摘要：即將實(shí)施的新《土地管理法》規(guī)定，征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定，這對(duì)我國(guó)征地補(bǔ)償制度的改革具有重大意義。如何更好地制定落實(shí)征地區(qū)片綜合地價(jià)，是接下來各地政府的一項(xiàng)重要課題。本文在梳理征地補(bǔ)償制度變遷和典型地方模式的基礎(chǔ)上，分析了征地區(qū)片綜合地價(jià)的本質(zhì)、制定原理、優(yōu)越性及存在問題。結(jié)果表明，征地區(qū)片綜合地價(jià)的本質(zhì)是政府壟斷價(jià)格，其具有提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)、趨向彈性化和考慮了土地增值分配的優(yōu)越性的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)它也存在一些不足之處，如“不同地同價(jià)”隱患、土地價(jià)值不明晰、結(jié)果科學(xué)性存疑和與現(xiàn)實(shí)情況不兼容等。針對(duì)存在的主要問題，本文從4個(gè)方面提出了建議，以期為政府更好落實(shí)征地區(qū)片綜合地價(jià)提供參考。

關(guān)鍵詞：征地區(qū)片綜合地價(jià)；征地補(bǔ)償；土地制度改革；失地農(nóng)民；地方實(shí)踐

回顧改革開放40年，中國(guó)在世界歷史發(fā)展的潮流中創(chuàng)造出了一次又一的“經(jīng)濟(jì)奇跡”，其迸發(fā)出的經(jīng)濟(jì)活力前所未有。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，土地制度改革不僅拉開了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的閥門，還促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治結(jié)構(gòu)的深刻變革。1987年9月，深圳市分別以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣方式出讓5塊土地，敲響了土地使用權(quán)作為商品進(jìn)入市場(chǎng)交易的第一鐘。此后，中國(guó)城市中出現(xiàn)了土地征收、土地出讓的熱潮。全國(guó)范圍內(nèi)的土地出讓金在1993-2016年間由300億元飆升到3.56萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了119倍[1]。雖然被征土地為城市建設(shè)提供了載體、高額的土地出讓金為城市發(fā)展注入了資金活力，但其也存在著不容忽視的問題。一是大量的農(nóng)用地被征收嚴(yán)重威脅我國(guó)的糧食安全；二是大量的農(nóng)民失去了他們賴以生存的土地，征地制度不完善伴隨的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低、征地程序不公等問題嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的權(quán)益，據(jù)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)用地征收中農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)只占土地出讓收益的3%~16%之間[2]66-72，由征地誘發(fā)的社會(huì)沖突不僅在頻率上日漸增加，在規(guī)模、激烈程度上也呈現(xiàn)擴(kuò)大、加深的趨勢(shì)。各界對(duì)調(diào)整現(xiàn)行征地制度的呼聲越來越高，新《土地管理法》應(yīng)運(yùn)而生。新規(guī)表明，征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)首次以“價(jià)格”的形式正式出現(xiàn)在土地管理法中，意味著我國(guó)征地補(bǔ)償向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)了至關(guān)重要的一步。基于以上大背景，本文從新《土地管理法》中的征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)入手進(jìn)行理論探索，在梳理建國(guó)以來征地補(bǔ)償制度變遷的基礎(chǔ)上，分析征地區(qū)片綜合地價(jià)本質(zhì)，探討區(qū)片綜合地價(jià)的優(yōu)越性及存在問題，并提出相關(guān)建議與解決措施。

一、征地區(qū)片綜合地價(jià)研究簡(jiǎn)況

目前學(xué)術(shù)界對(duì)于征地區(qū)片綜合地價(jià)的研究尚處于起步階段。關(guān)于征地區(qū)片綜合地價(jià)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)學(xué)者側(cè)重于其價(jià)格構(gòu)成分析，認(rèn)為征地區(qū)片綜合地價(jià)主要由農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格、社會(huì)保障價(jià)格、糧食安全價(jià)格和生態(tài)安全價(jià)格組成（朱道林，2005；張?jiān)ｘP等，2009；吳煥發(fā)，2010）[3-5]，這符合農(nóng)用地的價(jià)值內(nèi)涵[6]。在評(píng)價(jià)征地區(qū)片綜合地價(jià)上，學(xué)者們有共識(shí)也有分歧。學(xué)者們認(rèn)為征地區(qū)片綜合地價(jià)具有提高征地補(bǔ)償、實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)、維護(hù)失地農(nóng)民權(quán)利、提高制度運(yùn)行效率和嚴(yán)謹(jǐn)性的優(yōu)點(diǎn)（壽程杰，趙水陽(yáng)，2009；許傳剛，2013）[7-8]。同時(shí)，有學(xué)者通過實(shí)地調(diào)研，得出征地區(qū)片綜合地價(jià)存在土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償費(fèi)比例難以明細(xì)、區(qū)片層級(jí)過多級(jí)差過大、地方政府和農(nóng)民不滿“不同地同價(jià)”等問題（孫立峰，2010；孫宏艷，2011）[9-10]。也有學(xué)者從制度創(chuàng)新角度出發(fā)，指出征地區(qū)片綜合地價(jià)存在混淆土地真實(shí)價(jià)格、有效性存疑、與原征地補(bǔ)償制度難兼容和與宏觀經(jīng)濟(jì)制度相悖等問題（李明月，史京文，2010；左靜，2016）[11-12]。區(qū)片劃分和區(qū)片價(jià)測(cè)是制定區(qū)片綜合地價(jià)的兩個(gè)步驟。關(guān)于征地區(qū)片綜合地價(jià)的分區(qū)和測(cè)算，學(xué)者們運(yùn)用的方法并不統(tǒng)一，采用疊加法、集對(duì)分析法、因素定級(jí)法、工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)剝離法、社會(huì)保障法和收益還原加權(quán)法的都有（程文仕，2009；鮑海君，曾蓉等，2011；張志，龔建等，2016）[13-15]。學(xué)者們還對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行了分析討論，認(rèn)為部分地區(qū)存在分區(qū)過細(xì)的現(xiàn)象（葉艷妹，孫帥，2011）[16]，以及土地增值收益分配是征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算的關(guān)鍵（田燕，楊喜會(huì)等，2018）[17]。通過以上文獻(xiàn)的梳理可以看出，眾多學(xué)者對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)在價(jià)格的構(gòu)成、其優(yōu)劣勢(shì)和測(cè)算方法上給了詳細(xì)解答，但上述研究也存在著不足，比如沒有對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)的本質(zhì)進(jìn)行闡述，也沒有對(duì)征地區(qū)片綜合地價(jià)在實(shí)施中可能會(huì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行解答。本文和既有文獻(xiàn)的不同之處在于：一是研究背景不同，本文是基于《新土地管理法》中的征地區(qū)片綜合地價(jià)，目前在這一背景下的相關(guān)研究寥寥無幾，背景不同導(dǎo)致其蘊(yùn)涵的概念、測(cè)算指標(biāo)、方法皆有所差異；二是梳理我國(guó)征地補(bǔ)償制度變遷的歷史，并簡(jiǎn)要分析實(shí)施征地區(qū)片綜合地價(jià)的典型模式；三是從級(jí)差地租和區(qū)位地租等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出發(fā)，分析征地區(qū)片綜合地價(jià)的本質(zhì)和制定原理；四是通過已經(jīng)公布最新征地區(qū)片綜合地價(jià)的省市，并結(jié)合以往的實(shí)施情況，深入分析征地區(qū)片綜合地價(jià)的優(yōu)越性和可能存在問題，據(jù)此提出相關(guān)建議，為政府在未來制定征地區(qū)片綜合地價(jià)、學(xué)術(shù)界進(jìn)行進(jìn)一步研究提供參考。

二、征地補(bǔ)償?shù)闹贫茸冞w和地方模式簡(jiǎn)析

1引言

中國(guó)發(fā)生土地利用的沖突事件越來越頻繁，國(guó)內(nèi)外不僅引起了的關(guān)注，同時(shí)國(guó)內(nèi)的學(xué)術(shù)界也越來越重視。我國(guó)的土地利用現(xiàn)狀存在著很多問題急需解決，城市化的進(jìn)程越來越快、普遍存在違法用地、耕地的保護(hù)難度越來越大，造成依法對(duì)土地形式進(jìn)行管理非常嚴(yán)峻、政府和農(nóng)民集體征地沖突日益加劇、現(xiàn)有的土地利用沖突管理方法不足等，都是導(dǎo)致我國(guó)土地利用沖突的根本問題.怎樣解決這一問題顯得非常重要。

2我國(guó)土地資源利用以及管理的現(xiàn)狀分析

2.1基本狀況

為了使土地資源更好的發(fā)展，需要各地方政府的大力扶持，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和該地的工業(yè)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，為了能夠合理的規(guī)劃土地，必須要有科學(xué)的規(guī)劃和論證，進(jìn)而更好的解決土地的使用問題和就業(yè)問題，這樣將使地方經(jīng)濟(jì)朝著健康的方向發(fā)展，同時(shí)良好的利用土地資源和土地制度也是良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境的保障。

2.2土地利用的基本內(nèi)容

1新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與土地管理問題

1.1概念和目標(biāo)模糊。在開展新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的過程中，首先需要明確其概念和目標(biāo)。但是在實(shí)際開展相關(guān)工作的過程中，大部分人將新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)理解成新農(nóng)村建設(shè)。實(shí)際上這兩種形式屬于不同的概念，這種模糊的概念，導(dǎo)致相關(guān)人員在制定目標(biāo)的過程中缺乏針對(duì)性。部分人對(duì)社區(qū)的真正內(nèi)涵把握不準(zhǔn)確，使得社區(qū)各個(gè)層面的功能無法發(fā)揮，工作人員不能正確認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作的意義，導(dǎo)致土地管理問題得不到解決，新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作難以開展[1]。1.2難以保障就業(yè)與轉(zhuǎn)型。在建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)的過程中，需要讓村民來到城鎮(zhèn)的新型社區(qū)，但是這種方式會(huì)導(dǎo)致其需要離開原來的土地，失去原來土地的管理權(quán)。在這種情況下，村民需要考慮謀生的方式，經(jīng)常會(huì)被現(xiàn)實(shí)問題所困擾。雖然在對(duì)土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的過程中，農(nóng)民群眾可以取得更高的收益。但是實(shí)際上，土地流轉(zhuǎn)制度并不完善，農(nóng)民的耕地難以集中，導(dǎo)致其組織化程度較低。農(nóng)民的就業(yè)難以得到保障，在轉(zhuǎn)型過程中也會(huì)出現(xiàn)較多問題，其不僅會(huì)失去土地的所有管理歸屬權(quán)，還可能會(huì)導(dǎo)致新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)無法滿足要求。1.3資金缺乏。在建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)的過程中，需要以充足的資金作為基礎(chǔ)，這樣才能夠讓土地管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行監(jiān)督管理。但是我國(guó)在實(shí)施城鄉(xiāng)公共財(cái)政投入體制的過程中，對(duì)農(nóng)民的財(cái)政投入較少，無法滿足實(shí)際需求。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一直以來比較薄弱，沒有較大的優(yōu)勢(shì)，難以吸引社會(huì)資本。在開展新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的過程中，相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較少，沒有足夠的融資來源，導(dǎo)致新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)無法實(shí)現(xiàn)多元化要求[2]。1.4農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變存在阻礙。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)要求農(nóng)民向市民身份進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這不僅是一種身份上的轉(zhuǎn)變，還要求其轉(zhuǎn)變生活觀念以及方式，甚至要求其在文化意義上實(shí)現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)型。但是在實(shí)際開展新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的過程中，農(nóng)民的自身內(nèi)涵轉(zhuǎn)變還是存在一定的困難，農(nóng)民職業(yè)的非農(nóng)化會(huì)導(dǎo)致其在這個(gè)過程中存在較大的阻礙。雖然政府在開展相關(guān)工作的過程中，會(huì)幫助其實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，制定相關(guān)的政策，但是工作的實(shí)施還是流于表面，難以使得農(nóng)民向市民進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。

2新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與土地管理思路

2.1增大宣傳力度。在開展新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作的過程中，首先需要增大宣傳力度，使得農(nóng)村居民能夠了解相關(guān)的概念。在這個(gè)過程中，各部門需要加強(qiáng)重視，并且用新的理念對(duì)群眾進(jìn)行引導(dǎo)，使得系統(tǒng)建設(shè)能夠得到群眾的支持。這個(gè)過程中，政府工作人員需要承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，對(duì)這項(xiàng)工作進(jìn)行推進(jìn)，使得農(nóng)民能夠積極參與進(jìn)來，提升土地管理實(shí)際效用。2.2加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與土地管理的重要內(nèi)容，雖然農(nóng)民在社區(qū)的生活開支有所增加，還會(huì)得到更加完善的服務(wù)。但是要使其生活水平得到實(shí)質(zhì)性的提高，就需要發(fā)展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，讓農(nóng)民從家務(wù)以及土地勞動(dòng)中解脫，從而轉(zhuǎn)變成城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的相關(guān)勞動(dòng)。因此就需要利用多余時(shí)間發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提升其實(shí)際收入，實(shí)現(xiàn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的高水平發(fā)展[3]。2.3開展融資工作。融資工作的開展主要是針對(duì)當(dāng)前新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)土地管理工作的資金短缺問題進(jìn)行的。在開展相關(guān)工作的過程中，政府需要對(duì)市場(chǎng)化融資渠道進(jìn)行探究，為了保證新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的專項(xiàng)資金能夠增長(zhǎng)，需要建立相關(guān)的體制對(duì)其進(jìn)行保證。在這個(gè)過程中，政府需要充分利用農(nóng)村土地，由于農(nóng)村住房中存在較多的危房，在建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)的過程中，就需要利用社區(qū)進(jìn)行招商引資，使得新型農(nóng)村建設(shè)質(zhì)量得以提升。政府需要對(duì)相關(guān)的設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行溝通，還需要廣泛吸引社會(huì)資金，利用金融資金鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新相關(guān)的投資模式，開發(fā)金融產(chǎn)品，使得資金問題得以解決。2.4明確社區(qū)建設(shè)與土地權(quán)屬管理關(guān)系。在開展新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的過程中，需要明確其權(quán)屬管理的關(guān)系。在這個(gè)過程中，政府需要保證每位成員的利益不受侵害，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)和平民主的目標(biāo)，使得自治和平等原則能夠得到保障。政府需要將用于商業(yè)開發(fā)的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，使其能夠轉(zhuǎn)變成建房用地。在這個(gè)過程中，政府需要針對(duì)新型社區(qū)建設(shè)與土地權(quán)屬管理關(guān)系進(jìn)行分析，保證土地建設(shè)的房屋不能被城鎮(zhèn)居民出售，這樣才能夠使得社區(qū)的居民能夠有充足的土地資源。

3結(jié)語(yǔ)

在處理新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與土地管理問題的過程中，需要明確相關(guān)的關(guān)系。政府需要增大農(nóng)村社區(qū)建設(shè)以及土地管理的宣傳力度，保證社區(qū)產(chǎn)業(yè)能夠得到充分的發(fā)展。還能夠開展融資工作，推進(jìn)我國(guó)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的發(fā)展。

摘要：新時(shí)期土地管理越來越多的將互聯(lián)網(wǎng)和電子信息技術(shù)應(yīng)用其中，有效提高了土地管理水平。目前，土地管理信息化建設(shè)已經(jīng)有了初步發(fā)展，但在實(shí)際建設(shè)工作中，仍存在較大的問題，必須采取相應(yīng)的措施進(jìn)行解決。文章主要對(duì)新時(shí)期土地管理信息化建設(shè)以及存在的問題進(jìn)行了分析，并總結(jié)了加強(qiáng)土地管理信息化建設(shè)的措施。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；土地管理；信息化建設(shè)；研究

1新時(shí)期土地管理信息化建設(shè)概述

1.1土地管理信息化建設(shè)的內(nèi)容。土地管理信息化建設(shè)主要是以地理信息系統(tǒng)作為支撐，在實(shí)踐工作中掌握信息化技術(shù)，從而構(gòu)建科學(xué)有效的管理。在進(jìn)行土地管理信息化建設(shè)中，信息技術(shù)是非常重要的，也是建設(shè)工作的關(guān)鍵內(nèi)容。地理信息技術(shù)指的是全球定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)以及遙感技術(shù)相結(jié)合形成的一種與人類生產(chǎn)生活密切相關(guān)的地理空間抽象概括。土地管理信息化建設(shè)中采用GIS技術(shù)，依靠最先進(jìn)的現(xiàn)代科學(xué)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了輸入、存儲(chǔ)、檢測(cè)、顯示以及綜合分析和應(yīng)用，能夠提高土地管理的效率和質(zhì)量[1]。1.2土地管理信息化建設(shè)的意義。土地資源作為我國(guó)重要的基礎(chǔ)性資源，能否得到合理的利用，直接影響著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。土地管理信息化建設(shè)主要意義：（1）土地管理信息化建設(shè)改善了傳統(tǒng)土地管理工作中任務(wù)繁雜、不易總結(jié)的缺點(diǎn)，在很大程度上提高了土地管理工作效率。（2）土地管理信息化建設(shè)能夠有效的與其他信息技術(shù)相結(jié)合，提高了土地資源的利用率，而且應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)手段，建立土地管理系統(tǒng)，為土地規(guī)劃、開發(fā)、利用等工作提供了科學(xué)依據(jù)，大大提高了土地管理質(zhì)量。通過土地管理信息化建設(shè)，可以改善傳統(tǒng)土地管理中的不足，有效提高土地管理的效率和質(zhì)量，推動(dòng)土地管理現(xiàn)代化發(fā)展。

2新時(shí)期土地管理信息化建設(shè)中存在的問題

目前，雖然土地管理信息化建設(shè)已經(jīng)取得了初步發(fā)展，但在實(shí)際建設(shè)工作中管理人員水平、信息化認(rèn)識(shí)以及管理制度等方面存在較大的不足，影響了土地管理質(zhì)量和效率的提升。首先，土地管理信息化建設(shè)中管理人員水平有待提高。目前，我國(guó)土地管理信息化建設(shè)處于初期發(fā)展階段，管理人員的專業(yè)技術(shù)水平低、管理經(jīng)驗(yàn)不足，管理人員信息技術(shù)把握不到位，導(dǎo)致管理工作中存在各種技術(shù)缺陷，使得土地管理信息化建設(shè)不能發(fā)揮出應(yīng)有的作用。同時(shí)土地資源管理部門對(duì)信息化管理認(rèn)識(shí)不足，忽略對(duì)管理隊(duì)伍的建設(shè)，限制了信息化管理工作的推進(jìn)。其次，管理人員對(duì)土地管理信息化建設(shè)認(rèn)識(shí)不足，在信息化技術(shù)的應(yīng)用僅僅局限于表面，信息化管理不夠深入。最后，土地管理信息化建設(shè)管理制度不完善，使得信息化土地管理沒有制度約束，在管理工作中缺乏標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在很大程度上影響了土地管理的效率和質(zhì)量[2]。

摘要：隨著農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，農(nóng)民通過土地經(jīng)營(yíng)與開發(fā)實(shí)現(xiàn)了較大的經(jīng)濟(jì)效益。但是，農(nóng)村土地實(shí)施管理過程中的問題也初露端倪，對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。國(guó)土資源管理部門應(yīng)該正視農(nóng)村土地管理出現(xiàn)的問題，并結(jié)合農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀采取相應(yīng)的對(duì)策，以促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地管理；現(xiàn)狀分析；對(duì)策

當(dāng)前由于農(nóng)村土地管理體制尚未完善，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)等農(nóng)村土地管理部門在實(shí)施土地資源管理中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為缺乏懲治，使得農(nóng)民的合法權(quán)益難以得到全面維護(hù)，這對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作產(chǎn)生了一定的阻礙，尤其是對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。國(guó)土資源管理部門應(yīng)該正視農(nóng)村土地管理出現(xiàn)的問題，并結(jié)合農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀采取相應(yīng)的對(duì)策，以促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展。

1當(dāng)前形勢(shì)下農(nóng)村土地管理存在的主要問題

1.1缺乏規(guī)范化的管理。土地管理和使用環(huán)節(jié)中缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃是當(dāng)前影響土地資源管理的主要因素，如某些地區(qū)的農(nóng)戶在申請(qǐng)和實(shí)施建房過程中，以方便農(nóng)事作業(yè)、日常生活為主要考慮因素，而對(duì)于所建房屋是否符合相關(guān)規(guī)定不作考慮，因此占用農(nóng)田建房的現(xiàn)象較為普遍。此外，部分農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村土地自行流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓后出現(xiàn)了雙方的糾紛或土地棄管、撂荒的現(xiàn)象，這樣的問題持續(xù)下去就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村的耕地總量逐漸減少，對(duì)實(shí)施集約化、區(qū)域化、規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)極為不利。1.2沒有比較正規(guī)的管理機(jī)制。在農(nóng)村土地管理工作中，目前針對(duì)一些違法行為沒有處理的法律依據(jù)，處理流程尚未完善，因此土地違法案件處理比較遲緩，此外，土地產(chǎn)權(quán)制度尚未健全，因土地管理權(quán)屬事宜損害農(nóng)民的合法權(quán)益時(shí)有發(fā)生。不僅如此，土地管理相關(guān)規(guī)章制度不完善也會(huì)增加管理難度，從而制約農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展。1.3缺乏科學(xué)系統(tǒng)的總體規(guī)劃。對(duì)農(nóng)村土地管理實(shí)施系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃極其必要，但現(xiàn)實(shí)情況是，很多農(nóng)村尚未形成統(tǒng)一系統(tǒng)的規(guī)劃方案，建筑規(guī)劃不盡合理，道路缺乏維護(hù)，占用公共土地堆積秸稈、放置廢棄物現(xiàn)象屢見不鮮。土地資源管理工作人員在維護(hù)土地管理中的隨意性較大。一些地區(qū)的農(nóng)戶存在誰(shuí)使用土地就歸誰(shuí)的偏見性認(rèn)識(shí)，在劃分建筑用地過程中沒有進(jìn)行全面、系統(tǒng)的規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村建筑用地的使用權(quán)缺乏確認(rèn)環(huán)節(jié)，各種土地使用權(quán)屬糾紛時(shí)有發(fā)生。

2當(dāng)前形勢(shì)下強(qiáng)化農(nóng)村土地管理應(yīng)采取的策略

第一條為加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理,根據(jù)*,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條土地使用權(quán)出讓是指市人民政府以土地所有者的身份,將*市區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向市人民政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。前款所稱的出讓金,包括土地的級(jí)差地租、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。

第三條土地使用權(quán)出讓,一般應(yīng)采用拍賣或招標(biāo)方式。因特殊情況需要,經(jīng)市人民政府批準(zhǔn),也可以通過協(xié)議方式出讓。

第四條土地使用權(quán)出讓的地塊位置、面積、用途、控制性規(guī)劃指標(biāo)、年限、出讓方式等條件,由市土地管理局會(huì)同市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、市計(jì)劃委員會(huì)、市規(guī)劃管理局、市房地產(chǎn)管理局共同擬訂方案,按照規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后,由市土地管理局實(shí)施。

第五條地下自然資源以及其他埋藏物屬國(guó)家所有,不在國(guó)有土地使用權(quán)出讓的范圍內(nèi)。

第六條中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)以及其他組織或個(gè)人,除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外,具備下列條件的,均可以依照本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán):

第一章

第一條為保證土地管理部門正確、及時(shí)查處土地違法案件，依法追究土地違法者的法律責(zé)任，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制和國(guó)家的土地管理，拎根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地法律、法規(guī)，制定本辦法。

第二條土地違法案件，是指違反土地法律、法規(guī)規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)追究行政法律責(zé)任的案件。

第三條查處土地違法案件，必須以事社為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，做到事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿、定性準(zhǔn)確、處事恰當(dāng)、手續(xù)完備、適用法律法規(guī)正確、符合法定程序和法定職責(zé)權(quán)限。

第四條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門查處土地違法案件仿照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第二章管轄

各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地(國(guó)土)管理局(廳)，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局：

現(xiàn)將《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行,關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見,收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項(xiàng)重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進(jìn)行。《行政處罰法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行外，土地管理的各項(xiàng)行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定，并由行政機(jī)關(guān)依照《行政處罰法》規(guī)定的程序?qū)嵤榱诉M(jìn)一步貫徹執(zhí)行《行政處罰法》和土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章，正確區(qū)分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實(shí)做到依法行政，現(xiàn)對(duì)認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定的法律性質(zhì)提出如下意見：

一、依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定，對(duì)用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，土地管理部門報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，依法收回用地單位的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規(guī)定收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，其批準(zhǔn)權(quán)限應(yīng)與征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規(guī)定臨時(shí)使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規(guī)定土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責(zé)令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期依照法律有關(guān)規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

摘要：城市建設(shè)和發(fā)展的過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃問題十分常見。城鄉(xiāng)規(guī)劃中，土地問題是人們最為關(guān)心的問題。為彰顯城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的科學(xué)性與合理性，工作人員應(yīng)認(rèn)真分析規(guī)劃建設(shè)中與土地管理有關(guān)的影響因素，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)存問題采取切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施，以推動(dòng)城市化進(jìn)程的深入，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃建設(shè)；土地管理；影響因素

現(xiàn)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高，土地管理中也出現(xiàn)了諸多問題，人地矛盾激化，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)發(fā)展速度明顯放緩。對(duì)此，政府部門就要在組織城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的過程中，全方位考量土地管理問題，依據(jù)當(dāng)前實(shí)際制定科學(xué)的規(guī)劃。

1城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地管理的作用

土地問題是城鄉(xiāng)發(fā)展中的重要障礙，封建社會(huì)中，土地問題是引發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)的重要導(dǎo)火索。現(xiàn)階段，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的過程中，土地問題已經(jīng)較為普遍。我國(guó)人口眾多，且人口增速也明顯加快。為此，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中，就需制定科學(xué)的土地管理方案，正確處理城市規(guī)劃與土地之間的關(guān)系，城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)中不得破壞原有耕地，而且也不得占用人類活動(dòng)的空間資源，以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、文化、政治、生態(tài)和社會(huì)建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展，為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造有利條件。

2城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地管理面臨的主要問題

摘要：土地是人類賴以生存的主要自然資源，是社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的寶貴財(cái)富，它不僅具有使用價(jià)值，還具有勞動(dòng)價(jià)值。本文簡(jiǎn)單闡述了土地管理制度的改革與變遷，分析了現(xiàn)階段我國(guó)土地管理制度存在的問題，即法律意識(shí)薄弱，執(zhí)法能力低、管理模式欠缺、補(bǔ)償制度不完善這三個(gè)問題，重點(diǎn)從供給側(cè)結(jié)構(gòu)下創(chuàng)新土地管理制度、制度化管理視角下完善土地管理制度討論了建立和完善土地管理制度的有效策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：土地管理制度；改革與變遷；有效策略

1土地制度的改革與變遷

改革開放40多年以來，土地要素市場(chǎng)已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)組成部分。根據(jù)各個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，我國(guó)土地制度的改革與變遷主要分為五個(gè)階段：1.11949-1977年：建立了整體所有、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的土地制度。新中國(guó)成立后土地制度的改革為廣大農(nóng)民的生活帶來了便利，提高了農(nóng)民生產(chǎn)積極性。部分缺乏材料的農(nóng)民為了處理生產(chǎn)過程中的問題，根據(jù)自愿與互利的原則在私有資產(chǎn)的前提下開始協(xié)作，互。幫互助團(tuán)結(jié)統(tǒng)一。到1978年，通過研究恩格爾系數(shù)，表明我國(guó)農(nóng)民生產(chǎn)狀況還停留在絕對(duì)貧困狀態(tài)，因此成了必然。1.21978-1993年，形成了“統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制”通過不斷探索新道路，人們發(fā)現(xiàn)實(shí)行農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)才是正確道路。1978年全國(guó)范圍開始推行改革開放的政策，即對(duì)內(nèi)改革對(duì)外開放；1993年第八屆全國(guó)人大常委會(huì)上通過了《農(nóng)業(yè)法》，其中總則明確鞏固了農(nóng)民在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的地位，并提出統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。至此制度基本已經(jīng)正式確立。1.31993-2008年，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)穩(wěn)定時(shí)期。為了完善土地承包制度，提高生產(chǎn)率，增強(qiáng)農(nóng)民的生產(chǎn)積極性以及穩(wěn)定收入，1993之后國(guó)家開始出行一系列相關(guān)政策提升土地的利用率以及生產(chǎn)率。2007年《物權(quán)法》進(jìn)一步提高了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)濟(jì)地位，保障勞動(dòng)人民的利益，維持制度穩(wěn)定。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的探索以及發(fā)展，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的勞動(dòng)干勁和激情，維護(hù)了土地利用率，推動(dòng)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的進(jìn)程。1.42008-2013年，土地確權(quán)。2008年提出“為農(nóng)民提供更加充分的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”的改革目標(biāo)，一直到2013年為了進(jìn)一步適應(yīng)農(nóng)村土地市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，國(guó)家推行了“土地確權(quán)”的實(shí)質(zhì)性策略。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)行過程中因農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)意識(shí)模糊的影響，實(shí)踐中遇到了一系列的困難，引起了勞動(dòng)力下降、效率降低等問題，“土地確權(quán)”的提出有效地解決了此類問題。1.52013年至今，“新”的提出。土地確權(quán)的建立解決了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)所引起的問題，也為“新”的提出建立了基礎(chǔ)。2013年，中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議確立了“全面深化農(nóng)村改革”的奮斗目標(biāo)，之后又繼續(xù)相關(guān)政策文件，進(jìn)一步提出“三權(quán)分置”、“三項(xiàng)改革”等，象征著我國(guó)土地制度改革已經(jīng)跨入了新時(shí)代，面臨著新的挑戰(zhàn)[2]。

2現(xiàn)階段我國(guó)土地管理制度存在的問題

2.1法律意識(shí)薄弱，執(zhí)法能力低。新時(shí)代我國(guó)堅(jiān)持“依法治國(guó)”的根本策略，法律的作用在人們的日常生活和工作得到了體現(xiàn)，大多數(shù)人為了維護(hù)自身的利益或者干好本職工作加強(qiáng)了對(duì)法律知識(shí)的重視和學(xué)習(xí)。但是還存在著相當(dāng)一部分人沒有意識(shí)到法律的重要性，其中就包括土地管理工作者，他們?nèi)狈Ψ梢庾R(shí)運(yùn)用法律來秉公執(zhí)法的能力，導(dǎo)致土地管理工作的開展也面臨著與多問題2.2管理模式欠缺。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，我國(guó)土地管理工作的基礎(chǔ)工作已經(jīng)得到了實(shí)質(zhì)性的實(shí)行，但目前為止土地管理模式還延續(xù)著以前了管理模式，缺乏創(chuàng)新性以及策略性，難以適應(yīng)時(shí)展的要求。管理工作實(shí)施過程中不可避免地會(huì)出現(xiàn)效率低、質(zhì)量低等一系列問題，導(dǎo)致了土地管理利用率下降。2.3征收、補(bǔ)償制度不完善。現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下工業(yè)化已經(jīng)成為新型的發(fā)展趨勢(shì)，大量的農(nóng)村土地被征用為工業(yè)用地，但因補(bǔ)償制度的不完善常常會(huì)與勞動(dòng)人民產(chǎn)生不可避免的矛盾。如今土地征收過程中存在的第一大問題就是利益劃分不明確，勞動(dòng)人民不能分辨出是國(guó)家利益還是私人企業(yè)利益，在征收過程中產(chǎn)生抵觸心理。第二大問題則是補(bǔ)償資金偏低，失去土地的勞動(dòng)人民不能享受到同等的補(bǔ)償，導(dǎo)致他們對(duì)國(guó)家土地管理制度產(chǎn)生不滿情緒，嚴(yán)重影響了政府的地位以及國(guó)家與人民的關(guān)系。