅持理念創新、方式創新、政策創新、服務創新，以招引生產業和新興服務業為主線，以長三角、珠三角和日韓港臺為主攻方向，以市級以上服務業集聚區為載體，強化產業招商、專業招商、精準招商、聯動招商，開展多層次、多渠道的招商洽談活動，力爭引進一批投資規模大、產業配套強、附加值高的服務業項目，加快形成新的增長點。

二、工作目標

引進生產業項目100個，引進新興服務業項目100個，項目投資總額突破100億元。

三、招商重點

（一）生產業招商。圍繞延伸汽車、機械、紡織、化工等主導產業和節能環保、新能源、電子信息等新興產業鏈條，著力引進產業關聯度高、與上下游配套的項目落戶，推動制造業由生產型向生產服務型轉變。現代物流。按照“依托產業鏈、優化供應鏈、提升價值鏈”的總體思路，依托市級物流集聚區，緊盯央企物流企業和行業百強企業，重點圍繞港口物流、能源物流、冷鏈物流、保稅物流、電商物流、農產品物流等領域，加強與馬士基、達飛輪船等世界20強航運企業、英國勞氏船級社和美國船級社等世界著名船級社對接洽談航運物流合作，招引國內外知名貿易流通商，拓展加工、配送等增值功能，提供一體化供應鏈物流服務。發揮市開發區保稅物流園區功能和政策優勢，培育保稅物流市場。適應電子商務發展需求，重點招引連鎖配送、電子商務等新型流通業態。金融服務。圍繞“雙十”工程、“三重”項目等重點領域，積極推進金融機構加大對我市優勢產業、重點企業、重點項目以及中小企業的有效信貸投入。積極招引銀行、證券、保險等金融機構和風投、創投、金融租賃公司、互聯網金融等金融公司來鹽開設分支機構。做好對新韓銀行設立分行的服務工作，進一步加大對恒豐、光大等股份制銀行、永豐等臺資銀行的跟蹤對接力度，推進上海銀行分行早落地，促進浙商銀行分行加快籌建工作。汽車服務。依托汽車及零部件產業服務業集聚區、東方汽車廣場和國際汽車試驗服務中心，重點招引汽車產業鏈前端的整車設計、調試、匹配、試制、研發、教育，產業鏈后端的檢測、養護、品牌，以及汽車租賃、汽車保險服務、汽車金融與汽車信息互聯互通等相關企業、機構入駐集聚區。繼續完善中汽中心汽車試驗場功能，加快汽車25產業園基礎設施建設。積極支持大豐港爭取國家汽車整車進出口口岸資質，大力發展汽車進口貿易，加快打造“千億級”的汽車后服務市場。科技服務。圍繞節能環保、新材料、新能源汽車、高端裝備等領域，重點招引公共性技術、關鍵性技術研發和導向性科技服務等科技服務企業，提升產業的研發與實驗服務水平。突出“互聯網＋”模式的眾創模式，招引企業來鹽建設一批科技企業孵化器和眾創空間。推進各類專業設計企業發展壯大，吸引一批工業設計企業來鹽為汽車、風電、紡織等產業開展專業化、定制化的設計服務。環保服務。依托環保科技城、建湖節能電光源產業園、阜寧環保濾料產業園等載體，重點招引節能工程總承包、節能系統集成設計、節能信息咨詢和節能檢測等綜合性節能服務企業。進一步打響國際環保產業博覽會品牌，積極爭取舉辦國際、國內節能環保產業高峰論壇、大型展會，搭建穩固的交流合作渠道，提升節能環保產業知名度和影響力。

（二）新興服務業招商。落實“互聯網＋”行動計劃，堅持網絡經濟與實體經濟相結合，大力招引線上線下互動的電子商務、旅游服務、健康養老、文化創意等新興服務業，推動服務業管理創新、業態創新和服務創新。大數據。依托智慧城市試點建設和部省市共建大數據產業園，強勢推進產業集聚，加快建設數據中心、數據分析應用、智慧、載體平臺、基礎設施全產業鏈。重點招引云存儲綠色數據中心、大數據交易平臺、大數據基礎研發、數據挖掘增值服務、行業大數據應用、大數據創新創業孵化等高端企業以及相關研發中心入駐，推進百度、騰訊、阿里等著名IT公司項目和華為網絡信息管理學院、南京大學、東南大學大數據研究院等科研機構加快落地。電子商務。積極推動電商拓市，重點招引化工、建材、船舶、工程機械、醫藥、紡織、汽配、家具等垂直類電子商務平臺，打造一批具有行業特色的專業性平臺，帶動相關產業的發展。立足我市現有名特優農產品，鼓勵農業龍頭企業、農民專業合作社、家庭農場強化與阿里巴巴、京東等第三方平臺的合作。鼓勵重點產業園區吸引國內知名電子商務企業和配套服務企業入駐，形成集商品貿易、平臺運營、物流配送、融資支持、軟件開發、人才培訓等多功能、多業態為一體的電子商務服務平臺。旅游服務。圍繞全市“特色精品旅游線路”這一主線，設計春夏秋冬線路產品，精心策劃組織舉辦中國丹頂鶴國際生態旅游節、春季鄉村旅游節等旅游節慶活動。深化與旅游新干線旅游經濟聯合體合作，加快開拓“一帶一路”旅游市場。充分利用韓國、上海、南京旅游推廣（資訊）中心平臺，加強與所在地旅游市場全角度、多層次的銜接。廣泛開展電商線上營銷，組織編印新版城市旅游地圖、探索推行旅游年卡制度。健康養老。整合健康養老優勢資源，推動健康養老服務與醫療、旅游、養生等功能聯動發展。重點招引專業化社會組織、家政和物業等企業和機構，加盟、參與、托管社區居家養老服務。加快培育養老產業集群，重點招引龍頭企業建設生態養老、健康養生、醫療康復、教育培訓、商貿服務、現代信息等方面的健康養老基地。依托城南健康美容城，重點招引具有專業資質的企業投資建設健康美容、醫養一體化、高性能醫療器械、醫療設備關鍵配套等項目。文化創意。全面整合海鹽文化、紅色文化以及淮劇、雜技等傳統文化資源，推進文化與產業融合，引進一批市場容量大、發展前景好的大型文化企業，加快推進文化產業提檔升級。重點招引移動多媒體廣播電視、網絡廣播電視、高清電視等新媒體、娛樂新媒體、生活新媒體等特色媒體，有聲讀物、電子書、手機報、數字報、電子閱報欄和網絡出版物等新興出版發行業態，形成從創意設計、制作到播出，再到產品開發和銷售的完整的文化創意產業鏈。

四、主要任務

（一）謀劃推進產業招商。加強招商戰略研究，立足我市主導產業和各地首位產業，突出產業建鏈、延鏈、補鏈、強鏈，重點圍繞“雙十工程”、“三重”項目等領域，策劃、論證一批重點招商項目，建立動態管理的招商項目庫、資源要素庫，定期年度招商引資指導目錄。著力引進知名跨國公司和行業龍頭企業，建設企業總部、功能性機構、研發中心，投資新技術、新產品、新業態、新商業模式等創新項目，促進全市產業集聚和新興產業培育。

（二）精心搭建招商平臺。1實施主題招商活動。圍繞招引生產業和新興服務業兩條主線，組織實施6月份香港生產業專題招商活動和10月份上海、浙江新興服務業專題招商活動，拜訪一批重點客商，簽約一批重點項目。2開展專題招商活動。圍繞長三角、珠三角和日韓港臺等客商資源集聚地，主攻現代物流、金融服務、科技服務、汽車服務、環保服務、大數據、電子商務、旅游服務、健康養老、文化創意等十大產業，全年安排各類招商活動30場以上。

（三）定向精準對接招商。建立專業化、市場化招商機制，以市級服務業集聚區為載體，從各自招商需求出發，緊扣項目線索和合作意愿，精心篩選確定重點目標企業，定向開展小分隊招商活動，有的放矢地組織登門招商，積極開展委托招商、招商、網絡招商等各類新型招商活動，實施產業、園區“點對點”精準對接。（四）市縣協作聯動招商。指導各縣（市、區）結合本地實際，有針對性地組織開展招商引資活動，并在客商資源、聯絡協調等方面給予支持。

五、保障措施

（一）強化招商組織領導。建立服務業招商部門聯席會議制度，請市政府分管領導牽頭，市發改委負責日常推進工作，定期召開工作例會，通報各責任主體工作任務完成情況，研究解決存在突出問題和矛盾。各地、各條線盡快排出具體招商方案，及早行動，確保取得實效。

（二）推進園區提檔升級。完善園區基礎設施，盡快滿足企業入駐需求。加強集聚區展示交易、研發設計、檢驗檢測、數據中心、專業人才培訓等公共服務平臺建設。實施服務業集聚區動態管理，指導服務業集聚區改善投資發展環境，增強綜合競爭優勢。