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摘要：為進一步落實主席”房子是用來住，不是用來炒指示”.解決當前一、二線房價增長過快，抑制房價，科學合理調控，規范房地產市場，不可忽視一個解決辦法-貨幣化分配住房。

關鍵詞：規范、調控、抑制住房、分配、住房。

一、當前房地產市場存在問題

我國房地產市場獲得快速發展，對加快我國城鎮化，改善人民群眾居住環境條件起到積極作用，促進國民經濟向前發展。但并不是說我國房地產市場不存在問題。相反，目前我國房地產市場還存在這樣或那樣問題亟待加以解決。(一)我國房地產市場現狀及問題。1.房地產市場投資規模過大呈現逐年增長態勢。從2007年開始這十年間，我國房地產投資增速呈現逐月回升趨勢，盡管目前去庫存壓力不斷增大，但房地產市場投資規模依然強勁。2017年全國投入到房地產資金156053億元，比上年增長8.2%.大連市2017年房地產投資呈現止降回升運行態勢。全年完成固定資產投資566.6億元，占全社會固定資產比重為34.3%,同比增長5.9%。2.商品房價格上漲過快趨勢沒有得到有效控制特別是去年以來，我國三、四線城市存量房壓力加大，價格有所下降。然而，我國庫存壓力較小北上廣深等一線城市和部分二線城市房價不降反彈，有的商品房價格呈現出近乎瘋狂上漲，商品房價格增長，過快上漲使得普通居民無法購買到所需住房，只能望樓興嘆。大連市2016年商品房均價每平方米9221元，到2017年均價每平方米12311元，每平方米上漲3090元。增長趨勢達到33.51%。3.商品房結構設計不合理，無法滿足中低收入者消費住房需求。在住房結構中，經濟適用房、限價房等供應，應占總房源35%-40%才較合理。而事實上受地方政府增加稅源思想影響，大連經濟適用住房、限價房只占總房源6%。別墅用地以高檔公寓用地占了很大比例。這種比例倒掛現象使得商品房結構設計出現不合理情況，顯然無法滿足中低收入者購房需求。從而引起房地產市場在供求關系上失衡，影響房地產行業持續健康向前發展。4.房地產市場秩序呈現出混亂局面。目前房地產市場經過調控和整頓以后，市場秩序有所好轉，總的來說還是比較混亂。一是“五證”不全期房嚴重地擾亂了房地產市場。個別開放商和某中介機構互相勾結，以較低價格炒作期房，誤導了普通居民購買。從而給消費者造成了經濟上巨大損失。二是房地產開發商、交易、中介、服務等各個環節上不同程度存在違法違規行為，這些行為誤導市場預期，惡意哄抬物價，極大損害害了消費者知情權，使得一些商品房房價短期內出現非常上漲。

二、我國住房制度改革與歷史遺留問題及負面的影響息息相關

(一)我國住房制度改革大致情況。1.試點階段。我國住房制度改革房改大致經歷了試點售房（1979～1985年）提租補貼（1986～1990年）和以售帶租（1991～1993年）等改革階段，1994年7月國務院《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發1994年43號）開啟了城鎮住房制度正式改革之路。該文件目標是要建立與社會主義市場經濟體制相適應新城鎮住房制度。2.貨幣化階段。房改具有里程碑意義文件則是1998年7月3日國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發1998年23號文），該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主多層次城鎮住房供應體系。這主要是，在當時舊福利分房制度條件下，由于租金低廉，無法維持正常房屋維護，而且使政府背負著沉重財政負擔；而住房貨幣化登臺，正好可以成為拉動內需最好辦法，啟動消費需求，拉動經濟增長，改善結構。起到一定積極作用。(二)過度地賦予了住房經濟發展功能。我國房改從實施開初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長功能。《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發2003年18號文）明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地“房地產是國民經濟支柱產業”被地方政府推至極致并演變成畸形增長模式。地方政府熱衷于批租土地，包括農地征用用于大規模房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，并通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產作為拉動地方經濟增長支柱產業，過于功利性地重視房地產對“經營城市”貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加重要法寶。其主要行為包括：一大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規模，人為制造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經濟發達標志，將本地房價與其他地區盲目攀比，一些城市政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導致當地房價居高不下。在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。職工住房消費能力與市場房價嚴重脫節。住房補貼制度與住房公積金制度是增強職工住房消費能力，實現住房分配貨幣化兩項基本制度。這兩項制度相繼建立，適應了市場經濟條件下住房制度改革需要。從根本上改變住房實物分配格局，通過長期性支付能力積累和政策性住房金融支持，使住房消費變成一種個人選擇性自主行為。(三)有效區分住房政策和房地產政策不明朗，住房保障嚴重缺位。從政策屬性上看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民基本住房訴求，它要解決問題是用什么手段，使不同收入狀況市民居者有其屋。多數國家經驗證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量公共政策手段。住房政策根本目標是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進入”市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”住房。然而，我國住房改革沒有把住房和房地產這兩個表面相似而實質屬于不同范疇事物區別開，沒有把住房和房地產市場和保障予以有效區別。政府忽視政普通民眾最基本住房需求，住房保障職責缺位，廉租房、經濟適用房建設滯后，在土地供應、市場監管、住房金融政策等諸多方面，政府所應發揮功能也嚴重缺失。而一個健康住房政策合理政策導向應是，對具有保障性質住房建設和供應，政府通過公共政策手段，嚴格根據住房需求，科學確定住房供應。而房地產市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化范疇，按照市場經濟規律，由市場決定供應和需求，以達到均衡價格。目前，我國94％住房開發定性為“商品房”，“經濟適用房”只占6％，其性質卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至2017底，大連市公租房和廉租房缺口5000套。(四)住房改革初期重點在出售公有。住房造成不同群體利益失衡多數地方而言，當時實施改革主要特點有：一是停止單位自建住房，并相繼出臺了住房貨幣化分配具體方案，改分房子為發補貼；二是以大大低于市場房改價格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。從實際執行來看，這種按房改價出售存量住房基本上都是以事實占有為基礎，事實上固化了不合理既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣補貼和折價。特別是在房改初期，住房價格機制沒有到位，很多住房都是以大大低于當時市場價格水平轉到私人手里。采用行政性福利分配辦法，以實際占用為基礎出售，實際上是以產權形式將既得利益予以固化，是國家對社會一部分群體“送禮”行為，造成極大社會不公平。特別是在單位制明顯時代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。其次，以統一房改價格購買不同狀況、不同區位住房也導致福利得失嚴重失衡。在公共部門領域，主要是行政事業單位，住房分配單位制特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當嚴重。同樣為國家公職人員，住房資源豐裕單位職工與房源短缺單位職工住房待遇差距相當大，有獲得了一套以房改房，有則成為了無房老職工，造成了分配上極大不公平。另外，原有實物住房分配“只售不租”政策需要反思。“只售不租”政策，這是對既得利益承認和鞏固，而對未得利益群體考慮不夠，拉大了不同群體利益分化。目前全國大多數地區公房已經出售完畢，總體上出售率達到95％以上，而新參加工作職工和無房老職工，其住房問題則無從解決，成為體制改革下利益“犧牲者”。

三、住房改革推進中形成不合理房地產開發經營體制

房改實施后，取消福利住房分配制度，住房供應主要依靠市場來提供背景下，我國形成了基本上是世界上獨一無二房地產開發經營體制。房地產開發商以運用土地和資金進行房屋建設、商品房屋倒賣為主，是一種基本不創造任何社會價值企業模式，實質是房地產中間商、皮包商。在開發資金來源方面，如果沒有銀行信貸、建筑企業墊款、消費者預購房款，開發公司將無從運作。所以，中國當前房地產開發企業并不是真正意義上企業，它們通過壟斷房屋開發組織管理功能，攫取超額利潤，而這些功能本應由政府或者由政府設立事業單位來承擔。我國對房地產開發土地供應實行土地批租制度，土地級差地租是由社會經濟發展和公共政策等客觀原因而形成，并不反映任何個人對整個社會經濟貢獻。而批地私人開發卻將這些級差地租集中起來轉移到極少數開發商手中，導致了極大社會不公平和制度性官商腐敗。

四、加強對房地產市場調控的建議及對策

(一)加大對商品房結構的規劃管理。1.增加多層次住房供應，滿足百姓需求。2010年1月13日“國11條”出臺，就是為解決我國少數城市短期內出現房價上漲過快，住房供應結構不合理等問題。只有通過宏觀調控整個住房結構，引導居民合理消費，才能維護住房供應市場平衡穩定發展，主要是增加普通商品房供給，對于房價較高，上漲過快地方在增加普通商品住房同時，也要增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性住房。2.加強對房地產價格調控管理。針對目前房地產價格不斷上漲的局勢“國11條”要求合理引導消費者抑制投資和投機性購房，各地要嚴格執行對第二套購房的貸款條件和所規定的政策。一方面通過增加供給，另一方面遏制不合理住房消費，使得商品住房供求關系更加平衡。3.加強對房地產市場監管力度。為有效控制個人轉讓住房過程中出現相關費用和有關扣除問題不明確、不詳細、及對二手房交易個人所得稅征收不到位等現象。2006年9月，國家外匯管理局、建設部、聯合《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理，要使外商進入房地產市場就要規范其投資房地產市場準入，加強開發經營管理，嚴格規范境外機構及個人住房管理，明確規范外商投資房地產企業設立及股權轉讓和項目轉讓程序等。并嚴格規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為。4.對房地產金融信貸方面加強調控。上調貸款基準率以充分發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中作用，是中央銀行對信貸收縮所采取緊急措施。理論而言，上調貸款基準利率。首先可以抑制房地產市場購買需求，從而影響房地產市場投資行為。其次可以增加房地產業開發和經營成本，抑制房地產開發規模，以從經濟角度調控房地產市場供求關系，降低購買量，從而減少房地產市場供給量。然而，事實則是以上各項政策出臺并未起到有效抑制房地產開發商投資，原因則是以兩者將負擔風險轉嫁給了消費者，這樣則會讓越來越多真正具有住房需求消費者放棄購房行為，進而進一步對房地產市場呈現觀望態度。這樣一來表面上看，雖然暫時緩解房價上漲壓力，但未徹底解決房地產市場出現問題。5.加強對土地使用管理。房地產開發產品總歸起來還是土地產品。我國目前建設用地總量出現增長過快趨勢，只有有效嚴把土地使用，才能夠有效控制房地產市場供給管理，加強土地管理。禁止擅自將農業用地轉為建設用地，加大對土地管理行為監督檢查，嚴懲征用土地違法違規行為，嚴格規范土地執法方面要求和標準。才能起到有效控制土地使用管理。面對這些問題，我國政府要采取加大對商品房結構調整力度。加大房地產市場監督力度等措施，引導房地產業走向健康發展軌道上來，以促進國民經濟又好又快起來。

作者:李曉宇 單位:大連高新技術產業園區財政局