一、合成高分子防水卷材屋面滲漏

（一）原因分析

1.選用材料不當，防水層構造不合理。

2.防水材料變質失效。

3.屋面基層不平，防水層表面積水，使卷材發生腐爛。

4.細部構造及卷材收頭有問題。

空置商品房與待售商品房聯系與區別

有關空置商品房的問題一直是房地產市場研究的熱點問題，從房地產統計角度講，空置商品房是指商品房屋竣工驗收并達到可交付使用的條件，經初始登記后在一定時期內，尚未出售或出租的房屋。2009年之前，國家統計局曾長期全國商品房空置面積，2010年8月初，國家統計局首次將商品房空置面積改稱“待售面積”，國家統計局新聞發言人盛來運曾對此表示，待售主要是指商品房在開發企業建成后處于滯銷或出租狀態，而空置除了反映待售狀態外，還包括已出售但處于閑置、無人使用狀態的商品房。由此可見，待售商品房是空置商品房的“子集”，其數據易于準確統計，充分反映房地產市場供需情況，是研究房地產市場狀況的重要參考數據。

商品住宅待售面積的影響因素分析

鑒于指標的可量化程度，參考國內相關問題的研究成果，筆者主要從宏觀經濟因素、房地產供給因素、市場需求因素3個方面選取8個度量指標［2－5］，以沈陽市2001年至2010年相關數據為分析樣本，所選指標及其量化數值如表1、表2所示。沈陽市歷年商品住宅待售面積如表3所示。

灰色關聯分析方法

事物、因素之間關聯性的“量度”即為關聯度。設有指標X0受到m個因素X1，X2，…，Xm的影響，時間跨度為n，定義時間序列數據:x0:x0(1)，x0(2)，…，x0(n);x1:x1(1)，x1(2)，…，x1(n);x2:x2(1)，x2(2)，…，x2(n);…;xm:xm(1)，xm(2)，…，xm(n)。其中，固定指標X0，分析因素Xi(i=1，2…，m)與它的相關程度，定義X0為參考序列，Xi(i=1，2，…，m)為比較序列，則因素Xi與指標X0的關聯度Γi定義為［7］Γi=1nΣni=1Li(t)(1)式中:Li為因素Xi對指標X0在t時刻的關聯系數。Li(t)=Δmin+ρ•ΔmaxΔi(t)+ρ•Δmax(t=1，2，…，n)(2)其中:Δi(t)=|x0(t)－xi(t)|;Δmin=minimint|x0(t)－xi(t)|;Δmax=maximaxt|x0(t)－xi(t)|，0＜ρ＜1，為分辨系數，根據關聯度的定義可以證明，ρ越大，對應關聯值將越大。通常情況下，取ρ=0.5。對于不同的因素，其單位往往不同，不能直接相比用來量化關聯度，因此涉及到對不同量綱數據的無量綱化處理［8］。對應不同類型的數據，主要有兩種去量綱化方法:(1)初值化x''''i(t)=xi(t)xi(1)(3)初值化通常用于時間序列數據或經濟序列數據。筆者對數據的去量綱化采取這種方式。(2)均值化x''''i(t)=xi(t)xi，xi=1nΣni=1xi(t)(4)式中:t為不同的觀察期，均值化常用于抽樣序列數據。

第一條為貫徹落實黨的十七大精神，構建和諧首府，根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔20**〕24號）《廉租住房保障辦法》（建設部等九部委第162號令）《關于印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》（建住房〔20**〕258號）《自治區人民政府貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（新政發〔20**〕73號）和《關于加強**市房地產市場管理落實城市住房保障責任的意見》（烏政發〔20**〕113號）等文件精神和要求，為切實解決城市低收入家庭住房困難問題，加快建、立健全和完善我市住房保障體系，滿足我市低收入家庭住房基本需求，結合實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的配建保障性住房，是指凡房地產開發企業在**市行政轄區（含兩個國家級開發區）內建設的普通商品住宅小區，按總建筑面積5%的比例以單元方式配建廉租住房和經濟適用住房。

第三條房地產開發企業配建的廉租住房，套型建筑面積控制在50平方米以內；經濟適用住房，套型建筑面積控制在60平方米左右。

第四條市建委負責牽頭組織會同市發改委、市規劃局、市國土局、市房產局等部門依據各自工作職責，做好新建住宅商品小區配建管理工作。

（一）市城市低收入家庭住房保障工作領導小組辦公室會同市建委、發改委、規劃局、國土局、房產局等部門確定廉租住房和經濟適用住房建設計劃及具體配建分配比例。市規劃局按批準項目總建筑面積5%的比例，在出具規劃設計條件、《建設工程規劃許可證》時，注明配建的廉租住房和經濟適用住房的總建筑面積、套型、套數等事項。

（二）市國土局按照規劃要求，在商品房建設用地“招、拍、掛”供地過程中，明確配建部分的建設用地總面積。市發改委依據土地、配建廉租住房和經濟適用住房的相關成本資料，確定政府回購廉租住房價格和經濟適用住房的銷售價格，并作為該宗地“招、拍、掛”的必要條件。在發放的《建設用地批準書》中注明配建廉租住房和經濟適用住房的土地使用性質、面積等事項。

第一條為了進一步利用外資開發經營內銷商品住宅，加快本市舊區改造步伐，根據國家和本市有關國有土地使用權出讓及內銷商品房建設管理的法律、法規，制定本規定。

第二條本規定適用于列入市人民政府（以下簡稱市政府）舊區改造計劃的危房、棚戶、簡屋、二級舊里密集（建筑面積占總量70％以上，其中危房、棚戶、簡屋建筑面積占總量50％以上）地區（以下簡稱危棚簡屋密集地區），利用外資開發經營內銷商品住宅的活動。

第三條在危棚簡屋密集地區利用外資開發經營內銷商品住宅，由政府直接提供土地，投資者按國有土地使用權出讓方式獲得土地使用權。土地使用權出讓價格給予優惠，具體由區人民政府（以下簡稱區政府）根據不同地段確定。土地使用權出讓的收入應按下列標準上繳市政府：

（一）容積率在1．8以內（含1．8）的，按外商投資企業年土地使用費標準×5年計算。

（二）容積率超過1．8的，超過部分按外商投資企業年土地使用費標準×5年×50％計算。

第四條對利用外資開發經營內銷商品住宅的項目，在第三條規定的土地使用權出讓價格給予優惠的基礎上，自三級地段起，按不同地段等級適當減收出讓金。減收比例為：三級地段10％，四級地段20％，五級地段30％。

摘要：貨幣政策作為國家重要的宏觀經濟政策中的重要一環，它對于商品住宅調控中的作用是不可忽視的。為了保持宏觀經濟的穩定性，維護金融市場的健康發展，通過貨幣政策對商品住宅市場進行調控非常必要。想要充分發揮貨幣政策在商品住宅價格調控中的積極作用，必須先對貨幣政策中的商品住宅價格的影響機制進行研究。本文分析了利率、貨幣供給量和信貸規模等三個方面對商品住宅價格的影響，在此基礎上，為維護商品住宅市場的平穩運行提出了一些建議。

關鍵詞：貨幣政策;商品住宅價格;影響機制

商品住宅價格是成為經濟活力的重要象征，目前商品住宅行業積極成長，房價持續上漲，但是商品住宅價格過快上漲對金融系統的穩定性有很大的破壞性，它會進一步加劇商品住宅市場的供需矛盾，引發資源配置的扭曲，從而影響其他相關產業發展。供給側結構性改革是目前也是未來一段時間內我國經濟改革和經濟政策的主要方向，通過從供給端改變資源配置效率，從而改變經濟主體的預期，進而改變其經濟行為，對經濟的各個方面都會產生不同的影響。

1商品住宅現狀分析

1.1商品住宅價格的基本走勢。2018年9月，國家統計局2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。整體來看，一、二、三線城市新房價格環比漲幅均較上月有所擴大，二三線城市房價環比出現明顯上漲。1.2商品住宅價格快速上漲原因分析。(1)商品房開發商：因為土地數量固定，而城市人口數量持續增加，商品住宅的競爭更加激烈。土地交易價格不斷刷新，這些費用最終都轉換給消費者。另外，前期工程安裝費和拆遷安置費強勢上漲，這些最終都轉化為房價的成本。商品住宅開發商針對消費者買漲不買跌的消費心理刻意營造房價漲價氛圍，造成房價持續上漲，陷入惡性循環。(2)消費者：我國眾多大中小城市處于城市化進程加速發展時期，無論是商業用地和還是住宅用地的需求不斷增加。對住房的過高期望刺激了剛需，也帶動了商品住宅投資的浪潮。投資者將閑余資金投入商品住宅市場，對商品住宅無論是投資開發還是消費增值，商品住宅行業都將流入大量資金，商品住宅價格跟著水漲船高。另外，一些中低收入居民因為欠缺住房保障制度而無奈加入了商品住宅市場，增加了市場壓力，供求結構進一步失衡。(3)相關金融機構：中國的實體經濟疲軟，很多金融機構和個人開始把買房當作一種投資性的行為。無論是開發商和個人，對于商品住宅的交易首先都需要借助金融機構的融資貸款。寬松的貨幣政策使得融資更加便利，助長了商品住宅的價格。但是金融監管和金融創新的缺失，無形中積累了風險，警惕資金鏈斷裂和信用風險。(4)政府：國家棚改貨幣化安置及稅收優惠等政策措施，激勵消費者商品住宅的需求不斷增長。中國政府肩負太多職責，觸角多且廣，需要用錢的地方太多。土地買賣收入不僅增加了財政收入，也是對地方經濟的拉動，政府樂見其成。

2不同貨幣政策對商品住宅價格影響機制分析

第一章總則

第一條為了加強商品住宅價格管理，維護房地產市場秩序，促進住房制度改革，提高房地產開發企業經營管理水平和商品住宅質量，加快房地產業發展，根據《中華人民共和國價格管理條例》制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法所稱的商品住宅是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。

第三條商品住宅經營單位和商品住宅行政管理部門均應遵守暫行辦法。

第二章商品住宅價格的制定

第四條商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，并根據樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。

一、立項依據和意義

中低價位商品住宅主要是指政府組織引導，企業開發建設，向本市重大工程、舊區改造等項目拆遷基地中符合條件的被拆遷居民租售的配套商品住宅，是按“政府引導、企業運作、面向市場、定向統籌”的原則，在土地供應上采取“制定規劃、鎖定地價、設計方案競標”的辦法，通過政府“搭橋”，封閉運轉，解決動遷戶中中低收入家庭“居者有其屋”的住宅空間問題而推出的特殊住房，是**市委、市政府貫徹“三個代表”重要思想的重要舉措之一，是立黨為公、執政為民的工作作風的體現。

中低價位商品住宅供應模式運作剛剛起步，適度把握中低價位商品住宅供應總量及占**市房地產市場供應總量結構中的合適比例成為目前亟需解決的難題之一。特別是隨著**市城市建設市政重大工程項目的逐步開展和**市住房保障工作的不斷深入，享受對象范圍逐步擴大，該類特殊商品住宅將成為整個房地產市場住宅供應總量中的重要組成部分，將成為**市中低收入家庭改善住房的主要供應源之一，而要防止**市房地產供需市場因為中低價位商品住宅的供應面積增加而受到影響。合理確定中低價位商品住宅的供應總量和占**市房地產市場住宅供應總量中的合適比例顯得尤其重要。

通過本課題研究，以人為本，建立**市多層次的住房供應體系，完善**住宅供應結構，優化中低價位商品住宅投資環境；通過本課題研究，合理控制商品住宅的成本結構比例和建設總成本，合理定價，解決動遷中中低收入家庭住房難的問題；通過本課題研究，為**經濟發展、社會穩定，為實現城市可持續發展戰略目標和促進**建設成為國際經濟、金融、貿易中心國際大都市作貢獻。

二、研究內容

在對**中低價位商品住宅開發現狀、動拆遷家庭居住情況和購房承受能力的調查的基礎上，分析、預測了20**～20**年中低價位商品住宅的供需總量及其對全市住宅市場的影響；同時，結合當前中低價位商品住宅所屬區域空間布局和動遷家庭居住的意愿，運用土地利用結構理論和區位理論，研究了優化**中低價位商品住宅建設的各項經濟與技術指標及其規劃設計方案。在如何調控中低價位商品住宅建設成本的問題上，課題采用綜合分析法，分析了區位環境對商品住宅價格的影響，運用基尼系數研究了普通商品住宅和中低價位商品住宅之間的理論差價，從而進一步剖析了中低價位商品住宅的建設成本，確定了其中可調控的部分。最終，為了進一步發揮**中低價位商品住宅作用，課題提出了完善中低價位商品住宅建設的配套法規政策。

第一條為加強商品住宅交付使用管理，規范房地產開發經營行為，保障居民入住后的基本生活條件，根據《中華人民共和國物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》及《商品房銷售管理辦法》、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》等法律規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條市城市規劃區范圍內國有土地上新建商品住宅的交付使用，適用本辦法。

第三條市房地產開發主管部門負責全市新建商品住宅交付使用的監督管理工作。

旗區房地產開發主管部門負責本行政區域內新建商品住宅交付使用的監督管理工作。

旗區建設、規劃、環保、消防、供電、通信、郵政、廣播電視等主管部門應當按照各自職責，協同做好新建商品住宅交付使用的相關管理工作。

第四條房地產開發企業實施商品住宅建設，應當按照經批準的規劃設計要求同步建設公共服務設施、基礎配套設施。

北京市商品住宅價格分析

2011年北京市商品住宅成交均價比2010年增長了6.98%，成交套數比2010年下降了28.30%，限購政策有效遏制了房價的過快上漲，但對于房價回歸合理區間仍需時日。2011年商品住宅成交均價為21761元/平方米，比2010年上漲了6.98%，與2010年相比房價漲幅被有效遏制。2011年對房價調控成效比較顯著的兩個政策：一個是限購，一個是保障房建設。限購政策有效抑制了投資投機性購房需求，遏制商品住宅價格過快上漲；保障房建設分流了一部分商品住宅市場剛需人群，拉低了住宅市場整體成交均價，根據北京市住房和建設委員會數據，2011年北京市全年竣工各類政策性住房10萬套，全年新建普通住房（含各類政策性住房）成交均價13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均價降低了11.3%，實現了北京市全年房價“穩中有降”的目標。從2011年商品住宅月度成交均價變化情況看，房價在兩個時間段出現了較大的調整：一個時間段是2月中旬北京市住建委的京版“限購令”導致的3月份商品住宅成交均價驟降21.65%；另一個時間段是10、11月份，傳統的“金九銀十”以及開發商年終沖業績等原因導致房價再次出現回落。2011年各月商品住宅成交均價仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表態今年將堅持調控政策不放松不動搖，可以預見在目前持續的政策壓力下2013年或迎來商品住宅價格的合理回歸。

北京市調控商品住宅價格的政策分析

商品住宅市場本身的供求結構決定了房價的漲幅增長迅速，為了滿足廣大需求者的購房需求，政府要發揮“市場調節者”的作用，通過貨幣政策、財政政策、住房保障政策等手段，調控商品住宅價格，使得房地產市場能夠穩定發展。（一）貨幣政策利率政策作為一種重要的貨幣政策，從兩個方面影響著住宅價格。第一，利率的直接作用。當利率降低時，實際購房成本就降低，消費者的需求就有所增加；對于開發商來說，開發的實際所用資金成本減少，因此就有更多的資金參與有限土地的競爭，使住宅供給的最大預期收益約束增加；這兩種因素都會引起房價的上漲。相反，當利率提高時，實際購房成本增加，消費需求就會降低；用于房地產開發的資金成本增加，導致關于房地產的投資減少，使得住宅供給的最大預期收益約束減少，這兩方面有可能導致房價下跌。第二，利率的間接作用。在市場經濟不景氣的情況下，政府采取擴張性的貨幣政策進行宏觀調控。貨幣供給量增加，引起利率的降低從而吸引資本投入，社會的總收入就有所增加，引起經濟環境的好轉，商品住宅的需求就有所增加；相反，經濟過熱時，政府會采取緊縮性的貨幣政策減少貨幣供給量，引起投資較少，社會總收入減少，能有效緩解經濟過熱的情況，減少商品住宅的需求。綜上所述，利率提高對住宅價格上漲是利空消息；利率降低對住宅價格上漲是利好消息。（二）財政政策稅收政策作為財政政策的重要內容，在進行市場調控方面發揮著不可忽視的作用。政府有關部門可以通過稅收種類和稅率的調整有效地調整市場的供求關系，使財政政策的作用得到充分的發揮，對于有關房地產市場的調控方面發揮著重要的作用。首先，在房地產交易時采取優惠的稅收政策鼓勵人們進行合理的住房消費。財政部和國家稅務總局在2008年10月22日下發的《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》對交易環節的契稅、印花稅以及土地增值稅進行了有效的調節。此通知規定個人首次購買住房的契稅降至1%，個人買賣住房暫免印花稅和土地增值稅。這一規定的出臺有效地緩解了居民的購房壓力，刺激了人們有關住房的消費需求，有利于商品房交易活動的發展，實現房地產業的企穩回升。其次，要能夠對購房居民的住房類型進行明確地區分，對于一般居民的普通性住房在稅收方面給予一定的優惠政策。但各地有關普通住房的界定略有不同，根據[2005]26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。此外國家有關部門規定從2010年1月1日起，將對個人購買年限低于5年的非普通性住房征收全額的營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業稅。此規定充分發揮了營業稅的調節作用，一方面滿足了居民住房的合理消費需求，另一方面也通過營業稅的差別征收合理地調整了消費結構，有利于房地產市場的平穩發展。（三）住房保障性政策我國目前的住房保障性政策主要有以下三種方式：第一，經濟適用住房。所謂經濟適用住房，是政府對城市里低收入的困難家庭提供的具有保障性質的政策性住房。經濟適用住房是限制了住房面積和銷售價格的，供應對象也只能是家庭特別困難的特殊人群，特別是在當今社會中處于弱勢地位的中低收入家庭，沒有能力自行購買住宅的家庭。政府的經濟適用住房政策的最終目的是抑制房價的惡性增長，維護社會的穩定、健康的發展，保證老百姓特別是家庭困難的老百姓都能住上自己的房子。第二，城鎮廉租住房。城鎮廉租住房是政府在經濟適用住房政策外又一條住房保障性政策。其供應對象也是城鎮中低收入的家庭，為了滿足他們的住房需求，政府特別建造了部分住宅以低于市場出租的價格出租給他們，其出租價格有的城市甚至每月只需繳納幾十元即可。第三，住房公積金。享受住房公積金福利的對象相比前兩種政策有所不同。因為住房公積金是一種強制性的社會福利，其繳存對象多數為國家、行政事業單位的在職人員，所以真正能享受到這項福利的人數是十分有限的。

北京市商品住宅價格未來發展趨勢預測

2012年，我國房地產調控政策穩中趨緊，為鞏固房地產調控成果，中央及相關部委密集強調房地產調控不放松。與此同時，北京市住建委也積極出臺相應調控政策，主要有：（1）2012年8月1日，針對5、6月份樓市量價齊升這一情況，北京住建委臨時采取對企業約談和告誡的措施，并強調將繼續從嚴執行住房限購政策；8月7日，北京住建委了《關于落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關問題的通知》，將限購政策落實到具體實處。（2）北京市允許在農村集體土地上建設公租房項目。在2012年1月份召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，允許一些地方試點在集體建設用地建設租賃房，目前北京、上海已獲批準。與“小產權房”所不同的是，在集體建設用地上建設的公租房，產權歸農村集體所有，不能作為商品房出售給個人，這一決定保障了試點的合法性。如果能夠順利運行，日后很有可能成為解決公租房盈利模式的重要方式。事實上，早在2010年底，北京市政府就已經批準了在集體土地建租賃房的試點方案。迄今為止已有5個農村集體經濟組織申請建設租賃住房1萬多套。根據北京市的試點要求，集體土地上建設租賃住房試點必須符合土地利用總體規劃，對建設主體、用地性質和方式等方面都將進行嚴格界定，因此集體經濟組織若想進行建設，必須依法辦理審批手續。（3）北京提高了普通商品房的標準。調整之后的普通住房的范圍擴大，同時增加了住房優惠的廣泛性，使得更多的居民能夠享受普通商品房購買的優惠。。北京的新標準則繼續按照房屋區位設定，其中，標準最高的四環內北部地區達到38880元/㎡，最低的六環外地區達到了17280元/㎡。北京市過去的標準是以總價區分普通住宅和非普通住宅，舊的標準下，六環路內的住宅購房面積一旦超過90㎡，基本都會被列入非普通住宅范疇。有關部門表示，由于目前北京住房價格的明顯提高，普通住房優惠政策的覆蓋率不足。為進一步落實差別化的稅收政策，引導居民進行合理消費，對標準進行了調整。新標準中，北京市按照房屋的區位對享受優惠政策普通住房的價格，進行了不同的調整。其中，四環內北部地區為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米，四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米，五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為21600元/平方米，六環外地區為17280元/平方米。同時對享受優惠政策普通住房的標準也做了更明確的規定：要求住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。符合新的普通住房標準所能享受的稅收優惠政策包括：第一、個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。第二、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。第三、對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。據測算，新標準下，北京市將有70%以上的新購房家庭能享受到減稅優惠，若房價不超單價上限，稅負減少最高可達12萬元。這一系列調控政策的出臺，表明政府對房地產調控的目標和決心是明確的、堅定的。而從目前房地產市場運行態勢來看，只有將已經實施的一系列政策逐一落到實處，各種政策的聯動、疊加效應才會讓整個市場有所變化，才能真正有助于扭轉房價過快上漲的勢頭，促使房地產價格逐步趨于理性。

商品住宅作為一種特殊的商品，日益成為廣大人民群眾改善居住環境、投資、消費的熱點。在提倡和諧社會和品質生活的今天，也成為各級政府所關注的重要民生問題之一。目前，居高不下的房價和日趨增長的物質文化需求，對商品住宅的品質提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各種質量問題，讓人們對品質住宅產生懷疑。住宅滲漏因影響住宅部分使用功能和觀感，成為工程維修和投訴較多的質量問題之一。

本文對一個22萬m2住宅小區交付使用后五年內的反映的住宅滲漏進行匯總，分析其產生的原因，提出預防和處理這些滲漏的方法。

1工程概況

錦昌文華小區位于杭州市拱墅區金華路和大滸路的交叉口，毗鄰城市主動脈上塘高架快速路，總建筑面積約22萬m2，1300多戶約4000人居住的大型住宅小區，工程分二期開發建設，2006年第一批交付使用。

2小區住宅各種滲漏問題

2.1外墻面滲漏，主要表現在墻體大面、外墻與各種突出外墻面裝飾構件如花巖裝飾線條的交接處。