一、引言

2004年以來我國房地產價格不斷攀升，到2008年增幅有所緩和，呈下降趨勢，其波動變化很大。按照世界銀行的標準，房價收入比是測度房價是否虛高的一個重要指標，指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值。目前我國的房價收入比大于10，與發達國家1.8—5.5相比偏高，已經遠遠超出了發展中國家3—6的合理區間。房地產價格問題已經成為中國當前經濟發展中的一個突出焦點，國內不少學者從不同角度對此進行研究。韓冬梅、劉蘭娟、曹坤(2008)基于狀態空間模型對上海的房地產價格泡沫進行實證研究，論證了上海房地產價格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持過度假說，論證了在房地產局部均衡的框架下金融支持過度與房地產泡沫生成和演化的過程；余鎧(2007)從房地產價格內在運行特性入手，分析房地產價格形成的利益主體的價值取向，剖析房地產價格上漲的內生循環機制，在此基礎上提出加大國家宏觀調控力度。必須從切斷房地產價格上漲鏈條著手。

國際游資是指為追求最高報酬以最低風險在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，其投機性移動主要是逃避政治風險，追求匯率變動。重要商品價格變動或國際有價證券價格變動的利益，規模巨大、流動性快、投機性強，隱蔽性強，容易對一國有限彈性的盯住匯率制度或固定匯率制發起沖擊。隨著我國改革開放的深入，貨幣和經濟自由化不斷發展，它對我國經濟的影響越來越顯著。2003年以來，預期人民幣升值，大規模的短期國際資本流入我國，在國內金融市場尚未放開的背景下，具有穩定高收益的房地產行業成為其投資平臺。中國國家統計局統計，2008年1—9月看好人民幣升值而涌入的國際游資超過800億美元。這推動了房地產價格泡沫泛起，而一旦國際游資流入發生了突然“逆轉”，會使得我國房地產業崩潰。房地產行業是我國經濟的支柱產業，本文將從開放經濟的視角關注房地產價格的波動。關注國際游資對我國房地產價格的影響。

二、理論基礎：國際游資對房地產價格影響分析

國際游資對我國房地產價格的影響主要通過對可貸資金市場、外匯市場進而對房地產市場的作用實現。由于房地產兼有商品和資本兩重屬性，本文將從其屬性，進一步基于匯率決定模型，利用貿易條件圖形法，在貨幣供給的視角下具體考察國際資本流入對我國房地產價格的影響。

(一)分析前提：國際游資沖擊對可貸資金及外匯市場的作用

跨入2002年的房地產市場在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產業在做大做強的旗號和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯手金融機構和向資本市場邁進。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個年輕又“貧乏”的產業確實是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關心的自然是熱鬧下面實實在在的房地產融資新渠道的出現，透過對本年度房地產六大投融資的成功以及艱難的經歷，讓我們真正明白：房地產融資還需要太多的支持和關愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場多年的廣州恒大終于可以把自己的資產“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實現了借殼上市。這可以說是房地產企業艱難上市的一個縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產公司快速擴張的必由之路，并引發了房地產行業的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設、珠江控股、金融街被北京的房地產企業成功買殼后，房地產資產忙于“上市”成了資本市場上一道亮麗的風景線。

在北京，一些開發商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進入資本市場。作為一位投資銀行家，林先生近幾個月來已經為4位開發商咨詢過有關資本市場的項目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

近年來，我國的房地產問題一直受到政府、民眾、社會的廣泛關注，尤其是城市商品房價格上漲很快，成為社會各界關注的熱點。我國房地產市場所面臨的投資性需求旺盛、供給結構不合理、房價不斷攀升等一系列問題，除了地方政府政績考核制度、財政分權制度、土地制度等方面的制約因素，以及房地產市場形成時間較短、行業自身管理能力有限等原因外，房地產稅收制度不成熟也是一個重要成因。

稅收是國家調控房地產市場有效的經濟杠桿之一，一個結構完備、運行良好的房地產市場，離不開一個能同市場經濟相吻合，并將國家的宏觀經濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產稅收制度。但我國現行的房地產稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能充分發揮稅收應有的功能，一定程度上阻礙了房地產市場的進一步發展。因此，有必要借鑒西方發達國家房地產稅制的成功經驗，健全并完善我國房地產稅制，從而促進我國房地產市場的健康發展。

一、國外房地產稅制的特點與啟示

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各個環節。盡管由于經濟發展水平、房地產行業發展狀況等方面的不同，各國的房地產稅制在課稅體系與稅制要素設計上都存在一定的差異，但總體來看，各國的房地產稅制還是具有許多共性的。

（一）課稅環節多，覆蓋面全

市場經濟發達國家在房地產的取得、保有和轉讓等多個環節設置了相關稅種,基本上涵蓋了房地產業的各個方面和房地產交易的全過程。

在中國剛剛加入WTO之際，探討一下我國房地產企業利用國際金融機構貸款利弊的問題，為以后房地產企業與國際慣例接軌，開拓引進外資新思路，可以提供有益的借鑒。

一、國際金融組織貸款的性質及特點

國際金融機構貸款利率較低，償還期長，貸款條件優惠，其貸款原則為投資很大、且一段時間無利可圖的項目，但最終能獲得較大利潤或者其利潤被轉移到其他部門去實現。其最顯著的特點是:貸款利率低于市場利率，且固定不變，收取的雜費很少。國際金融機構貸款，在我國主要是世界銀行、亞洲開發銀行。相比而言，亞洲開發銀行貸款在審批時耗時較長，而且在不同時期有不同的業務重點領域。中國建材行業被列于亞洲開發銀行環境保護的重點領域，借款期限一般為15-25年，寬限期為2-7年。

我國的建材行業已經在利用國際金融機構貸款方面，為房地產企業做出了很好的表率。現在國內的房地產企業，由于在地域、工程項目、融資范圍等方面的限制，基本上沒有利用到國際貸款。

二、利用國際金融組織貸款的利弊

利用國際金融組織貸款的優點，概括起來有以下幾點：

一、房地產稅稅制要素的國際比較

(一)課稅對象

通常房地產稅的課稅對象包括所有的房地產。有時，不同的房地產會受到不同的對待。有的國家將房地產按其用途分為住宅用、商業用(非住宅用)，如英國、芬蘭、荷蘭，有的還進一步分為工業用(生產用)及農用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國家將房地產按其地理位置分為農村、郊區和城市房地產，如阿根廷、西班牙。有的國家只對土地征稅，有些國家只對建筑物征稅，但大多數國家既對土地也對建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。也有少數地區和國家對土地和建筑物分開征收，分設稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對土地單獨征收地租稅，臺灣地區設立地價稅和房屋稅。由于各國的房地產稅內涵有所不同，因此名稱有所不同。

(二)稅率

不同國家之間地方政府決定房地產稅率的自由程度差異很大。有的國家和地區由中央政府統一決定，如韓國、新加坡、香港地區。有的國家則完全由地方自行制定，如美國、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國家由地方制定但接受國家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產價值的35%或改良價值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評估價值的1%、2%，西班牙則根據相關條件分別對城市和農村限定最高稅率。有的國家則將稅率限定在一定的范圍內，如阿根廷、丹麥。阿根廷規定稅率為地籍價值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數地區傾向于未改良土地價值的1%～1.97%之間。還有的國家由中央制訂基準稅率，地方決定變動乘數，如德國、奧地利。德國為地方決定300%～600%的乘數，奧地利為地方決定不超過500%的乘數。從稅率形式看，大部分國家采用比例稅率，如新加坡和我國香港地區實行統一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區為應納稅價值的5%。也有國家采用超額累進稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國家針對不同類型房產分別采用不同形式的稅率，如韓國對住宅性房屋按超額累進稅率征收，對高爾夫球場、高級娛樂場所等按比例稅率征收；英國對經營性房地產采用比例稅率，對住宅性房地產采用分等級征收定額稅的辦法。

許多國家和地區根據房屋用途、房屋地理位置、住房價值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。

一、房地產金融體系結構

1.房地產金融體系的組織機構體系

房地產金融體系的組織機構體系主要指的是房地產融資的主體，也就是對應于不同的房地產融資渠道的組織機構。房地產金融機構在房地產金融體系中的地位特殊，它一方面充當著資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發行金融工具以籌措大量資金。

2.房地產金融體系的金融工具體系

在房地產市場上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類:一類是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類似的一般金融工具。另一類是房地產金融體系特有的，如抵押貸款、房地產信托投資基金等等。

3.房地產金融體系的配套設施體系

【內容提要】從理論上講，收入分配（按勞分配和按生產要素分配）的結果勢必導致收入差距的存在。由于實行兩種分配方式而形成的收入差距不僅是合理的，而且是公平的，因而能夠調動勞動者和生產要素所有者的積極性和創造性，有利于經濟效率的增長。

【英文摘要】Theoreticallyspeaking，theresultofincomedistributiOn（distributiononworkandonproductionfactors）leadstoinevitablegaps.Thepaperholdsthatthisgapisfairandreasonable，anditcanarousetheenthusiasmandcreativityoflaborsandownersofproductionfactorshencepro-pellingthegrowthofcommercialefficiency.

【關鍵詞】收入差距/按勞分配/按生產要素分配/經濟效率incomegap/distributiononwork/distributiononproductionfactors/commercialefficiency

無論是按勞分配還是按生產要素分配都會拉開收入差距，甚至擴大收入差距。這一方面是由按勞分配與按生產要素分配的內在規定和內在要求決定的，另一方面是由市場經濟的基本規定和基本要求決定的。按勞分配和按生產要素分配都是以勞動價值論為基礎，因而都要通過市場經濟規律才能得以實現。由于在收入水平提高的過程中，人們的邊際消費傾向降低，由按勞分配所得的部分收入以及按生產要素分配所得的收入必然要轉化為個人財產，并由此獲得財產收入，將會進一步擴大差距。

一、按勞分配與收入差距

（一）按勞分配與平均主義格格不入

摘要:2010年,海南省房地產市場在經歷國際旅游島規劃出臺時期的泡沫化膨脹過程后,正面臨著新一輪房地產調控政策的長期影響。對此,本文從分析海南省房地產市場運行的特點出發,探討了房地產新政出臺后海南省房地產市場面臨的風險,并提出防范和控制市場風險、促進海南省房地產市場平穩健康發展的政策建議。

關鍵詞:海南房地產;國際旅游島規劃;樓市調控;風險

2009年末,國家出臺了關于海南國際旅游島建設的若干意見,國際旅游島建設正式上升為國家戰略[1]。受此影響,海南省房地產市場經歷了新一輪的高速發展時期,房價大幅上漲、成交量迅速增加、各區域房地產開發熱潮此起彼伏。此后不久,中央出臺了“國十一條”和“新國十條”等一系列政策措施,對樓市展開全面調控。海南省房地產業在經歷新一輪的泡沫膨脹過程后,再次面臨政策調控帶來的風險。對此,本文首先分析在國際旅游島建設背景下海南省房地產市場發展的主要特點,其次探討新一輪政策調控給海南省房地產市場帶來的風險,最后提出維護海南省房地產市場健康發展的政策建議。

一、海南省房地產市場運行的主要特點職稱論文

(一)房地產成為海南省經濟發展的支柱產業

近年來,海南省房地產開發投資保持較快的增長勢頭,房地產業對經濟增長的拉動作用也日益凸顯。2007年至2009年,海南省房地產開發投資總額分別達到126.96億元、189.31億元和287.9億元,增速分別為42.2%、48.4%和44.3%。隨著海南省樓市的不斷升溫,房地產開發投資在城鎮固定投資中的比重逐年上升,于2009年達到30.5%,且高于全國同期水平11.8個百分點。同時,房地產稅收占海南省地方財政收入的比重也逐年提高,從2004年的9.74%增長至2009年的15.73%。2010年一季度,房地產開發投資占全部投資總額的40%,房地產業對經濟增長的貢獻率達到35.1%,對服務業增長的貢獻率達到48.9%①。目前,海南省經濟發展較為依賴房地產業拉動,其在加快城市建設、改善人居環境、增加就業和帶動相關產業發展等方面做出了重大的貢獻。

[摘要]本文針對近年來外資大量涌入我國房地產市場這一現象，深入分析了外資進入的主要成因及其對我國房地產市場發展的影響，并在此基礎上提出了加強對外資宏觀調控的有關對策建議。

[關鍵詞]外資房地產市場宏觀調控

近年來，隨著我國宏觀經濟環境的日益轉好和城市化進程的加快，房地產市場逐漸活躍,大量外資不斷涌入我國房地產行業,并呈逐漸膨脹之勢。據有關資料顯示，房地產市場已成為外商直接投資的第二大行業。2006年一季度，境外機構和個人購買境內房地產結匯12.49億美元，增長211.4%。外資已經成為我國房地產市場的重要參與者，其影響和作用不可忽視。

一、外資進入我國房地產市場的成因

1.我國現行房地產業政策的不完善和監管不力

我國目前對產業基金沒有明確的法律法規依據，因此無法以法律的形式對房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則做出明確的規定，房地產基金處于無法可依的狀態,這為國外投資機構大規模進入房地產提供了便利條件。另一方面，我國各級政府和部門對外資進入房地產市場監管不力。例如，2004年11月我國的《外商投資產業指導目錄》中，將普通住宅作為鼓勵類外商投資產業目錄,將土地成片開發、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項目。

摘要在市場經濟條件下，要實現房地產業的可持續發展，必須健全房地產市場可持續發展的運行機制。通過分析我國房地產業可持續發展的內涵以及其運行機制，認為其包括五項內容，即房地產業可持續發展的競爭機制、創新機制、約束機制、自我調節機制以及宏觀調控機制。

關鍵詞房地產業可持續發展運行機制

房地產業關聯度高、帶動力強，房地產業可持續發展對推進整個社會的健康快速發展具有十分重要的意義。房地產業可持續發展的內涵是在不損害后代利益的前提下，合理有效地開發利用資源，實現長期持續的產業增長及其結構優化，既保證當代人對房地產產品及服務的需要，維護其資源的供需平衡和良性循環，又不損害后代人滿足發展需要的權利。

房地產市場的運行應遵循以下幾條原則：第一，合法原則。房地產市場的主體必須遵守法律，合法開展經營活動；第二，安全原則。防范風險是房地產業可持續發展的一項重要原則；第三，競爭原則。房地產業應在合理適度競爭的基礎上提供高質量的服務；第四，服從原則。房地產市場運行的目標應服從于國民經濟整體發展的目標。

在市場經濟條件下，要實現房地產業的可持續發展，必須健全房地產市場可持續發展的運行機制。房地產市場可持續發展的運行機制包括競爭機制、創新機制、約束機制、自我調節機制以及宏觀調控機制。

1競爭機制