導語：如何才能寫好一篇養老機構的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】京津冀 養老產業 盈利模式 探討

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A

京津冀地區養老產業盈利模式現狀分析

隨著我國進入人口老齡化社會，京津冀地區養老產業發展也面臨著全新的發展機遇與挑戰。當前該地區各種養老資金的籌集也多是采取家庭自我籌集（包含退休人員退休金、子女供養資金等）和政府社會養老資金專項財政扶持的方式。京津冀地區養老服務產業在過去幾年發展也較為迅速，各種養老醫療、地產養老等新型養老服務方式正在逐漸出現①。但是，京津冀地區各種養老產業盈利狀況非常不樂觀，大多數養老產業出現不盈利、甚至虧本經營的狀態。2014年，筆者對京津冀地區36家養老服務機構（北京、天津兩地10家，河北16家）抽樣調查顯示，71.6%的養老機構出現虧損現象，其中38.2%已經連年虧損。尤其是在河北省部分邊遠落后地區，養老產業的發展甚至出現停頓、甚至倒退的發展態勢。京津冀地區抽樣調查的養老產業盈利現狀分析具體如下：

北京市養老產業現狀與盈利狀況分析。北京市當前采取的養老方式主要是以居民家庭自我養老為主，各種社區養老機構為輔的方式。雖然10家抽樣養老機構中有8家經營老人福利院等養老專業場所，但是真正入住情況并不樂觀，以北京順義區某私立養老機構為例，共有養老床位530多張，實際使用床位為410多張，空置率達到22.64%。其他養老機構提供的床位空置率雖然沒有這么高，但是或多或少都存在一定床位空置現象。只有1家養老機構在2014年提出房產養老方案，但是并沒有真正實行。分析北京市抽樣調查的10家養老機構盈利狀況，5家養老機構收支基本平衡，4家養老機構自2015年養老資金支出明顯大于收入，出現虧損狀態，1家養老機構自2012年開始已經連續四年出現入不敷出的狀態，雖然當地政府對其進行了適當財政補貼但是收效甚微。只有1家養老機構運營狀況良好，出現一定盈余現象。

天津市養老產業現狀與盈利狀況分析。在天津市抽樣調查的10家養老機構中，其中實現養老盈利的僅為3家，其余7家養老機構都出現養老支出大于收入的現象，其中2家養老機構已經連續多年虧損，如果沒有當地政府財政扶持也許早已倒閉。在盈利的3家養老機構中，僅有開辦家庭醫療養老服務業務的2家養老機構實現自2013年以來連續三年的持續盈利，另外1家養老機構只是收入略大于支出，略有盈余。

河北省養老產業現狀與盈利狀況分析。河北省由于面積大，人口多，養老情況比北京、天津復雜的多。因此為了公平起見，主要選擇河北石家莊市（6家）、張家口市（5家）和秦皇島市（5家）三個省內較為發達的城市作為抽樣數據的來源地。但是抽樣調查顯示，這三個城市在養老產業發展中，采取的各種養老服務方式與北京、天津兩地大同小異。河北省省會石家莊市6家抽樣調查的養老機構中，全部以社區福利院養老服務方式為主。但是6家養老服務員的床位空置率相對較高，個別養老機構開設的福利院床位空置率甚至超過3成。唯一做得較為突出的是秦皇島市，該地作為國內旅游養老圣地，接待外來養老人員多，各種新型的度假村養老方式、以房養老等方式比其他地方較多。河北省三個不同城市的養老服務機構的盈利狀況差距非常明顯。其中，河北省會石家莊市6家養老機構中，只有1家出現收支平衡，其他5家出現一定養老赤字。張家口市5家養老機構中，1家機構2015年出現盈利，1家機構出現收支平衡，另外3家養老機構已經出現虧損。秦皇島市5家養老機構抽樣調查數據顯示，3家機構出現明顯盈利狀態，其中2家養老機構由于涉足旅游養老、度假村養老等新型養老方式，已經連續多年持續盈利。另外2家養老機構在2015年出現虧損現象，但是虧損額度不大。

可見，京津冀地區養老產業的盈利模式非常不理想，傳統養老方式已經不適應當前京津冀地區養老產業發展的需要②。京津冀地區必須根據當地老年人養老消費市場趨勢的變化特點，對原有養老產業盈利模式進行與時俱進的改革與完善。

京津冀地區養老產業發展中存在的突出問題

傳統養老產業發展模式已經滯后于京津冀地區未來養老產業發展的需要。京津冀地區目前養老產業中存在的最突出問題就是傳統養老產業發展模式還是比較盛行。這種養老模式主要采取家庭養老與社區養老相結合的方式，各種養老資金主要是由家庭自我籌集與政府社會養老財政專項扶持方式進行。這種傳統養老產業發展模式適合在未進入老齡化社會的國家或者老齡化初期階段的國家。隨著我國老齡化社會的快速發展，現有傳統養老產業發展模式已經滯后于未來京津冀地區養老產業發展的需要。尤其是我國在20世紀80年代開始的計劃生育政策，造成我國當前人口結構中，年輕人人數占比呈現日益下降趨勢，一對年輕夫婦承擔兩對老人養老的家庭養老現象已經比較普遍，這給我國現有家庭養老為主的養老方式帶來嚴峻壓力③。官方統計數據顯示，到2050年我國退休人員與勞動年齡人口比例將會達到64：100的峰值。傳統養老產業發展模式已經面臨發展的瓶頸期。如果不進行與時俱進的改革，京津冀地區和我國其他地方一樣將會面臨非常嚴峻的養老問題。

新型養老產業盈利模式雖然已經出現，但是未能引起社會公眾的重視。近些年雖然國外一些新型養老盈利模式逐漸傳入中國，給我國養老產業的發展帶來一股清新之風。但是，新型養老產業盈利模式并未能引起社會公眾的普遍重視，發展現狀非常不理想。江蘇南京市早在2005年就借鑒美國“以房養老”的做法，建設了湯山鎏園養老公寓，提出“以房換養”新型養老方案。但是最終該方案運行兩年多并無一人簽約，最終在2009年宣布失敗。京津冀地區在2010年開始也逐漸采取“以房養老”的試點，雖然取得一定進展，但是與國外相比差距還是比較明顯。在醫療養老、異地養老、養老度假村等新型養老產業盈利模式探索中，京津冀地區也進行了嘗試，但是大多數地方的新型養老產業盈利模式的探索最終歸于失敗。

京津冀地區政府缺乏扶持當地養老產業長遠發展的前瞻性政策。京津冀地區政府在當地養老產業發展中發揮著一定的宏觀調控作用，但是總體上看，三地政府制定的各種扶持當地養老產業發展的政策過于保守、固態化，未能結合自己所處地區養老產業發展特點制定可行的針對性養老政策。以河北省為例，在上述調研的石家莊市、張家口市和秦皇島市，很多地方政府出臺的養老產業扶持政策多是對中央政府、省政府等政策的簡單執行與貫徹。而京津冀地區如果不能夠根據自己地方養老產業發展的特點出臺切實可行的應對之策，未來三地養老產業發展將會面臨更多挑戰，養老產業普遍虧損現狀不會得到明顯改觀。

京津冀地區建立與時俱進養老產業盈利模式的建議

轉變傳統養老產業運營模式，提高養老產業盈利水平。京津冀地區必須要改變以往傳統家庭養老為主的方式，要根據當地老年人口變化的實際情況，對原有養老方式進行與時俱進的改革與完善。因為，隨著京津冀地區養老趨勢的日益嚴峻，再靠傳統“養兒防老”等養老方式已經不適合當前和未來京津冀地區養老產業發展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社會”三位一體新型養老模式。尤其是隨著我國養老問題的日益嚴峻，社會化、商業化養老模式應當引起充分的重視。要大力扶持當地養老企業發展，為各種社會資金進入當地養老領域提供更多便利，要適當降低社會資金投資養老產業的準入門檻。2015年我國提出城鄉養老并軌的發展戰略，這更加迫切呼喚商業化養老模式的介入，要清醒地認識到如果單純依靠政府養老專項財政資金扶持根本無法完成這一發展戰略目標。未來只有建立像美歐等發達國家那樣完備的社會化、商業化養老運營模式，才能從根本上解決我國養老產業盈利狀況不佳問題，進而提高整個養老產業的盈利水平④。

加大新型養老產業盈利模式的地點與推廣，提高社會公眾認可度。對待一些國外已經運行比較成熟的新型養老產業盈利模式，京津冀地區應當大膽地予以引進。要做好各種新型養老產業盈利模式的試點與推廣工作，盡快讓社會公眾接受這種新型的養老方式。以近幾年我國養老產業界比較推崇的“以房養老”方式為例，京津冀地區可以根據自己地方特點，推出自己的“以房養老”發展策略。要暢通各種“以房養老”的信息渠道和融資渠道，讓以房養老這種全新的養老方式真正在京津冀地區生根發芽。再以“投資養老”為例，京津冀地區應當扶持一些大型專業“投資養老”基金機構的發展，讓各種專業投資人士為百姓做好“養命錢”的投資保值和升值等業務。再以“醫療養老”為例，京津冀地區應當建立美國等發達國家“家庭+社區+醫療機構”結合的全新醫療養老體系。

地方政府出臺適合當地養老產業長遠發展的前瞻性政策。要想保障京津冀地區養老產業長遠發展，當地政府必須要制定適合自己地方養老產業發展的前瞻性發展策略。地方政府在嚴格遵循上級政府養老產業發展政策的前提下，應當更多發揮自己地方主觀能動性，深入調研自己地方在養老產業發展中存在的個性化問題，真正立足當地養老產業發展的現狀和趨勢，制定切實可行的養老產業長遠發展的前瞻性發展戰略。如北京、天津作為我國兩個直轄市，可以更加側重于養老醫療、養老投資增值、養老護理等養老服務型產業的發展。而河北省不同地區可以根據不同地方經濟、地理、人文等特點制定出臺差異化的養老政策等，如河北承德、秦皇島等旅游發達城市可以更多開展異地養老服務產業的發展，可以建立更多高端養老度假村、養老圣地等?？傊?，只有建立更多差異化的、與時俱進的地方性養老產業長遠發展前瞻性政策法規，才能為京津冀地區養老產業的發展發揮保駕護航的積極作用。

未來京津冀地區幾種新型養老模式的暢想

“以房養老”盈利模式。借鑒歐美等發達國家的成功做法，未來京津冀地區建立的“以房養老”盈利模式可以劃分為以下幾種做法：一是京津冀地區居民把自己多余的房產通過出租方式，獲取租金以賺取養老金的方式。相關養老產業主要做好居民與租房者之間中介與橋梁的作用；二是建立“以房換老”養老模式，這種養老模式主要適合一些寡居無子女的老人，可以把自己房產抵押給銀行等金融機構，換取養老資金，在自己去世后把相關房抵押給相關金融機構，或者由銀行等金融機構在老人生前與其簽訂合同代為管理房產，如出租、貸款抵押等運營方式，獲取的各種收益雙方共同分享等方式；三是“房產置換”養老方式，即在征得老人同意后，采取置換的方式，將老人的原有住房與各種老年公寓住房等進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人；四是采取美國等國家“反按揭”等養老方式，如房產轉換抵押貸款、住房保留計劃、財務獨立計劃等方式，但是這種方式與上述三種方式存在部分重合之處⑤。當然，京津冀地區也可以根據自己地方“以房養老”養老產業發展特點，創新更加新型有效的盈利模式。

“醫療養老”盈利模式?！搬t療養老”盈利模式是近幾年我國各地政府和養老產業界也比較推崇的養老模式。由于老年人晚年遇到的最大問題就是身體健康就醫問題，因此建立切實可行的“醫療養老”盈利模式是保障京津冀地區未來養老產業穩步發展的重要方面。未來京津冀地區建立的“醫療養老”盈利模式主要可以分為以下幾種：一是建立“家庭+醫療機構”的醫療養老方式，實現醫療資源與居民家庭的直接對接，如可以大力扶持各種“家庭醫療保健”產業的發展等；二是建立“社區+醫療機構”的醫療養老模式，就是在居民社區直接建立各種社區醫療機構，如社區門診等方式，讓廣大老年人能夠就近獲得醫療服務等⑥；三是建立“家庭+社區+醫療機構”的立體式醫療養老體系，可以實現上述三者之間的直接對接，能夠更加靈活方便地滿足老年居民醫療服務消費需要，同時讓各種醫療資源得到最大可能的利用等。其中，第三種“醫療養老”盈利模式是未來京津冀地區發展的最佳選擇。

“投資養老”盈利模式?！巴顿Y養老”盈利模式，嚴格來說不是直接針對養老的一種做法，其主要是通過養老資金運作實現資金的增值，為老年居民提供更多養老資金保障。具體做法主要有以下幾種：一是常規的社會養老資金管理方式，主要是對企事業單位上繳的養老公積金進行的一種投資管理方式，如可以把這部分資金投入股票、債券等二級市場實現保值增值等，這種養老方式的管理主體應當逐漸由政府管理為主向市場化管理、政府監督方式轉變；二是居民自我購買的養老商業保險等資金盈利模式，主要是通過購買商業保險，讓相關商業保險公司為其提供養老保障，這種養老方式的主體是居民自己；三是建立養老保險專項基金，由國內金融投資專業機構負責相關基金的運作，以實現養老資金的不斷增值；四是居民自我購買相關投資產品實現的資金增值等。但是，京津冀地區要想建立西方發達國家那樣完善有序的“投資養老”盈利模式，需要我國健全各種投資政策，保障投資場所公開透明，同時還需要加大對相關基金管理人員、保險管理人員和居民自身投資素養的培養。

綜上所述，京津冀地區要想在未來建立可持續性發展的養老產業盈利模式，必須要重視深入分析當前京津冀地區養老產業盈利模式的現狀，查找制約當地養老產業盈利的主要問題及原因，制定具有一定前瞻性的養老產業盈利政策。未來要特別重視各種新型社會化、商業化養老產業盈利模式的創新與推廣，這樣才能推進京津冀地區養老產業健康快速的發展。

（作者均為河北行政學院副教授；本文系2016河北省軟科學研究計劃項目“異地養老意愿對京津冀養老產業協同發展的影響及對策研究”成果，項目編號：16456103D）

【注釋】

①馬艷林，李艷杰，張貴祥：“家庭結構變遷視角下都市圈養老一體化模式分析―以京津冀地區為例”，《商業經濟研究》，2015年第6期，第189～190頁。

②趙培培：“京津冀一體化背景下養老產業服務也協同發展研究”，河北大學碩士學位論文，2015年9月。

③張蕾蕾：“河北省養老服務社會化研究”，河北師范大學碩士學位論文，2015年8月。

④閆希成：“我國養老地產發展模式研究”，重慶大學碩士學位論文，2014年9月。

⑤許連穎：“發展現代老年服務業 打造京津養老‘后花園’”，《廊坊師范學院學報》（社會科學版），2014年第3期，第28～30頁。

篇2

關鍵詞：發展模式；養老地產；策略

養老地產又被稱之為企業盈利型老年住宅，該地產的開發經營方式具有一定的立體型，與房地產開發、商業地產的運營以及養老服務、金融創新相結合。將養老住宅作為重要的基礎，集娛樂、餐飲以及養生等方面概念于一身，不斷的完善時下養老地產的發展。當前，養老地產主要是我國實現居家養老、社區養老等相結合的社會化的一種養老方式，是一種養老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養老地產盈利模式類型分析

首先，養老地產盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優惠補貼等方面體現出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養老概念住宅加之超配套設施。將出售房屋產權作為主要形式，將區域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養老概念加之養老地產[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結合，實現養老地產銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現銷售+持有模式，最終實現會員制管理模式；只租不售模式主要由醫療健康社區擔任全部運營職責，區別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發經營管理之下的社會福利老年機構，是一種傳統的養老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關部門組織開發與經營的，將出租形式作為重要收取相應費用的老年住宅形式，分析政府在養老地產方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現階段我國養老房地產的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經營中也有一些養老房地長出現虧損經營的現象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業化服務能力也能夠得到一定的培育；而企業盈利型主要通過企業投資開發建設與運營單體等進行，明確基本的老年社區設計配套設施。企業盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區與高端養老養生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養老地產。

二、 時下養老地產現有政策分析

（一）法規政策支持與政府態度、相應的基本策略分析

針對時下養老地產發展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應該由政府承擔相應的責任。另一方面，需要采取有效的策略應對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養老服務等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產業資本機構積極的參與到我國養老事業行列里，從而為老人提供更加優質的養老服務。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎之上，將相應的措施真正的落實，以有效保障養老房地產問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優惠措施

當前我國老齡化問題已經日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產方面的問題，有效的扶持社會化養老事業的發展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業開展的總體思路與建設目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應的優惠政策[3]，確保將養老服務推崇到最高點，在能夠應對老齡化問題的基礎之上，提供最優的養老服務。

總結：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養老地產盈利模式類型以及時下養老地產現有政策進行分析，明確現階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養老房地產發展設置了一定的障礙。為了能夠在應對人口老齡化問題的基礎之上，提供最優的老年服務等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養老事業中，以便提升養老服務的質量。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，（10）：38-42.

篇3

關鍵詞：村鎮銀行；農村金融；盈利分析

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）04-0-01

截至2012年末，我國共開業村鎮銀行800家，中西部地區機構占比61.2%。資產總額為4343億元，貸款余額為2330億元，其中農戶和小微企業貸款余額合計占84%[1]。然而在村鎮銀行迅速發展的同時，其盈利能力卻呈現兩極分化和地域分化的趨勢，從總體看真正實現穩定盈利的還是小部分，大部分仍然在盈虧平衡波動，同時在數量占比較大的中西部欠發達地區村鎮銀行總體盈利能力較弱，實現穩定盈利的村鎮銀行主要集中于東部地區[2]。當前欠發達地區村鎮銀行的盈利能力亟待提升。

一、經濟欠發達地區村鎮銀行的總體盈利能力分析

村鎮銀行是經營貨幣信用的金融機構，其盈利性是在安全性與流動性基礎上的最終要求，同時盈利能力的大小也最終決定了自身的發展。因此對村鎮銀行總體盈利的衡量評價可以客觀反映其發展的現狀與不足。

當前銀行業普遍采用的盈利能力指標主要有資產收益率，凈利差率，存貸比，不良貸款率，撥備覆蓋率，非利息收入占比等。

（一）與銀行同業平均的比較。我國銀行業的主導是大型股份制商業銀行，與之比較，作為一級法人機構的村鎮銀行規模小、網點少、業務單一。在各項評價指標中，村鎮銀行與行業平均值差距較大。這主要由于村鎮銀行正處于擴張期，同時經營成本初期投入高，短期資產回報受到影響。以江西為例，2012年，我國銀行業平均資產收益率為1%，而在江西轄內村鎮銀行的資產收益率僅為0.5%-0.7%，同時行業平均凈利差率為2.6%，而江西轄內村鎮銀行凈利差率為2.2%。由于規模效益難以體現等原因，在凈資產收益率、非利息收入占比等核心指標上中西部村鎮銀行均低于行業平均值。但是處在信用體系不完善的欠發達地區村鎮銀行的不良貸款率卻遠低于行業平均值。

（二）與同地區其他農村金融機構的比較。村鎮銀行在同地區的競爭對象主要是農信社和郵儲行。由于市場后入和公眾認知不足與政策扶持力度小，村鎮銀行發展受到限制，吸收居民存款緩慢、依賴資本投入，5%的營業稅率高于農信社的3%，結算渠道與涉農貼息未得到政策支持等，因此村鎮銀行的成本費用等支出性指標要比同地區農村金融機構高，但是村鎮銀行作為一級法人機構較其他銀行分支機構表現出來充分的靈活性卻要大的多，創新中小微及農村金融服務模式，形成了小微金融戰略的有效延伸，擴大了其在縣域、村鎮的市場份額。

（三）當前盈利能力存在問題分析及對策。

1.外部環境和政策制約嚴重。中西部村鎮銀行大多處于發展中的縣鄉，金融需求與經濟發展不匹配，盈利空間狹窄。村鎮銀行吸儲較慢信貸結構單一，同時信用體系不完善也在很大程度上制約了其盈利能力的提升，對村鎮銀行的幫扶政策還停留在宏觀層面并未具體落實，削弱了村鎮銀行競爭力。

國家應放寬對村鎮銀行發起人結構及股本的限制，鼓勵多種資本參與[3]，活躍農村金融，強化村鎮銀行與地方政府聯系，加大扶持力度，盡快落實補貼支農業務政策，提高村鎮銀行競爭優勢。

2.內部治理和風險控制亟待加強。當前，村鎮銀行發展緩慢的重要原因是村鎮銀行資本單薄，公眾對其內部治理和風險控制信心不足，尤其在中西部地區，農民對銀行資金的安全性要求更高。村鎮銀行內部治理沒有統一的制度要求，同時人員專業素質參差不齊，對信貸風險控制不足。

金融監管機構應該制定統一的村鎮銀行內部治理控制要求，同時加強監管，建立市場推出與風險保障體系，村鎮銀行自身應該健全內部控制體系與信息披露制度，強化崗位監督與員工職業素養要求。

二、經濟欠發達地區村鎮銀行的盈利模式分析

當前村鎮銀行的業務范圍包括吸收公眾存款，發放貸款，辦理國內結算，辦理票據承兌與貼現，從事同業拆借、銀行卡業務，收付款項及保險業務和銀監會批準的其他業務。

（一）當前盈利模式分析。當前村鎮銀行由于所處環境與自身條件限制，其主要收入來源于凈利息收入，業務模式主要是零售銀行業務為主，其中零售銀行業務當中涉農存貸款占到62.5%。而在東部地區的村鎮銀行以及中西部地區發展較為成功的村鎮銀行中，其盈利模式中批發銀行業務、私人銀行業務、中間業務、混業經營業務呈現多元化趨勢，中西部的489家村鎮銀行中的90%主要以零售業務為主，而在東部的311家村鎮銀行中這一比例不到50%。同時經濟欠發達地區的村鎮銀行非利息收入占比較低導致盈利穩定性較差，業績波動大。

同時村鎮銀行在區域金融的競爭中不能有效聯合資本，導致在競爭中處于弱勢地位，過于重視資本的逐利性，盲目追求擴張，盈利模式的一味求大而沒有保障其合理性與流動性。

（二）當前存在問題分析及對策。

1.業務結構單一化制約著村鎮銀行在中西部地區的獲利能力提升，直接影響其抗風險能力與資產收益。在當前中國城鎮化進程加快的背景下，尤其是村鎮銀行所處的縣級城市金融需求日益增大，村鎮銀行卻不能因需定求，導致發展陷入困境。

村鎮銀行應平衡業務結構，合理配置資本，將業務面向區域金融的需求，面向中西部縣域的城鎮化進程與農村醫療和養老保險，同時挖掘涉農潛在業務，優化業務流程，開發適應三農發展的金融產品，保障盈利模式質和量同步提升。

2.盈利模式僵化，缺乏核心競爭力，當前村鎮銀行存款主要由資本投入組成，加之公眾了解不夠，吸收居民和企業存款滯后，導致流動性下降，資產管理水平下降，同時面對區域內同業競爭缺乏有效應對，不能擴大盈利空間。

村鎮銀行應積極與區域內國有資產、大型企業合作，互相注資參股，形成有效的核心競爭力，同時與地方政府協作[4]，提高公眾認可度，創新信貸方式，推廣有地方特色的中小微企業金融與農村金融服務，創新盈利模式。

參考文獻：

[1]中國銀行業監督委員會.中國銀行業監督委員會2012年報，2012.

[2]趙冬青，王樹賢.我國村鎮銀行發展現狀的實證研究[J].農村經濟，2010.

篇4

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發聵出一場關于“養老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養老問題已然成為當今普遍關注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發人群”需求的新興產業和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養老地產進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊藏朝陽產業

據中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數將超過2億，到2015年，老年人口總數將達到2.21億，占總人口的16%，人口老齡化形勢嚴峻。

民政部社會福利和慈善事業促進司原司長王振耀在第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇上表示，中國老齡人口中預計大約有6～8%的人要依靠養老機構，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內養老機構的床位總共不超過300萬張，機構養老服務的總體供求之間呈現出嚴重失衡的狀態。未來去哪里養老，這個市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養老院進行調查發現，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規模的養老院，即便是地處郊區，住十年的消費動輒數十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數量來說，養老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養老院長住。她先后咨詢了十幾家養老機構，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養老院一般都要求先一次納入院費，靠近市區、條件較好的養老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷?！彼嬖V記者，福州的氣候環境適合養老，老年人口增多凸顯出福州養老機構的稀缺，養老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產權式老年公寓這一新鮮事物。和傳統養老院不同，它能擁有房屋產權。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔，又可以住在自己的房子里享受專業養老服務?！袄夏旯⒌膯蝹€房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當初買的時候每平方米均價是15000元，現在差不多漲到18000元了?！睂O先生說。

摸著石頭過河

目前，在養老地產最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構，然而國內的養老地產剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發達國家的養老地產已進入穩定發展階段，但其開發模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。

“大型房企或投資機構與國外投資集團合作是國內養老地產的開發模式之一，能夠確保項目資金穩定?！鄙虾Ｐ潜な紫袌龉偻跤赙姹硎?，上海星堡是復星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養老社區，經過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業內人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。

另外，大型險企的介入為養老地產開發了一種創新的商業模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業和養老地產結合改變了中國人傳統的養老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩定回報的投資出路，養老社區屬于商業地產，但與寫字樓、零售等商業地產相比，不會隨著經濟周期而波動，因此投資養老社區非常符合保險資金投資對安全、有穩定的現金流，但不追求高回報的要求。

萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養老地產首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發為主的地產商未來轉型的方向，但養老地產只是一個載體，其中很多內容還需要社會去填充，養老地產不等于養老解決方案?！叭f科集團這幾年也一直在研究各種國際養老模式，發現養老地產相當復雜，開發的首個養老地產項目只是一個探索，還有配套服務、盈利模式等諸多問題亟待解決?！彼f。

如何盈利？

根據中研普華研究機構的調查結果顯示，高端的機構養老還屬于培育階段，養老地產持有經營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養老地產的盈利問題成為投資者主要的關注點。

“險資企業做養老地產很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執行官劉挺軍說，“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養老地產首先是服務業，其次才是房地產業?！?/p>

有業內人士分析，國外社保、保險和養老護理等模塊都是獨立運行，專業化程度很高，而國內這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養老服務的實體結合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養老地產絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式，永遠都不會想清楚養老地產真正的盈利來自服務附加值。

養老地產的資金投入大且回報慢，缺少追求穩定長期回報的基金支持，地產商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構合作，投資養老地產更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數的發達國家都擁有相對完善的社會醫療體系，而成熟的養老地產行業正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養老地產行業中實現爆發式增長，對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰。

北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內養老行業的發展離不開政府政策上的支持，但養老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。

國外養老地產經典項目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養老地產項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。

整個社區由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區組成，并共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統東方家庭觀念的延續，港北新城致力于開發家庭養老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養老地產的“7-11”。

美國大學村

篇5

關鍵詞： 廣義虛擬經濟；養老地產；案例分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、廣義虛擬經濟、創意經濟與復合地產

（一）廣義虛擬經濟和“二元價值容介態理論”

成思危（2008）對虛擬經濟的內涵作出界定。虛擬經濟一詞，脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實物形式、又不具有貨幣形式的、價值不確定的、但可以產生利潤的、基于信任關系形成的資源。它們可以用來獲得實際資本的使用權，但是它要承諾給實際資本的所有者以一定的回報，或與實際資本的所有者共擔風險并且共享盈利。所有權證的出現實現了資本的所有權和使用權的分離，從而導致了虛擬資本的誕生。虛擬經濟是與實體經濟相對應的一種經濟活動模式，是與虛擬資本以金融平臺為主要依托所進行的循環運動有關的經濟活動，以及其中所產生的各種關系的綜合[1]。林左鳴（2011）進一步基于馬克思“生活對象化”人類活動的思想，將同時滿足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導，以及只滿足人的心理需求的經濟的總和定義為廣義虛擬經濟，指出虛擬價值（信息態） 是廣義虛擬經濟產生的源泉[2]。

林左鳴（2010，2011）提出二元價值容介態的觀點，二元主要指物質態和信息態，當一種狀態不斷容納入新的信息介質時，整個狀態自身不斷發生質的變化（進化）運動。所以，容介態即是質變或進化的狀態，是以信息變化為基礎的質變或進化現象。指出“二元價值容介態”是虛擬經濟不斷發展的機理[3]。

（二）創意經濟

創意經濟的概念最早在英國出現，指那些從個人的創造力、技能和天分中獲取發展動力的企業，以及那些通過對知識產權的開發可創造潛在財富和就業機會的活動。季昆森（2008）把對創意經濟的理解概括為四句話：“發掘深厚文化底蘊，運用先進科技手段，融入新奇怪特創意，創造巨大財富價值”。創意是核心，文化是創意的依據，科技是實現創意的手段，而文化、科技、創意的有機結合，必將迅速形成社會生產力，創造巨大財富價值。林左鳴（2010）指出，創意經濟屬于廣義虛擬經濟范疇，它通過現有科技和文化資源的有機結合，并以人文創新為基礎實現“容介態”進化，催生出新的產品、服務和業態，滿足人的全面需求特別是心理需求，促進人的全面發展。人們對美好生活、心理滿足、虛擬價值的無盡追求，為其發展提供了不竭動力。由于側重人文創新、虛擬價值創造和心理需求滿足，創意經濟能突破傳統物本經濟的稀缺性約束，減少資源環境消耗，促進經濟持續增長和人類可持續發展。

近些年來，隨著移動互聯網的迅速普及，創意經濟發展一日千里，推動了科技與人文的結合，重塑了傳統產業，創造了新的生活。在后危機時代，用創意經濟開拓心理需求的廣闊"藍海"，是全球經濟復蘇的有效途徑。

（三）復合地產

創意經濟包括很多不同的類型，其中，復合地產也是創意經濟的一種，復合地產是指傳統房地產業與其他產業在功能組合與產品形態上滲透和互動，它是一種泛地產，通過資源整合創造出更大的居住價值與商業價值。比如“地產+教育”誕生了教育地產，以碧桂園為代表；“地產+運動”創造了體育地產，以奧園為代表；“地產+文化創意產業”成就了文化創意地產，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創意園為代表。復合地產還包括旅游地產、藝術地產、科技地產、養老地產等。

根據林左鳴（2010）提出的二元價值容介態的觀點，任何一種商品應該既滿足人的生理需求，也能滿足人的心理需求，商品包含物質態和信息態。傳統商品只是滿足人們的生理需求，如傳統不動產只有物質態。隨著社會的進步，不動產的功能和定位逐漸細分，即注入用途的信息，不動產房屋可分為居住用的住宅、經商用的商鋪、做工用的廠房等。近年來，人們對不同大類的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房雖然都是用于居住，但是又根據需求分為別墅、學區房、海景房、休閑養老地產等，也就是說，根據客戶的不同需求，將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產中，房產又進一步細分，進而提升價值。

將養老概念注入到地產中，也就成了養老地產，養老地產作為一種“養老+地產”的復合地產開發模式，將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。

二、國內外養老地產研究綜述

目前國內外學者在養老地產領域均有所研究，但由于行業發展程度的差異，不同地區的學術研究深度廣度和側重點并不相同。美國日本等一些經濟發達的國家擁有歷史悠久業態成熟的養老地產行業，進而針對其展開的相關學術研究更多聚焦其運營模式、融資模式和盈利模式等方面進行深入分析。

嚴躍進（2013）、饒霞飛（2013）通過對不同典型國家的對比分析，發現養老地產的經營模式受社會文化影響而在經濟水平相當的不同地區體現出顯著的差異性。美國完善的社會福利衍生出持續照料退休社區模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英國和德國普遍施行“以房養老”，主要表現為“倒按揭”模式的應用；日本則是以“兩代居”家庭養老模式為主[4，5]。

國外學者對CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本質上是一種老年社區，將服務對象分為不同健康狀況并相對應地提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續在熟悉的環境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）認為成功的CCRC建設通常在自然環境、醫療設施和生活服務方面都對開發者和經營合作方有較高要求，通過為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動來創造價值[8]。同時Toczek（2008）和Marx（2011）也指出該模式會員生活成本高昂、沒有實質為老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本質上是一種“以房養老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢款作為養老所需，待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin（2009）對其對老年人生活質量以及社會福利體系的改善作出具體分析[11]，同時Salter（2012）也指出倒按揭成本過高、條件苛刻以及風險控制不足等弊端[12]。

孫秀娟（2011）對養老地產融資模式做了總結[13]，英美國家主要通過資本市場融資，新加坡等國家主要靠政府資金支持，而日本則兼顧兩方，政府既引導民間資本，自身也參與投資建設。在盈利模式與競爭力分析方面，武甲曉（2012）通過對美國養老地產的分析，總結養老地產的成功需要政府支持、按需開發、人性化設計理念、“以房養老”和養老咨詢業的協同發展[14]。楊紅旭（2013）對比分析了多國養老地產的經營建設情況，認為多樣化產品，專業化管理和標準化建設是成功的先決條件，社區配套設施的建設也是成功的一方面[15]。

養老地產在國內還是一個新的概念，一些國內學者也就我國產業發展現狀進行了針對性的討論。田冬煒（2013）嘗試對養老地產的內涵進行界定，并提出養老地產具有復合地產、金融、服務和人文四種經濟屬性[16]。對于我國相關產業發展面臨的問題，裘旭波（2013）、趙曉（2013）等學者分別指出：我國養老地產存在法律、政策支持不足，融資渠道不暢、項目多元化不強、盈利模式不清晰面臨同質化競爭等問題[17，18]。

目前學界對如何建立適合中國國情的養老地產機制提出了諸多建議。潘素俠（2013）認為應建設多元化融資渠道解決養老地產融資難題，如BOT模式、PFI模式和聯貸聯保貸款等債權融資模式、組合式融資模式及開發商與保險公司強強聯合的模式[19]。吳新堅（2013）指出，養老地產開發者應權衡“長期持有”與“出售”的程度，選擇符合自身競爭優勢的盈利模式[20]。陳首春（2013）指出，房地產企業開發養老地產在多方面存在先天不足，市場應培育更多元的主體參與建設[21]。周申龍（2013）等學者也從政策法律角度出發為養老地產在我國的發展提出建議[22]。同時一些學者也展開了對國內養老地產開發實踐研究。張敬岳（2013）對國內參與主體進行分析，認為政府升級版養老項目、地產企業養老地產項目和醫療機構增設的養老服務項目是目前主要業態[23]。在盈利模式上，于洋（2013）認為，租售并舉和會員制是當前養老地產盈利的主流模式，北京太陽城和上海親和源，則分別代表了當前養老地產的這兩種盈利模式[24]。

三、中國的人口老齡化現狀與養老服務需求

根據1956年聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》確定的劃分標準，當一個國家或地區60歲及以上老年人口數量占總人口比例超過7%時，則意味著這個國家或地區進入老齡化社會。以此為標準，我國自2000年已進入老齡化社會，以60歲及以上占總人口比例的數據為參考，此指標從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總人口的15.5%，其中65歲及以上人口13755萬人，占總人口的10.1%，老年撫養比已達到13.32%。根據聯合國的預測，中國的老年人口將以每年800萬人的速度增加，到202050年老年人口占比將達到30.8%，約4.3億人，80歲以上老人將達到1億人。預計平均老齡化速度為3.3%。在我國進入老齡化社會的同時，老年人口還呈現出基數大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢明顯的態勢，再加上我國“未富先老”的國情和家庭小型化的結構疊加在一起，養老問題異常嚴峻。

資料來源：聯合國人口署：《2014年社會服務發展統計公報》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》，其中提出“9073”的養老方針，也反映出了我國以居家養老為主體的現狀：90%居家養老，7%社區養老，3%機構養老。2013年公布的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》指出，發展養老服務設施，是發展養老服務業的主要任務之一，《意見》要求2020年末全國社會養老床位達到每千人35-40張，比當前水平增加一倍，2050年全國社會養老床位要保持這一標準不變，若以2.6以老年人口的預測值計算，至2050年中國新增養老床位潛在需求約為390-520萬張[25]。

縱觀全球，機構養老是國際上解決養老問題成熟而完善的模式。美國集中式養老社區以成熟的運營模式和持續為老年人提供服務而聞名。養老社區大多在近郊或郊外小城，主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養老社區是集合居住、醫療保健、休閑娛樂和老年大學等功能，讓老年人生活在城中可以不感到孤獨，獲得豐富的精神及身體活動。例如，美國太陽城社區（Sun City Centre），是位于美國亞利桑那州著名的退休養老社區，社區內包含多種類型的居住公寓、工藝設施、郵局、賓館、商業中心和大型專為老人服務的綜合性醫院、心臟中心、眼科中心以及數百個診所。日本早在 20 世紀 70 年代就已進入老齡化社會，現在是世界上人口老齡化最突出的國家之一。日本高端養老機構Sun City 株式會社（橫濱太陽城）是由100 家在日本有著良好信譽的企業共同注資設立的，Sun City 旗下共有養老地產項目13個，10個項目對完全自理的老人開放，并隨著老人的衰老逐步提供護理服務，另外3個自建項目在老人入住初期便可提供護理服務，即吸納所有類型的老年人。

與發達國家相比，我國“未富先老”，養老機構數量嚴重不足，養老床位極度匱乏。民政部《2014年社會服務發展統計公報》顯示，2014年我國各類養老床位577.8萬張，每千名老年人擁有養老床位27.2張，雖然近年來這一數據持續增長，但是仍然低于發達國家的一般水平。在荷蘭，每千位65歲以上老人所擁有的機構養老床位接近90張床；排第二位的是瑞典，有87張；美國為40張左右，英國大概為35張。此外，針對我國超過40000家養老機構的調查顯示，大部分養老機構服務質量有待提高；有的養老機構雖然環境設施不差，但是服務上存在短板，老人的康復健體和精神娛樂需求不能得到滿足。由此可見，設施完備、服務專業的高端養老機構成為了養老市場的稀缺品。

四、YM?CXM養老地產案例分析

正是在這樣的大背景下，中國的養老產業悄然興起，各房地產開發商、保險資金紛紛建設養老機構進軍養老地產。2013年初，中國人壽作為公司第一大股東的YM地產正式成立“YM養老運營管理公司”，并引進美國連鎖經營、規模最大的養老服務機構Emeritus，創建全新養老品牌“CXM”，同年7月，YM首個養老產品“CXM”在北京亦莊投入運營，第二個項目位于雙橋，即將試營業。

（一）YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊，位于YM地產高端住宅項目YM天著小區內，是第一家YM地產的社區嵌入式養老產品，是中國第一家擁有養老服務營業執照的外商投資企業，是第一家社區內引進三甲醫院門診的養老機構。該項目建筑面積約6400平方米，以20-40平方米的開間和一居室為主，擁有89間房，110個床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發的《北京市養老服務機構執業許可證》（許可證編號1100100001），是新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》正式施行的首個取得執業許可證的養老服務機構，在北京乃至全國都具有很強的典型示范效應。

YM?CXM組建了“樂享365”服務體系以及專業的服務團隊，由擁有15年日本、中國養老運營經驗的高鵬先生擔任首席運營官，禮聘來自美國的資深專業培訓師、三甲醫院的資深護士長以及專業護理院校的養老護理員和中華養生菜大師李鐵鋼，從“醫、食、住、行、護”多維度提供專業保障。目前出租率達到35%以上，每個房間的月租金在萬元以上，具體如下：

我們將YM?CXM服務特色總結如下：

YM首創“樂享365”的服務精神理念，提出“快樂的享受CXM度過每一天”。在“樂享365“理念中，定制了樂趣（文娛活動）、樂和（社交活動）、樂觀（心理輔導）、樂活（基礎服務）、樂享（增值服務）、樂園（硬件設施）六大專屬服務體系，讓每位長者在此擁有“健康、快樂、安心、有尊嚴”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵―指導―協助―替代”漸進式的服務模式：隨著長輩護理程度的不斷加深，護理深度從鼓勵到指導，再到協助，最終發展到替代。在CXM的長期目標和短期目標指導下，長輩的身體狀態將會變得越來越好，或是保持在一個良好的狀態當中，也是一個逆向的從“替代”到“鼓勵”的過程，在這里，通過詳盡的護理計劃和生活計劃，長輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下，甚至可以達到或是無限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動。

YMCXM利用互聯網平臺，關注老年人的用戶體驗，用大數據對產品進行精準定位從而有效投放市場。2014年，YM地產官方微博被新郎樂居北京房產官方微博評為“北京房企最具影響力微博”，YM地產官方微信在“中國地產企業微信影響力排行榜”位列第五位，YM地產注重大數據平臺建設和數據分析，分析老年人住房、護理、心理等各方面的需求，為長輩提供完善的醫療保障、康復訓練、精神娛樂活動。

CXM試圖描繪一幅以‘樂’為核心的畫卷，以樂趣（文體活動）、樂和（社交活動）、樂觀（心理輔導）、樂活（生活照料）、樂享（增值服務）、樂園（硬件設施）六大主題為軸線的生活場景?？鞓返纳?，是CXM的中心思想，在為高齡者提供必需的生活照料、康復訓練、護理服務之外，CXM提供豐富多彩的文娛活動、趣味性的益智活動和社交互動類活動，讓長輩們感受到“退而不休”的充實和滿足。

（三）YM?CXM的社會評價與發展前景

YMCXM是國內第一家社區嵌入式養老產品、第一家中國獲得LEED認證的養老社區、第一家社區內引入三甲醫院門診部的養老機構。美國駐華大使駱家輝先生曾評價：“YMCXM擁有正確的理念，引進了先進的服務體系，塑造了服務標準，對于整個養老地產而言，具有標桿性的示范作用。同時，CXM將造福更多長輩，讓他們健康、快樂、安心、有尊嚴地享受生活?！?/p>

未來，CXM將面向全齡老年群體，開設椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營養、椿萱家園等多種服務類型。從城市協助型養護公寓核心區到一站式頤養公館社區，再到嵌入式長者中心，YM養老地產的規劃在逐步進階。

（四） YM?CXM的經驗總結

YMCXM是創意經濟在養老地產的成功運用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國老年人的需求題材，借助商業模式創新建立一套新的供給組合，成功實現住房實物價值和養老虛擬價值的有機整合，項目所提供的硬件設施與軟件服務并非孤立割裂，而是圍繞以‘樂’為核心的旨在讓老年客戶安度晚年的理念進行的系列創意實現。

CXM項目的主要開發商YM地產在項目運營中注重取長補短，資源整合。引入美國先進的運營管理經驗及服務體系，借助其豐富的市場經驗和產品開發能力為高齡者提供全方位高水平服務，關注消費者體驗細節，最大限度滿足老年人的情感訴求，得到客戶認可，打造了品牌形象。

廣義虛擬經濟范疇內，企業只有創意出最大限度滿足消費者心理需求的體驗價值形式，才能創造出高于產品使用價值數十倍甚至上百倍的虛擬價值。而專注于用戶體驗的“體驗經濟”之所以能創造出超越一般物質的價值，完全在于它給客戶提供了超值享受這樣滿足心理需求的體驗效果。

五、研究結論

中國改革開放三十多年來的發展歷史表明，凡是和廣義虛擬經濟范疇有關的產業或市場，它們的發展無一不是靠在一個個扣人心弦的生活題材上塑造概念，實現新

如上表所示，多方合作的養老地產項目將會成為趨勢，至于不同類型的發起人應當如何發揮自身優勢，打造具有獨特虛擬價值的養老地產項目的管理經驗，還有待于在我國養老地產行業發展的不斷摸索中進一步提煉。

綜上，我們將用“泛文化產業”開拓人們心理需求的新“藍海”。當今世界，社會生產力空前發達，人們不再只滿足于物質需求，而是更多地追求精神滿足，人的全要素生活成為了財富源頭。在社會總需求中，人們對各種各樣非物質性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長，體驗、服務、品牌、人氣、信心等泛文化內涵已與物質商品渾然一體，世界經濟正在向服務化、虛擬化轉變。YM地產用創意推動養老產業與傳統地產的有機融合，加快養老產業的服務化轉型，開拓心理需求的新“藍?！?，用創意經濟轉變發展方式，拓展增長空間。

廣義虛擬經濟萌生于企業經營這種微觀經濟的運作實踐中，正是眾多企業在產融結合的基礎上努力開拓的滿足人們心理需求的經營范疇，構成了今天市場無限的“藍海”。非物化的價值細分帶來的商業模式創新，使得大量虛擬價值進入交換領域，為企業創造了新的價值空間。

參考文獻：

[1] 成思危.虛擬經濟的基本理論及研究方法[J]. 管理評論，2009，01：3-18.

[2] 林左鳴.廣義虛擬經濟論要[J]. 上海大學學報（社會科學版），2011，05：1-15.

[3] 林左鳴.廣義虛擬經濟學：二元價值容介態的經濟[M].人民出版社，2010年3月.

[4] 嚴躍進.海外“以房養老”面面觀[J].金融博覽（財富），2013，（10）：45-47.

[5] 饒霞飛.國外如何養老[J].新財經，2013，（5）：17-21

[6] Jule Thompson. Building a CCRC without walls[J].Long- Term Living，2012，（9）：31-32.

[7] Susan，B， Garland.Risks and Rewards Of Moving to a CCRC[J].Kiplinger’s Retirement Report，2012，（11）：2-5.

[8] Katherine A. Marx，Kasey L. Burke. Satisfaction with Your New Home： Advantages and Disadvantages to Living in a CCRC[J].Seniors Housing & CreJournal，2011，（1）：83-96.

[9] Wayne Toczek. Ahead of the Curve CCRCs[J].Food Management，2008，（12）：12.

[10] Tom Kelly. The New Reverse Mortgage Formula： How to Convert HomeEquity into Tax- Free Income， John Wiley& Sons.2005.

[11] Mary Bethfranklin. Reverse Mortgages to the Rescue[J].Kipling’s PersonalFinance，2009，（8）： 55-56.

[12]Salter Jone. Stand by Reverse Mortgages： A Risk Management Tool for John Retirement Distributions [J].Journal of FinancialPlanning，2012，（8）：40-48.

[13] 孫秀娟.我國養老地產開發模式研究[D].北京：北京交通大學，2011.

[14] 武甲曉.美國養老地產開發經驗啟示[J].合作經濟與科技，2012，（432）：11-12.

[15] 楊紅旭.國外老年住宅發展模式與經驗[J].中國房地產業，2013，（6）：30-35.

[16] 田冬煒.新形勢下發展養老地產的幾點思考[J].產業研究，2013，（7）：57-58.

[17] 裘旭波.中國養老地產存在的問題及突破途徑――中美養老地產對比分析[J].房地產開發，2013， （9）：61-62.

[18] 趙曉.養老地產需厘清的五個問題[J].城市開發，2013，（2）：62-63.

[19] 潘素俠.養老地產及其融資模式分析[J].經濟管理者，2013，（8）：170-170.

[20] 吳新堅.養老地產商業模式探討[J].城市開發，2013，（12）：14-15.

[21] 陳首春. 理想養老模式：就地養老、居家養老[J]. 農村工作通訊，2013，11：35.

[22] 周申龍. 中國養老地產項目運營研究[D].上海：華東師范大學，2013.

[23] 張敬岳.我國養老地產發展的問題與建議[J].華中師范大學研究生學報，2013，（1）：141-145.

[24] 于洋.養老地產模式待解[J].商周刊，2013，（4）：56-58.

篇6

[關鍵詞] 商業銀行；養老金融；創新對策

[中圖分類號] F830.33 [文獻標識碼] B

[文章編號] 1009-6043（2017）04-0028-03

由中國保險行業協會、人力資源和社會保障部社會保障研究所等5家機構聯合的《2015中國職工養老儲備指數大中城市報告》顯示，我國人口老齡化已達到較為嚴重的程度。截止到2015年底，我國60歲及以上老年人人口將達到2.16億人，養老資金缺口大，依靠傳統的養老模式難以滿足日益增長的養老人口比例。商業銀行作為金融市場的主體，大力發展商業銀行養老金融業務對豐富養老產品種類，推動養老產業以及構建銀行多元化盈利模式具有積極的作用。

一、老齡化為商業銀行養老金融業務帶來的發展機遇

根據聯合國預測，我國到2050年60歲以上老人將達到36.5%，人口老齡化將遠遠高于歐美等發達國家。人口老齡化的快速發展將催生一批養老新興產業的發展，當前，由于我國人口基數大，經濟發展水平還不高，因此養老資金缺口比較大，需要依賴于金融機構的支持，需要商業銀行各級養老產業發展特點積極創新符合養老市場的金融業務產品。

在經濟新常態發展背景下，商業銀行盈利空間越來越小，如何提高商業銀行盈利空間，實現商業銀行可持續發展是當前金融市場改革所必須面臨的主要問題之一。實踐證明大力發展養老產業，創新養老金融業務是商業銀行盈利的重要抓手，具體表現在：

（一）創業養老金融業務能夠為商業銀行帶來新的利潤增長點

對于面臨諸多轉型壓力的商業銀行而言，創新養老金融業務能夠為銀行增進利潤，養老產業屬于新興產業，具有廣闊的發展空間，商業銀行將養老金融業務與傳統金融業務相融合能夠為商業銀行提供巨大的經濟效益。例如，從我國養老基金入手，可以為銀行帶來巨大的資金流動量，商業銀行可以將養老基金用于穩定的資金投資等為銀行創造收入，進而降低商業銀行的授信風險。

（二）商業銀行的戰略轉型要求以發展養老金融業務為主

在銀行利率、匯率市場化改革背景下，商業銀行面臨的市場競爭越來越激烈：一方面，商業銀行的直接融資增量大于銀行信貸增量，造成銀行利差減少；另一方面，信托、保險等非銀行融資工具占比的快速提升，使商業銀行傳統的盈利方式落后。養老產業是我國新興產業，隨著我國人口老齡化進程的不斷加快，未來老年人服務產業將占據市場的很大份額。根據興業銀行2015年的數據調查，老年人已經成為銀行理財產品的主力軍，由此可見商業銀行戰略轉型必須要以開展創新養老金融業務為主要內容。

（三）我國相關政策制度為銀行養老金融業務發展提供了依據

例如《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》中明確提出，到2025年，基本建成覆蓋廣泛、種類齊全、功能完備、服嶄咝А安全穩健，與我國人口老齡化進程相適應，符合小康社會要求的金融服務體系。

二、人口老齡化背景下商業銀行養老金融業務發展存在的問題

養老金融是以提升養老保障為目標的各項金融服務，基于我國人口老齡化進程的不斷加快以及養老金增值的需求，當下的財富已經不足以覆蓋老年人支付未來生活需要，因此大力發展養老金融業務成為銀行業發展的重要內容之一。經過實踐調查我國銀行參與養老金融業務的數量越來越多，養老金融業務的種類越來越豐富，但是基于當前巨大的養老資金缺口，我國商業銀行養老金融業務的發展仍存在不少問題：

（一）養老金融業務模式同質化形象嚴重

近年來，商業銀行逐漸意識到養老產業的價值，紛紛開展了系列的養老金融產品，例如光大銀行推出的頤享陽光卡，該卡是光大銀行針對55歲以上的老年客戶，提供除了基本的借記卡功能外，還涵蓋四大專屬增值服務，涵蓋財富、便捷、出行、健康等。但是我國商業銀行所推出的養老金融產品存在同質化、零散化等問題：一是養老金融產品缺乏個性。根據對商業銀行養老金融產品的收益看，養老金融理財產品收益要遠遠高于一般存款利率，但是其存在發展期限短、操作繁瑣以及難以達到預期目標的問題，尤其是商業銀行開發的養老金融產品沒有考慮到老年人的需求，滿足不了老年人的實際需求，導致金融業務功能緊緊體現在理財層面，而缺乏對老年人生活水平質量的關注；二是銀行養老金融業務模式零散化。從我國商業銀行養老金融產品發展規劃而言，各大商業銀行都在積極拓展養老金融業務，但是銀行卻沒有建立完善的養老金融業務組織體系，而是將養老金融業務掛管在金融服務公司或者零售部門業務之下，沒有設置獨立的養老金融機構。而且銀行在研發養老金融業務時缺乏與部門之間的溝通，導致養老金融產品的市場化需求不高。

（二）養老金融市場結構存在失衡

完整的養老金體系涵蓋“三個支柱”：第一支柱為基本養老金制度，第二支柱為企業年金、職業年金，第三支柱為個人儲蓄賬戶。目前，輿論呼吁建立以個人賬戶為基礎的第三支柱養老金體系。但是從當前養老金融體系看我國養老金融體系存在“頭重腳輕”的格局：一方面我國企業年金比例相比OECD成員國發展水平要低很多。根據最新的世界央行數據，我國商業銀行企業年金基金累計規模要遠遠低于經和組織成員國的比例。同時企業年金的收益較低，影響其業務發展。在企業年金制度改革推動下，我國企業年金發展規模在不斷擴大，但是其收益卻非常低，甚至要低于同業存款收益；另一方面養老金融產品過度傾向于非銀行機構，銀行機構開發的養老金融業務規模較小。在養老金融產品上，金融機構推出的養老產品更加具有針對性，市場在養老產品選擇上也傾向于保險機構等，而商業銀行所推出的養老金融業務往往是在基于自身各類產品的重新調整組合，缺乏對老年客戶的特定需求上。

（三）銀行考核體系制約養老金融業務

長期以來由于養老金融業務具有業務經營、投入回報周期長等特點，再加上現有的養老金融業務管理制度制約商業銀行養老金融業務的發展：首先銀行對商業銀行養老金融業務考核體系的不完善，以企業年金為例，由于企業年金規模比較大，市場競爭性比較高，商業銀行獲得企業年金需要前期投入過多的資源以及資本，因此其很難在短期內獲得收益。而現有的銀行考核體系缺乏對商業銀行養老金融業務前提投入的考核，因此很多銀行管理者為了短期的績效考核，不得不放棄企業年金業務；其次養老金融業務受到多重監管機構的制約。從我國政府監管職能看，養老金融業務受到多個部門的監管，同樣以企業年金為例，人力資源管理部門負責企業年金政策的制定、銀監部門負責銀行托管以及賬管業務的規范運營等，證監部門則負責投資運作，保監會則負責養老保險公司參與年金，這樣一來在多重部門的交叉監管下，商業銀行在開展企業年金業務時需要涉及多個部門，影響其業務開展效率。根據監管要求，養老金融業務多數有準入限制，商業銀行需要獲取相關資格才能從事業務。自2007年后至今，管理部門再無公開企業年金管理人資格申請通道。這樣大大制約了商業銀行參與企業年金業務的積極性。

三、創新商業銀行養老金融業務的對策

基于我國日益嚴峻的人口老齡化問題，商業銀行要積極適應新常態發展要求，依托已有的養老金業務經驗，充分發揮自身優勢，通過頂層設計構建多層次、系統化的養老金融業務體系：

（一）明確養老金融發展策略，完善組織結構

在商業銀行轉型的關鍵時期，商業銀行盈利模式已經發生巨大變化，養老產業已經成為經濟新常態發展的新興產業，我國人口老齡化進程的加快為商業銀行提供了巨大的發展契機，如何抓住老年客群是商業銀行利潤新增長點，因此，商業銀行在深入研究自身發展規劃的基礎上，制定出符合市場需求的養老金融業務發展規劃，圍繞養老產業發展及養老保險體系改革，在社保資金結算、養老基金投資管理、老年綜合金融服務、養老產業投融資等多個領域加緊布局。另外，由于養老金融業務涉及多條線的業務內容，商業銀行應該從內部構建完善的組織結構，見下表：

（二）彌補養老金融業務資質短板，積極爭取政策優惠

銀行監管部門、商業銀行應加強與養老金管理部門的溝通，爭取補全管理資格，特別是養老金投資管理資格。囿于多數商業銀行缺乏參與企業年金等B老金融業務的資格，限制了商業銀行進一步拓展業務的范圍。即使已經獲得年金業務管理資格的銀行，主要業務局也限于即將開展的基本養老保險基金業務，投資管理人范圍限制在具有全國社?；?、企業年金基金投資管理經驗的機構中，大多數商業銀行基本沒有參與資格。對商業銀行而言，積極爭取養老金融投資管理人資格，分享養老基金投資管理機遇，成為最現實，也是最迫切的需求。此外我國相關部門要積極針對商業銀行開展養老金融業務的服務，通過商業銀行與保險機構的合作，進一步豐富我國養老金融業務體系的不斷完善。

（三）整合商業銀行內外部資源，構建養老金融綜合服務體系

首先，商業銀行應整合內部資源，解決養老金融業務模式零散化、產品碎片化問題。商業銀行著手將涉及養老金融不同板塊的業務進行重新規劃，對內建立統一的養老金融產品研發平臺，對外創立基于商業銀行信譽的養老服務品牌。在產品研發方向上，對企事業單位等公司客戶，提供包含受托、賬戶管理、托管、投資管理、綜合金融服務在內的一攬子服務。其次，整合外部資源，完善服務體系。商業銀行尋求與其他銀行、養老保險公司、信托、基金、券商的合作，建立戰略聯盟，實現優勢互補，整合渠道及產品資源，在養老金融市場實現利益最大化。在企業年金領域，商業銀行與養老保險公司、基金公司可共同成立企業年金集合計劃，為廣大中小企業提供年金服務，提高了商業銀行的中間業務收入。例如太平洋保險集團旗下太保養老投資公司首個實施日間照料運營輸出及居家養老業務的落地項目――上海市普陀區“真如意同心家園長者之家”照護站（以下簡稱照護站）簽約了首位輕度失智失能客戶并收取服務費，實現該公司成立以來第一筆養老服務收費。

（四）積極關注“以房養老”等不動產養老資產潛藏的金融需求

老年人除了在工作期間儲蓄用于個人養老外，不動產等其他財產也可以在老年時通過銀行融資獲得即期現金流。銀行應未雨綢繆，研究房屋“反向抵押”等以養老為目的的金融產品，注意金融產品創新與我國特殊的房地產環境對接，制度設計上要緊緊把握養老需求，防止把“反向抵押”獲得的養老金用于還債、后代教育等非養老用途。目前，在我國“以房養老”的衍生模式是“以租養老”，以房屋租金支付養老院費用等。銀行也可以和房屋經紀機構合作，在房屋代管、租金監管等多方面介入房屋養老市場，在市場發展中不斷發現新的金融機遇。

（五）加大養老金融人力資源投入

養老金融業務屬于新興業務，由于養老金融業務具有專業性高、政策性強的特點，因此需要銀行工作人員具有較高的綜合素質和專業能力：一是銀行要積極培育專業的銷售隊伍?；谌丝诶淆g化進程的加快，未來養老金融業務必然會受到市場的歡迎，根據最新數據顯示，在存款利率不斷下降的環境下，居民選擇養老金融業務的積極性不斷提高。銀行銷售養老金融業務必須要構建專業的銷售團隊，從而能夠根據客戶的需求，為客戶提供差別化的銷售服務，從而提升銀行的銷售業績；二是商業銀行要加強對現有客戶經理的培訓。商業銀行要定期開展人力資源培訓，提高工作人員的精算能力和咨詢服務能力。由于養老金融業務需要多個部門的聯合操作，因此涉及面比較廣，需要銀行銷售人員要具有較強的專業管理技能。

[參 考 文 獻]

[1]陳藝.中國養老金融業務發展行政分析[J].經濟研究導刊，2013（4）

[2]張建國.發揮銀行優勢服務養老事業[J].中國金融，2013（4）

篇7

2000年開盤的太陽城項目無論是在運作模式，還是在運營服務方面都力爭做到創意領先。在盈利模式方面，大致上是通過房地產開發、銷售老年住宅形成了一個快速的回籠，拿回了成本、利潤，用這部分利潤很快地就把老年生活的配套設施建起來了。當建好以后，我們從財務賬目上一看是持平的，雖然沒有強大的現金流，但是這些持有型物業有8萬平方米，這8萬平方米相當于是零投資，這對后來把“為老服務”完全運作起來，起到了關鍵作用。

另外，在運營當中，每個設施相互之間又是一個小型的社區內的產業鏈，比如說醫療是為老年人健康服務的，為疾病、生病服務的，老年人多了、住滿了，老年人對醫療的消費也是一個相當的收入。購物、健身、娛樂、餐飲各個方面相互之間都是配套關系，是一個環節關系，所以是互相拉動。這些配套齊全了，反過來促進了入住率和房屋銷售率，基本進入了一個良性的循環，這就是太陽城從14年前開始創新，直到今天這個項目的模式已經成為當前人們進入養老產業、做養老產業項目可以借鑒、可以復制的好的項目、好的模式。

打造符合時代需求的養老地產新模式

通過14年不斷地探索、總結、提高，我們認為當初我們做對了一件事情，就是根據市場的需求來做產品，來做服務。比如說我們老年公寓，當時根據那個時期（14年前）的消費能力和老年人能夠愿意拿出的錢，我們做的產品從今天來看，略微小了一些、落后了一些，可是當時是迎合了市場，我們大概做20多平方米的面積，一個老人也好、一對老年夫婦也好，就住在一個很小的空間。而且當時收費低，面積在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是兩個床位收3000-3500元，一個人大概是1000多塊錢，早在14年前，一個人還不到1000塊錢，就是800塊錢，兩個人1600元就可以住進來，當時是符合市場的需求，所以我一直把它總結為叫“一個錢包”的產品，老年夫婦兩份退休金，一個人一個錢包，我們花掉老人的一個錢包，讓他留一個錢包為自己的生活，其他方面的需求做打理，這樣的產品深受老人的喜歡。但是隨著往后又有一部分人老了，50后的人老了，他們的消費能力提高了，這些設施看起來陳舊、面積過小，我們當時做的框架結構，再過十幾年以后，我們可以把兩間房改造成一間房，三間房改造成兩間房，這樣的面積符合未來市場的需求。

一個要具有前瞻性，一個是講時代的話，哪個時代說哪個時代的話，我們大家一直比較苦悶，商業模式何在？盈利模式何在？其實盈利模式就在老年人的需求，這個需求你捕捉到了，你的產品就成功了，所以今天來講，進入養老行業，不要一味地追求高大上、大面積、高檔次，甚至說我是高檔的，只為有錢的老人服務。我一直講這樣一句話，真正特別有錢、有勢的，你檔次再高，他們也不會來，其實做的正是老年群體中間這一塊，而中間這一塊是特別大的一塊，雖然它也有區分、也有臺階，但是大致上能夠捕捉到。所以現在有一些養老項目，環境、設施非常豪華，檔次高，但是不掙錢，為什么？就在于沒有很好地把握時代的脈搏，沒有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年項目做成了五星級酒店，那是不對的，老年人是兩重兩輕，重子女、輕自我，重積累、輕消費，即便有錢，也不舍得花光，特別是那種每月交服務費的，常年累計下來，這幾十年不知道要花多少錢。所以我們計算成本的時候，不要一味地站在我這方掙錢去算，也要看看對方愿意花多少錢，我們做的產品就有適應性。

所以，所謂的創新我想最關鍵的一句話，就是根據時代的發展，根據市場的需求，根據老人的消費心理，來打造你的產品。

不同老人群體有不同的消費觀和需求

中國跟其他國家不一樣，其他的國家一代一代地老下去，老年群體的基本特征沒有什么變化，而我們中國則不然，我們可以區分建國前老人和建國后老人。建國前老人基本上都是文化水平不高、很少讀書，文盲比較多，工資收入比較低，現在拿退休金也少；此外還有一個重要的特點就是多子女家庭，家庭養老功能是比較強大的。所以，作為建國前的老人，真正老了，可以在家里兒女之間輪養。

我們再看看建國后的老人，是第一批我們國家實行計劃生育的落實者，所以50后基本上都是獨生子女家庭。一般是雙職工，兩個人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，無論是文化素質、經濟收入、家庭結構都和建國前的老人家庭有著嚴格的區分，有不同的特征，根據這兩代人我們做產品該如何做？

篇8

【關鍵詞】保險資金 養老社區 問題研究 策略選擇

一、保險公司將保險資金投資養老社區背景與意義

就目前我國的形勢來看，我國保險公司投資養老社區還是有一定的背景的。首先，我國人口老齡化越來越嚴重，直接促進了我國養老產業的發展。在計劃生育的背景下，越來越多的老人需要更多的子女和國家去贍養，但是由于年輕人數量較少，無法顧及雙方父母以此來滿足更多老人需要贍養的這種需求。也就是說這種傳統的居家養老模式已經不能適應人們的養老需求。基于以上這些情況，為了達到供需平衡，許多企業和政府紛紛出臺相關政策，例如建立一些養老社區來滿足廣大老齡化人口的需求不失為一種好的政策。

養老社區是一種集體化管理的不動產模式，不動產因其自身具有穩定性和長期性，保險資金投入養老社區可以改善保險公司的投資模式，降低投資風險。而且不動產具有穩定的收益性，保險公司將資金投資養老社區可以穩定自己的資金鏈，在風險較低的情況下穩定收入，這對于保險公司來說是雙贏的。

二、保險公司將保險資金投Y養老社區存在的問題

（一）政府在支持盈利性養老地產的政策上不明確

保險公司將保險資金投資養老社區最終的目的是為了盈利，這必定會給傳統的養老模式帶來負面影響，而且在監管政策上也沒有出臺相應的管理政策，監管是不具體的。而且在投資的同時要考慮成本問題，這也制約了保險公司的投資方向，這也就給保險公司帶來開發上的困難。在開發的同時還需要政府出臺一些相關政策來支持開發，但很多政策只停留在原則層面，并沒有從根本上解決保險公司開發養老地產的困難問題。

（二）接受養老社區這種養老意識需要較長時間

眾所周知，國外的這種養老社區養老模式還是比較流行的，而這種養老模式在我國是籌建階段，想讓中國老人的社區養老的意識快速轉變過來是需要一段時間的，許多老年人還是愿意和自己的子女呆在一起，想讓老人們接受這種養老模式需要從意識上進行滲透，并且得到老人們的認可，最終要讓老人們感覺到這種模式是讓他們能夠幸福的。同時，在土地管理、稅收上與一些養老院還是有一些差距的，這種養老社區在建設和服務上是優于普通的養老院的，進而帶來的消費收入也是高于普通養老院的，很多老人礙于消費水平的提高不愿意接受這樣的養老模式，所以要想讓眾多老人接受這樣養老意識還是需要很長一段時間。

（三）制定的相關政策約束增加了保險公司的投資風險

按照規定，保監會是不允許保險公司使用“建房賣房”的模式，所以保險公司投資養老社區只能使用 “租賃”的方式經營養老社區，這大大延長了資金回籠的時間，時間的延長帶來的風險是無限的，保險公司投資養老社區會出現大量的資金積壓，對于保險公司自身的財務也是一個巨大的挑戰。因此保險公司投資養老社區的前提是要擁有雄厚的閑置資金才可以，本來是一個朝陽產業卻受到風險的制約。

（四）保險公司在管理上存在難題

我國目前養老社區這種養老模式還處在初級階段，在管理上缺少專業的從業人員。況且我國的人口老齡化情況越來越嚴重，年輕人更多的是從事自己的專業工作，畢竟會在養老護理上缺乏更多的人才，在我國開設養老護理專業的高校并不多，教學上是存在漏洞的。人才奇缺與日益壯大的需求之間的矛盾，是保險公司不得不面臨并且解決的巨大困難。

三、保險公司投資養老社區的策略選擇

（一）政府出臺相應政策來支持養老產業的發展

國家的政策支持是所有行業發展的先決條件，養老社區這種新型行業也不例外，需要國家的土地政策的支持和稅收優惠政策等支持。在土地支持方面國家應該制定相應的管理辦法，鼓勵企業尤其是保險公司來進行投資，在土地使用和建設方面給予財政補貼政策、并制定相應的優惠政策。養老社區這種服務產業本身是為了服務日益增加的人口老齡化人群，在稅收上應該采取稅收優惠，這樣也能直接的加大針對養老社區及相關服務機構以及從業人員的優惠稅收力度。

（二）借鑒西方國家的高端需求模式，提高服務創新

在我國可以采取階梯式的服務創新模式，在一些經濟水平發展較高的地區，實行最高的優質服務模式，因為這些地區高端養老需求比較旺盛，這樣可以避免高端需求不足的情況。在一些經濟水平發展較低的地區采取適應當地發展養老服務模式，這樣能促進當地的供需平衡。保險公司可從中高端需求入手，待其盈利模式明朗時再逐步拓展客戶人群。在高端服務上要注重配套建設，以老年人為本，可以提供一些個性化服務。

（三）創新保險產品，提高管理服務水平

保險公司將資金投資養老社區不一定要等到房屋建設成功，所有相關配套設施都齊全時再開始運營，可以在建設前期就開始產品創造，通過保險產品來吸引更多的客戶，這樣還能間接說服老人接受養老社區這種模式。保險公司可以雇傭專業的管理機構經營管理養老社區，減少社區管理上的風險。制定詳細的養老社區服務規范以及各項規章制度，向專業化發展。

參考文獻：

[1]吳玉韶.老年產業發展需求與高素質人才培養[J].觀察與思考，2010，（8）.

[2]趙婧.淺析保險公司投資養老實體的可行性[J].上海保險，2014，（2）.

[3]楊福彬.“居家養老”模式升華“六化”戰略清除發展障礙[J].銀發世界，2008，（6）.

篇9

關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養老服務產業；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區養老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產業指導意義。2016中國養老產業博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養老服務項目與社會資源有效對接，倡導養老新理念，促進社會健康快速發展。PPP模式將公私兩方力量聯合，這種聯合共同體有利于社會基礎產業的構建。

一、我國養老服務產業融資特征及問題

1、我國養老服務產業的融資特征

（1）內源融資規模大，外源融資規模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養老服務產業的飛速發展，企業在初創籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產業基礎建設。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、股票發行、企業債券商業信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規模大，間接融資規模小。直接籌資，是指企業不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養老行業階段來看，直接投資更加有利于提高企業的知名度和資信度，其規模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規模大，債券融資規模小。企業股權投資方式是直接吸收投資、公開發行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業背景來看，養老服務產業的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規模的股權融資，主要依托于大型企業的接盤和商業模式的優化運營。債權融資規模相對來說比較小，主要由于當前行業利潤空間小。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行借款、債券發行、利用商業信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養老服務產業融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養老服務在一定程度上屬于社會公益性產品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據國家數據統計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養老服務產業實現盈利往往需要的戰線比較長，經測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發展，這就使得民營資本面對養老服務產業只能望而卻步。國家近幾年的統計數據表明，在養老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統融資渠道相對受限。近些年來，我國養老服務產業呈現這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規模數據可以觀察，養老產業近幾年融資渠道穩中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養老服務產業的可行性

1、國家鼓勵養老服務產業應用PPP模式進行產業融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫療、衛生、養老體系建設的創新性改革中。對于一些醫養結合機構，一旦符合條件即可享受相關優惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產業基金、PPP等模式，大力支持社會化產業進程。

2、PPP模式與養老服務產業的適配性對接

PPP模式的思路與養老服務產業在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養老產業都是公共服務領域方面，可以實現對接。第二，PPP模式與養老服務產業非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養老服務產業是一項長期工程，現階段其服務對象和服務項目相對穩定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養老服務產業應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養老服務產業的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監管不規范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業利潤率偏低

養老服務產業的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規范嚴格的價格控制，這就是養老服務產業呈現低利潤的主要原因。養老企業利潤少，自然積極性差，因此，難以將養老服務產業帶入良性發展軌道。

4、優惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產業基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執行難度大。建立健全產業優惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養老服務產業應用PPP模式融資的經驗與啟示

1、美國養老服務產業應用PPP的融資模式

在美國，養老服務產業融資主要依賴市場。美國的養老社區分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養老社區大多是由居民人員流動自發形成的。此時，聯邦政府無償改建房屋結構，增加社區醫療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養老服務產業應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養老事業為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養老產業為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養老體系。根據2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養老服務產業應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經濟國家，但在養老服務產業的規劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現企業融資多元化，養老地產企業在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產品相結合。新加坡的金融業越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業發展，使之良性循環。

4、國外養老服務產業應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統規劃一個養老服務體系并且建立健全行業標準，即現在所倡導的智慧型養老體系，醫療、衛生、養老協同發展。其次，健全立法機制，保障養老體系標準落到實處。可以看到國際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產業的高速穩健發展。

五、我國養老服務產業PPP模式融資實現路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養老服務產業的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規上的不足，建立健全穩定的法律保障的社會大環境，保證養老服務產業發展的持續、穩健態勢。

2、養老企業應多種盈利模式

經營養老企業收費標準不宜過高。但為保證項目持續性盈利，養老產業還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規模，優化養老服務產業的運營發展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養老產業不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業有利于打造企業知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養老品質的提升，共建美好宜居生態環境。眾志成城，將政府監管引導與社會資源協調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

參考文獻

[1]甘國玲、姜姝珺：PPP融資模式促進養老機構投資的研究[J].時代金融，2017（6）.

[2]李莉：養老產業PPP項目新模式的探索研究[J].管理觀察，2017（2）.

[3]石丹林：醫養護一體化養老產業融資模式初探[J].武漢金融，2016（12）.

[4]鄔昭晗：國外養老產業融資模式對我國的啟發[J].現代商業，2016（27）.

[5]王盛、董柳茵：城市養老地產融資模式探索[J].科學發展，2016（8）.

[6]龔艷萍：互聯網+社區+居家養老產業發展研究———以荊門市為例的養老產業PPP項目思考[J].荊楚學刊，2016（1）.

[7]朱圣淵：中國養老地產項目融資組合研究[D].華東師范大學，2015.

[8]陳懿嘉：以PPP模式進行養老產業投資的探究[D].蘇州大學，2015.

[9]黃雅琪、儲星星：云南省養老產業投融資渠道優化措施的分析[J].現代經濟信息，2014（17）.

[10]彭魯莎：中國養老服務產業融資模式研究[D].湖南科技大學，2014.

篇10

【關鍵詞】財務指標；戰略；輕資產

一、引言

過去十年，房地產行業處于發展的黃金時代，土地增值速度快，房地產企業普遍的商業模式為：增加土地儲備和高房價，這個時候公司持有土地就能獲得豐厚的回報，這也就是房地產行業的重資產模式。但是，在中央不斷加大對房地產行業調控力度的現實背景下，房地產企業現行的重資產商業模式正面臨越來越嚴峻的挑戰。土地價格不斷上升，而房價的單邊高速上漲的時代已經結束，房地產企業高利潤的時代已經結束，房地產行業已經從黃金時代進入白銀時代，公司是否應該從重資產轉變成輕資產的商業模式值得探討。本文對保利地產進行財務分析與評價，并結合保利地產近年來的輕資產的戰略布局，探討房地產企業在輕資產發展之路上應該何去何從。

二、財務指標分析

根據證監會行業分類指引，在我國A股上市的房地產企業中，2014年保利地產實現的營業收入僅次于行業龍頭老大萬科A，以營業收入計算的市場占有率達到了12.59%。因此，本文選擇萬科A作為可比企業，對保利地產2012年2014年的財務數據進行分析與評價（詳見表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產流動比率、速動比率基本呈緩慢上升趨勢，且高于萬科A，說明公司短期償債能力較強。但是從長期償債能力來看，保利地產和萬科A的資產負債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說明公司較多的運用財務杠桿，而公司仍處于重資產的運營模式，債務人承擔著較大的風險。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產的凈資產收益率和營業毛利率都高于萬科A，說明保利地產的營業收入雖然低于萬科A，但是公司投入資本的回報率高于萬科A，而在房地產企業高利潤時代結束之際，通過輕資產戰略提高公司的資產回報率將成為公司未來的出路。但從2012到2014年，保利地產和萬科A的凈資產收益率及營業毛利率都呈下降趨勢，主要原因是近年來國家對房地產的調控，房地產行業不再處于黃金時代，公司通過降價等促銷的方式提高營業收入，降低了凈資產收益率和營業毛利率。

（三）營運能力分析

由于從拿地到交房需要經歷較長的時間，房地產企業資產周轉率普遍較低。近三年保利地產存貨周轉率及總資產周轉率有小幅提升，存貨周轉率一直略低于萬科A，但總資產周轉率高于萬科A，說明保利地產在資產周轉方面管理較好。

（四）成長能力分析

2012至2014年，保利地產和萬科A總資產增長率和營業收入增長率都呈快速下降趨勢，說明隨著房地產黃金時代的過去，房地產企業高增長模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長，因此，如何成功轉型成為房地產企業思考的問題。

三、公司戰略分析

（一）信?；?/p>

2010年6月，信保（天津）股權投資基金管理有限公司（簡稱：天津信保）成立，天津信保由保利地產和中信證券合作設立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投資者持有。2014年末基金管理規模280億元，同比增長40%，信保基金把幾乎所有的錢都投向了保利地產旗下的項目，這為保利地產的跨越發展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報中房地產項目匯總表顯示，在近四年新增項目中，其所占平均權益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項目權益由合作方持有，這其中，信保基金占據多數。引入信?；鹪陧椖繉用娴某止蓹啵兄诒＠禺a降低現金流壓力，而借助信?；穑＠禺a也成功地將上市公司負債率降低。

信保基金是保利地產實施輕資產戰略的途徑之一，與目前市場上以債權投資為主的被動型房地產私募基金不同，信?；鸹旧先侵鲃有凸蓹嗤顿Y。2013年該基金實現凈利潤2.75億元，保利地產董事長宋廣菊更預計，信保基金有望在未來3至5年內為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

（二）養老地產

2011年保利地產正式將養老地產提升至集團戰略高度，并進行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養老、社區養老、機構養老”的“三位一體”養老模式，并成為國內養老地產的領軍企業之一。養老地產其實是微利行業，但是公司已經建立自己的微利盈利模型：居家養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。

因此，公司的養老地產也是公司實施輕資產戰略轉型的方向之一，公司看重的是未來養老地產的市場，當未來公司能夠依靠住房銷售獲得的利潤下降時，專業化地產將為公司帶來盈利，公司可以依靠前期發展的養老地產的服務收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產2014年的財務表現其實是較好的，但從財務指標我們也可以看到，公司的資產周轉率較低、收入增長率和凈資產收益率也逐漸下降，說明即使是行業領先企業也逃不過公司面臨轉型的挑戰。而通過保利地產的年報，我們發現，天津信?；鸬某闪⑦\作以及養老地產的戰略都是保利地產實現重資產向輕資產轉型的重要嘗試，盡管目前房地產行業在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，房企的輕資產業務并非其主營業務，收入貢獻有限，但是隨著房地產行業暴利的結束，輕資產必將是房地產行業未來發展的新方向。

參考文獻：

[1]張小富，蘇永波.新形勢下房地產企業轉型研究[J].建筑經濟，2013（8）：7679

[2]戴天婧，張茹，湯谷良.財務戰略驅動企業盈利模式[J].會計研究，2012，11